Хы. Для сравнения ипотека в Ирландии. Смотрю в Корке (второй по размеру город после Дублина). Население 300 тыс.
За 150 тысяч евро можно взять сарай метров 40-50 с ужасной энергоэффективностью и в состоянии "а я думал бабушкин ремонт - это плохо". Чинить надо всё. И за отопление такого дома придётся отдать состояние. В зимние месяцы и 500 евро за электричество может получиться. Дом, в котором можно будет жить, уже около 300. Новые дома в области начинаются с 350 за 80 квадратов, но расположение не очень, но если есть машина, то норм (если семья, то без машины в любом случае никак, общественный транспорт никакой). Чтобы и расположение получше, это уже от 400.
В ипотеку дают до 4 годовых гарантированных доходов (оклад + неуменьшаемые бонусы). Иногда могут рассмотреть и негарантированные бонусы (но не опционы) и переработки и дать 4.5 годовых дохода. Средняя зарплата по стране - 40 тысяч в год, что маловато для покупки жилья в одно лицо. Если в семье два человека работают, то уже можно, но всё равно с трудом.
Ставки бывают фиксированные (сейчас от 3.3% годовых) и переменные (повыше). Обычно первые 3-5 лет фикс, потом переменные. Когда фикс закончится, можно рефинансироваться на новый фикс.
В чем подвох фиксированных ставок? Штрафы за досрочное погашение. Где-то можно 5к в год без штрафов закинуть, где-то можно 10% от остатка. Но в целом досрочно не гасят, потому что дорого и смысла нет.
Так как при средней зп на ипотеку не хватает, то есть социальные программы.
Самых известных три (и все три для тех, кто ни разу не покупал до этого и хочет именно для жизни, а не для сдачи):
1. Help to buy. Это возврат до 30к евро из уплаченных налогов. Можно использовать как первоначальный взнос, но это только для новых домов, самостроя или покупки дома, который сейчас арендуешь (если арендодатель решил его продать). За это придётся платить. Не буквально, но фигурально. Дом, купленный с помощью этой программы, должен быть основным местом жительства как минимум 5 следующих лет. Иначе платить придётся буквально, то есть вернуть указанную сумму в налоговую.
2. First home. Это когда муниципалитет докидывает 5-30% от стоимости нового дома. Но есть нюанс - эти деньги надо будет отдать. Если отдать их в первые 6 лет, то платить не придётся. Если позже, то там процент на остаток плавно поднимается с 1.15 до 2.5%. И так, пока не выплатишь. Но в любом случае, это ниже, чем ипотечная ставка. Сдавать этот дом тоже нельзя. Если продать, то надо вернуть деньги в муниципалитет.
3. Affordable housing. Примерно тоже, что и предыдущее, но только тут муниципалитет сам строит дома (небольшими кварталами). Такие дома ещё и подешевле, чем у обычных застройщиков. До 40% оплачивает муниципалитет. Деньги надо вернуть через 40 лет. Или после продажи дома. Сдавать тоже нельзя. Доступно для покупателей с доходом не выше определенного максимума.
А теперь по циферкам.
Возьмем новый дом в 400к. Максимальная ипотека 90%, то есть 360 тысяч. Такой размер доступен при доходе около 90к в год - а это в два раза больше, чем средняя по стране. С такой зарплаты налогов платится дофига (около 30%), поэтому help to buy можно будет получить в полном объеме. То есть достаточно накопить 10 тысяч для первоначального взноса. Если брать на 30 лет, то платёж составит где-то 1600 в месяц (за аренду сейчас придётся отдать где-то 2000 и ещё поискать, так что очень даже выгодно). За 30 лет переплата по этой ипотеке будет тысяч 200. В этот момент я плачу, потому что аренда за пять лет мне уже обошлась почти в сотню. А если бы...
Из интересного то, что
1. Ипотеку начинаешь платить только после получения ключей. Пока дом строят - ничего не платишь. Можно ещё и отсрочить начало платежей на срок до 6 месяцев.
2. Перед взятием ипотеки заёмщики проходят стресс-тест. В течение 6 месяцев надо показывать показывать свою платёжеспособность с помощью откладывания регулярной суммы на отдельный счёт. Текущая арендная плата тоже учитывается, но обычно надо немного больше. В среднем это потенциальный ипотечный платёж по ставке +2% к текущей. Особенно актуально для переменных ставок.
3. Процесс покупки занимает в среднем год. В таком случае стресс-тест длится весь период покупки. Вот пока ключи не получишь - не расслабишься. Каждые полгода надо обновлять ипотечное предложение от банка. С повторным предоставлением зарплатных и банковских выписок.
4. Страхование жизни обязательно на весь срок действия ипотеки. Минимум около 20 евро в месяц, но если есть какие-то заболевания (курение, диабет, проблемы с сердцем и т.д.), то больше. В 2-3-4 раза.
5. Все операции только через юристов. Никаких "написали договор, заверили у нотариуса, перевели деньги на счёт продавца". Юрист обязан изучить как всю информацию, предоставленную продавцом, так и покупателем. Деньги переводятся на счёт этого юриста: сначала 10% при подписании договора с продавцом, потом туда же ипотечный заём и остаток первоначального взноса перед передачей ключей. А дальше уже юрист переводит их на счёт продавца. Юриста оплачивает покупатель (где-то 4-3 тысячи евро).
6. Риэлторов, занимающихся подбором за процент от продаж нет. Так как платить им не за что. Покупатели сами шерстят сайты продаж, сами торгуются.
7. Но есть ипотечные брокеры (всяких брокеров вообще вагон на любой вкус). Для покупателей бесплатны. Получают какую-то сумму от банка за заключенный через них договор.
8. На все деньги нужны подтверждения происхождения. Лежит на счету 50 тысяч? А откуда они там лежат, как попали? Надо предоставить документы. Также для ипотеки в банк предоставляешь банковские выписки за полгода и если у них есть вопросы, то надо обосновать каждую подозрительную сумму. Если сумма не очень значительна, то можно на словах.
9. Новый дом покупаешь по цене, заявленной продавцом. А вот за вторичку придётся поторговаться. Продавец указывает только желаемую цену, а потенциальные покупатели предлагают свои ставки (могут быть как ниже, так и выше желаемой цены). Период ставок длится в среднем 2-3 недели, но может и больше, если продавцу не нравится максимально предложенная сумма (или покупатель).
10. Для получения ипотеки не обязательно иметь гражданство. Не то что ирландское, но даже и любое другое европейское. Достаточно определенного вида на жительство. С российским гражданством ипотеку дают. Но при этом банки регулярно требуют документы, подтверждающие наличие ВНЖ, иначе могут тупо заблокировать счета (да, даже если там нет пресловутых 100 тысяч).
Ну вот хз, получится в итоге или нет. Пока процесс идёт, посмотрим, как будет дальше.
