пруф

http://www.unian.net/politics/1303280-obama-ne-budet-vstrech...

http://echo.msk.ru/news/1738230-echo.html

если было то мочите на хер пост:))) но я не видел..

ДОЛЬЩИК VS ЗАСТРОЙЩИК

Как защитить свои права, если вам вовремя не передали квартиру по договору ДДУ и на что обращать внимание при заключении договора ДДУ?

Внимание: нереального размера и букаф пост!

Всем снова здравствуйте, с вами снова BokaDiKataro. Пару недель назад я сделал свой первый пост на тему «Как снять жилье и НЕ потерять свои деньги». По появившимся подписчикам, которым я хочу выразить благодарность, и большому количеству плюсов при небольшом количестве минусов стало понятно, что пост был информативен и полезен. Кроме того, в комментарии к нему я оставил свои контакты, и ко мне даже обращались люди, которым я оказал практическую помощь, как и обещал.

Однако ограничиться одним постом было бы неумно, а потому я проанализировал дела, поступающие ко мне в производство и решил, что настало время написать статью о том, как можно и нужно защищать свои права, если вы участник долевого строительства.

Учитывая прошлый пост, сразу хочу отметить, что объять необъятное невозможно, а потому, если у вас после прочтения статьи есть дополнения, то прошу писать об этом в комментариях – буду благодарен. При этом главной задачей при написании поста я считаю формирование в сознании людей БАЗОВЫХ понятий, которые помогут разобраться и определиться с ситуацией и что и когда (и главное как) делать.

Итак, поехали.

В жизни почти каждого человека наступает светлый момент, когда он решает приобрести жилье, и частенько это жилье приобретается по договорам долевого участия (далее – ДДУ). С момента подписания такого договора вы являетесь дольщиком. Причем временами – обманутым. Вариаций обмана масса, сейчас рассмотрим наиболее стандартную ситуацию: вы заплатили деньги (а мы предполагаем, что Участник исправно все заплатил) по ДДУ, в ДДУ установлен срок передачи вам объекта, но вот уже прошло 2 (два) года, а объект вам до сих пор не сдали, а вы бы этого очень хотели (т.е. мы не рассматриваем случаи, связанные с расторжением ДДУ). Возникает вопрос: на что обращать внимание при заключении ДДУ, что делать, если объект не сдан вам вовремя, куда бежать и чего ждать от ситуации?

Для начала нам нужно понять, какими законами регулируется данный вопрос? Основных законов всего 3 (три):

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 - ФЗ);

2. Федеральный закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 (далее – ЗОПП);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Эти нормативные документы расположены в таком порядке не случайно, потому что применяются они именно в такой последовательности и по юридической силе подчиняются такой же иерархии. Т.е. изначально мы должны руководствоваться положениями 214 – ФЗ, потому что это специальный закон, а вот дальше - то, что не урегулировано 214 – ФЗ, регулируется ЗОПП, а что не урегулировано первыми двумя законами – регулируется ГК РФ. Конечно, дело не ограничивается только этими нормативными актами, при решении вопросов, связанных с защитой нарушенных прав и интересов дольщиков, юристы применяют всякого рода судебную практику, но о ней мы поговорим более предметно позже.

Кто является участником по ДДУ? И какие основные понятия он содержит?

1. Застройщик – юридическое лицо (организационно-правовая форма любая), имеющее в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства с целью строительства на этом участке (участках) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением производственных объектов, на основании полученного разрешения на строительство.

2. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

3. Участник долевого строительства – лицо (в нашем случае физическое), которое путем внесения денежных средств Застройщику приобретает у последнего квартиру или нежилое помещение для личных целей.

Выводы из представленных определений можно сделать следующие:

1. Застройщик – всегда юридическое лицо. Для заключения с ним нужно удостовериться о наличии у него как минимум двух вещей:

- должен быть договор аренды (субаренды) на земельные участки, где проходит строительство. Из этого можно сделать еще один вывод: если нужно получать такое разрешение, то должна быть проектная документация, и вы можете с ней ознакомиться;

- на момент подписания вами договора ДДУ у Застройщика должно быть разрешение на строительство.

2. Объект подлежит передаче Участнику ТОЛЬКО после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

3. Участник, оплачивающий денежные средства по договору, должен сохранять платежные документы (чеки, документы о переводе денежных средств) вплоть до момента передачи ему Объекта и получения права собственности на него, но не менее 3 (трех) лет с даты подписания ДДУ.

Итак, вы решили подписать ДДУ. На что следует обратить внимание?

По условиям любого ДДУ (ст. 4 214-ФЗ) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом (или иной объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект Участнику, а Участник в свою очередь обязуется оплатить установленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом ДДУ заключается только в письменной форме, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

На это нужно обратить особое внимание, потому что вы должны прочитать ДДУ и понять, как будет производиться регистрация ДДУ. Конечно, в ДДУ будет написано, что регистрация проводится силами Застройщика, однако следует обратить внимание за чей счет будет проводится эта регистрация, потому что лишние затраты нужно видеть сразу, чтобы они не были сюрпризом в итоге.

При этом договор должен обязательно содержать следующие условия:

1. Определение подлежащего передаче вам объекта недвижимости согласно проектной документации после его ввода в эксплуатацию, т.е. объект должен быть описан так, чтобы его можно было четко идентифицировать.

2. Срок передачи объекта (не путать с датой окончания строительства объекта).

3. Цена ДДУ и порядок ее уплаты, и срок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При этом важно знать и понимать, что согласно ч. 5 ст. 4 214-ФЗ при отсутствии этих условий в ДДУ такой ДДУ считается незаключенным!

Представим, что в предлагаемом вам ДДУ все эти условия указаны. На что же дополнительно нужно обращать внимание:

1. Срок передачи (не путать со сроком завершения строительства) объекта. Согласно ст. 6 214 – ФЗ, Застройщик обязан передать Участнику объект по ДДУ не позднее срока установленного ДДУ. В случае если Застройщик не выполнил это условие, то он (Застройщик) уплачивает Участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от ЦЕНЫ ДОГОВОРА, умноженной на 2 (два). Т.е. по факту неустойка равна 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, но при обязательном условии, что Участником является физическое лицо (гражданин).

Однако в любом правиле есть исключения: если строительство не может быть завершено Застройщиком в срок по ДДУ, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока, когда объект должен быть построен, ОБЯЗАН отправить Участнику предложение об изменении ДДУ. При этом в ст. 6 214 – ФЗ указано, что изменение условий передачи объекта Участнику осуществляется в порядке установленном ГК РФ. В свою очередь это означает, что Участник:

а) НЕ обязан отвечать на письмо Застройщика, хотя может и ответить.

б) НЕ ОБЯЗАН подписывать никаких дополнительных соглашений изменяющих условия ДДУ. Т.е. если Застройщик вам предлагает изменить условия срока передачи объекта, Участник вправе этого НЕ делать, и Застройщик ОБЯЗАН будет все так же передать ему объект по ДДУ в сроки, установленные в ДДУ! И при нарушении этого срока он обязан будет уплатить вам неустойку, указанную в посте выше.

2. Цена ДДУ. Тут все понятно, нужно следить за тем, чтобы цена ДДУ была максимально твердой и не менялась. При этом согласно ст. 5 214 – ФЗ цена заключенного ДДУ может меняться ТОЛЬКО по соглашению сторон ДДУ, т.е. если участник подпишет дополнительное соглашение на изменение цены ДДУ. При этом Участник ДДУ должен следить за тем, чтобы денежные средства им уплачивались правильно и в соответствии с ДДУ, потому как при несоблюдении Участником сроков и порядка оплаты к нему могут применяться следующие меры:

а) Если оплата должна вноситься единовременно, то при просрочке оплаты более чем 2 (два) месяца – основание для одностороннего расторжения ДДУ со стороны Застройщика.

б) Если оплата вносится частями и периодами, то при нарушении оплаты более 3 (трех) раз в течение 1 (одного) года или просрочке внесения платежа более чем 2 (два) месяца - основание для одностороннего расторжения ДДУ со стороны Застройщика.

3. Порядок передачи объекта - одна из наиболее важных частей ДДУ. Согласно ст. 8 214 ФЗ передача осуществляется Участнику по передаточному акту (т.е. обязательства Застройщика считаются исполненными только тогда, когда будет подписан этот акт), при этом передача объекта Участнику НЕ МОЖЕТ быть ранее получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом после получения Застройщиком такого разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, Застройщик обязан передать объект недвижимости Участнику НЕ ПОЗДНЕЕ СРОКА, УКАЗАННОГО В ДДУ. Как мы уже говорили ранее, если Участник не подписывает никаких дополнительных соглашений с Застройщиком об изменении этого срока, то это срок ПЕРЕНЕСТИ НЕВОЗМОЖНО. При этом, если ДДУ не устанавливает ограничений по передаче объекта Участнику раньше, то Застройщик вправе выполнить передачу объекта Участнику РАНЬШЕ срока, установленного ДДУ, но НЕ ПОЗЖЕ. Этой позиции придерживаются и суды, указывая на то, что согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства НЕ допускается (апелляционное определение по гражданскому делу № 33-10512/14 от 16.05.2012 г.).

Таким образом, даже если в ДДУ указан ориентировочный срок передачи объекта Участнику, например 4 (четвертый) квартал года, то передача объекта Участнику должна быть произведена не позднее последнего дня месяца закрывающего квартала, при условии, что между Застройщиком и Участником не подписано дополнительное соглашение о переносе этих сроков, а значит, объект должен передаваться участнику НЕ ПОЗДНЕЕ 31 декабря!

При этом Застройщик обязан предварительно вас уведомить о передаче вам объекта не позднее 1 (одного) месяца до срока передачи объекта по ДДУ, а в случае, если в ДДУ указан срок начала передачи объекта и срок его принятия – не позднее 14 (четырнадцати) рабочих дней. Также необходимо отметить, что при уклонении Участника от ДДУ от принятия объекта по ДДУ, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня предусмотренного ДДУ для передачи объекта вправе составить односторонний акт о передаче объекта Участнику. Поэтому важно проверять свою почту, ибо если такая односторонняя передача будет произведена, то риски гибели и порчи объекта будут лежать уже на Участнике ДДУ с даты, когда был составлен такой односторонний акт.

При этом следует отметить, что ВСЕ уведомления посылаемые Заказчиком должны отправляться вам заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Только корреспонденция, отправленная таким образом, является надлежащим уведомлением Участника.

И вот, радостно прочитав и поняв ДДУ мы его подписали, все по ДДУ правильно, оплатили и стали ждать, когда нам построят и передадут объект недвижимости. Однако за пару месяцев до срока сдачи объекта нам стали приходить странные письма от Застройщика, в которых он просит подождать еще год и тогда он сдаст нам объект, а в наши планы это не входит. Что делать? Все очень и очень просто:

1. На письма Застройщика не отвечаем, а если и отвечаем, то пишем, что войти в положение Застройщика не можем, если мы, конечно, не альтруисты и энтузиасты.

2. Никаких дополнительных соглашений о переносе сроков передачи не подписываем и Застройщику НЕ отсылаем, если конечно, опять же, мы не альтруисты и энтузиасты.

3. Срок сдачи объекта прошел, объект нам не передали, хотя должны были передать еще 2 (два) месяца назад. Не стоит сидеть и ждать, когда просрочка обязательства будет 1 (один) год или 2 (два) года. Жадность губит людей. А в нашем случае - и подавно. Чем раньше вы начнете официальные разборки и тяжбы с Застройщиком, тем больше шансов, что вы получите свои причитающиеся по ДДУ денежные средства. Потому что большинство Застройщиков имеют тенденцию сливаться в «помойки», которые собирают в себя еще больше «помоек», и получить деньги тогда не представится возможным, потому что помойка обанкротится. Срок ликвидации или реорганизации таких Застройщиков в среднем занимает 6 (шесть) месяцев, год максимум! Поэтому не стоит тянуть и нужно начинать действовать. При этом нужно понимать, что получив компенсацию за 2 (два) месяца просрочки, например, нам ничего не мешает потом обратиться к Застройщику повторно и взыскать с него денежные средства с последующую просрочку по другим месяцам!

4. Как только произошла просрочка на месяц, два, три - максимум, необходимо написать Застройщику соответствующую претензию и отправить ему заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Обычно срок ответа на такую претензию составляет 30 (тридцать) календарных дней, если иное не указано в ДДУ. Это нужно сделать ОБЯЗАТЕЛЬНО, так как это требование в 99% случаев установлено в ДДУ, да и суды не любят, когда к ним приходят без соответствующего доказательства, что вы пробовали разрешить спор в досудебном претензионном порядке. Кроме того, это еще имеет значение, так как за неудовлетворение претензии в добровольном порядке Застройщика можно сильно наказать материально. Но об этом ниже.

5. Получили ответ на претензию, Застройщик просит его понять и простить. Если мы добрые люди и нам плевать на наши деньги, ничего не делаем. Если хотим вернуть свои кровные, то следует обращаться в суд.

6. Согласно ЗОПП, а именно ст. 17, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по ВЫБОРУ истца, т.е. Участника. Это очень удобно. Можно и нужно подавать иски по месту своего жительства, а не по месту нахождения Застройщика или заключения ДДУ, так как, скорее всего суд, где сидит Застройщик или там, где находится объект, уже давно на одной волне с Застройщиком. При этом архиважное значение имеет то, что согласно ст. 17 иски о защите прав потребителей НЕ ОБЛАГАЮТСЯ ПОШЛИНОЙ, т.е. для вас это БЕСПЛАТНО, при условии, что сумма иска составит менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей.

7. Решили все-таки подавать в суд? Что можно просить у суда? Можно требовать следующее:

-Неустойка за каждый день просрочки обязательства по передаче вам объекта, при этом неустойка считается от ЦЕНЫ ДОГОВОРА!

- Моральный вред (ст. 15 ЗОПП) – устанавливается участником самостоятельно по внутреннему убеждению, не требует доказывания в суде. Требует только, чтобы о нем заявили. Обычно сильно уменьшается судами, однако, лишние 20 000 (двадцать тысяч), например, никому никогда не мешали.

- Убытки – например, часть денежных средств вы брали в кредит. Обычно в кредитных договорах под покупку такой недвижимости установлено, что как только вы получите право собственности на недвижимость, процентная ставка будет снижена, а это значит, что вы можете взыскать с Застройщика эту разницу, потому что при заключении договора вы рассчитывали на то, что он сдаст вам объект в срок и не сделал этого. Также сюда можно отнести и иные убытки, но их нужно доказать (например аренда жилья).

- Расходы на представителя – если вы наняли юриста, то вы также вправе получить возмещение за его услуги.

- 50 % штраф за неудовлетворение ваших требований по претензии добровольно. При этом штраф назначается от общей присужденной суммы в решении. Конечно, обычно суды режут суммы выплат и от иска в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в среднем остается 100 000 (сто тысяч) рублей (по практике знаю), но прибавить к сумме в 100 000 (сто тысяч) или 150 000 (сто пятьдесят тысяч) еще половину от этой суммы просто из воздуха – прекрасно!

8. После подачи иска будет суд, вынесет решение. После получения вами решения вы передаете дело судебным приставам с реквизитами на оплату – профит.

При этом вы должны понимать, что ваше обращение в суд вовсе НЕ ОЗНАЧАЕТ, что Застройщик не передаст Вам объект, он ОБЯЗАН это сделать, независимо от того, подавали вы на него в суд или нет.

P.S. Уважаемые пикабушники, надеюсь, что и этот пост будет для вас полезным, знайте свои права и умейте ими пользоваться. Не бойтесь защищать свои интересы, не бойтесь задавать неудобные вопросы.

Как и прежде, жду ваших вопросов по адресу: info@mga-lp.ru. У меня вы можете получить любую консультацию абсолютно бесплатно.

Если интересно добавляйтесь в подписку, предлагайте ситуации для их разбора в последующих постах.

С вами был BokaDiKataro, пока!