Пример из жизни: позавчера ко мне обратился мужчина, у него уже готовилась сделка, просто нужна была консультация по приобретению заменного варианта (под аренду). Начали общаться. Оказывается, он продает свою 2-комнатную квартиру в хорошем районе (под ремонт), в доме 2000-х годов, но «маломерной» планировки (≈55м2). Сам проанализировал предложения в интернете, вывел медиану для этого метража, всё правильно оценил. Думал продать за 50000$, но согласился на 49000$. Хорошо хоть не взял задаток.

Потому что его дом — белая ворона. Один из последних домов этой серии. Все окружающие его дома — идут с более современными, увеличенными планировками: ≈69-75м² для «двушек». И безусловно, там — гардеробные, санузлы по 6м², кухни 13-15м². Спору нет, на фоне такой «красоты» надо брать что дают. Устаревшая же планировка.

Сейчас у нас уже есть предложение за 55000$, но уверен — можно поднять их и до 56000$. Показы ещё идут, работа ведется. Я буду очень крут, если продам за 57000$. Ах, да. Стартовую цену я поднял до 59000$.

Да, действительно, планировка устаревшая, всего 55м². Нет кухни-гостиной, нет гардеробной, санузел 3,5м2 вместо более продвинутых 6м². Но дом-то новый, с управляющей компанией, со своей парковкой, видеонаблюдением, консьержем, скоростными лифтами... А то что площадь маловата — так ведь это достоинство! Квартиру 69-75м² дешевле чем за 64000-65000$ не купить. И в ремонт ещё  минимум 15000$ нужно вложить, потому что один санузел 6м². И за отопление, и за содержание дома.

В то время как моё предложение равносильно по сервису и возрасту дома, вот только нет переплаты за избыточные метры, на треть обойдётся дешевле ремонт. Минус я превратил в плюс. Но если судить по аналитике, по средним ценам и прочей ахинее, без привязки к конкретному случаю и «просчёта» психологии своего потенциального покупателя (кто хочет жить в хорошем районе за недорого, чтобы пыль пускать в глаза) — то надо было продавать за те самые первоначальные 49000$, конечно же. И любой юрист вам бы это подтвердил.

Риелтор (хороший) — это специалист по недвижимости. Это не про проверку документов. Это про анализ рынка, про понимание его особенностей, про технологию строительства, про конструктивные особенности, прогнозирование перспективности того или иного района и прочая, прочая, прочая... А юрист — это уже в самом конце проверить документы. Если риелтор обосновывает вам комиссию той самой проверкой документов (то есть играет на ваших мнимых страхах) — плюйте ему в лицо, а затем долго бейте ногами, ибо это не риелтор, а паразит и шантажист. Специалист же обоснует своё участие несколькими предложениями и с лихвой вам «отобьёт» гонорар.