Домов за миллион больше не будет. Шесть лет назад я переехал за город из центра Москвы. На тот момент дом на 108 квадратных метров с коммуникациями обошёлся мне в 1,25 млн рублей, из которых сам дом стоил 1 090 000 рублей. Разница между ценой за квартиру такого же метража была огромной. Через год я начал вести канал на YouTube, где проповедовал переселение за город, рассказывая, что при цене участка в 600 000 рублей (в 2015 году) и удалённости от Москвы в 15 км, строительство загородного дома это лучшее решение квартирного вопроса для большинства. Для меня было удивительно, что люди влезают в ипотеки, чтобы за 8 млн. купить двушку, когда за 3 млн. можно получить дом большего метража + участок, который даёт широкие возможности для жизни и творчества. Мне казалось нелогичным, что лучшее качество жизни стоит дешевле, но никто не хочет обращать на это внимание.
Естественно, толпы диванных критиков, а также экспертов загородной жизни, почерпнувших свой опыт из советского деревенского детства с водой в колодце и сортиром на задворках, стали рассказывать, что проблемы нашей семьи только начинаются, вот пройдёт пара лет и мы узнаем обо всех тяготах и лишения, а мои "соломенный домик из трёх поросят", "сарай", "хламодом" не выдержит первого серьёзного ветра. Крыша потечёт, стены стены покроются плесенью, а перекрытие обвалится. Коммуникации накроются и в конце–концов, зимой мы замёрзнем и переедем обратно в город.
Прошло 6 лет. Дом не обвалился, а многие из диванных критиков всерьёз задумались о переезде за город и ринулись покупать дома со свойственной им энергией и безрассудством. Я тоже задумался о переезде, но ещё дальше от МКАД — перестало хватать 7,5 соток для наших сельскохозяйственных экспериментов. За прошедшие 6 лет я успел поучаствовать в строительстве нескольких десятков домов для желающих переехать за город. Сейчас эти люди радуются и благодарят меня, ведь их дома подорожали в 3–4 раза. И дальше цена будет только расти.
Наблюдая домостроительный рынок в течение 6 лет и активно участвуя в нём как домостроитель в последние три года, я могу с уверенностью сказать, что цены на загородное строительство продолжат свой рост. Домов за миллион (если не считать домами благоустроенные бытовки и контейнеры) больше не будет. Рыночная логика восстановится — загородный дом сравняется, а затем и превысит в стоимости городское жильё.
Какие предпосылки реализации этого прогноза?
1. Ковидостерия и годовой домашний арест горожан раскрыл глаза на реальность. Многие поняли, что жизнь за городом содержит в себе гораздо больше свобод и возможностей влиять на свободы, чем городская жизнь, полностью зависимая от властей города. Спрос на загородную недвижимость вырос лавинообразно. Сегодня на этом рынке наблюдается дефицит всего — квалифицированных кадров, стройматериалов, техники.
2. Рынок реагирует на повышенный спрос повышением цен, ибо неразумно продавать то, что готовы купить дорого, задёшево. Пиломатериалы второй год растут в цене на 50% за сезон. В этом году подорожал металл, а винтовые сваи сравнялись по цене с ЖБ–забивными.
3. Повышение цен не останавливает покупателей, т.к. банки реагируют на спрос предоставлением кредитования. Ранее было невозможно получить ипотеку на строительство загородного дома, сегодня — пожалуйста, Сбер готов кредитовать на дом и участок. Беда лишь в том, что за 5 лет вы отдадите ему на 50% больше, чем взяли.
4. Вторичная загородная недвижимость закономерно растёт в цене, любой сарай или куча гнилых брёвен на участке стоят не менее 300 тысяч рублей.
5. Рынок ещё не достиг пика ценового роста.
Главный вопрос, который часто задают и на который хочется ответить — имеет ли смысл строиться сегодня?
И ответить на него я могу только так — имеет, т.к. завтра будет дороже. Но если вы решили строиться сейчас, то скорее всего, вы уже опоздали. Большинство компаний, которые предлагают профессиональные строительные услуги по среднерыночным ценам сегодня трещат от заказов. У меня нет ни одной рекламной кампании, но каждый день я получаю запрос на строительство дома. Увы, масштабировать наш бизнес в реалиях российской действительности не получится, в первую очередь из–за недостатка квалифицированных кадров.
Если вы решили строиться сейчас, то знайте, что вы покупаете товар на пике сезона продаж, а это значит, что вы переплатите минимум 20% за материалы. С другой стороны, дом с КДПВ на 67 квадратных метров, который стоил в прошлом году 1 740 000 рублей в этом году стоит 2 500 000 рублей — он подорожал на 30%. В следующем году он тоже не подешевеет и так будет продолжаться до той поры, пока у покупателя не будет равной по цене альтернативы "квартира или дом". Пока дома стоят нелогично ниже квартир, их стоимость продолжит расти.
Какие советы могу дать тем, кто решился на стройку?
1. Никаких предоплат подрядчикам. Огромное количество информации о мошенничестве со стороны псевдостроителей по совершенно тупой схеме — забрали деньги и исчезли. Как при покупке пиломатериалов, так и при строительстве или покупке участков.
2. Оцените свой бюджет здраво и подумайте, что будете делать, если (а точнее когда) исчерпаете его. Ни одна названная вам сегодня цена не будет действительна завтра. Практически все ДСК работают либо с поэтапной оплатой, либо с открытой стоимостью (когда цена определяется на день отгрузки пиломатериалов). Мы не можем зафиксировать цены, также как не можем выкупить пиломатериал заранее — такие объёмы негде хранить, да и нет смысла, пока заказчики готовы покупать за любую цену. Производители домокомплектов и лесопилки также не фиксируют цены — заказ выполняется месяц, за который цена пиломатериалов меняется. Не нравится — их заберёт другая ДСК, очередь большая и всем нужны домокомплекты и пиломатериалы. В такой ситуации важно наличие понимания ситуации и доверия между вами и вашим подрядчиком. Если вы считаете, что все хотят вас кинуть, то стройтесь в зиму, цены будут фиксированы, подорожание за месяц не случится. Сегодня никто ничего фиксировать не будет — за вами уже стоит очередь готовых купить по любой цене.
3. Если хотите построиться в этом сезоне, а тем более, если хотите въехать в дом срочно, не крутите себе и подрядчику мозги с фантазиями на тему "вот тут я нарисовал эскиз дома мечты" — вы потеряете время на разработку архитектурного и конструкционного решения, расчёт сметы и прочую лабуду, которая уже есть в типовых проектах подрядчика. За это время цена вырастет — у меня один заказчик фантазировал с марта, в итоге стройка у него будет в июле вместо апреля. То есть, по нашему проекту дом на его участке уже бы собирался, а по его проекту он обойдётся на 30% дороже — пиломатериалы подорожали в начале мая.
4. Выбирайте подрядчиков, которые соответствуют описанным мной критериям — долго присутствуют на рынке, имеют репутационные риски (развитые аккаунты в соцсетях, сайты, онлайн–репутацию), не боятся показать вам готовый дом или пустить на стройплощадку и т.п.
5. Не связывайтесь с ущербными технологиями строительства из бруса и рубки из бревна — во–первых, жить в таком доме будет холодно, во–вторых, въехать в него вы сможете только через два года, за это время цены взлетят вверх. Также хочу предостеречь от бюджетного строительства на основе новомодных технологий, по которым у нас толком не умеют строить — барнхаусы, дома–сферы и прочая хипстерня. Это будет дороже нормального дома в стройке и неремонтопригодно в будущем.
Ну, и самое главное напутствие — прежде, чем ввязываться в строительство, прочитайте строительные нормы, посидите на форумхаусе, пролистайте этот подсайт на D3, в конце–концов. Не надо придумывать то, что уже придумано. Не стоит отдавать деньги первому встречному. Читайте СП 31–105–2002, включайте мозги и торопитесь разумно.
На КДПВ проект Солнечногорск. В прошлом году мы построили его за 1 740 000 рублей. Сегодня он стоит 2 500 000 рублей - и это не предел. В стоимость входит свайный фундамент, зимнее утепление, внешняя и внутренняя отделка имитацией бруса, полы из шпунтованной доски, двухкамерные пластиковые окна, стальная дверь, крыша из металлочерепицы.
