Vzayatz1

ч.1 http://pikabu.ru/story/pokupka_nedvizhimosti_kak_snizit_risk...

1) НИКОГДА НЕ ДОВЕРЯЙТЕ РИЭТОРАМ! Пишу именно большими буквами, и именно под №1, поскольку излишняя вера в риэлтора - самое опасное заблуждение, и самое распространенное. Я не знаю, только ли мой родной миллионник является родиной невымерших лохов, или такая практика распространена по всей России - но я за 7 лет практики ни разу не видел случая, что бы в случае проблемной купли - продажи риэлторы несли ответственность (черные риэлторы - отдельный вопрос). Им абсолютно фиолетово, что произойдет после того, как вы отдадите деньги и отнесете документы в регпалату. Их юристам, которые говорят что "по этой форме договора работаем уже 5/10/15 лет, и проблем никогда было" скорее всего просто неизвестно, были ли проблемы. Их слова следует трактовать как "у нашей риэлторской фирмы по этим договорам проблем не было". Договоры между вами и риэлторами сводятся к вашей обязанности оплатить, и их обязанности предоставить информацию о квартире. Ни о какой ответственности за последующие проблемы речи не идет. А договор купли - продажи объекта заключаются между вами и продавцом/покупателем, и риэлторы к нему вообще никакого отношения не имеют, ни юридически, ни фактически. Поэтому относитесь скептически ко всем их разъяснениям положений договора, их уговорам и подобному. Если вам дороги деньги, обязательно попросите копии договоров и документы на квартиру перед сделкой, и покажите их знакомому юристу. А если вас что-то в них не устраивает - смело просите внести изменения. Они будут скрипеть, придумывать отговорки, но без мнению своего юриста их лучше не слушать.

Особенно это касается ситуаций, когда в договоре искажена цена - учитывайте, что в случае попадания договора в суд (а вероятность есть абсолютно всегда), вы получите указанную в договоре сумму.

2)Поищите в интернете информацию об продавце. Обязательно - на сайте ФССП, на сайтах районных судов того района, в котором проживает продавец, и района, в котором находится объект недвижимости, а так же на сайте областного\краевого суда. Далеко не всегда, если объект недвижимости является предметом спора, информация об этом имеется в росреестре (и соответственно в справке из ЕГРП, о которой я писал в прошлом посту). Так же, возможны совсем чудные ситуации, когда квартира по решению суда отошла другому собственнку (не тому, которого вы знаете как продавца), а он еще не дошел до росреестра, и не зарегистрировал переход права на основании решения суда. Таким образом, квартира принадлежит одному, а в росреестре информация о другом лице. Особенное внимание нужно уделить этому вопросу в случае, что квартира недавно была приобретена на основании завещания (эта информация в выписке из ЕГРП и свидетельстве).

3)Долевое. Покупка долевого - интересный и объемный вопрос, может быть когда-нибудь будет отдельный пост на эту тему:) Вкратце скажу: смотрите, сколько осталось времени на строительство (больше время = меньше цена = больше риск), в каком сейчас состоянии будующий объект строительства (если обещают сдать через месяц, а там половина этажей недостроена, ситуация ясна), кто застройщик и генподрядчик. По поводу упомянутых персон - сайт арбитражного суда, сайт ФССП - смотрим, какие у них споры, какие долги. Если все кристалльно чисто - на сайте налоговой смотрим выписку из егрюл, и гуглим ключевых персонажей фирм - собственников, директора и т.д. Есть вероятность, что одна и та же фирма создает отдельную дочку под каждый проект (с теми же владельцами), чтобы в случае чего без проблем их обанкротить без ущерба для всей фирмы.

4)Будьте очень внимательны при покупке долей (а лучше вообще с ними не связываться). Учтите, что покупая долю в квартире, вы покупаете не отдельную комнату, а некую абстракцию, которая дает вам право пользоваться всей квартирой совместно с другими собственниками, и в случае продажи всей квартиры получить соразмерную вашей доли часть стоимости квартиры. Разграничение, кто в какой комнате живет и в какую розетку на кухне включает свой чайние, может быть сделано либо договором (который подписывается всеми собственниками), либо решением суда (которое надо еще и исполнить). Именно по причине "отсутствия неприкосновенного суверенитета" над приобретаемой жилплощадью объекты - доли имеют на 10-20% меньшую стоимость чем аналогичные объекты с полной собственностью (покупатели разнообразных гостинок и комнат в общежитиях поймут о чем речь).

Так же, не слушайте слащавые сказки продавца\риэлтора\юриста риэлторской фирмы о том, что после покупки вы без проблем выделите доли и будете жить спокойно и независимо. Если помещение в многоквартирном доме - ничего вы выделить не сможете, по причине отсутствия отдельного входа, невозможности проведения отдельного водоснабжения и прочего. Раньше действительно, можно было выделить долю, только было это лет 10 назад и я такую практику застал лишь по ностальгическим отзывам делавших это людей.

5)Члены семьи продавца. Обратите внимание, есть ли у продавца супруг, который должен не возражать (нотариально не возражать!) против продажи жилья. А так же, есть ли в квартире прописанные дети - если да, то продавец должен либо получить согласие органа опеки, либо выписать их на деревню дедушке. Росреестр с детьми и без согласия регистрацию приостановит, учитывайте.

Так же есть некоторая вероятность, что через пару лет к вам заявися некий гражданин татуированной наружности с погонялом "Сиплый", и объяснит, что 15 лет назад, перед последней ходкой он жил здесь, планирует жить здесь и далее, и ни о чем более не знает. Дело в том, что перед отправкой в места заключения регистрацию снимают (т.е. гражданина вы в выписке из домовой книги не увидите!), а по возвращению из них так же спокойно обратно зарегистрируется. Так что, если внешность и манеры продавца наталкивают на определенные мысли, не будет лишним деликатно уточнить о возможностях указанной ситуации. Ситуация абсолютно не страшная, решается практически гарантировано, но только через суд (т.е. время, немного денег и нервов).

6)Немаловажный момент - когда передавать деньги. Корни проблемы идут из факта, что окончательно квартира переходит в собственность продавца после внесения соответствующей записи в реестр. Однако, договор подписываеься и подается в палату раньше, за 5 дней, если не ошибаюсь. И даже если документы поданы на регистрацию, есть вероятность, что по ним переход права не зарегистрируют (причин может быть масса). Таким образом, если деньги переданы при подаче документов на регистрацию, покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если регистрация не будет совершена. А если деньги договорились передавать после регистрации, то остаться без ничего рискует уже продавец, внезапно поняв, что денег никаких не было, а квартира стала для покупателя единственным жильем, которое истребовать нельзя. Получается конфликт интересов, самый адекватный способ разрешения которого - банковская ячейка. При заключении договора покупатель идет с продавцом банк, кладет деньги в арендованную ячейку, а после проведения регистрации в банк идет продавец и получает причитающиеся деньги. За подробностями в банк.

В случае возникновения каких-либо проблем и вопросов (регистрация не прошла, продавец темнит и настаивает на неясных условиях, требует от вас чего - то необычного) - берем все документы в охапку и быстро несем к юристу. Проиграть суд, даже когда дело абсолютно выигрышное, становится совсем просто, если не знать очевиднейших вещей, о которых не пишут в интернете (например, простого факта о том, что суд не обязан просить вас принести какие - либо доказательства). А оспаривать проигранное по наивности решение в апелляции действенно в очень редких случаях. Поэтому лучше лишний раз перестраховаться, и остаться параноиком с деньгами, чем наивным идиотом без них)

По просьбе своего первого подписчика выкладываю пост о вопросах, которые могут возникнуть при покупке недвижимости. Вопросы подбираю из своего опыта, поэтому пост вряд ли будет исчерпывающим - если коллеги в комментариях дополнят, буду рад)

Что проверить в документах:

1) Если сделка по доверенности - вычитать доверенность, до буквы и цифры сличить с паспортами. Очень часто делают опечатки Учитывайте, что на обороте, в самом низу, прописываются ФИО продавца (ниже его собственноручной записи ФИО). Если опечатки незначительные (например, в фамилии буквы перепутали), доверенность действительна, но регистрационная палата вполне может приостановить сделку. Разумеется, доверенность должна быть на текущий момент действующей. Так же проверьте полномочия представителя, имеет ли он право на подпись договора купли - продажи, подачу документов в регпалату, оплату пошлины за регистрацию, получение денег по сделке и т.п.

2) Свидетельство о праве собственности - опять же, сличаем данные собственника, а так же параметры объекта - адрес, площадь, убеждаемся, что покупаем именно то, что смотрели, а не катакомбы по соседству. Обращаем внимание на собственность - совместная, долевая.

3) Выписка из ЕГРП. Ее может заказать любой гражданин на любой объект недвижимости, стоимость -200 р. Поэтому, заказываем ее сами. Сведения там все те же, что и в свидетельстве о праве, только в немного другой форме. Выписка нужна в первую очередь  покупателю - т.к. именно она будет отражать актуальные сведения об объекте недвижимости. Если на сделке будете смотреть только в свидетельство, то может оказаться, что ему 10 лет, и с тех пор хату 3 раза перепродали и 2 раза заложили. Поэтому заказывать ее обязательно.

4) Техпаспорт - обращаем внимание в первую очередь на стены и воду/отведение воды, дабы не оказалось, что просмотренный студия по документам проходит как лабиринт Минотавра. Невнимание чревато беготней по узаконению, а если прошлые владельцы умудрились еще и снести несущие стены (чаще всего - если из балкона делали продолжение зала) - решение судьи о понуждении к возврату в первоначальное состояние практически гарантировано.

5)Справка об отсутствии задолженности по ком. платежам - соответственно, актуальность, и количество задолженности. Лучше - 0, иначе регпалата может регистрировать со скрипом.

6)Выписка из домовой книги - опять актуальность, чем меньше живущих внутри - тем лучше. По сложившейся практике, при выставлении на продажу квартиры из нее выписываются все.

7)Договор купли - продажи. Читаем ОЧЕНЬ внимательно. В первую очередь, он должен отражать РЕАЛЬНУЮ ситуацию и РЕАЛЬНЫЕ намерения сторон. т.е. если в ней остаются прописанные лица - то их список. Кстати, в договорах часто встречаются формулировки типа (обязуюсь выселить такого и такого из принадлежащей мне квартиры до такого числа) - их правовая природа сомнительна, т.к. с одной стороны именно собственник обладает правом владения, с другой стороны, выписать человека против его желания можно только по решению суда, так что если у вас в квартире прописаны все родственники продавца до 4 колена, то будьте готовы к судам по их выписке. Это не то что бы сложно, особенно в последнее время, но некоторое количество времени и денег потеряете.

По стоимости - если квартира стоит 3 миллиона, то в договоре должно быть именно 3. Если половина денег передается до регистрации, а половина после - это должно быть прописано именно так, а не иначе. Соответственно, о каждой передаче денег составляется расписка. Договор может содержить в себе одну из формулировок - "имеет силу акта приема - передачи недвижимого имущества" или "имеет силу акта приема - передачи  денежных средств", или обе сразу. Соотнесите это с реальной ситуацией - именно она должна быть отражена. Если другая сторона попросит "немного исказить" содержание договора, бегом к юристу обсуждать правки.

Когда мне приходится согласовывать какой - то договор, и берут сомнения относительно важности какого либо пункта (очень часто половина договора - вода, пункты дублируют друг друга, цитируют текст закона либо содержат полнейшую ерунду типа "обязуюсь после покупки не нарушать покой соседей и общественный порядок") я обычно представляю, что по нему начались проблемы и я иду с ним в суд. Отрезвляет моментально:)