Разъяснение

Привет, Пикабу

Пару недель назад ко мне пришёл клиент с вопросом приватизации жилья.
Но, конечно же, ничего в это жизни просто не бывает (особенно, если пытаешься отжать квартиру у государства)

И для того, чтобы понять, можно ли вообще приватизировать жилье, нужно, для начала, определиться с видом заключённого договора найма.

Итак, какие виды найма жилья у государства нам предлагает Жилищный кодекс РФ:
[ ] социальный найм
[ ] коммерческий найм
[ ] найм жилья из спецфондов (это маневренный фонд, например, или фонд помещений соц. назначения)
[ ] служебный найм

Скажу сразу, прямая норма, разрешающая приватизацию есть только из социального найма. Из остальных видов найма, по общему правилу, приватизировать нельзя.

Давайте разберёмся, кому и какой найм положен.

Социальный найм.
По договору соц найма платить за само жилье нужно символическую сумму, которая устанавливается в каждом регионе и коммуналку.
Чтоб его получить нужно (перо из жопы феникса, кровь единорога...) соответствовать требованиям закона:

[ ] Быть малоимущим или бюджетником или больным заболеванием в тяжёлой форме, при котором другим людям с ним жить нельзя (открытая форма туберкулёза лёгких, например)
Внимание! Малоимущим человек должен быть именно признан, в специальном порядке, а не просто быть без денег.

[ ] Нуждаться в жилье.
Это значит, что не должно быть в собственности у него самого никакого жилья, и у его членов семьи - тоже.
Кроме того, если кто то из членов семьи уже заключил договор соц найма - то человек тоже тоже уже не нуждающийся
Члены семьи - проживающие ("прописанные") в одном месте.

Для того, чтобы получить жилье по социальному найму нужно пройти 7 кругов ада встать на учёт.
Но это уже отдельная процедура, о ней мы поговорим позже.

Коммерческий найм

По сути, это обычный найм, о котором говорили в части второй этой серии постов, только наймодателем выступает муниципалитет.

Платить за помещение по такому договору нужно.

Это, по идее, для всех граждан, независимо от их статуса, дохода и так далее.
Особенность в том, что для такого найма собственник (обычно, муниципалитет) принимает решение, что у него есть свободные жилые помещения и он их сдает в найм.

Только это очень редкие случаи, потому что обычно свободных жилых помещений нет

Найм жилья из спецфондов.

На счёт оплаты - по разному)
Этот вид найма для разных ситуаций - например, найм на период, когда переселяют из ветхого жилья - старого уже нет, а свободных помещений (по соц найму) - тоже нет.
Или, например, если после стихийного бедствия жилье разрушено, на период, пока решат, где человеку теперь жить.

И тут есть одна особенность, которая лично мне очень нравится.

Найм из фонда помещений социального назначения.
Это, по идее, конструкция, которая для людей, у которых доход есть и больше минимального - ну ,то есть, они не малоимущие; и при этом - их доход не превышает максимума, размер которого устанавливает муниципалитет.

Получается, для бедных, но не совсем.
Он за деньги.

Критерии - такие же, как в соц найме, кроме дохода.
Дополнительно, такой найм может быть только тогда, когда была целевая застройка дома именно под эти цели.

Выдают такой найм тоже на основании учёта.
Учёт открывается только после получения застройщиком разрешения на строительство, и закрывается, когда помещения заканчиваются.


Служебный найм.
Без денег, оплата только за коммуналку.
Но, только на период работы.
Уволился - все, права на жилье нет

Но и тут есть исключения)

Собственникам жилья (регионам и городам) дано право разрешить приватизацию из служебного жилья.

Обычно в каждом городе есть положения о порядке предоставления жилых помещений по определённым видам найма.
И там как раз и будут эти условия, которые нужно соблюсти для приватизации из служебного найма.

Конечно, если такие условия есть.

Примером может служить постановление губернатора Тюменской области Моора, который разрешает приватизацию жилья врачам после 10 лет работы.

Только тут закавыка в том, что оно распространяется только на жилье, принадлежащее области.

Если жилье принадлежит городу - то так не работает.

По городу - надо смотреть в кажом городе/деревне/селе - отдельно.

Искренне ваша,
VPush

Привет,Пикабу.
Сегодня будем про жилищку.
Пока я сижу и думаю, какую бы красивую структуру тем для серии постов придумать, прилетел вопрос от комментатора:

"договор аренды (в смысле, найма) квартиры надо заключать на 11 месяцев, тогда его не обязательно регистрировать. А если на год и больше, то надо регистрировать".
Речь об обычной сдаче обычной жилой квартиры одним физлицом другому. Без участия государства, без каких-дибо претензий на изменение права собственности на квартиру."

Давайтесначала почитаем, что там нам написал законодатель.

А написал он вот что.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законодательством

Случаев таких достаточно много, все их здесь перечислять не буду, сегодня нам интересен только найм.

Кстати, да.
Знаетев чем отличие аренды от найма?)
Найм - это только жилая недвижимость
Аренда- все, что угодно. Но если недвижка - то нежилое.

И вернёмся к нашим баранам.

Какие случаи подлежат гос регистрации?
— договоры аренды помещений на срок не менее 1 года;

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды.

Про найм - ни слова, да?

И вот ещё интересная ерунда.
Именно найм регистрировать - не обязательно, согласно, опятьже,закону.
Ну то есть, получается, ст. 674 ГК РФ, установлено, что можно просто подписать договор, а регистрировать его - не обязательно.

И тут же смежная норма закона о гос регистрации ст. 51 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", где написано, что гос регистрация ограничения права собственности, которая, собственно, и вытекает из договора найма (сроком более 1 года)- является обязательной.

И получается, непонятно,ГК РФ говорит - не надо, а закон о гос регистрации- надо. Как правильно то?
А правильно, по закону- регистрировать, если срок больше 1 года.
Если меньше, то регистрировать можно, но необязательно.

Что будет, если не зарегистрировать?

Да ничего не будет.
Нет за это наказания в законах.

Если договор заключения в письменной форме- он действителен.

Впрочем, даже если не заключался на бумаге, но фактически исполнялся- тоже действителен (только доказать сложнее, при спорах).

Из всего этого вывод:

По закону, если больше 1 года то регистрировать обязательно,если меньше- не обязательно.

Но сам факт регистрации договора, как и отсутствия регистрации, никаких ни плюсов, ни минусов не даст.

@S.ash , спешл фо ю.

Искренне ваша,
VPush