Заработок на недвижимости или "недвижимость всегда растет"!?
Шел 2013 или 2014 год. Регион. Я не так давно ушел с найма, стал работать "на себя" и даже на счету появились "лишние" деньги. Тысяч аж 700. Стал я думать - а куда б их вложить. Думаю - а можно ли купить квартиру с целью перепродажи. На тот момент вообще об этом ничего не знал, но знал другое - у меня близкий родственник работает в строительной компании. Застройщик. Анализирую ситуацию. Расклад такой - квартиры начинают продаваться еще на этапе фундамента. Продаются с хорошим дисконтом, потому что застройщику нужны деньги на строительство. Однушки и студии раскупают сразу. Потом уже двушки, потом большие. Ну с моим бюджетом не разгуляешься.
Звоню родственнику, спрашиваю его мнение по этому поводу. Он говорит - хорошая мысль. Говорит - он тоже в доле, т.е. тоже поучаствует деньгами. У него тоже как раз есть небольшая сумма, скинемся - хватит. ОК. Как раз скоро начнет строиться новый дом.
Как только готов проект, он скидывает мне планировки, выбираем этаж и квартиру и бронируем ее еще до начала продаж. Однушка, самая дешевая. Студий вроде не было. Ему как работнику еще скидку небольшой дали. Когда начинаются продажи, скидываемся деньгами. Квартиру оформляем на него (т.к. скидку давали именно потому что он себе покупает). Дом по срокам должны были сдать по-моему через полтора года. Квартира стоила что-то около 1 млн. На этапе котлована. Договор долевого участия.
Проходит чуть больше года- дом построен. Т.е. даже раньше сроков построили. Принимаем, все норм, регистрируем. Я смотрю рыночные цены на квартиры, выставляю ее на всем известном сайте, и прям в течение пары недель человек приезжает смотреть (ну а что там смотреть, квартира черновая, голые стены) и покупает. Примерно +500 тысяч. (я только не помню - уже за минусом НДФЛ я считал или нет, в общем примерно). Прибыль делим соответственно пропорционально вложенным средствам (сейчас уже точно не помню, по 500 мы скидывались или мои 700 были).
Я понимаю, что вот оно. Я поймал удачу за хвост. Сразу строю бизнес-план из двух колонок в экселе. Учитываю еще то, что у меня есть основное направление деятельности и, пока строится дом с моей инвестиционной квартирой, я еще денег подкапливаю на покупку следующей.
Бизнес план мой выглядел примерно так:
2013 купил 1 кв за 100000
2014 продал за 1500.000 + за год еще тысяч 500 накопил
2014 покупаю две квартиры за 2000.000
2015 продаю за 3000.000 + за год еще тысяч 500 накопил
2015 покупаю 3 кв за 3500
2016 г продаю за 5000.000 и т.д.
Это конечно примерно, тогдашнюю таблицу с расчетом не нашел.
В итоге у меня получалось, что лет через через 7 у меня 10 квартир, их продажа - это уже +5млн в год. Дальше - еще больше. В общем выйти на чистую прибыль 10 млн в год - не так долго. При этом, это не считая своей основной деятельности. Так сказать пассивный доход.
Сказано- сделано. Снова говорю с родственником - покупаем еще? - Покупаем. А застраивают они целый район, так что домов строится много. Но брать надо именно на котловане, в процессе стройки цены естественно растут. Деньги-то с первой квартиры мы заработали + подкопили за это время + я родителей подтянул, у них мало-мало было. Говорю- бронируй две. - ОК. Забронировали, только цен пока нет.
Проходит некоторое время, начинаются продажи, у нас две квартиры забронированы. Тут первый приятный сюрприз - цена 1.4 за квартиру. Мы считай только свою почти за такие деньги продали, а тут 1.4 за квартиру, которая построится только через год-полтора. Ну и скидок ему уже больше не положено. + только в том, что можем заранее забронировать какую хотим. Так я понял, что цены на квартиры растут не только в зависимости от этапа строительства, но и от ситуации на рынке. И растут они очень разными темпами.
Я даже подумал отказаться, но мы заранее забронировали, под нас их оставляли. Ладно думаю, что делать. Наскребли денег, вроде хватило. Получалось - одна чисто моя, одна в долях с родней. Оплачиваю. Но понимаю, что бизнес-план мой уже поплыл. Дальше - больше. Проходит год, полтора - дом все строится, но не сдается. Прошло в итоге два года. Дом сдали с задержкой в полгода. Сразу скажу - никакие суды с застройщиками по сдаче не вовремя не рассматривали, т.к. родственник там работает. Дальше - еще больше. Я тогда не очень следил за международной обстановкой, но как раз случился видимо какой-то кризис - может 14 года, не могу точно сказать. Но что получилось - а получилось, что на рынке в этом районе в соседних ранее построенных домах однушки как у меня стоят в районе 1.6. А мы за 1.4 только купили ее два года назад. Т.е. получится, что при продаже мы заработаем на одной квартире максимум 200 минус налог. И это за два года. Короче Жопа. Проще было и безопаснее в банк деньги положить на депозит.
Так окончательно разбился мой бизнес-план заработать состояние на недвижке, и так я понял, что недвижка не всегда и не вся растет в цене. Может в долгую и в рублях - да. Но бывают годы, когда она стоит и даже откатывается вниз.
Ладно, думаю как быть, не очень хочется заработать всего 200 за два года с квартиры. Смотрю стоимость квартир с ремонтом - а там все как-то веселее. Говорю с родственником - что думаешь, может попробовать сделать ремонт и продать с ремонтом. Соглашается. Говорит - у них есть клиент, он постоянно покупает квартиры черновые и на этапе котлована, и готовые, делает ремонт и продает. Решено.
У меня к тому моменту есть опыт ремонта на уровне - мне делали ремонт в моей квартире, я принимал) Считай - профи ). Но - помимо основного направления деятельности мы у себя еще запустили электромонтажные работы. Т.е. как минимум на электрике в ремонте квартире я сэкономлю.
В итоге погружаюсь в ремонтные работы, квартиры обе в одном доме в одном подъезде, одинаковые планировки, только этажи разные. Делаем очень бюджетный ремонт. Одинаковый в обеих квартирах. Делаем недорогой, но делаем надежно, на случай, если вдруг квартиры придется оставить и, например, сдавать. В итоге по суммам получается не более 200 тысяч за квартиру (это работа + материалы). Итого себестоимость квартиры получается 1.6.
Рыночная стоимость средняя однушки с ремонтом в этом районе была 2.0-2.1 млн. Выставляю за 2.1 каждую. Проходит пара месяцев - тишина. На носу Новый Год. Понимаю - вряд ли уже до НГ продам, а после праздников денег у людей обычно нет, значит еще на пару месяцев точно зависнем. Настает новый год и вот в праздники мне звонит человек, оказывается у него в этом же доме, в этом же подъезде квартира. Они - молодая семья, и он хочет матери своей тоже здесь квартиру купить, чтоб с ребенком помогала. Хочет сразу с ремонтом, чтоб побыстрее. В общем договариваемся, после праздников идем на сделку. Повезло, квартиру продал и удалось заработать - с родственниками рассчитался. Но все же, если первый раз я получил прибыль 500 вложив 1 млн, то здесь - 500, вложив 1.6. А вторая квартира зависла надолго, второй раз не повезло, т.к. рынок был совсем не активен. Понял я, что на ремонтах можно зарабатывать, но тоже не всегда это получается.
Потом несколько раз я еще покупал квартиры на стадии строительства, продавал. Уже один. В каких-то делал ремонты и продавал уже с ремонтом. Бывало выгодно, бывало, что проще было на депозит деньги на это время положить. Покупал уже не только от этого застройщика, но и в др районах.
А потом пришли экскроу-счета. И покупать на котловане стало совсем не выгодно. А потом пришел 22 год. Рынок тряхануло сначала вверх, потом вниз. И стало совсем все плохо. Смотришь - уже построенная студия-вторичка без ремонта стоит 2 млн (от таких же инвесторов, как я). А у застройщика такая же, но которая сдастся через 2 года - 2100. В 23 году продал квартиру, положил деньги на депозит под хороший процент. А квартира как стоила в 23 году, такая же цена осталась и в 25, т.е. если ее держать с надеждой, что подорожает - можно получить 0.
Собственно, что я понял по своему опыту работы с недвижкой за это время (говорю только про свой город, жилая недвижимость, эконом сегмент. Но думаю в др городах +- то е самое, разве что суммы могут быть другие):
Недвижка отнюдь не всегда растет. Даже в рублях. Бывает стоит. Бывает опускается.
Новостройки (от застройщика именно) - почти всегда растут, в то время как вторичка, которую покупали у этого же застройщика год назад и в которой никто не жил, ее только построили, может стоять и даже падать
Сделанный ремонт отнюдь не всегда приносит прибыль. Когда рынок стабильный - наверное да, когда начинаются качели - ремонт может помочь в продаже, а может и увеличить расходы
На недвижке можно зарабатывать, но можно и потерять. У меня были пару раз моменты, когда у застройщика начинались проблемы и можно было сильно попасть (наверное у каждого есть знакомый, который вложился в котлован, а дом не построили, и теперь он обманутый дольщик), были и серьезные задержки в строительстве.
Очень все сильно зависит от ситуации на рынке. Как, например сейчас. Все стоит, с одной стороны скоро ставку ключевую снизят, и с депозитов побегут в бетон, а, с другой стороны - и у застройщиков сейчас полно не распроданного жилья накопилось - и увеличатся ли от этих, кто побежит, цены - не очень понятно.
Короче, как в любом бизнесе, все не так просто. Много подводных камней, много рисков. Это только у блохеров в ютубах все красиво, что при продаже пирожков, что на покупке коморок, что во флиппинге (если кто не знает, это, как я узнал не так давно, как раз тема с покупкой-ремонтом-продажей недвижки. Я то не знал, что я местами флиппер )), лана блохеры научили).
