Для ЛЛ: Длиннопост. Жизненная ситуация, вопрос к юристам и рассуждения на тему.
Женщина купила квартиру за средства материнского капитала, цена договора составляла только сумму маткапитала, собственные или заемные средства не привлекались т.е. маткапиталом было оплачено 100% стоимости квартиры.
На момент покупки квартиры у женщины было двое несовершеннолетних детей от двух разных мужчин, старшему ребенку 8 лет, младшему 2 года, в браке она не состояла.
В последствии сняв обременение с приобретенного жилья гражданка обратилась в Службу кадастра и картографии, называемой сейчас «Росреестр», чтобы выделить доли детям. Росреестр рекомендовал провести сделку путем дарения (в 2012 году, отдельных, четко установленных законом процедур по жилью с маткапиталом не было). Но на этапе подачи документов выяснилось, что дарить долю и принимать ее от имени несовершеннолетнего один и тот же человек не может, в регистрации сделки будет отказано. Как выход рекомендовано чтобы долю в дар от имени ребенка принял его второй законный представитель т.е. отец.
Отец младшего ребенка был готов принять участие в сделке, но с отцом старшего возникли проблемы - он категорически отказался прийти на сделку и подписать договор выступая в интересах ребенка . После устного получения отказа с отцом старшего ребенка в течении нескольких месяцев велась официальная переписка - заказная корреспонденция с уведомлением. Он приглашался на сделку официально запланированную в Росреестре по предварительной записи (тогда выдавался специальный талон с точной датой и временем), но он их игнорировал - просто не забирал с почты. Одновременно копии писем направлялись работодателю отца старшего ребенка с просьбой довести их до работника, эти письма работодатель получал и доводил до адресата, но мера результата не принесла.
После было направлено официальное обращение в опеку, опека развела руками - принятие решения участвовать или нет в подобной процедуре это личная прерогатива законного представителя, обязать его они не могут.
Ситуация на тот момент оказалась тупиковая - есть желание и готовность поступить по закону, но сделать этого не получается.
В 2012 году рождается третий ребенок и учитывая сложившиеся обстоятельств история с выделением детских долей окончательно встает на паузу.
Спустя 12 лет, в 2024 году семья решила сменить регион проживания, но нужно продать недвижимость.
Обременений на квартире не имеется, по документам мать детей единственный владелец, не замужем, в браке не состояла, детям 20, 15 и 12 лет, проживают и зарегистрированы все в указанной квартире. Но доли не отделены, продать в таком виде нельзя.
Вопрос: как реализовать квартиру правильно, чтоб закон не нарушить и не потерять значительные средства на налогах и в виде замороженных активов на детских спецсчетах?
Выделив равные доли в квартире детям, помимо необходимости получения разрешения органов опеки на продажу квартиры, после сделки необходимо заплатить 13% подоходного налога с детских долей т.к. они ими владели менее 3х лет, т.е. с 3/4 от вырученной суммы.
2/4 суммы становятся фактически замороженными попадая на спецсчета, любое движение средств на которых должно проходить только с санкции органов опеки.
Как сказано выше, из средств, полученных матерью и старшим ребенком, которому уже исполнилось 20 лет, необходимо будет заплатить налог за себя и за двух младших детей.
Деньги на покупку жилья со спецсчетов можно потратить только пройдя бюрократические процедуры с опекой и получив от нее разрешение, которое она скорее всего не даст т.к. приобретаемое жилье должно быть таким же или лучше проданного т.е. быть такой же или большей площади, иметь столько же или больше комнат, раздельный санузел и не иметь смежных комнат.
В регионе куда собирается семья жилье стоит значительно дороже, для примера:
- кадастровая стоимость имеющейся трешки в городе, расположенной не на первом и не на последнем этаже, в доме без лифта, с раздельным санузлом, изолированными комнатами, кухней больше 20 кв.м. и балконом составляет 6.8 млн. руб., рыночная примерно 7,5 млн. руб.,
- в выбранном для ПМЖ регионе рыночная стоимость похожей трешки только в городском муниципальной округе т.е. в пригороде - до города автобус, с одной смежной комнатой и маленькой кухней начинается от 8.5 млн. руб.
А еще необходимо потратить средства на переезд – оплату дороги для 4х человек и отправку вещей.
С учетом трат на уплату налогов и переезда, вырученных с продажи денег на приобретение нового жилья тем более больше прошлого уже не хватает и 2/4 средств до 18-летия детей остаются висеть на спецсчетах мертвым грузом.
При уплате налогов можно уменьшит налоговую базу на 1 млн. для каждого из владельцев долей, но как, и возможно ли это сделать если речь о несовершеннолетних?
Можно не платить налог, но для этого необходимо приобрести квартиру большей площади И обязательно большей кадастровой (не рыночной!) стоимости, что как сказано выше, невозможно.
У отца среднего и младшего детей в другом регионе есть квартира в ипотеке. Остаток долга 3 млн. руб., кадастровая стоимость 5 млн. руб. рыночная от 11 млн.
Он готов ее оформить на детей в долях нужных размеров, но банк не даст этого сделать пока не выплачена ипотека.
Даже под нотариальную гарантию отца младших детей опека разрешения на погашение этой ипотеки средствами с детских счетов скорее всего не даст т.к. квартира меньше на целых 10 квадратных метров и на одну комнату (евро трешка).
Что делать, как дров не наломать когда по закону одно, а на практике другое (уважаемый @kka2012, соврать не даст).
Почему переезд, можно же потерпеть?
- Новый регион теплый, с хорошим климатом, текущий в районах крайнего севера, где лето начинается в конце июня и заканчивается в сентябре.
- Новый регион дешевле для проживания начиная с коммуналки, цен в сфере услуг, на продукты, одежду, предметы быта, мебель и т.д.
- Новый регион имеет хорошую транспортную доступность любым видом транспорта, старый только авиасообщение, что не очень дешево, когда речь идет о 4х человеках с перелетом туда-обратно.
- Новый регион имеет больше учебных заведений, с большим выбором профессий для обучения детей.
- Новый регион предлагает больше вариантов трудоустройства, больший рынок труда и возможности выбора работы по специальности.
- В новом регионе ближе к родственникам, дорога к ним несравнимо доступней как по цене, так и по вариантам проезда.
Детям очень климатит в выбранном для ПМЖ регионе, у младшего прекращаются носовые кровотечения, стабилизируется внутричерепное давление (была родовая травма). Там в силу климата больше возможностей для его физической активности, что очень важно для его здоровья. В текущем же месте либо снег, либо очень холодно, либо неделю идет морось т.е. даже в каникулы он как правило сидит дома у ТВ.
Средний ребенок заканчивает 9 классов, по настроению и подходу к учебе 10-11 выльются в потерю времени, дай бог закончит, а там сразу армия т.е. нужно "кровь из носа" поступать в колледж/техникум в этом году, чтоб он не остался хотябы без среднего специального образования.
Внеурочная деятельность и дополнительное образование в текущей локации сильно ограниченны, кружков, факультативов не много, и они практически всегда переполнены, а те, что на коммерческой основе сильно бьют по финансам.
Свежесть и доступность продуктов не в сравнение. Хоть линейкой не измерить, но это очень влияет на качество жизни, и как физическое, так и остальное развитие детей.
Финансовая нагрузка на жизнь там в целом меньше, кто на севере переодевал и переобувал 3х детей к сезону - весне, лету, осени и зиме поймут о чем речь.
PS
Почта для возможных предложений и обратной связи: 66kvadratnihmetrov@mail.ru
Пожалуйста, не предлагайте схемы, выходящие за рамки закона.
