Сразу же в январе 2012 был поход на консультацию в Росреестр с вопросом - как отделить доли двум тогда еще детям. Ответ специалиста был однозначным - проведите сделку дарения.

Далее до рождения в июле 2012 года третьего ребенка происходили описанные в посте события с выяснением, что не все так просто, попытками привлечь к процессу отца (законного представителя) старшего ребенка и органы опеки. Учитывая безуспешность попыток в отделении доли старшему ребенку и появившимися заботами о младенце процесс в июле 2012 года окончательно встал на длительную паузу.

Подытоживая, ни Росреестр ни опека, ни нотариус не порекомендовали тогда (2012 год) в сложившейся ситуации отделить долю хотя бы одному - младшему на тот момент ребенку, и не предложили другого варианта проведения сделки в виде например соглашения об определении долей, поэтому все застопорилось целиком.

Как вариант в целях экономии на налоге, который непонятно как реализовать - старший сын может отказаться от своей доли в пользу матери. Ему уже 20 лет он самолично решает принимать в собственность имущество или нет.
Но как это документально закрепить и оформить не понятно. Нотариус на этот вопрос закатывает глаза и с фразой: "во что вы меня втягиваете" просит покинуть кабинет...

Хочется вернуть М(С)К в ПФР и решить все эти сложности, но такой процедуры законом не предусмотрено, по всей стране не так много подобных судебных решений и те связанны с определенными не прозрачными или явно мошенническими действиями получателей М(С)К.

Ответы на вопросы:

- Как сейчас провести отделение долей известно и понятно, в данном конкретном случае это займет всего 2 похода в МФЦ (отдать и забрать документы) и не требует участия нотариуса.

- Наделить детей долями в новом жилье, не наделяя в этом, уже не работает к сожалению. Раньше практика была, заключалось соглашение где прописывалось кому и в замен за что, опеку, ПФР и прокуратуру это устраивало, было проще. В некоторых регионах возможно это еще работает, но все реже попадаются такие истории и все чаще родители получают проблему в виде детских долей в дух разных квартирах, которые опека зачесть друг за друга не считает возможным и в итоге повисают уже две недвижки. В конкретном описываемом случае в конкретном этом регионе опека против такого подхода.

- Подождать не вариант, причины указаны в посте, для семьи они существенны.

- Сдать можно, такой вариант рассматривается в последнюю очередь т.к. некому на месте работать с арендаторами, решать возникающие бытовые проблемы с квартирой, домом, коммуникациями, соседями, реагировать на всевозможные обстоятельства непреодолимой силы - потопы, пожары, стихию и т.п и устранять их последствия. Действующих агентств всего два и условия у них так себе, + требования типа ремонта силами и за счет арендодателя раз в полгода. Однако возможность такая есть, но в последнюю очередь.

- Переезд в другой регион планируется в квартиру отца двух младших детей. Но для снижения финансовой нагрузки необходимо выплатить ипотеку за нее.

- Стоимость квартир и их примерное описание указаны в основном посте.

- Рыночная стоимость квартиры росла все 12 лет, но особенно сильно она скакнула после введения дальневосточной ипотеки и еще солидней после разрешения в 2019 году отдельным категориям граждан приобретать с ее помощью вторичное жилье в районах крайнего севера (еще бы, вторичка всего под 2% Карл!! Новые регионы - готовьтесь).
Кадастровая же стоимость в 11 раз (!!!!) выросла при проведенной Росреестром переоценке в 2018 году и добавила еще около 50% при переоценке 2023 года.

Важно, даже необходимо отметить, что нет цели обделить кого-то из детей, обмануть государство, не заплатить налоги или как-то еще нарушить закон.

Нужен совет как сэкономить законными методами или выйти из ситуации наиболее простым способом и с наименьшими потерями.
Это как в фильме "Побег из Шоушенка" с наследством брата Байрона Хедли - где чтобы избежать значительных расходов просто нужно было знать юридическую процедуру.

Ремарка:

М(С)К появился только в 2007. С отсутствием практики и размытости некоторых формулировок закона процедура сильно разнилась от региона к региону, от отделения ПФР к отделению ПФР, от нотариуса к нотариусу...

На тот момент четкого единого подхода в вопросе М(С)К не было как у граждан так и у ПФР.

В специфических ситуациях, прямо не регламентированных законом, ПФР опирался в то время на внутренние разъяснениям (вы не ослышались - не на закон, а на внутренние разъяснения) и их понимание работниками и руководством конкретного отделения.
Неразбериха в общем была.
Оцените степень бардака: на тот момент М(С)К могла получить только семья у которой только после 2007 года родился именно второй ребенок, если уже было 2е детей или например родился уже третий мера поддержки не оказывалась и законом была расширена на эту категорию граждан позже, даже Президента на пресс-конференциях доставали этими каверзными вопросами...

После было направлено официальное обращение в опеку, опека развела руками - принятие решения участвовать или нет в подобной процедуре это личная прерогатива законного представителя, обязать его они не могут.

Ситуация на тот момент оказалась тупиковая - есть желание и готовность поступить по закону, но сделать этого не получается.

В 2012 году рождается третий ребенок и учитывая сложившиеся обстоятельств история с выделением детских долей окончательно встает на паузу.

Спустя 12 лет, в 2024 году семья решила сменить регион проживания, но нужно продать недвижимость.

Обременений на квартире не имеется, по документам мать детей единственный владелец, не замужем, в браке не состояла, детям 20, 15 и 12 лет, проживают и зарегистрированы все в указанной квартире. Но доли не отделены, продать в таком виде нельзя.

Вопрос: как реализовать квартиру правильно, чтоб закон не нарушить и не потерять значительные средства на налогах и в виде замороженных активов на детских спецсчетах?

Далее размышления.

Выделив равные доли в квартире детям, помимо необходимости получения разрешения органов опеки на продажу квартиры, после сделки необходимо заплатить 13% подоходного налога с детских долей т.к. они ими владели менее 3х лет, т.е. с 3/4 от вырученной суммы.

2/4 суммы становятся фактически замороженными попадая на спецсчета, любое движение средств на которых должно проходить только с санкции органов опеки.

Как сказано выше, из средств, полученных матерью и старшим ребенком, которому уже исполнилось 20 лет, необходимо будет заплатить налог за себя и за двух младших детей.

Деньги на покупку жилья со спецсчетов можно потратить только пройдя бюрократические процедуры с опекой и получив от нее разрешение, которое она скорее всего не даст т.к. приобретаемое жилье должно быть таким же или лучше проданного т.е. быть такой же или большей площади, иметь столько же или больше комнат, раздельный санузел и не иметь смежных комнат.

В регионе куда собирается семья жилье стоит значительно дороже, для примера:
- кадастровая стоимость имеющейся трешки в городе, расположенной не на первом и не на последнем этаже, в доме без лифта, с раздельным санузлом, изолированными комнатами, кухней больше 20 кв.м. и балконом составляет 6.8 млн. руб., рыночная примерно 7,5 млн. руб.,
- в выбранном для ПМЖ регионе рыночная стоимость похожей трешки только в городском муниципальной округе т.е. в пригороде - до города автобус, с одной смежной комнатой и маленькой кухней начинается от 8.5 млн. руб.

А еще необходимо потратить средства на переезд – оплату дороги для 4х человек и отправку вещей.

С учетом трат на уплату налогов и переезда, вырученных с продажи денег на приобретение нового жилья тем более больше прошлого уже не хватает и 2/4 средств до 18-летия детей остаются висеть на спецсчетах мертвым грузом.

При уплате налогов можно уменьшит налоговую базу на 1 млн. для каждого из владельцев долей, но как, и возможно ли это сделать если речь о несовершеннолетних?

Можно не платить налог, но для этого необходимо приобрести квартиру большей площади И обязательно большей кадастровой (не рыночной!) стоимости, что как сказано выше, невозможно.

У отца среднего и младшего детей в другом регионе есть квартира в ипотеке. Остаток долга 3 млн. руб., кадастровая стоимость 5 млн. руб. рыночная от 11 млн.
Он готов ее оформить на детей в долях нужных размеров, но банк не даст этого сделать пока не выплачена ипотека.

Даже под нотариальную гарантию отца младших детей опека разрешения на погашение этой ипотеки средствами с детских счетов скорее всего не даст т.к. квартира меньше на целых 10 квадратных метров и на одну комнату (евро трешка).

Что делать, как дров не наломать когда по закону одно, а на практике другое (уважаемый @kka2012, соврать не даст).

Далее философское.

Почему переезд, можно же потерпеть?
- Новый регион теплый, с хорошим климатом, текущий в районах крайнего севера, где лето начинается в конце июня и заканчивается в сентябре.
- Новый регион дешевле для проживания начиная с коммуналки, цен в сфере услуг, на продукты, одежду, предметы быта, мебель и т.д.
- Новый регион имеет хорошую транспортную доступность любым видом транспорта, старый только авиасообщение, что не очень дешево, когда речь идет о 4х человеках с перелетом туда-обратно.
- Новый регион имеет больше учебных заведений, с большим выбором профессий для обучения детей.
- Новый регион предлагает больше вариантов трудоустройства, больший рынок труда и возможности выбора работы по специальности.
- В новом регионе ближе к родственникам, дорога к ним несравнимо доступней как по цене, так и по вариантам проезда.

Детям очень климатит в выбранном для ПМЖ регионе, у младшего прекращаются носовые кровотечения, стабилизируется внутричерепное давление (была родовая травма). Там в силу климата больше возможностей для его физической активности, что очень важно для его здоровья. В текущем же месте либо снег, либо очень холодно, либо неделю идет морось т.е. даже в каникулы он как правило сидит дома у ТВ.

Средний ребенок заканчивает 9 классов, по настроению и подходу к учебе 10-11 выльются в потерю времени, дай бог закончит, а там сразу армия т.е. нужно "кровь из носа" поступать в колледж/техникум в этом году, чтоб он не остался хотябы без среднего специального образования.

Внеурочная деятельность и дополнительное образование в текущей локации сильно ограниченны, кружков, факультативов не много, и они практически всегда переполнены, а те, что на коммерческой основе сильно бьют по финансам.

Свежесть и доступность продуктов не в сравнение. Хоть линейкой не измерить, но это очень влияет на качество жизни, и как физическое, так и остальное развитие детей.

Финансовая нагрузка на жизнь там в целом меньше, кто на севере переодевал и переобувал 3х детей к сезону - весне, лету, осени и зиме поймут о чем речь.

PS
Почта для возможных предложений и обратной связи: 66kvadratnihmetrov@mail.ru
Пожалуйста, не предлагайте схемы, выходящие за рамки закона.