Всем привет, сегодня расскажу немного про личный опыт покупки жилья в Швеции.

Если интересно про переезд и жизнь в Швеции - смотрите мои предыдущие посты.

Итак, первое с чего мы начали покупку жилья - поиск вариантов и попытки понять, какие цены на рынке.

Для этого есть много сайтов, но самый лучший наверно ресурс это сайт hemnet.se

На нем просто огромная база продаваемой недвижимости. Кроме того, можно посмотреть финальные цены - узнать почем в итоге жилье продается.

Рекомендую - сидеть на этом сайте и любоваться крутыми дизайнами интерьеров - это в Швеции национальная забава.

Что такое финальная цена? Все жилье в Швеции продается на аукционе. Вы делаете ставки через маклера, тот кто поставил больше всех, тот и получает лот.

Собственно, прикинув что творится на рынке и соотнеся это со своими возможностями и приходит понимание, можешь ты купить свое квартиру или нет. Дело в том, что на ипотеку нужно иметь на руках первый взнос - минимум 15% от финальной цены. Немалые деньги.

Вам наверно будет интересно, почем недвижимость в Швеции. Расскажу про Мальмо, где живу сам.

Квартира в самом центре или в шикарном районе Västra hamnen выйдет в 3500-5000 евро за квадрат. Есть и особо крутые варианты по 10 000 евро за квадрат. Трешка на 100 метров? Готовим от 350 000 евро. Ну или от 52 500 первого взноса.

Чуть дальше от центра цены падают до 2,5-3,5к евро за метр.

В совсем стремном районе квартиры стоят по 1-1,5к, совсем дешман. 100 метровая квартира за 100 000 евро? Изи. Но район реально будет плохой.

У нас в итоге вышло примерно 2.6к евро за метр, квартира - четырешка на 86 метров. В хорошем районе, но на окраине города. Район нам очень нравится, мы в нем жили с момента приезда.

Lånelöfte

Определившись с бюджетом идем в банк. От банка нам нужна бумажка под названием lånelöfte - дословно переводится как обещание кредита.

Получить ее можно в любом банке - она не обязывает вас брать кредит именно в этом банке. Можно получить обещание в одном банке, а в итоге кредит цинично взять в другом, на условиях поинтереснее.

Бумажка имеет срок действия 6 месяцев, но ее можно продлевать, если не успели найти ничего.

С этой бумажкой маклеры будут радостно разговаривать с вами по телефону и даже пускать в жилье для его осмотра. А без бумажки будут невежливо посылать... в банк.

В бумажке написано примерно следующее - Василий Пупкин может купить жилье с максимальной стоимостью Х крон, при условии что коммуналка в жилье не превышает Y крон. А еще Василий обещал занести Z своих денег. Все эти цифры довольно условные, например вы можете в итоге купить квартиру дороже чем обещанная сумма, договорившись с банковским менеджером. Но конечно не на порядок дороже, будем разумны :)

Поиск конкретного жилья

Теперь на том же hemnet.se можно уже искать конкретную квартиру (дом, участок, дачу, шо душа пожелает).

Это блин сложно. Во-первых вкусные варианты быстро разбирают.

Помните я писал про аукционы? Вот блин забудьте. Особо смышленные мудаки покупатели, увидев квартиру мечты, не парятся с торгами, а идут к маклеру и сразу предлагают рюкзак денег.

Очень часто продавец не хочет возиться с торгами - дело в том, что всем желающим нужно показать жилье.

Что значит показать жилье? Надо убраться, прям так, чтобы нигде грязных носков не валялось. Нужно сделать красивую обстановку - поставить красивую мебель, расставить свечи, раскидать роз, налить ванную ну вы поняли. Иногда даже дизайнеров нанимают, чтобы навести красоту и продать бабушатник по цене элитного евроремонта. Обычно этим маклеры занимаются. А потом нужно свалить из собственного жилья на весь день, пока там покупатели шарятся. И таких дней показов обычно нужно сделать несколько. В общем продавцу очень на руку просто сразу продать подороже.

Вы уже поняли к чему я веду? Вы видите квартиру мечты, видите, что торги состоятся через неделю. А на следующий день ваша квартира мечты, за которую вы уже приготовились отдать банковские кровные денежки - просто исчезает! И появляется пометка о продаже. 10 горящих пердаков из 10.

Хочу добавить, что квартиры мечты - большая редкость. Чтобы абсолютно все критерии сошлись в одной точке, в нужном районе, по нужной цене и далее по списку.

Нам повезло - однажды мы увидели эту самую квартиру мечты (ну, или нечто максимально близкое к ней). Уже наученные опытом, мы просто предложили маклеру последние трусы много денег. Мы даже согласились не смотреть квартиру.

Дальше идут переговоры между банком и маклером. Банк подтверждает маклеру, что нам дадут денег. Маклер договаривается с продавцами. Если все звезды сходятся, то переходим к следующему этапу.

Подписание договора

Маклер забивает стрелку и вызывает продавцов и покупателей к себе в офис. Там мы подписываем договор и скрепляем кровью. После подписания договора отказаться уже нельзя - в Швеции договор штука священная. Ты должен деньги, продавцы должны тебе бесценные квадратные метры с ключами. Ритуал подписания договора интересный. Обычно квартирой владеют в соотношении 50/50. Если там живет муж и жена - они владеют пополам. А ты соответственно также покупаешь - половиной владеешь ты, половиной жена. Поэтому на подписание договора являются 2 продавца и 2 покупателя.

Затем, каждый из них обязан расписаться на каждой странице 3 копий договора. На некоторых страницах даже дважды. Это примерно два-три десятка подписей с каждого. У меня жена занята была, я по доверенности за нее расписывался. Я реально за$бался друзья.

Интересный нюанс - в Швеции при покупке квартиры, ты покупаешь не саму квартиру, а как бы долю акций в компании, которая владеет твоим домом. И на основе владения этим пакетом акций ты получаешь право жить в квартире. На основе этого, например, чисто теоретически, товарищество жильцов может не согласиться с продажей конкретно тебе акций и запороть сделку. Насколько я знаю это редкость и не случается, но всеж. В общем перед покупкой ты еще встречаешься с главой товарищества собственников и он-она дают финальное добро на сделку. Ну и рассказывают тебе что и как устроено в твоем новом доме.

После подписания договора ты заносишь депозит - это невозвращаемая сумма, если вдруг по какой-то причине сделка сорвется. Сумма кстати довольно приличная, что-то около 10% цены квартиры, если мне не изменяет память.

Кроме того, вы договариваетесь с продавцами о дате передачи ключей. Это может быть довольно длительный срок - у нас например это было около 2 месяцев. Бывает и дольше. На эту дату будет договоренность с банком о переводе денег. Вы не увидите денег за квартиру - банк переводит их прямиком продавцам.

Получение ипотечного кредита

Итак, договор есть, теперь вам нужно договориться с банком об ипотеке. Вы же помните, что lånelöfte это только обещание, а обещать - не значит жениться.

В обещании например нет ничего про проценты, не оговорены конкретные суммы, точная сумма первого взноса и далее по списку.

Теперь вы можете или получить кредит у того банка, где брали lånelöfte. Или найти другой банк и договориться с ним. Мы выбрали первый вариант потому что я ленивая жопа.

Дальше все довольно забавно - процент по кредиту зависит от многих факторов. По умолчанию банк дает довольно высокий процент, но его можно снижать.

Например сказать, что будешь хранить все свои деньги в их банке (все свои ОСТАВШИЕСЯ блин деньги, если таковые есть).

А еще пообещать каждый месяц в их банке откладывать деньги на будущее.

Неплохо помогает если в этом банке вы зарплату получаете - типа уже клиент, ништяк.

Еще можно торгануться с банковским менеджером. Мол а вот в банке за углом мне пообещали процент получше, а давай ты мне яйца в тиски не закручивай так больно.

Далее вы решаете, на какой срок хотите зафиксировать ставку - от этого тоже зависит процент. Это значит, что ставка вашего кредита не будет меняться на протяжении выбранного срока и вы не сможете это время менять банк, где держите ипотеку. Можно выбрать вообще не фиксировать - тогда ставка может меняться хоть каждый месяц. Можно зафиксировать хоть на 10 лет. Оптимальный срок, на который дают самую лучшую ставку - в районе 2-3 лет.

По истечении этого срока вы договариваетесь с банком о новой ставке и можете даже поменять банк на более выгодный. Интересная штука.

В общем, в идеальных условиях в Швеции сейчас можно взять ипотеку под 1,3% примерно. У меня условия не идеальные - мне достался кредит под 1,5%. Что в принципе тоже не очень плохо, особенно сравнивая с Беларусью.

Кроме процентов по кредиту, нужно гасить тело кредита - так называемая аммортизация. Пока за жилье должен больше 50% - аммортизация 2% в год. Когда меньше - 1% в год.

Те из читателей, кто умеет считать, сейчас возможно немного охренели удивились, ведь общий срок погашения кредита (если первый взнос 15%) - 67 с лишним лет. Все так и есть.

Дело в том, что никто в Швеции не планирует гасить ипотечный кредит полностью. Кредит погашается в момент продажи квартиры. Ну и да, последние хрен знает сколько лет цены на недвижимость в Швеции только растут, так что кредит всегда покроется, а у вас еще и навар на руках выйдет.

Более того, правило об аммортизации (погашении основного тела долга) ввели относительно недавно. До этого гасить кредит ВООБЩЕ НЕ НУЖНО БЫЛО.

Более того, говоря о погашении кредита - это очень глупо, гасить кредит досрочно. Поясню почему, очень быстро. Годовая доходность индекса типа SP500 усредненная по годам за последние лет 100 - что-то в районе 7%. А за последние лет 10 - еще больше. Ставка по ипотеке много ниже этого значения. Поэтому, если у вас есть деньги, чтобы гасить кредит - лучше вложить их в ценные бумаги и получать 7%, чем гасить ипотеку под 1.5% (или 1.3%). Поэтому даже люди, у которых есть деньги на жилье целиком, никогда не купят его за кэш в Швеции - это потеря огромных денег. Купят в ипотеку. Как-то так. Кстати оно также работает с кредитами на почти что угодно. Купить машину, сделать ремонт, купить айфон и тд - все выгоднее в кредит, т.к. ставка по кредитам ниже, чем доходность фондового рынка.

Итак, договорившись о всех деталях, мы устанавливаем с маклером день передачи ключей.

Передача ключей

В этот день все продавцы и все покупатели снова веселой толпой собираются в офисе маклера. Подписывают еще один ворох бумаг. Обсуждают формальности.

Например за время ожидания в квартире могло что-нибудь сломаться - это оговаривается.

Дело в том, что в описании квартиры указаны детально все дефекты и проблемы. Продавцы и маклер дают яйца на отсек честное слово, что других проблем нет. Если проблемы обнаруживаются - продавцы исправляют их за свой счет. Так что ничего утаить нельзя и впарить лохам квартиру, где бегают по ночам крысы будет довольно сложно.

Когда все формальности утрясены, маклер ждет перевода денег из банка, а вы с продавцами тупо смотрите друг на друга битый час. Когда деньги получены - вам отдают ключи и поздравляю, вы владелец собственного жилья.

Дальше начинается отдельный геморрой с получением места на стоянке, возвратом арендной квартиры, переездом, искренним недоумением, откуда взялось столько ненужного хлама который нужно таскать в новую квартиру и прочее прочее.

На прощанье хочу сказать, что по приезду в Швецию, если такая возможность есть, лучше сразу купить недвижимость, а не мучаться с арендной. Это значительно облегчает жизнь и в перспективе экономит море денег.

Я наверняка упустил кучу деталей, спрашивайте в комментах, постараюсь ответить.

На прощание покажу фотографию, которая продала нам квартиру.

Владелец самой дорогой на текущий момент квартиры в Чехии, расположенной в пражском районе Смихов, уже почти год не может ее продать. Чтобы ускорить этот нелегкий процесс собственник снизил цену на 50 млн крон. Теперь она составляет 270 млн крон. Об этом сообщает портал E15.

Квартира общей площадью 1400 м² занимает три верхних этажа в столетнем неоренессансом доме, расположенном на набережной и прошедшем полную реконструкцию. Покупателя ждут целых восемь террас с потрясающими видами на Пражский Град, Национальный театр, Танцующий дом и холм Петршин.

К пентхаусу прилагаются бассейн, сауна, спортзал, восемь парковочных мест в подземном гараже и винный погреб на тысячу бутылок. В доме круглосуточно работает консьерж, а в квартиру нового владельца довезет персональный лифт. Жилые комнаты пентхауса продаются с предчистовой отделкой.

Согласно популярной на этой неделе заметке в реддит, "канадская мечта умерла". Мы с женой переехали в Торонто по программе FSW в 2017 году, поэтому вопрос не праздный, как для нас, так и для других желающих иммигрировать в Канаду. Люди едут в другую страну с некоторыми ожиданиями, и полезно, чтобы ожидания соответствовали реальности. Становится ли адаптация для приезжих в Канаду (в частности) и в другие страны сложнее или нет?

Современный иммигрант — это совсем не тот же иммигрант, который приезжал до девяностых или даже в начале нулевых.

Те люди, которые приезжали в 90-е или нулевые, часто плохо говорили на английском (банально было мало хороших материалов для изучения языка в стране исхода), а учиться взрослым не у всех получается, и не всем хочется. Интернет был плохо развит, и составить мнение о том, куда едешь, было сложнее, приходилось уповать на то, чтобы разобраться на месте. Я думаю, что люди из этой волны иммиграции, которые особенно активно ругают Канаду в группах фейсбука (и при этом не торопятся уезжать) — часто как раз не смогли преодолеть языковой барьер. Например, небезызвестный Алекс Брежнев — он до сих пор плохо дружит с английским, хотя прожил в англоязычной среде лет 20.

Зато люди, которые смогли выучить язык, многие неплохо адаптировались, возможно переучились, устроились на нормальные работы, часто по специальности.

Современная иммиграция в Канаду испытывает проблемы совсем другого толка. Если мы берём программу FSW, то требования к языку заранее такие, что в программу невозможно попасть со слабым английским или французским. Мы с женой приехали в Канаду, и переход с русского на английский был настолько плавный, будто никуда и не уезжали (причём, я перед подачей заявки сдал IELTS на 8, жены поменьше), барьера практически не было. Нетрудно было и заглянуть на numbeo и почитать блогеров, чтобы прикинуть расходы и доходы. Полистать онлайн платформы, для того, чтобы увидеть востребованные вакансии и требования к ним. После переезда можно по интернету в видео режиме общаться со своими близкими.

Это всё были плюсы. Но минусы и основные претензии к ситуации из поста на реддите в том, что “люди в Канаде” потеряли возможность покупать собственные дома. Что такое американская (или, как подвид, канадская) мечта — приятный домик, хороший район, надёжная работа, которая позволяет жить в образе среднего класса (не на 17 тысяч рублей). Цены на недвижимость в Торонто выросли настолько запредельно, что “купить из недвижимости что-то нужное” может только тот, кто может “продать из недвижимости что-то ненужное”, по заветам Простоквашино.

Стоимость домов перевалила за 1 млн. Возможно, где-то на отшибе ещё можно приобрести “таунхаусы” тысяч за 800, но надо помнить, что ежемесячный платёж будет под 4 тысячи долларов в месяц и выше на 25 лет (с учётом коммунальных и кап.ремонта).

Картинка ниже показывает, сколько среднегодовых доходов семьи требуется на покупку дома сейчас и ранее. Если в 2000 году это было где-то 3.8 годовых дохода, то сейчас это уже 10 (или больше).

Естественно, это делает покупку дома в Торонто для среднестатистического канадца практически невозможным, а для обычного свежего иммигранта и подавно — не только за наличные, конечно, но и в ипотеку.

Что автоматически означает, что “канадская мечта” для новых иммигрантов, вроде нас с женой, в отношении Торонто умерла. Или, можно сказать, “торонтовская мечта”.

Возможность купить дом вне Торонто всё ещё сохраняется, но Торонто это карьерный центр с разнообразием компаний и специальностей. Чтобы уехать из Торонто без карьерных потерь, оставшись в Канаде, нужно либо работать на удалёнке, либо уверенно обладать навыками, которые годятся вне Торонто.

И я думаю, что иммигрантам, которые едут позже нас, будет ещё сложнее. По приезде мы сняли квартиру в доме на пересечении двух линий метро (станция Bloor and Yonge) за 1700 канадских долларов в месяц. Сейчас в этом же доме самая дешёвая квартира сдаётся за 2000 канадских долларов, а прошло всего лишь 3 года с небольшим. И это ещё с учётом, что из-за пандемии цены на аренду в даунтауне понижались. 300 “лишних” долларов для свежеприбывших это значительная нагрузка. Я писал раньше разбивку выживания на минималке Сравнение выживания на минималке в Москве и Торонто Если вкратце, то минимальная зарплата на полную ставку составляет как раз примерно 2000 долларов в руки.

Почему так сильно растёт стоимость недвижимости? Во-первых, это общемировой процесс, а, во-вторых, это вполне ожидаемо для Торонто. Иммиграционные программы Канады подразумевают разделение на PNP (провинциальные) и FSW (федеральная), и в FSW попадает очень много иммигрантов с высоким уровнем английского, хорошим образованием и опытом работы. У них у многих свои причины приехать в Канаду, но часто это люди с карьерными амбициями, они хотят приехать туда, где больше шансов найти работу, а Торонто — это бизнес-хаб Канады. Согласно графику ниже, население GTA (агломерации Торонто) выросло с 2010 по 2020 гг примерно на 1 млн человек, с 6 млн до 7 млн.

Обычно аналитики говорят, что строительство жилья в Онтарио подразумевает длительный процесс получения разрешительных документов, и объём жилого фонда не поспевает за ростом населения. Кроме того, система заточена на то, чтобы риелторы имели возможность выжимать максимальный платёж из покупателей, и это при рекордно низких ставках за ипотеку. А также есть подозрения, что иностранные “инвесторы” отмывают часть денег на канадском рынке недвижимости.

Но главное, всё-таки, я думаю, это приток населения и нехватка жилого фонда.

То есть, цены растут по сути из-за таких, как я — свежих иммигрантов, которые едут в Торонто, в расчёте на то, что там будет проще найти работу. Так что, с одной стороны, канадская иммиграционная программа — это очень хорошо, она даёт возможность переехать в Канаду просто со знанием языка, мне очень нравится этот подход. Но, с другой стороны, канадские власти не учли, что народ ломанётся в основные города, и цены на недвижимость там станут невозможными.

Склоняюсь к соображению, что вместо того, чтобы делать акцент на программе FSW (которая занимает половину всех остальных программ экономической иммиграции), по которой мы с женой приехали, Канаде стоило бы делать акцент на PNP. Впрочем, тогда бы мы едва ли прошли по критериям программы. Но зато такой подход лучше бы сказался на ценах на недвижимость в Торонто и Ванкувере, распределяя иммиграцию равномерно по всей стране, и не ударил бы так сильно по самим канадцам.

Я думаю, что если канадские власти обратят на эту проблему внимание, то программы могут быть пересмотрены в пользу уменьшения доли FSW, и увеличения PNP.

И главный вопрос — стоит ли всё-таки иммигрировать в Канаду в свете того, что “канадская мечта” для каждого следующего среднестатистического иммигранта всё менее вероятна?

Здесь уже ответ зависит ваших задач. Мы с женой в принципе не ехали строго за “канадской мечтой”, к тому же у нас и в России не было собственной квартиры, так что ничего не теряли. Но, конечно, невозможность купить нормальное жильё в Торонто, обескураживает (микроквартиры с платежами на кап.ремонт в 500 долларов в месяц нормальным жильём не считаю).

Но почему обязательно Торонто? Необязательно, но мы ехали в Торонто по соображениям большей вероятности найти квалифицированную работу (соображения оправдались). Важно понимать реалистичные расходы, как на первое время, так и после, обзавестись планом “Б” по поводу работы (конкуренция за рабочие места тоже растёт с каждым новым иммигрантом), и смириться с тем, что если вы едете в Торонто, то позже вам либо придётся из него уехать, либо своего жилья у вас никогда не будет.

И если вы раздумываете об иммиграции в Канаду, то чем быстрее вы въедете, тем лучше для вас, потому что и иммиграционная программа может поменяться, и с каждым годом экономически становится почти незаметно, но сложнее, а рано или поздно жестокая “соломинка ломает спину верблюда”. Иммиграция в Канаду до сих пор открыта (а после COVID кризиса набор должен стать ещё интенсивнее, из-за чего проходной балл в федеральной программе может упасть), и всего через 3 года проживания у вас появится право подать на гражданство Канады.

Если же по вашей специальности вы легко найдёте работу где угодно, и мечтаете о домике в тихом (кто-то скажет “скучном”) месте в спокойной англоязычной стране, то для вас всё проще, и с “канадской мечтой” вам “повезёт” сильнее.

Если вам есть, что добавить про Канаду или другие страны, то приходите в сообщество Эмиграция, адаптация, жизнь.

Не в порядке важности, а в - как в голову придёт, не всегда факты, иногда просто наблюдения-размышления. Планирую пополнять ежедневно или около-того. Очень субъективно полезно и основано на *моём* опыте.

Предыдущий пост про вещи о коорых я не знал до переезда в США 110 фактов которые я был бы рад знать до переезда в США (011 - красная звезда - primitive star)

Если всякие дюймы и мили довольно просто гуглятся и привыкаешь даже мыслить ими довольно быстро, то вот, поднятый в ходе разведки рынка нежвижимости вопрос - а сколько это пол акра земли ввёл в ступор. Участки земли в 0.4 акра стоят около миллиона на побережье, а что на них можно уместить? Хотя тот же гугл пишет что средняя цена акра с\х земли под ферму около 3 тысяч долларов в 2019 году?

Согласно википедии 1 акр равен:

4046,8564224 квадратных метра м²

≈ 1/247 ≈ 0,004 квадратного километра (км²)

4840 квадратных ярдов

и тд.

что вообще ни разу не проясняет, и добивает этим вот: "Акр первоначально, в средние века, обозначал площадь земли, обрабатываемую в день одним крестьянином с одним волом. Затем традиционно 1 акр стал равным площади прямоугольного поля со сторонами 1 чейн на 1 фурлонг (66 футов на 660 футов соответственно), что в точности равно десяти квадратным чейнам..." Когда последний раз запрягали своего вола? :)

Получался замкнутый круг, да - просто нагуглить сопоставления с футами и стадионами Американского футбола, но если вы, как и я не привыкли ориентироваться на них, то акр продолжит быть загадкой. А на всех популярных сайтах поиска нежвижимости и земли, размеры участков будут только в акрах...

Для меня спасительными ориентирами стали следующие факты про акр:

- это не квадрат и даже не всегда прямоугольник, может быть и гексагоном, то есть попытки представить средний дом в центре квадратного участка и так понять масштаб - обречены на провал.

- представляя 1 акр можно визуализировать 60% футбольного (soccer) поля (целое поле будет 1.6 - 1.9 акра), 75% поля для американского футбола (целое поле будет 1.32 акра) или 16 теннисных кортов расположенных 4 на 4.

- или квадратную парковку в которую вместится 150 автомобилей. Опять таки - это вполне может быть очень узкая и длинная полоска земли.

- квадрат земли со сторонами 50 метров будет иметь площадь 0.62 акра или 0.25 гектара, 26,909.78 квадратных футов (очень полезная цифра, да...), 0.0010 квадратной мили - а его периметр (забор там рассчитать, да) будет длиной в 0.12 мили или 656.17 футов.

- другой пример, квадрат земли 32 на 32 метра будет 0.25 акра, а если мы увеличим сторону этого квадрата в 2 раза (64 на 64 метра) то получится 1.01 акр.

- в одной квадратной миле 640 акров. То есть чтобы выяснить сколько акров в участке земли надо умножить его известное значение квадратных миль на 640.

- ещё где-то видел что с 1 акра пщеничного поля можно собрать урожай для изготовления муки которой хватит на 3000 булок хлеба (ну представим, что всё выпекается удачно)

Задачка на усвоение, если у вас есть участок в 0.986 акра, сколько вам надо докупить земли в футах чтобы стать владельцем 1 акра? (Подсказка - никто не говорил что длина участка равна ширине)

И да, я ещё не упомянул про штатовский "коммерческий" акр, который для простоты (да-да!) чуть другой...