Семейная ипотека в альфа-банке
А двух детей мне куда деть?
А двух детей мне куда деть?
Ща объясню, что не с миром, конечно, а конкретно с дочерью сестры (племянницей) не так. Девочка (вряд ли) всегда жила на всём готовеньком и, считай, в роскоши. Все её хотелки выполнялись. Едет в Питер, думая, что квартира там не хуже, чем та, в которой жила. А тут - бац! А хата-то другая. Внутри всё по другому. Не знает она, что такое своё и как оно достаётся. Лет, примерно, 25 назад у меня было несколько знакомых, которым родители подарили машины. Так они эти машины чуть ли не как гоночные болиды использовали. Мне прям жалко было. Потом удивлялись - а че они ломаются? Это мы с семьёй, когда первую машину купили, пылинки с неё сдували. Да и сейчас тоже, потому как знаем цену деньгам и как они достаются. А эта пигалица нифига не знает, поэтому и ведёт себя так.
Всем привет!
Сегодня продолжу тему собственного жилья в Швейцарии рассказом об одной местной особенности, которую надо учитывать и с которой приходится мириться, если хочешь приобрести своё жильё.
Предыдущий пост про швейцарскую ипотеку: Коротко об ипотеке в Швейцарии
Для тех, кто читает меня в первый раз, коротко представлюсь: в Швейцарии живу с августа 2019 года, работаю врачом-рентгенологом. До этого 8 лет жил и работал по профессии на северо-западе Германии. Женат, 2 детей.
Итак, решение принято: хотим жить в своём доме / квартире, аренда - не для нас! Банк одобрил ипотеку / своих денег достаточно (что менее вероятно), жильё приобретено. И вот тут выходит на первый план, собственно, тема поста: Eigenmietwert или "вменённая арендная плата".
Что это такое
Это расчётная стоимость арендной платы, которую платил бы владелец жилья, если бы снимал (арендовал) его у кого-то другого. Или, если выразиться иначе, это гипотетический доход владельца дома / квартиры со сдачи жилья в аренду, который он мог бы получить за год. И сумма это вписывается в налоговую декларацию как реальный доход, что, соответсвенно, увеличивает налогооблагаемый доход домохозяйства и приводит увеличению налоговой нагрузки.
Что за херня? - спросит читатель, и будет прав: это ведь полный абсурд учитывать гипотетический доход как реальный, да ещё облагать его налогом! Но оно есть как есть.
Для чего это сделано
Цитата отсюда:
Система налогообложения вменённой арендной платы была введена в Швейцарии во время Первой мировой войны, поскольку правительство занималось тогда поиском дополнительных финансовых поступлений, с тем чтобы компенсировать убытки федерального бюджета, возникшие в результате резкого падения объемов таможенных платежей в период мирового вооруженного конфликта.
Действие данного порядка неоднократно продлевали вплоть до 1958 года, после чего он из временного… стал постоянным. Обосновывался этот шаг стремлением уравнять в правах и обязанностях налогоплательщиков, коль скоро арендаторы жилья не имеют права списывать с налогооблагаемой базы свои расходы на аренду жилой площади, из-за чего оказываются в невыгодном положении по сравнению с более состоятельными гражданами, доходы которых позволяют им приобрести дом в собственность.
То есть это, согласно официальной версии, уравнивает в финансовых возможностях тех, кто жильё снимает, с теми, кто жильём владеет, так как владельцы жилья имеют право вписывать в налоговую декларацию расходы на выплату процентов по ипотеке + расходы на владение жильём типа необходимого ремонта / замена чего-либо необходимого для и жизни и т.п., а у тех, кто жильё снимает, таких возможностей для уменьшения своего налогооблагаемого дохода нет.
А почему бы не отменить этот абсурд?
Пытались уже 4 раза: в 1999 году, в 2004 году и аж 2 раза в 2012 году. И каждый раз население голосовало против отмены "вменённой арендной платы". Периодически правительство обещает пересмотреть законодательство и что-то с этим сделать, но на текущий момент (май 2024 года) воз и ныне там.
Как эту "арендную плату рассчитывают"
Как и почти всё в Швейцарии, методика расчёта зависит от кантона проживания. Где-то используют компьютерную симуляцию того, за сколько квартиру / дом можно было бы сдать, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Где-то просто берут среднее значение арендной платы исходя из текущих объявлений на рынке. Где-то есть таблицы примерной стоимости домов / квартир в зависимости от количества комнат и площади.
В кантоне Берн, где живём мы, каждый муниципалитет рассчитывает каждый год "арендную плату" в зависимости от количества комнат и площади, анализируя рынок и тенденции. От расчётной арендной платы берётся от 60 до 70% (зависит от расположения недвижимости), и это и есть "вменённая арендная плата". Как это рассчитывают на практике - тайна покрытая мраком, так как таблиц с примерными данными по типам жилья нет (я, по крайней мере, не нашёл). Хорошо только одно: если с предоставленным расчётом несогласен (типа завысили), то его можно опротестовать. Но насколько показал поиск в интернете, обычно расчёты оказываются ниже, чем в среднем по рынку.
Ну рассчитали эту аренду, что дальше?
А дальше продолжаем считать, ведь мы знаем, что налогооблагаемый годовой доход можно уменьшать, вписав туда расходы на содержание жилья + проценты по ипотеке, и получается следующее:
Допустим у нас жильё с протокольной арендной платой 38 400 фр. (по оценке муниципалитета). Берём от этой суммы 70% = 26 880 фр. - это наша "вменённая арендная плата", т.е. гипотетический годовой доход (по мнению муниципалитета), который мы бы могли получать, сдавая жильё в аренду. Стоимость жилья - 1 250 000 франков, ипотека - 1 000 000 фр. под 2,5% годовых, итого натекает 25 000 франков в год - проценты по ипотеке, расходы на содержание жилья - 20% от вменённой арендной платы или 5 276 фр. Вычитаем из вменённой арендной платы все расходы:
Вменённая арендная плата: 26 880
Проценты по ипотеке: 25 000
Расходы на жильё: 5 276
___________________________________________
Итого: - 3 396 фр.
Т.е. в приведённом примере проценты по ипотеке и расходы на жильё превышают "вменённую арендную плату", что хорошо, так как в налоговой декларации это сыграет в сторону уменьшения налогооблагаемого дохода на почти 3 400 франков и, как следствие, налог будет меньше.
Но бывают случаи, когда после всех вычитаний сумма оказывается со знаком "+", и вот тогда на эту сумму налогооблагаемый доход увеличивается и, соответственно, налог будет выше.
Про налоговую декларацию и расчёт налогов будет отдельный пост, где я постараюсь объяснить как что и зачем. Немного терпения.
Так что в итоге: жильё покупать или снимать?
Тут универсального ответа нет, так как каждый случай надо просчитывать индивидуально. Основная цель всего предприятия: выйти по налогам либо в ноль, либо на их уменьшение. Если же покупка жилья ведёт к увеличению налоговой нагрузки, то стоит подумать целесообразна ли покупка жилья в данном конкретном случае.
Это же, кстати, отчасти объясняет, почему швейцарцы предпочитают брать жильё в ипотеку и не выплачивать её полностью (только первые 13-15%) и платить проценты по ипотеке всю оставшуюся жизнь + передавать ипотеку по наследству, а также почему в целом швейцарцы больше жильё снимают, чем покупают (58% против 42%).
Вот как-то так.
Если есть вопросы / дополнения / пожелания - пишите: отвечу / дополню / учту.
Если увидели ошибку - дайте знать: исправлю, пока не поздно.
Есть реальный случай про быстрое получение квартиры.
Составлено из трёх частей. Коротких.
Часть первая.
НИИ. Работает немножко странный молодой сотрудник который живет в каком-то своем мире и которого периодически подьебывают коллеги.
И раз у него спросили - а почему ты до сих пор в общаге живешь, а не хочешь квартиру получить?
Отвечает - а я и не знаю как. Что делать - то надо?
Ему отвечают - идешь в райисполком к председателю и говоришь что тебе нужна квартира, он тебе и подберет подходящее.
Через несколько дней приходит этот чел на работу и говорит-мужики, надо как-то новоселье отметить, я квартиру получил.
У мужиков челюсти на пол попадали.
Никто не верит.
Но поверили когда он достал из портфеля ордер и ключи.
Все охуели и приготовились слушать.
Герой говорит - ну я пришел как вы сказали в райисполком к председателю, он мне дал ключи и документы. Как бы и всё.
Если бы я знал что это так просто - я бы наверное раньше квартиру бы получил, просто не знал что да как.
Часть вторая.
Райисполком. Проверка из Москвы.
Проверка документов, агитации и всего прочего. Чужие люди в костюмах ходят туда-сюда.
Председатель на нервах. И тут приходит человек не от мира сего и просит квартиру. И комитетчик смотрит своими добрыми глазами как председатель отреагирует на просьбу человека от народа.
Вспотевший председатель не нашел ничего лучше как сказать - что ж вы раньше не приходили, а жили в этой общаге, и дал первые попавшиеся ключи от только сданной новостройки.
Часть третья.
Заводская курилка. Работяга курит одну за одной и орет белугой - да че за хуйня такая творится? Десять лет в очереди на квартиру простоял, уже сказали на днях ордер дадут, а вчера сказали - извините, вышла ошибка, придется еще подождать. Суки! Наверняка какому-то блатному дали!
Пидарасы!!!
Финал. История выглядит фантастичной, но этот случай действительно был. Уникальный, ибо его вероятность крайне мала. Наверняка никто не поверит, ну чтож..
А я за дочку. Двумя руками. Ибо, если сестра Ваша покупает квартиру дочери, то дочь и надо было спрашивать. Ведь ей там жить. Мне так мелкие подарки дарили, которые потом не знаешь куда деть. Фигню понадарят всякую. Пылесборники.
И ещё. Квартира - это должно быть уютное место. Куда приходишь отдохнуть от забот и труда. А приходить в халупу..., которая требует ремонта. Это при условии, что человек умеет и хочет делать этот ремонт. У меня один знакомый в перманентном ремонте живёт. 5-летками живёт.
"Нет ничего более постоянного, чем временное." (С)
Я когда начинал трудовой путь, снимал жилье в хорошем районе, ванна с кафелем, вид из окна на город в огнях. Денег на жизнь оставалось крайне мало. Но это позволяло и отдыхать, и мотивировать себя расти интеллектуально и карьерно.
А жить в халупе и/или в плохом районе я б тоже не захотел. Будь собственность в таком районе - сдал бы в аренду, а сам бы снял то жильё, которое нравится.
"Спрашивать надо" ( с )
Моя сестра - врач, вырастила одну дочь одна, развелись с мужем, когда ребенок только в школу пошел. Старалась всегда деньгами компенсировать дефицит внимания ребенку. И в 18!! лет дочь решила, что хочет учиться в Питере...
Сестра моя копит на первый взнос, берёт ей квартиру в ипотеку, платит эту ипотеку и коммунальные, чтобы "золотце" по общагам не моталась...
Кульминация... Приезжает "золотце" 18ти-летнее в ПОДАРЕННУЮ КВАРТИРУ В ПИТЕРЕ и недовольно заявляет: "мама, ГОВНО какое-то взяла. Потолки не натянуты, кухня не встроенная, места мало..."
Ребята, что с этим миром не так? Я пахала как лошадь 24/7, чтобы в 23 взять свою первую ипотеку на квартиру в Сибири с ЧЕРНОВОЙ ОТДЕЛКОЙ, где и унитаза-то не было... Помню, что счастью моему предела не было, вся в кредитах и долгах(по сей день, кстати), но прыгала как заведенная от радости...
А у неё потолки не встроены.. Кухня, блин, не натянута...
Инвестиции в качественную отделку, эффективные системы отопления и утепление помогли значительно снизить мои ежемесячные расходы на коммунальные услуги. Сперва казалось, что я переплачиваю, но с каждым месяцем экономия доказывала обратное. К тому же, психологический комфорт от уюта и тепла в своем доме трудно переоценить — и это не что-то, на чем стоит экономить.
Выбор между просторной квартирой и уютным домиком был для меня неочевидным. Поначалу кажется, что чем больше пространства, тем лучше. Но с течением времени я понял, что поддержание и обустройство большого дома требует много времени и ресурсов. В результате пришло понимание, что небольшое, но удобно организованное жилье зачастую может сделать вашу жизнь проще и комфортнее.
Принимая решение о покупке, я был склонен поддаваться импульсивным желаниям. Однако после того, как я зря потратил массу времени на несколько спонтанных и неудачных вариантов, я научился терпению. Не спешить, анализировать рынок, не упускать из виду мелочи, которые могут оказаться важными. В результате я смог найти предложение, которое оказалось идеальным сочетанием цены, качества и расположения.
Мелкие детали, тенденции роста или снижения цен в определенных районах, понимание того, как влияют экономические изменения – все это в совокупности дает преимущество в переговорах. Мне удалось сбить цену на десять процентов от первоначальной стоимости, поскольку я обладал информацией, которой не располагал продавец. Я знал, что в ближайшем будущем планируется строительство новой инфраструктуры в данном районе, что повысит стоимость недвижимости. А также заметил слабые места в истории объекта, о которых продавец не сказал, но которые мне удалось выяснить заранее.
На пути к покупке идеального жилья всегда встают препятствия. Важно понимать, что редко когда удается найти дом, который удовлетворял бы абсолютно все ваши пожелания. Я учился быть гибким и понял, что некоторые компромиссы совсем не катастрофичны. Например, можно пожертвовать размером балкона в пользу идеального расположения или отказаться от лишней комнаты ради выгодной стоимости.
При покупке недвижимости легко впасть в энтузиазм от внешних улучшений и забыть о том, что на самом деле важно — надежность и качество конструкции. Мне пришлось столкнуться с необходимостью срочного ремонта кровли на даче, которую я по наивности не проверил перед покупкой. Поэтому теперь я знаю, что проверка долговечности жилья должна быть в приоритете. Скрытые дефекты — это то, на что нужно быть готовым, и что следует учитывать в своем бюджете. Экспертиза профессионала перед покупкой и небольшая финансовая "подушка" могут уберечь от нежданной головной боли.
Однажды, привлеченный привлекательной ценой, я чуть не приобрел квартиру в районе, который казался приемлемым только на первый взгляд. Благо, поговорив с будущими соседями и понаблюдав за районом пару дней, я понял, что не смог бы чувствовать себя там дома. Соседи и окружение это те факторы, которые оказывают огромное влияние на каждодневную жизнь и благополучие.
А что бы вы добавили к этому списку?
➡️ Родители обязаны обеспечить совершеннолетних детей собственной квартирой, считают 38% молодых россиян. При этом только 13% рассказывают, что квартиру им уже купили или планируют купить родители. Это следует из результатов опроса девелопера Level Group.
🔎 Согласно исследованию, 34% молодых людей не рассчитывают на родителей в решении квартирного вопроса, полагая, что взрослый человек может и должен купить себе квартиру самостоятельно. 23% готовы взять ипотеку в ближайшие пять-десять лет, а 15% планируют купить квартиру без кредита в течение 10 лет.
🔗 Почти каждый пятый опрошенный (17%) вообще не задумывается о вопросах жилья, а 8% считают покупку квартиры невозможной даже в перспективе. При этом 14% респондентов рассказали, что не планируют покупать свою квартиру и будут жить в съемной. Выйдя замуж или женившись на человеке, имеющем квартиру, решить проблему жилья надеются 12% зумеров, а 5% хотят получить квартиру в наследство от бабушки и дедушки.
Больше интересного в режиме онлайн в телеграм канала, ссылка в профиле.