Всем привет, сегодня расскажу немного про личный опыт покупки жилья в Швеции.
Если интересно про переезд и жизнь в Швеции - смотрите мои предыдущие посты.
Итак, первое с чего мы начали покупку жилья - поиск вариантов и попытки понять, какие цены на рынке.
Для этого есть много сайтов, но самый лучший наверно ресурс это сайт hemnet.se
На нем просто огромная база продаваемой недвижимости. Кроме того, можно посмотреть финальные цены - узнать почем в итоге жилье продается.
Рекомендую - сидеть на этом сайте и любоваться крутыми дизайнами интерьеров - это в Швеции национальная забава.
Что такое финальная цена? Все жилье в Швеции продается на аукционе. Вы делаете ставки через маклера, тот кто поставил больше всех, тот и получает лот.
Собственно, прикинув что творится на рынке и соотнеся это со своими возможностями и приходит понимание, можешь ты купить свое квартиру или нет. Дело в том, что на ипотеку нужно иметь на руках первый взнос - минимум 15% от финальной цены. Немалые деньги.
Вам наверно будет интересно, почем недвижимость в Швеции. Расскажу про Мальмо, где живу сам.
Квартира в самом центре или в шикарном районе Västra hamnen выйдет в 3500-5000 евро за квадрат. Есть и особо крутые варианты по 10 000 евро за квадрат. Трешка на 100 метров? Готовим от 350 000 евро. Ну или от 52 500 первого взноса.
Чуть дальше от центра цены падают до 2,5-3,5к евро за метр.
В совсем стремном районе квартиры стоят по 1-1,5к, совсем дешман. 100 метровая квартира за 100 000 евро? Изи. Но район реально будет плохой.
У нас в итоге вышло примерно 2.6к евро за метр, квартира - четырешка на 86 метров. В хорошем районе, но на окраине города. Район нам очень нравится, мы в нем жили с момента приезда.
Lånelöfte
Определившись с бюджетом идем в банк. От банка нам нужна бумажка под названием lånelöfte - дословно переводится как обещание кредита.
Получить ее можно в любом банке - она не обязывает вас брать кредит именно в этом банке. Можно получить обещание в одном банке, а в итоге кредит цинично взять в другом, на условиях поинтереснее.
Бумажка имеет срок действия 6 месяцев, но ее можно продлевать, если не успели найти ничего.
С этой бумажкой маклеры будут радостно разговаривать с вами по телефону и даже пускать в жилье для его осмотра. А без бумажки будут невежливо посылать... в банк.
В бумажке написано примерно следующее - Василий Пупкин может купить жилье с максимальной стоимостью Х крон, при условии что коммуналка в жилье не превышает Y крон. А еще Василий обещал занести Z своих денег. Все эти цифры довольно условные, например вы можете в итоге купить квартиру дороже чем обещанная сумма, договорившись с банковским менеджером. Но конечно не на порядок дороже, будем разумны :)
Поиск конкретного жилья
Теперь на том же hemnet.se можно уже искать конкретную квартиру (дом, участок, дачу, шо душа пожелает).
Это блин сложно. Во-первых вкусные варианты быстро разбирают.
Помните я писал про аукционы? Вот блин забудьте. Особо смышленные мудаки покупатели, увидев квартиру мечты, не парятся с торгами, а идут к маклеру и сразу предлагают рюкзак денег.
Очень часто продавец не хочет возиться с торгами - дело в том, что всем желающим нужно показать жилье.
Что значит показать жилье? Надо убраться, прям так, чтобы нигде грязных носков не валялось. Нужно сделать красивую обстановку - поставить красивую мебель, расставить свечи, раскидать роз, налить ванную ну вы поняли. Иногда даже дизайнеров нанимают, чтобы навести красоту и продать бабушатник по цене элитного евроремонта. Обычно этим маклеры занимаются. А потом нужно свалить из собственного жилья на весь день, пока там покупатели шарятся. И таких дней показов обычно нужно сделать несколько. В общем продавцу очень на руку просто сразу продать подороже.
Вы уже поняли к чему я веду? Вы видите квартиру мечты, видите, что торги состоятся через неделю. А на следующий день ваша квартира мечты, за которую вы уже приготовились отдать банковские кровные денежки - просто исчезает! И появляется пометка о продаже. 10 горящих пердаков из 10.
Хочу добавить, что квартиры мечты - большая редкость. Чтобы абсолютно все критерии сошлись в одной точке, в нужном районе, по нужной цене и далее по списку.
Нам повезло - однажды мы увидели эту самую квартиру мечты (ну, или нечто максимально близкое к ней). Уже наученные опытом, мы просто предложили маклеру последние трусы много денег. Мы даже согласились не смотреть квартиру.
Дальше идут переговоры между банком и маклером. Банк подтверждает маклеру, что нам дадут денег. Маклер договаривается с продавцами. Если все звезды сходятся, то переходим к следующему этапу.
Подписание договора
Маклер забивает стрелку и вызывает продавцов и покупателей к себе в офис. Там мы подписываем договор и скрепляем кровью. После подписания договора отказаться уже нельзя - в Швеции договор штука священная. Ты должен деньги, продавцы должны тебе бесценные квадратные метры с ключами. Ритуал подписания договора интересный. Обычно квартирой владеют в соотношении 50/50. Если там живет муж и жена - они владеют пополам. А ты соответственно также покупаешь - половиной владеешь ты, половиной жена. Поэтому на подписание договора являются 2 продавца и 2 покупателя.
Затем, каждый из них обязан расписаться на каждой странице 3 копий договора. На некоторых страницах даже дважды. Это примерно два-три десятка подписей с каждого. У меня жена занята была, я по доверенности за нее расписывался. Я реально за$бался друзья.
Интересный нюанс - в Швеции при покупке квартиры, ты покупаешь не саму квартиру, а как бы долю акций в компании, которая владеет твоим домом. И на основе владения этим пакетом акций ты получаешь право жить в квартире. На основе этого, например, чисто теоретически, товарищество жильцов может не согласиться с продажей конкретно тебе акций и запороть сделку. Насколько я знаю это редкость и не случается, но всеж. В общем перед покупкой ты еще встречаешься с главой товарищества собственников и он-она дают финальное добро на сделку. Ну и рассказывают тебе что и как устроено в твоем новом доме.
После подписания договора ты заносишь депозит - это невозвращаемая сумма, если вдруг по какой-то причине сделка сорвется. Сумма кстати довольно приличная, что-то около 10% цены квартиры, если мне не изменяет память.
Кроме того, вы договариваетесь с продавцами о дате передачи ключей. Это может быть довольно длительный срок - у нас например это было около 2 месяцев. Бывает и дольше. На эту дату будет договоренность с банком о переводе денег. Вы не увидите денег за квартиру - банк переводит их прямиком продавцам.
Получение ипотечного кредита
Итак, договор есть, теперь вам нужно договориться с банком об ипотеке. Вы же помните, что lånelöfte это только обещание, а обещать - не значит жениться.
В обещании например нет ничего про проценты, не оговорены конкретные суммы, точная сумма первого взноса и далее по списку.
Теперь вы можете или получить кредит у того банка, где брали lånelöfte. Или найти другой банк и договориться с ним. Мы выбрали первый вариант потому что я ленивая жопа.
Дальше все довольно забавно - процент по кредиту зависит от многих факторов. По умолчанию банк дает довольно высокий процент, но его можно снижать.
Например сказать, что будешь хранить все свои деньги в их банке (все свои ОСТАВШИЕСЯ блин деньги, если таковые есть).
А еще пообещать каждый месяц в их банке откладывать деньги на будущее.
Неплохо помогает если в этом банке вы зарплату получаете - типа уже клиент, ништяк.
Еще можно торгануться с банковским менеджером. Мол а вот в банке за углом мне пообещали процент получше, а давай ты мне яйца в тиски не закручивай так больно.
Далее вы решаете, на какой срок хотите зафиксировать ставку - от этого тоже зависит процент. Это значит, что ставка вашего кредита не будет меняться на протяжении выбранного срока и вы не сможете это время менять банк, где держите ипотеку. Можно выбрать вообще не фиксировать - тогда ставка может меняться хоть каждый месяц. Можно зафиксировать хоть на 10 лет. Оптимальный срок, на который дают самую лучшую ставку - в районе 2-3 лет.
По истечении этого срока вы договариваетесь с банком о новой ставке и можете даже поменять банк на более выгодный. Интересная штука.
В общем, в идеальных условиях в Швеции сейчас можно взять ипотеку под 1,3% примерно. У меня условия не идеальные - мне достался кредит под 1,5%. Что в принципе тоже не очень плохо, особенно сравнивая с Беларусью.
Кроме процентов по кредиту, нужно гасить тело кредита - так называемая аммортизация. Пока за жилье должен больше 50% - аммортизация 2% в год. Когда меньше - 1% в год.
Те из читателей, кто умеет считать, сейчас возможно немного охренели удивились, ведь общий срок погашения кредита (если первый взнос 15%) - 67 с лишним лет. Все так и есть.
Дело в том, что никто в Швеции не планирует гасить ипотечный кредит полностью. Кредит погашается в момент продажи квартиры. Ну и да, последние хрен знает сколько лет цены на недвижимость в Швеции только растут, так что кредит всегда покроется, а у вас еще и навар на руках выйдет.
Более того, правило об аммортизации (погашении основного тела долга) ввели относительно недавно. До этого гасить кредит ВООБЩЕ НЕ НУЖНО БЫЛО.
Более того, говоря о погашении кредита - это очень глупо, гасить кредит досрочно. Поясню почему, очень быстро. Годовая доходность индекса типа SP500 усредненная по годам за последние лет 100 - что-то в районе 7%. А за последние лет 10 - еще больше. Ставка по ипотеке много ниже этого значения. Поэтому, если у вас есть деньги, чтобы гасить кредит - лучше вложить их в ценные бумаги и получать 7%, чем гасить ипотеку под 1.5% (или 1.3%). Поэтому даже люди, у которых есть деньги на жилье целиком, никогда не купят его за кэш в Швеции - это потеря огромных денег. Купят в ипотеку. Как-то так. Кстати оно также работает с кредитами на почти что угодно. Купить машину, сделать ремонт, купить айфон и тд - все выгоднее в кредит, т.к. ставка по кредитам ниже, чем доходность фондового рынка.
Итак, договорившись о всех деталях, мы устанавливаем с маклером день передачи ключей.
Передача ключей
В этот день все продавцы и все покупатели снова веселой толпой собираются в офисе маклера. Подписывают еще один ворох бумаг. Обсуждают формальности.
Например за время ожидания в квартире могло что-нибудь сломаться - это оговаривается.
Дело в том, что в описании квартиры указаны детально все дефекты и проблемы. Продавцы и маклер дают яйца на отсек честное слово, что других проблем нет. Если проблемы обнаруживаются - продавцы исправляют их за свой счет. Так что ничего утаить нельзя и впарить лохам квартиру, где бегают по ночам крысы будет довольно сложно.
Когда все формальности утрясены, маклер ждет перевода денег из банка, а вы с продавцами тупо смотрите друг на друга битый час. Когда деньги получены - вам отдают ключи и поздравляю, вы владелец собственного жилья.
Дальше начинается отдельный геморрой с получением места на стоянке, возвратом арендной квартиры, переездом, искренним недоумением, откуда взялось столько ненужного хлама который нужно таскать в новую квартиру и прочее прочее.
На прощанье хочу сказать, что по приезду в Швецию, если такая возможность есть, лучше сразу купить недвижимость, а не мучаться с арендной. Это значительно облегчает жизнь и в перспективе экономит море денег.
Я наверняка упустил кучу деталей, спрашивайте в комментах, постараюсь ответить.
На прощание покажу фотографию, которая продала нам квартиру.
