bsendit

Сегодня суббота, а значит настало время восхитительных историй. Несправедливо мимо прошла новость о том, как экономист Липсиц раскрыл способ накопления крупной суммы при доходе в 30 тысяч рублей. Но я её догнал.

Игорь Липсиц — доктор экономических наук, профессор НИУ ВШЭ и создатель школьного экономического образования в РФ. Он поведал о «рабочем» способе накопления и объяснил, почему люди не умеют откладывать деньги.

Спасибо, капитан. От доктора экономических наук, конечно, ожидаешь услышать что-то поинтереснее, но стоит разобраться, возможно ли накопить крупную сумму, откладывая 3 000 рублей в месяц.

Положить на депозит и забыть. 10% ежемесячно. Звучит здраво, конечно, но доход в 30 000 рублей — это тот доход, с которого можно что-то отложить, не сломав своё представление об образе жизни? Когда каждая тысяча рублей играет значительную роль.

«Сначала надо составить бюджет на месяц, тогда можно понять, удастся ли отложить деньги. В план должен входить расходы на ЖКХ, проезд на работу, продовольствие, одежду и так далее. Если в итоге окажется, что можно уложиться в 27 000, то 3 000 можно отложить. Чтобы снизить текущие расходы, Липсиц посоветовал отказаться от использования банковской карты, снимать деньги с нее на следующий день после зарплаты, отложить 10% с этой суммы и забыть о них»

Что есть крупная сумма?

Сложно сказать. Есть прожиточный минимум — 15 669 рублей для работоспособного человека. Есть 10 000 000 — просто красивое число с семью нулями. Или это уже тумач? Ок, 1 000 000.

Есть рекомендованная финансовая подушка безопасности — 6 месячных расходов. Господин Липсиц и сам про это рассказал. При такой зарплате и откладывании 3 000 рублей в месяц нужно 162 000 рублей (6 раз по 27 000). Думаю, что эту сумму для человека с небольшой зарплатой можно считать крупной. Другое дело, что разговор шёл, возможно, про дорогую покупку. Айфон, например, за 100 000.

Откладывая 3 000 рублей в месяц на депозит под реальную доходность 0% (то есть, просто покрытие инфляции):

• 1 млн накопится за 28 лет

• подушка безопасности накопится за 4,5 года

• айфон накопится быстрее чем за 3 года

Ну, никакого секрета нет в том, что откладывая 10%, можно накопить себе только на старость, и то лишь в том случае, если начать это делать в молодости.

Mission impossible

Получается, что для того, чтобы накопить 1 млн рублей (без учёта инфляции) нужно сначала 3 года копить на айфон, потом 4,5 года копить на подушку безопасности, а потом 28 лет копить крупную сумму. Итого — 35 лет.

Тут не нужно быть доктором экономическим наук для того, чтобы понять, что с зарплатой 30 000 рублей невозможно накопить крупную сумму, откладывая 10%.

Поэтому люди останавливаются не на миллионе, а довольствуются айфоном в кредит на 3 года, не имеют подушку безопасности и не копят миллион 28 лет. Не потому, что не умеют копить, а потому что смысла в этом не слишком много. Но я не доктор экономических наук, могу ошибаться.

Так-то у нас и прожиточный минимум — это хардкорный уровень сложности прохождения жизни. Но если хочется накопить крупную сумму, можно попробовать половину зарплаты откладывать. 15 000 — это в 5 раз быстрее, чем 3 000. Доктор экономических наук не может этого не знать.

Вообще, это было бы смешно, если бы не было так грустно. Какие ещё крутые советы знаете о том, как накопить крупную сумму? Только чур кэшбэк не предлагать;)

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость, даже если получаете 30 000 рублей.

Продолжаем следить за тем, что происходит с рынком жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.

1. 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы.

Конвейер запущен, останавливать его нельзя.

2. За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.

То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.

3. С начала 2021 года зарплаты выросли на 34%, новостройки подорожали на 54%, а вторичка на 36%.

Очевидно, что доступность «доступного» жилья стало доступнее отрицательно. Интересно, много ли среди читателей моего текста людей, у кого зарплаты увеличились на 30–40%. Моргните, если узнали себя.

Тем не менее, в той же Москве ипотечники ставят рекорды. Я подробно про это писал. Денег берут больше, но покупают меньше.

Отрыв новостроек по темпам дорожания от вторички делает спекулятивную привлекательность ниже. После ввода сильно подорожавших новостроек в эксплуатацию они идут на вторичный рынок, который не растёт таким же темпами и не поддерживается льготными программами. Лично я для себя пока что выбрал 10–20% портфеля в бумажной недвижимости, купив паи РД и АБ7. Но в качестве инвестиций, на мой взгляд, комфортнее инвестировать без ипотечного плеча, те же облигации дают более 12% годовых даже с высоким рейтингом, да и акции тех же нефтяников чувствуют себя неплохо, хотя уже и дороговаты.

4. Застройщики закредитованы по самые помидоры.

Если ранее эскроу-счета покрывали все долги, то теперь они покрывают их на 80%.

5. Есть ещё один важный момент по поводу сограждан-ипотечников.

Рост объёма поступлений на эскроу в основном поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования: доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% в 2к23 составила 39%, а с первоначальным взносом <20% – 63% от общего объема выдач. Люди загоняют себя в долги. Мыши кололись, но продолжали жрать кактус, вроде бы так говорится?

Пузырь?

Что видим в итоге? Цены растут, продажи падают, при этом долговая нагрузка и на застройщиков, и на население увеличивается. Рост стоимости жилья быстрее роста зарплат. Ставки по ипотекам растут. Льготные программы поддерживают, но нераспроданных метров всё больше и больше. Лопнет ли пузырь? Пока точно нет, просто будет всем сложнее. Так-то про лопание пузыря уже много лет говорят, а не лопается. Рухнут ли цены вниз? Скорее нет, чем да, возможно, снизятся до годовых минимумов.

Ну и напоследок. Банки зафиксировали рост спроса на кредиты в первую неделю после того, как 15 августа Банк России резко повысил ключевую ставку. Особенно — до 42% — вырос интерес к ипотечным кредитам. Без комментариев.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции, финансы и недвижимость.

Железнодорожников из Новотранса давно не видели, с сентября прошлого года. С тех пор ему рейтинг повысили с A+ до AA-, а также купон ожидается в этот раз выше. Дела у компании идут хорошо, а размещение сегодня, так что кратко.

По сравнению с ФПК Гарант-Инвест или ФЭС-Агро, которые интересны по доходности, Новотранс скорее можно поставить рядом с ВСК по надёжности. Не так драйвово, как Интерлизинг, но свою аудиторию найдут и те, и другие. Также из интересного впереди ДАРС, СОПФ Дом РФ и новый выпуск Делимобиля, не пропустите.

Объём выпуска — 6 млрд, доходность 11,8–12,3%. Срок 3 года, без оферты, с амортизацией (по 50% с 11 и 12 купонами). Купоны 4 раза в год. Рейтинг AA- от Эксперт РА (июль 2023).

Новотранс — это российский транспортный холдинг, занимающийся железнодорожными перевозками и сопутствующими железнодорожными делами. Один из крупнейших частных операторов ж/д подвижного состава в России, основной профиль — перевозка угля, щебня, лесоматериалов, металлопродукции и строительных грузов. Тикер: Сайт: https://novotrans.com

• Выпуск: Новотранс ХК-001Р-04

• Объём: 6 млрд

• Начало размещения: 29 августа 2023 (сбор заявок до 24 августа)

• Срок: 3 года

• Купонная доходность: 11,8–12,3%

• Выплаты: 4 раза в год

• Оферта: нет

• Амортизация: да

Почему Новотранс? Они же уголь возят, а не золото

Ну, надеюсь, что и золото они при необходимости тоже могут отвезти. А так вообще компания-то очень даже стабильная, что подтверждается и кредитным рейтингом ruAA-. Долгов умеренно, показатель Чистый долг/EBITDA будет терпимым даже с учетом нового выпуска.

Выручка в 2022 году — 52 млрд против 36 млрд в 2021. Прибыль за 2022 год — 16 млрд против 8 млрд в 2021. У Новотранса отличные показатели, бизнес растёт за счёт увеличения перевозок.

Долгов совсем немного. Показатель Чистый долг / EBITDA равен 1. Один, Карл. Долг компании двукратно покрывается рыночной стоимостью вагонов.

Компания прекрасно зарабатывает на стивидорном бизнесе, на перевозках и на ремонте вагонов (один из крупнейших сервисов по вагонам — у Новотранса). 25 тысяч вагонов в собственности. Выручка и EBITDA компании по итогам 2022 увеличились на 43% и 70% соответственно, рентабельность по EBITDA в 2022 году — 53% (44% в 2021).

Не вижу смысла сильно углубляться в отчётность и бизнес компании, надеюсь, что все видят, в какую сторону (на восток и с востока) едут ресурсы и товары. Интересный и надёжный вариант для консервативных инвесторов, которым надёжность важнее доходности. И параметры выпуска в самый раз. 3 года, амортизация в самом конце. Конечно, купон небольшой, но для тех, кто любит доходность повыше, скоро будут интересные выпуски.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

Чуть больше трёх месяцев прошло с размещения прошлого выпуска облигаций по самые помидоры закредитованного Гарант-Инвеста, и тут на подходе новый выпуск для тех, кто любит инвестиции в недвижимость в том числе через облигации. Ведь в управлении Гаранта коммерческая недвижимость.

Если сравнить с последними размещениями, такими как Интерлизинг, ГФН, ФЭС-Агро и ВСК, то уровень риска тут скорее как у Глобал Факторинг Нетворк. Ребятам нужны деньги для рефинансирования и инвестиций в новые ТРЦ и МФК, а тут ставка ЦБ подросла прилично. Также из интересного впереди ДАРС, СОПФ Дом РФ и новый выпуск Делимобиля, не пропустите.

Объём выпуска — 4 млрд, доходность 13,75–14,5%. Срок 5 лет, без оферты, с амортизацией (36 купон 25%, 47 купон 37,5%). Купоны 12 раз в год. Рейтинг BB+ от АКРА (май 2023) и BBB от НРА (июль 2023) и НКР (май 2023).

Гарант-Инвест — российская финансово-промышленная группа, объединяющая ряд предприятий в инвестиционной, банковской деятельности, а также в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью. В группу входят банк, девелоперская компания и как раз ФПК. Владеет центрами «Галерея Аэропорт», «Тульский», «Коломенский», «Пражский Град», «Москворечье», «Ритейл Парк», «Перово молл» и сетью «Смолл». Тикер: 🛍🏬 Сайт: https://garant-invest.ru

• Выпуск: ФПК Гарант-Инвест-002Р-07

• Объём: 4 млрд

• Начало размещения: 29 августа 2023 (сбор заявок до 23 августа)

• Срок: 5 лет

• Купонная доходность: 13,75–14,5%

• Выплаты: 12 раз в год

• Оферта: нет

• Амортизация: да

Почему Гарант-Инвест? Ходит кто-то в эти ТРЦ кроме ЧВК Рёдан?

Мало того, что ходят, так ещё и отмечается рост трафика. У Гаранта довольно качественный портфель коммерческой недвижки, который обеспечивает не только хороший пассажиропоток, но и стабильный кэшфлоу с аренды. Чтобы оценить дела компании, нужно понять, как работает бизнес. Гарант строит/покупает коммерческую недвижимость и зарабатывает на аренде. Траты — управление имеющимися активами и инвестиции в новые. Кэшфлоу должен как минимум покрывать расходы на инвестиции, собственно, примерно так оно и происходит, из-за чего прибыль невысокая.

В 1П 2023 посещаемость ТЦ Гаранта составила более 19 млн, увеличившись на 12,8% относительно 1ПГ 2022 года, и вернулась на доковидный уровень. Вакантность в торговых центрах на конец 1ПГ 2023 года составила 2,3 % — очень хороший показатель, почти 98% площадей сданы.

Текущая инвестиционная стоимость объектов – 30 млрд, 95% площадей – торговые, 5% – офисные площади. EBITDA более 3 млрд, за 1П 2023 — 1,45 млрд (1,34 млрд в 1П 2022). Консервативная история с доходностью около 10%, но тут стоит иметь в виду, что 2 строящихся актива приносят пока только расходы.

Теперь смотреть на показатель Чистый долг / EBITDA не так страшно. Но всё равно показатель, равный 9,8, серьёзный. Однако показатель покрытия процентных платежей EBITDA / Процентные платежи в районе 1,1–1,2.

Новые активы оцениваются как весьма перспективные, при завершения строительства и вводе в эксплуатацию они обеспечат дополнительную выручку до 1 млрд рублей в год. ТЦ WestMall должны сдать до конца года, а новый МФК в Люберцах будет готов только через несколько лет.

Купон пока до конца не ясен, но думаю, что 14,5% реализуем. Для любителей купонов повыше есть список облигаций с доходностью от 15% ещё до того, как это стало мейнстримом. Объём довольно большой, так что несколько недель будет размещаться, а апсайд будет, но при условии, что в сентябре ставка ЦБ как минимум не вырастет.

Лично у меня двоякое отношение к этому эмитенту. С одной стороны — коммерческая недвижимость, гарантирующая стабильный консервативного уровня кэшфлоу, с другой — высокий уровень долга. Но компания имеет положительную историю выплат по долгам, растущий портфель недвижимости и, что самое важное, комфортный уровень покрытия процентных платежей. Я-то участвую, но сумму выделяю небольшую. Диверсификация, само собой, и есть уже в портфеле предыдущий выпуск.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции, финансы и недвижимость.