bsendit

Инвестиции

Итак, главная часть отчета. У меня 3 брокера (Альфа — красный, Тинькофф — желтый, ВТБ — синий), 1 депозит и 1 краудлендинг. Депозит на 3 года, без пополнений, ставка 12% с учетом капитализации. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет — что это) в этом году пополнил на 400 000 у «основного» красного брокера, там же есть самый большой мой БС (брокерский счет). Решил пополнять только БС, дропнув крауд (что это) в связи с низкой доходностью и непрозрачностью статистики (они её рисуют левую). Вот такие показатели зафиксированы 1 месяц назад:

Было на 1 июля 2 239 327 ₽:

• Депозит: 977 332 ₽

• БС + ИИС (красный): 1 116 337 ₽

• БС (желтый): 73 929 ₽

• БС (синий): 32 662 ₽

• Краудлендинг: 39 067 ₽

Проводил уборку и нашёл потерянную аудиокнигу, решил её почитать и в ней нашёл 100 000 рублей, которые использовались в качестве закладки. Деньги я, само собой, решил проинвестировать. 15 000 пошли на ИИС, добив план в 400 000 за год, остальные — на обычный брокерский счёт.

Поскольку планирую купить в августе пай РД (нужно около 100к), половину суммы оставил в неприкосновенности, но было много дивидендов и купонов, так что хватило на все хотелки. Вместе с АБ7 и Атриумом будет достигнута целевая доля бумажной недвижки в портфеле.

Покупал акции и облигации, получал дивиденды и купоны (их много, не буду перечислять).

Облигации: Электрорешения, Эр-Тереком, Аренза, ВУШ, Глобал Факторинг Нетворк (все на размещениях) + некоторые старые выпуски.

Акции: Башнефть (это был рандом), CarMoney (на DPO), Газпром, Сбербанк, ВУШ, Аэрофлот, Татнефть.

Дивиденды получены: Россети ЦП, Роснефть, Татнефть, РусГидро, ФосАгро, Башнефть, Газпром нефть, МТС.

Кстати, мой канал на данный момент является одним из самых популярных про облигации и в частности про ВДО. Ну ладно-ладно, в мой личный топ-10 точно входит. Тема востребованная, но ниша почти пустая.

Результат июля сделали акции с дивидендами и купоны. Индекс Мосбиржи снова вырос, прёт реально как ракета на луну. Но если смотреть на индекс РТС, то ракеты нет.

Вот на графиках ещё раз:

А вот графики индексов Мосбиржи и РТС и они же брутто (с дивидендами) ровно за год на процентной шкале:

Как видим, российские акции всё ещё дивидендные, это хорошо.

Оплатил подписку в Интелинвесте и посчитал реальные доходности, после чего решил закрыть Джетленд в связи с бессмысленностью и низкой доходностью и перенести деньги в портфель ВДО (синий). Для бесшовного процесса в связи с долгим будущим процессом вывода денег сразу же буду считать его в одном (синем) портфеле.

Июль детально так:

• Депозит: 977 332 + 8 542 (проценты) = 985 874 ₽

• БС+ИИС (красный): 1 116 337 + 100 000 (пополнение) + 36 306 (рост) = 1 252 643 ₽

• БС (жёлтый): 73 929 ₽ + 0 (пополнение) + 300 (рост) = 74 229 ₽

• БС (синий): 71 729 + 0 (пополнение) + 395 (рост) = 72 124 ₽

Суммарно: 2 239 327 + 100 000 (пополнение) + 45 543 (рост) = 2 384 870 ₽

Ставка ЦБ впервые за 10 месяцев изменилась, поднявшись с 7,5% до 8,5%. Облигационная часть портфеля в июле дала низкую доходность. Моя стратегия предполагает покупку новых выпусков бондов на размещениях, так что повышении ставки позволит брать облигации с большей доходностью, стоимость имеющихся выпусков скорректировалась.

Итого (за всё время):

• Депозит: 810 000 → 985 874 (+175 874 или +21,71%)

• БС + ИИС (красный): 1096000 → 1 252 643 (+156 643 или +14,29%)

• БС (жёлтый): 61 000 → 74 229 (+13 229 или +21,69%)

• БС (синий): 64000 → 72 124 (+8 124 или +12,69%)

Суммарно: 2031000 → 2 384 870 ₽ (+353 870 или +17,42%)

Средняя сумма пополнения: 81 240₽ в месяц. Когда только начинал, ставил планку в 66 000. Но сейчас, конечно, хотелось бы увеличить до 100 000, пока не получается. В июле, правда, получилось.

А вот так это выглядит на графике:

Доходность июля получилась 2,03% или 24,4% в переводе на годовые. Портфель вырос на 145к, перешагнул отметку в 2,3 млн и приблизился к 2,4 млн. За текущую сумму можно купить Haval Jolion в самой средней комплектации или это 8,64 метра в Сочи по цене объявлений 276к за метр. Если всё будет хорошо, к концу года будет более 10 метров.

Моя стратегия

Поскольку цель — расширение портфеля с помощью недвижимости, которую я хочу купить с дохода от личного пенсионного портфеля, мне нужно к этому моменту сформировать дивидендно-купонный поток, который будет покрывать ипотеку. Грубо говоря, реинвестирование дохода в недвижимость. В идеале это должно быть 100% стоимости квартиры и доходность 10-12% годовых. Поэтому у меня дивидендные акции, долговые и рентные инструменты. В принципе, даже для достижения ранней пенсии такая стратегия бы тоже подошла.

Целевое распределения активов в портфелях ценных бумаг такое: облигации 50%, фонды недвижимости 15%, акции 35%. Как ни странно, эти цифры корректируются, вот от Джета решил отказаться вообще, так как не вижу в нём смысла, ВДО проще, прозрачнее, ликвиднее и главное — доходнее.

Благодаря Интелинвесту, куда я добавил все-все свои портфели, удалось посчитать настоящую доходность вложений. Она равна на данный момент 13%. Биржевая часть портфеля (акции, облигации, фонды) даёт 16,93%. Депозиты — 10,74%. Тут стоит помнить, что срок каждого отдельного актива разный, всё считается по XIRR.

XIRR можно и в экселе считать, но там комп нужен мощный.

Довольно часто мне пишут в комментариях, что нужно было брать доллары по 55, сразу брать ипотеку 2 года назад (недвижка же с конца 2021 года выросла в 5 раз, если ничего не путаю), но самое любимое — покупать автомобиль, чтобы через год его продать в 1,5 раза дороже. С таким же успехом могу предложить вернуться в прошлое, где купить доллары по 30 рублей, Сбер по 120 рублей, биткоин по 1 доллару, квартиру в Сочи за 3 млн. Я пополняю портфель равномерно, поэтому не мог 2 года назад вложить 2 млн во что бы то ни было. Просто из-за того, что у меня их не было. Консервативность моей стратегии — да, есть такое. Каждому своё.

Думаю, что каждый инвестор сталкивается с чувствами упущенной выгоды, недополученной прибыли, его терзают сомнения, вложился ли он правильно или нет. Аналитики в комментариях вообще делают доходность минимум 50% годовых, а зачастую и 100%. Неважно, какая была доходность раньше в каких инструментах. Она не гарантирована в будущем, поэтому я стараюсь, чтобы портфель был сбалансированным и консервативным с учётом цели и стратегии. Кто-то и на ставках делает иксы, но инвестиции — это не спекуляции и тем более не лудомания.

Что ещё?

• Посетил Звенигород, Марфино, Архангельское. Очень понравилось. Ходил на ФНЛ. Тоже топчик. Работы много, нужно отдыхать и выбираться на природу, конечно же.

• Мой телеграм-канал подрос с 3580 до 4110 подписчиков (+530, рекорд). Ростом доволен. Как говорится, не по дням, а по часам.

• Пополнил криптопортфель. Он в зачёт не идёт, про него раз в месяц пишу в канале. Пополняю его примерно на 3 000 рублей в месяц, портфелю уже 3 месяца, скоро новый отчётик.

• Начал изучать рынок китайских дивидендных акций. Видимо, это из-за моих гастрономических пристрастий к азиатской кухне. Пока без выводов. А если нужен действительно экспертный совет по Азии, то рекомендую роллы с унаги.

• Добил Resident Evil 4 remake. Круто сделали, понравилось. Думаю, что в августе начну Resident Evil Village. Все ремейки с 1 по 4 прошёл, получается. Все реально классные. Я, конечно, не играл в оригиналы, но и не буду. Слишком олдскульно. А вот RE Biohazard уже давно проходил, кажется, что Village — его продолжение. Бррр.

• У моего стикерпака уже более 17 400 установок (+1 600). У второго стикерпака с Пепе Инвестором 300 установок (+100). Пепе классный, но почему-то не стреляет. Хотя там даже бывают апдейты.

Планы на август: поиграть в RE Village. Пополнить БС на 100к. Съездить куда-нибудь (не только кукухой). Пить пивко, пока лето.

А это все ещё мой телеграм-канал — подписывайтесь;) В нём я рассказываю про финансы, свои инвестиции, накопление на квартиру в Сочи, про книги и много всего ещё, даже мемы есть.

Дивиденды

Последние летние пташки прилетели, а именно дивиденды от Роснефти, Татнефти, РусГидро и Фосагро. Как говорится, ну вот, опять богатеть. Смотрю теперь на свой пустой календарь, скоро переворачивать его буду, всё равно дивиденды только от АФК должны прийти и всё. Но ничего, позже снова начнут заваливать деньгами.

IMOEX 10 раз по 300

Индекс Мосбиржи пробил 3 000. Это 10 тракторов. Круто? Круто. Дорого? Дорого. Кто скажет, по сценарию какой страны движемся, котаны?

Новые облигации

Разместился Глобал Факторинг Нетворк. Моя заявка удовлетворена была не полностью, выпуск маленький был. Купон 14,75% доходность к погашению 15,8%.

Также прошло размещение у ТГК-14 (облигации должны появиться 1 августа). Кажется, что с купоном они всех, как бы выразиться помягче, расстроили. Около 12,85% купон (доходность около 13,5%) — это плевок в котлетеров, туземунщиков и всех богатейших инвесторов. ЪУЪ!

Кроме ВСК (про них будет скоро пост) пока ничего нового на размещении больше не наблюдаю. Подождём. Денежки понадобятся — ещё как прибегут.

Беспощадный Джетленд

Как я уже писал, собрался закрывать историю с Джетом, посчитав в Интелинвесте справедливую низкую доходность. На данный момент свободно к выводу менее 1 000 рублей. Буду выводить и переводить на БС кратно тысяче ежемесячно.

Фонды недвижимости от Альфы, ВТБ и Сбера

Сделал разбор фондов от Альфы: Арендный поток 1 и 2. Сравнил их с конкурентами. Пока не планирую их покупать, в августе буду брать РД. Хочу отдельно подробнее его разобрать в ближайшем будущем. По АБ7 тоже хочу (он у меня в портфеле, как известно, уже есть).

Категории кэшбэка

Конец месяца, а значит я выбрал категории кэшбэка на следующий месяц. Сэкономил — считай, заработал;) У меня Альфа и Тинькофф (по ссылкам щедрые бонусы за оформление), Альфа в этот раз щедро дала супермаркеты — основной источник отрицательных доходов. Не знаю, как вам, но мне именно Альфа даёт всегда категории лучше. Суммарно там ещё фастфуд, рестораны, транспорт, шмот, топливо и в целом хорошо на этот раз.

Также заканчивается месяц, скоро будет ежемесячный отчёт. Сейчас портфель более 2,3 млн, 1 августа посмотрим с точностью до копейки. Пополнил в июле на 100 000. Прошлый отчёт тут.

Ну и не могу ещё раз не отметить 4 000 подписчиков канала. Всех обнял!

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость!

Я выделил последний пункт, хотя он в целом в предпоследний относится, просто для понимания важности. Если в стоимости отражена только прошлая информация, то эффективность слабая. Если полностью отражена вся публичная информация, то средняя. Если же вообще вся информация отражена (в том числе инсайдерская), то сильная. Рынков с сильной эффективностью не существует, так наш рынок находится где-то между слабо- и среднеэффективным состояниями.

Кроме акций есть ещё и облигации, про которые я даже больше пишу у себя в канале, но там ситуаций в чём-то схожая. Доходность в акциях получается выше, чем в надёжных облигациях, а в ВДО — может оказаться очень даже на уровне. При несопоставимой волатильности.

На чём растут или падают акции?

Отчётности, новости, слухи, валютные курсы, экономические показатели. Во второстепенных эшелонах — ещё памп.

Сейчас индекс Мосбиржи растёт под влиянием курса рубля.

3000 пунктов — это уровень пиков 2020 года (до ковида). К слову, он вырос в 2022 и 2023 годах с уровня, который был в 2017. И тогда, и сейчас в стоимость были заложены паника, риски, санкции. Никуда риски не исчезли.

Индекс RTS, тот же самый индекс, который считается в долларах, ведёт себя иначе, ведь здесь учитывается курс рубля. 1033 пункта — это ковидный минимум 2020 года. Эта отметка пересекалась в 2005, 2007, 2014, 2016 и далее ежегодно.

Но это хорошие новости. Как минимум, инвестируя в российский фондовый рынок, можно можно застраховаться от девальвации. И не забываем про дивиденды, которые в индексах Мосбиржи и RTS не учитываются. Но учитываются в RTSR. Разница значений за год между RTS и RTSR — 12%.

А вот индекс Мосбиржи и индекс Мосбиржи полной доходности:

Дивиденды и котики — вот какая идея в инвестициях в российский фондовый рынок. Ой, не котики, а хомячки, конечно же.

Так что с эффективностью? И когда уже про иранский сценарий?

Не было, нет и не будет. Или была, есть и будет с учётом множества оговорок.

Рынок эффективен в первую очередь не по определению эффективности рынка, а по эффективности отдачи от инвестиций. Неэффективны наши доходы, которые в рублях, но что поделать.

Иранский сценарий предполагает, что он растёт вместе с инфляцией, а покупка валюты затруднительна и сопряжена со спредами, санкциями и экспортом природных ресурсов, которые торгуются за валюту. Впрочем, там это сложно, вот, например, автомобили пытаются в Россию даже продавать свои на базе старых Пежо. Ракеты на графиках иранского индекса TEDPIX повторяют ракеты в инфляциях. У нас давно не было 40%-ой инфляции, экономика всё же более крепкая, чем в Иране. Спасибопожалуйста.

Индекс Мосбиржи состоит из 42 бумаг (не компаний, т. к. некоторые компании имеют в индексе обычные и привилегированные акции, например, Сбербанк).

В индексе много экспортёров и финансов. Экспортёры зависят от курса, банки как минимум покрывают инфляцию за счёт высоких ставок. Это ещё Газпром притаился, если бы и он смог решить свои проблемы с экспортом, индекс бы рос ещё активнее. В рублях, конечно же.

Мы уже давно живём по иранскому сценарию, можем жить по индийскому сценарию, разве что, как бы написать грамматически политкорректно, по сценарию страны под названием Нигер давно не жили.

Нужно ли покупать акции на всю котлету? Это, надеюсь, каждый решит для себя самостоятельно, я лишь хочу сказать, что фондовый рынок — один из вариантов сохранения капитала, кроме него есть облигации, недвижимость, валюты, металлы. Только диверсификация и дистанция расставят всё по своим местам.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль

• Первичка: 299к → 320к (+7,0%)

• Вторичка: 270к → 276к (+2,2%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 332к до 335к (+2к), вторичка подорожала с 342к до 347к (+5к) за метр.

Москва: июнь → июль

• Первичка: 332к → 335к (+0,9%)

• Вторичка: 342к → 347к (+1,4%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к против 263к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,7%. Продолжается рост от годового минимума (253к). Но рост замедлился и даже видно небольшое снижение.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

264к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 265к. Это на 20,9% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 153к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 335к, вторичка 347к

• Сочи: первичка 320к, вторичка 276к

• СПб: первичка 239к, вторичка 199к

• Анапа: первичка 131к, вторичка 130к

• Краснодар: первичка 138к, вторичка 118к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 8,5%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — посмотрим. В любом случае, все ориентируются уже давно на ежемесячные платежи, а не на ставки. Сбер, кстати, снизил первоначальный взнос с 15% до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос. Изменений на вторичном рынке из-за изменения ставки в ближайшей перспективе ждать не стоит, он более инертный.

Также Росреестр сообщил о квартальном рекорде сделок с новостройками Москвы. В апреле — июне этого года в столице было зарегистрировано 38,72к договоров долевого участия, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет. На 35,8% больше, чем в первом квартале. Спрос есть.

А вот такие цены в Подмосковье. Как считаете, Балашиха — прекрасный вариант по 150к за метр?

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,23 млн с июля 2021 (данные за 1 июля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,69 млн. Месяц назад было 11,27! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,55 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

У Альфа-Банка, а точнее у УК Альфа-Капитал есть 2 похожих на конкурентов фонда: Арендный поток 1 и Арендный поток 2 (АП1 и АП2). Они дороже, чем АБ7 и РД, которые торгуются около 100 000 рублей за пай. АП1 и АП2 стоят по СЧА около 300 000, но на бирже торгуются с приличным дисконтом в связи с низкой доходностью.

В чём идея вообще?

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов. Не секрет, что коммерческая недвижимость приносит большую доходность от ренты, чем жилая. Но и для тех, кто хочет вложиться в жилую недвижимость на котловане, тоже есть фонды. Можно купить пай фонда, который покупает квартиры в ЖК на этапе котлована (например, Лужники от Тинькофф). Лично меня больше привлекают фонды с регулярными выплатами, имеющие ликвидность. Фонды АП1 и АП2 не самые ликвидные, но купить их реально, сейчас даже ниже номинала по СЧА.

Стоит отметить, что коммерческая недвижимость не такая волатильная, как жилая, прогреваемая ипотеками. Но дисконт к СЧА (стоимость чистых активов) и возможное закрытие фондов с распределением прибыли от сделки добавляет интереса.

Альфа АП1

https://www.alfacapital.ru/individual/pifs/zpifn_akrf

• ISIN: RU000A101HY7

• Из чего состоит: 6 помещений, которые сдаются Пятёрочке

• Комиссия: 2,3% СЧА

• Стоимость пая по СЧА: 310 686 рублей

• Стоимость пая на бирже: около 272 000 рублей

• Выплаты по последним кварталам: 5 825,00; 5 973,17; 6 000,84; 6 000,01

• За 4 последних квартала: 23 799 рублей

• Доходность за год: 8,75%

• Доходность относительно СЧА за год: 7,67%

Состав:

Стоимость ПАЯ по СЧА:

Альфа АП2

https://www.alfacapital.ru/individual/pifs/zpifn_akrf-2

• ISIN: RU000A101YY2

• Из чего состоит: 3 помещения, которые сдаются Пятёрочке и Перекрёстку

• Комиссия: 2,3% СЧА

• Стоимость пая по СЧА: 293 815 рублей

• Стоимость пая на бирже: около 248 000 рублей

• Выплаты по последним кварталам: 4 800, 5 000, 5 000, 5 000

• За 4 последних квартала: 19 800 рублей

• Доходность за год: 7,98%

• Доходность относительно СЧА за год: 6,73%

Состав:

Стоимость ПАЯ по СЧА:

Сравнение с ВТБ РД и Сбер АБ7

Если сравнивать фонды Альфы с конкурентами от Сбера и ВТБ, то есть несколько важных моментов, которые косвенно проливают свет.

Другой состав

У Альфы только супермаркеты, у ВТБ и Сбера — склады и офисы. Причём в АБ7 только склады, а в РД микс из двух СК и одного БЦ. Кажется, что самые рентабельные из коммерческой недвижимости в данный момент именно склады, хотя это может быть временно.

Аффилированность

Альфа сдаёт помещения X5. 47,86% X5 принадлежат Альфа-Групп через компанию CTF Holdings, которая полностью принадлежит Альфе. Не исключаю, что в помещениях АБ7 тоже часть площадей сдаётся своим, например, у складов Сбермегамаркета адреса похожи на адреса складов из АБ7, но некоторые полностью сданы неаффилированным компаниям (Озон, Детский мир).

В состав РД входит БЦ, в котором сидит ВК, а также 2 склада, построенные ПНК, в которых сидят логистические компании (Деловые линии, Марвел и Градиент). У ВТБ, кстати, самая прозрачная информация по клиентам.

Комиссии

У Альфы они самые большие, кажется. 1,8% за управление + 0,5% на разные расходы от СЧА. У РД и АБ7 они тоже высокие, но чуть ниже — около 2%. Доходность по СЧА у Альфы и так самая низкая, о чём дисконт на Мосбирже как бы и намекает. А тут ещё и максимальные комиссии.

Доходность

За 4 квартала доходность (по ценам на бирже) у АБ7 вышла 9%, а у РД — 9,3%. У АП1 — 8,75%, у АП2 — 8%. Будущую доходность прогнозировать не берусь, в деньгах она должна расти у всех без исключения на дистанции. А может и не расти. У АП1 и АП2 есть существенное преимущество — якорные арендаторы, которые в обозримом будущем никуда не съедут. Кстати, в ВДО можно получить доходность 15%. Правде в не очень надёжных. Лучше ориентироваться на 12%, плюс-минус в зависимости от риск-профиля.

Кстати, в арендных договорах прописана величина индексации аренда. Она низкая — обычно порядка 4%. А ключевая ставка ЦБ с недавних пор 8,5%. Я писал про изменения, но про недвижку там не было. Так вот, на недвижку она влияет негативно. У АП по некоторым магазинам платежи привязаны к кэшфлоу этих магазинов. Тут можно верить в то, что магазины будут делать больший оборот.

Котики

К сожалению, котиков ни в одном из фондов нет=(

Брать или не брать?

Если смотреть на доходность по СЧА, то АП1 и АП2 позади планеты всей. Низкая доходность и высокие комиссии за управления делают фонды неконкурентоспособными. Но я даже выскажу непопулярное у некоторых инвесторов мнение. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность выше. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

По рыночной цене паи АП1 дают доходность, близкую к РД и АБ7. Но не настолько близкую, чтобы бежать к ним со своими деньгами. Следить за ними стоит, при снижении стоимости пая на 5–10% или при увеличении доходности можно уже смотреть внимательнее. С ПНК даже сравнивать не буду, там было слишком щедро. И то, что их выкупил Сбер, может о чём-то свидетельствовать. Не факт, что активы перейдут в фонды, но не исключаю. Сделка полностью завершилась совсем недавно, тоже следует наблюдать за дальнейшими движениями этих СК.

Всё описанное выше справедливо при условии, что фонд будет существовать вечно. Очевидно, что это не так. Вопрос времени, когда он закроется, а паи будут погашены по цене продажи помещений (не факт, что по СЧА).

По фондам указаны даты, до которых они будут существовать, но потом вполне возможна пролонгация. АП1 — 1 марта 2025 года. АП2 — 2 марта 2026 года. АБ7 — 2031 год. РД — 17 декабря 2027. Тут такой момент. Если АП1 погасит паи 1 марта 2025 года по цене СЧА, то круто. Если он продлит существование, то круто, если доходность поднимется. Вот такая интересная история про фонды от Альфы.

Лично я пока в принципе не могу себе позволить покупку паёв Альфы (например, АП1, который смотрится получше), потому как у меня ещё не настолько большой портфель. Сейчас в нём есть АБ7, в планах на август — покупка РД, также есть Атриум (обзор старый, но мало что изменилось). АП1, не говоря уже об АП2, уступает в доходности, в 2,5 раза дороже и подойдёт больше гурманам и ценителям ассортимента супермаркетов, чем хардкору, ориентирующемуся на склады городских окраин. Но следить буду продолжать, конечно.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.