Rufle

Всем доброго времени суток!

Прошлым постом (Что такое франшиза простыми словами) я открыл цикл статей о франчайзинге.

В прошлом посте я попробовал простым языком дать понимание, что такое франчайзинг и как он работает.

Сегодняшний пост о том, как проверять франшизу тем, кто рассматривает возможность ее покупки

Итак, представим, что Вы, накопив N-ую сумму денег, приняли решение об их инвестировании для их дальнейшего преумножения и остановили свой выбор на приобретении франшизы.

На что же обратить внимание при выборе франшизы?

1. Стоимость франшизы и инвестиций в открытие

Да, на мой взгляд, выбор франшизы стоит начать именно с определения для себя того объема инвестиций, которые Вы готовы потратить на приобретение франшизы и открытие торговой точки.

На текущий момент возможно найти франшизы с совокупными инвестициями от 400 т.р. (например, пункты выдачи в городах с населением до 100 т.ч.) до нескольких десятков миллионов и более. При определении своего бюджета на открытие франшизы Вам необходимо не только понимать, какую сумму денежных средств Вы готовы вложить в открытие франшизы, но и сумму, которую Вы морально готовы потерять.

Сразу извиняюсь за негатив в последнем предложении, но надо понимать, что любые инвестиции (даже консервативные) предполагают некоторую вероятность их потери, существует риск потерять свои инвестиции полностью или частично. Приобретая франшизу, необходимо понимать, что независимо от того, организовываете ли Вы свою предпринимательскую деятельность самостоятельно или с помощью франчайзера, предпринимательская деятельность остается деятельностью, которую Вы ведете на свой страх и риск, в том числе риск потери вложенных денежных средств.

Также я хотел бы обратить Ваше внимание на следующее:

(1) Инвестиции во франшизу нельзя причислить к консервативным способам инвестирования (наиболее безопасным). Франшиза имеет в лучшем случае умеренный уровень риска, при наличии с вашей стороны понимания того, что франшиза - это не пассивный доход, а требует активного вовлечения с вашей стороны, особенно на этапе открытия и первого года с момента открытия.

Франшиза может иметь и высокий риск, если Вы планируете приобретать франшизу в сферах с высоким уровнем конкуренции (пекарни, салоны красоты, медицина) или в сферах, которые не столь востребованы в Вашем населенном пункте, например, химчистка обуви, детская спортивная школа нестандартного направления.

Большинство франчайзеров (правообладателей) дают лишь ориентировочный размер инвестиций в открытие в своих презентациях или на страницах лендингов с предложением о приобретении франшизы или в финансовых моделях, предлагаемых на этапе продажи франшизы. Предлагаемые правообладателем цифры Вы можете брать для себя как некий ориентир, с поправкой до 20 - 30% (в сторону увеличения) при определении размера инвестиций в открытие.

Итак, первое, на что хотелось бы обратить внимание: никогда не осуществляйте подбор франшизы «в упор» озвученной Вам ориентировочной суммы, всегда оставляйте запас денежных средств на:

1) пополнение инвестиций в открытие, так как стоимость строительно-монтажных работ, стоимость необходимого оборудования может измениться в большую сторону от тех цифр, что подсчитаны правообладателем;

2) возможность осуществления работы Вашей франчайзинговой точки в течение 3-4 месяцев за счет ваших личных средств, т.к. независимо от заверений правообладателя о том, что Вы сможете выйти на самоокупаемость в течение 1-2 месяцев со дня открытия, такое не всегда осуществляется на практике.

(2) Если Вы решили приобретать франшизу, то старайтесь рассчитывать именно на собственные денежные средства, а не привлекать заемные денежные средства (неважно, будь то заем у родственников, друзей, денежные средства банка или денежные средства третьих лиц). Это так, поскольку в случае, если Вы по тем или иным причинам будете вынуждены закрыть Вашу франчайзинговую точку до наступления того момента, как она себя окупит, то с высокой степенью вероятности Вы можете остаться не только с фактом утраты собственных денег, но также и с необходимостью гасить задолженность перед кредитором.

Единственным редким исключением могут являться ситуации, когда Вы приобретаете франчайзинговую точку «в складчину» с другим человеком, и в договоре четко указывается, что стороны не будут предъявлять друг к другу финансовые претензии, если точка закрыта по не зависящим от партнеров основаниям.

НО: во-первых, Вам надо найти человека, который готов на такой шаг, ведь неудача в бизнесе может повлечь за собой разрушение отношений между близкими людьми, не говоря уже о без пяти минут незнакомцах. А во-вторых, акцентирую Ваше внимание на формулировке: «…по не зависящим от партнеров основаниям…». Это означает, что в случаях, когда точка была закрыта из-за пренебрежения управлением точкой с Вашей стороны в части Ваших обязательств, то к Вам может быть предъявлен вполне обоснованный иск о взыскании денежных средств.

2. Сфера деятельности

Когда мы определились с примерным бюджетом, то приступаем к выбору сферы, в которой хотели бы начать свою предпринимательскую деятельность.

На сегодняшний день почти в каждой сфере предпринимательской деятельности, где прочно обосновалась модель развития через франчайзинг (общепит, дошкольное образование, сфера красоты, медицина), можно найти от 10 и более различных предложений.

В первую очередь определитесь для себя, в какой сфере Вы хотели бы начать ведение предпринимательской деятельности с использованием франшизы. При выборе франшизы лучше всего ориентироваться на следующее:

1) Если у Вас отсутствует релевантный опыт работы в тех сферах, в которых бы Вы хотели начать работу, и у Вас нет опыта ведения какой-либо предпринимательской деятельности, то, на мой взгляд, лучшим вариантом будет обратить внимание на сферы, не требующие большого объема получения новых знаний в короткие сроки, а требующие именно базовых знаний, которые Вы можете приобрести с помощью тех материалов, что предложит Вам Ваш правообладатель, а также в открытых источниках сети «Интернет», например:

(а) розничная торговля товарами бытового предназначения (бытовая химия);

(б) небольшие точки реализации продуктов питания (кофейни, пекарни (готовая продукция));

(в) пункты самовывоза/приема заказов;

(г) некоторые направления в сфере красоты (парикмахерские, студии маникюра и педикюра).

2) Если же у Вас есть релевантный опыт работы в соответствующей сфере, то возможно обратить внимание и на другие (более сложные) виды франшиз:

(а) предприятия общественного питания.

Да, в эту сферу можно войти при поддержке франчайзера, не имея знаний о внутренней кухне, но все-таки к предприятиям общественного питания применим ряд санитарных и технических норм права, отсутствие знаний о которых может привести Вас к проблемам с государственными органами. Это чревато не только штрафами, но и временным закрытием до устранения допущенных нарушений.

(б) область образовательных и развивающих услуг: образовательные центры, секции, частные детские сады и школы;

(в) область медицинских и косметологических услуг.

Исключением, пожалуй, могут быть франшизы центров для взятия анализов (Инвитро, Хеликс и пр.). Такие центры можно отнести к категории франшиз, где не требуется большой объем получения новых знаний.

3) Если Вы заинтересованы в масштабировании Вашего собственного бизнеса, но не имеете необходимых ресурсов и знаний для предложения новых видов услуг в уже знакомой для Вас сфере, то также возможна, при согласии правообладателя, интеграция услуг, в области которых правообладатель предлагает франшизу, в Ваш действующий бизнес:

- как под его товарным знаком,

- так и по модели «White label» (т.е. под Вашим товарным знаком/коммерческим обозначением).

Впереди еще много советов и полезной информации по выбору франшизы. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.

3. Анализ франшизы по публично доступным источникам

Как только Вы определились для себя с параметрами франшизы, указанными в предыдущей статье, приступаем к составлению списка франшиз на основании данных параметров.

Для первичного отбора нескольких франшиз я рекомендую использовать несколько каталогов франшиз, например:

• forbes.ru;

• businessmens.ru;

• franchisemap.ru;

• beboss.ru.

После того, как мы отобрали несколько приемлемых для нас вариантов, предлагаю провести первичную проверку нескольких важных для нас параметров, а именно:

(1) Проверяем регистрацию и принадлежность товарного знака.

Если нам известен регистрационный номер товарного знака, то проверяем товарный знак на принадлежность Правообладателю. Это мы можем с Вами посмотреть по следующему адресу: https://www1.fips.ru/registers-web/, выбрав в предложенном списке «Реестр товарных знаков и знаков обслуживания».

Выбираем раздел "Реестр товарных знаков и знаков обслуживания"

Выбираем Параметр "Номер регистрации"

Однако, далеко не всегда правообладатели публикуют номер своего товарного знака, соответственно, перед проверкой товарного знака по базе Роспатента нам необходимо выяснить номер товарного знака исходя, например, из слов, используемых в товарном знаке, что можно сделать несколькими путями:

• Использование сторонних баз для поиска товарных знаков.

Я отдаю предпочтение базе https://onlinepatent.ru/ для данных целей.

Как правило, указания на название франшизы более чем достаточно

Получаем результат поиска и ищем нашу франшизу

Также есть иные варианты узнать номер товарного знака:

• Запросить номер товарного знака у правообладателя, но в таком случае Вы должны понимать, что сразу попадаете в обработку к менеджеру по продажам, до принятия решения из открытых источников о том, готовы ли Вы обсуждать условия работы по франшизе конкретного правообладателя.

• Можно использовать функцию браузера - поиск по картинкам. Такой метод менее удобный по сравнению с первым, тем не менее, этот способ также позволяет определить номер товарного знака.

При анализе данных о товарном знаке я рекомендую проверять следующую информацию:

• Соответствие количества регистраций права использования товарного знака и количества точек, открытых по договорам коммерческой концессии/лицензионным договорам, указанных правообладателем в продающей презентации.

Например, в презентации франшизы указывается: «У нас 30 франчайзинговых точек». Потенциальный покупатель думает, что речь идет о наличии 30 франчайзи. Однако, это не всегда так. Например, одному франчайзи предоставлена исключительная лицензия на какую-либо административно-территориальную единицу (район, город, страна) с или без ограничения по открытым точкам на этой территории. Может получиться, что 30 франчайзинговых точек имеют количество франчайзи, меньшее чем 30. Однако, все же, при внимательном подходе к проверке, а также при условии того, что правообладатель осуществляет регистрацию договоров, можно приблизительно соотнести достоверность информации об открытых франчайзинговых точках, заявленных в презентации, с данными, указанными в реестре Роспатента. Как проверить? Заходим в реестр Роспатента и смотрим количество зарегистрированных договоров о предоставлении права использования товарного знака.

В качестве дополнительного инструмента проверки я также рекомендую использовать «Реестр заявлений о государственной регистрации распоряжения исключительным правом по договору и заявлений о государственной регистрации перехода права без договора», расположенный там же https://www1.fips.ru/registers-web/, такая проверка позволит нам ознакомиться с действиями правообладателя в отношении интересующего нас товарного знака, которые еще не прошли регистрацию, но соответствующие заявления были поданы в Роспатент.

Выбираем раздел "Реестр заявлений о государственной регистрации распоряжения исключительным правом по договору и заявлений о государственной регистрации перехода права без договора"

Далее выбираем параметр "Номер товарного знака"

Получаем доступ к краткой информации о действиях с товарным знаком

(2) Проверяем правообладателя или правообладателей (если их было несколько согласно реестру) на наличие судов, нас интересует в первую очередь суды с франчайзи, для проверки используем следующие сервисы:

• https://kad.arbitr.ru/ - поиск по базе арбитражных судов;

• https://sudact.ru/ – поиск по базе судов общей юрисдикции, в отличии от базы решений арбитражных судов Вам будет отражена только категория спора и суд, далее, Вам имеет смысл найти интересующие вас дела на сайте соответствующего суда, и посмотреть, выложен ли там текст решения суда. Сразу предупреждаю, что: (1) не все решения судов общей юрисдикции публикуются и (2) если у вас есть возможность найти судебные дела судов общей юрисдикции с использование ИПБ «Консультант+» или «Гарант», то лучше воспользоваться ими.

Бесспорно, у большинства правообладателей договоры и бизнес-процессы выверены на достаточно высоком уровне с точки зрения финансовых рисков правообладателя. Однако, изучение судебной истории помогает нам сделать выводы о том, по каким именно основаниям возникают судебные споры между правообладателем и франчайзи, а также наметить пункты, на которые необходимо будет обратить внимание при анализе договора правообладателя и подготовке протокола разногласий. Порой уже по итогу анализа судебной практики мы можем прийти к выводу о том, что правообладатель злоупотребляет своими правами, или что договор никак не защищает интересы франчайзи.

4. Оценка качества услуг франчайзинговой сети со стороны потребителя

Перед звонком в отдел продаж соответствующей франшизы, на мой взгляд, необходимо предварительно оценить продукт правообладателя непосредственно в качестве потребителя и получить представление о стандартах качества и обслуживания именно со стороны потребителя, ведь независимо от красивой витрины возвращаемость потребителя зависит именно от качества сервиса.

По возможности, необходимо осуществить посещение не одной точки, а хотя бы двух точек, одной из которых будет франчайзинговая точка (точка франчайзи), а другой будет точка правообладателя. Это рекомендуется делать исходя из того, что не всегда франчайзи соблюдают те стандарты, которые устанавливает правообладатель. Например, мы можем посетить собственную точку правообладателя и получить обслуживание хорошего качества, т.к. правообладатель следит за качеством и репутацией своих собственных точек, поскольку от этого зависит в том числе и его доход. Но в тоже время, посетив точку, принадлежащую партнеру (франчайзи), мы можем встретиться с ситуациями, когда качество услуг значительно уступает качеству услуг, получаемых у правообладателя, по тем или иным причинам. Причины могут быть разные: начиная от того, что партнеру «надоел» данный вид деятельности, заканчивая ситуациями, когда правообладатель, продав франшизу, перестает оказывать помощь партнеру или осуществлять надзор за качеством услуг. Конечно, в редких случаях бывает и наоборот, когда сервис у партнера лучше, чем у правообладателя.

Для определения для себя списка точек к посещению нам помогут следующие инструменты:

• Google или Yandex карты, которые покажут нам все имеющиеся точки;

• Реестр товарных знаков и знаков обслуживания, который нам поможет отделить точки правообладателя от франчайзинговых, так как зачастую правообладатель регистрирует точный адрес местонахождения франчайзинговой точки. То есть, мы можем найти точный адрес точек франчайзи.

Как описано в п. 3 поста, находим товарный знак правообладателя и смотрим необходимую нам информацию о франчайзи

• Некоторые правообладатели указывают свои франчайзинговые точки у себя на сайте, например, в анонсах об открытии новой франчайзинговой точки.

Составив для себя список точек для посещения, посещаем такие точки в качестве клиента, и осуществляем для себя оценку по нескольким параметрам:

(1) оценку стандартов сервиса - привлекает ли нас как клиента такой сервис или нет, а также готовы ли мы организовывать деятельность в соответствии с теми стандартами, которые мы видим как клиент. Не забываем, что есть не только стандарты, применимые к отношениям между правообладателем и франчайзи, но также и внутренние стандарты между работниками и работодателем. Информацию об обеих группах стандартов мы частично получим на этапе обсуждения договора, а полный объем - только после подписания договора с правообладателем.

(2) сравниваем качество услуг в собственной точке правообладателя и франчайзинговой точке.

5. Анализ репутации франшизы и правообладателя

Ну что же, если Вы провели анализ правообладателя (-ей) на предмет изучения товарного знака, его судебной истории, оценили качество услуг правообладателя и имеете желание присоединиться к выбранной Вами сети в качестве партнера, то пришло время анализа бренда.

Блок «Анализ бренда» - наиболее трудоемкий, и знание о качестве услуг и сервисе выбранных Вами франшиз играет не последнюю роль при оценке франшизы.

Почему анализ бренда я ставлю как последний этап, а не, например, перед оценкой качества услуг? Безусловно, блоки «Оценка качества услуг» и «Анализ репутации бренда» можно менять местами, если, например, до наступления 4 этапа у Вас слишком много франшиз к выбору или же в Вашем городе нет представителей выбранной Вами франшизы. Но, на мой взгляд, при проведении блока «Анализ бренда» нам очень помогает информация, которую мы получаем, проведя оценку франшизы по предшествующим четырем блокам. Поэтому я и рекомендую проводить данный этап последним.

Итак, какие у нас есть способы проведения анализа бренда?

(1) Стоит сказать, что все наши первые шаги (1,3,4) необходимы были не только для того, чтобы отсеять те франшизы, которые нам не подходят, но и собрать первичную информацию о том, как работает правообладатель. Соответственно, настало время анализировать плоды наших трудов, а именно:

• Анализируем все действия с товарным знаком (смена правообладателя и др.), соответствие заявленных правообладателем количества франшиз/открытых франшиз, заявленных в презентации, количеству зарегистрированных договоров;

• Анализируем судебную практику, то есть определяем:

- кто чаще инициирует судебные производства (правообладатель или партнеры (франчайзи);

- предмет спора (неисполнение обязательств по договору франчайзинга/расторжение договора франчайзинга);

- выискиваем по судебным решениям информацию и классифицируем на то, что, по мнению суда, является доказанным фактом, а что не смогла доказать та или иная сторона, но присутствует, например, в иных судебных решениях с другими партнерами (франчайзи);

- анализируем результаты рассмотрения судебных споров, желательно делать сводную таблицу для понимания общей картины;

• На манер тайного покупателя делаем оценку полученных нами услуг (чек-листы тайного покупателя можно найти в Интернете практически к любому виду предпринимательской деятельности, действующему в формате B2C, а большинство франшиз и работают именно в этой сфере).

(2) Анализируем продающую презентацию правообладателя, а именно:

- объем инвестиций в открытие,

- объем франчайзингового пакета, т.е. то, что нам предоставляет правообладатель за уплату паушального взноса и роялти,

- выбираем наиболее интересные для нас предложения,

- а также сравниваем предлагаемый франчайзинговый пакет с судебной практикой, т.е. анализируем, возникали ли в процессе рассмотрения дел вопросы о некачественном оказании услуг, их отсутствии или неоказании тех услуг, которые заявлены в продающей презентации.

Важно: в практически любом предложении о покупке франшизы (презентация, лендинг) вы можете видеть ссылку на доходность франшизы. Данный вопрос я как юрист не анализирую и оставляю его на откуп экономистам. Как ранее я сказал, предпринимательская деятельность – это в любом случае риск, в том числе и риск того, что могут возникнуть убытки (вложенные денежные средства не окупятся). 97% из 100% франшиз не будут давать Вам документальную гарантию доходности, обещанной в презентации, так как это «средняя температура» по рынку внутри соответствующей сети или средняя доходность в соответствующей сфере бизнеса (если речь идет о совсем молодой розничной сети, у которой открыто 2-5 своих собственных точек до начала продажи франшизы). Остальные 3% если и обещают гарантию доходности, то в большинстве случаев это или недобросовестные правообладатели или единороги (встретить таких – редкая удача).

(3) Пробуем самостоятельно выйти на связь с действующими партнерами (франчайзи) (желательно с несколькими).

Почему с действующими? На мой взгляд, действующие партнеры (франчайзи) могут предоставить наиболее объективное мнение о работе правообладателя. Причем нам необходимо собрать мнение у нескольких партнеров, так как получение отзыва только от одного-двух франчайзи не даст нам возможности полностью отсеять личное мнение от объективной ситуации. Получение же информации от как можно большего количества действующих партнеров даст возможность рассортировать полученную информацию на объективную (на основании одинаковых отзывов и паттернов) и личное мнение.

Почему не попросим контакты действующих франчайзи (партнеров) у правообладателя на этапе переговоров? Слишком высока вероятность того, что правообладатель даст Вам контакты наиболее лояльных партнеров, а также предупредит соответствующих партнеров о Вашем звонке/визите. В связи с этим есть риск получения относительно односторонней информации, причем не обязательно позитивной, но и негативной (если партнёр опасается конкуренции с Вашей стороны, что характерно для маленьких населенных пунктов).

Почему не опрашиваем бывших франчайзи? В большинстве случаев бывшие партнеры (независимо от того, осуществился ли выход из франшизы полюбовно или же состоялся суд) осуществляют выход из франшизы в связи с низкими финансовыми показателями, убыточностью точки или по иным личным причинам. Соответственно, в большинстве случаев (не всегда) Вы встретитесь только с негативом в отношении франшизы и правообладателя, так как в данном случае вероятнее всего будет превалировать именно личная оценка на основании своего негативного опыта без критического самоанализа собственных действий партнера. Это нам также не подходит для оценки правообладателя, так как мы получим с большей долей вероятности именно негативную личную (субъективную) оценку.

Как искать партнеров? В блоках 1, 3, 4 я коротко говорил, как работать с базой Роспатента, нам интересно не только посмотреть информацию количестве зарегистрированных договоров и правообладателе товарного знака, но и узнать данные о действующих партнерах (франчайзи). Тут можно предложить несколько способов:

Первый вариант – попробовать найти контакты на соответствующих франчайзинговых точках в уголке потребителя (если данная точка находится в Вашем населенном пункте или у Вас есть возможность ознакомиться с этой информацией иными способами).

Второй вариант – можно попробовать связаться через сотрудника данной точки, (не обязательно скрывать от работника причину своего интереса) связаться с его работодателем. Да, не всегда это может получиться, но это тоже способ найти контакты.

Третий вариант – мы живем в век цифровых технологий, имея на руках идентификационные данные (ФИО человека и адрес осуществления им предпринимательской деятельности), всегда можно попробовать найти интересующего нас человека через социальные сети, общих знакомых или иные публично доступные источники информации (в рамках действующего законодательства, разумеется).

Анализ бренда через отзывики.

Многие, занимаясь анализом франшизы, изучают отзывы на всевозможных тематических сайтах, неважно, будь это отзывы в отношении самой франшизы или отзывы сотрудников о работодателе.

Я крайне скептически отношусь к подобным сайтам, так как неоднократно встречался с ситуациями, когда сайты специально наполняются отзывами от несуществующих людей (возможно, и вполне себе существующих, но которые не приобретали франшизу или не работали у правообладателя).

Если при осуществлении своего анализа Вы решили делать ставку подобные отзывы, то необходимо учитывать следующие моменты:

Во-первых, процент негативных отзывов в большинстве случаев будет больше, чем процент положительных отзывов, ведь люди склонны публиковать в первую очередь негативный опыт, а не позитивный опыт. Существуют и исключения из этого правила, например, когда:

1) страница франшизы/работодателя заполнена заказными отзывами или над этими страницами работает SERM-специалист;

2) мы читаем отзывы на сайте, подконтрольном правообладателю, ведь в таком случае именно правообладатель выбирает, какие отзывы публиковать, а какие нет;

3) мы нашли единорога, то есть правообладателя, который если и не всем нравится, но превалирующему большинству, и люди находят время писать о нем искренние положительные отзывы.

Во-вторых, проверяйте информацию о составителе отзыва, например, увидели, что Иванов Иван Иванович недоволен своим опытом работы по франшизе в г. Санкт-Петербург. Не поленитесь, сверьте данную информацию, задайтесь следующими вопросами и поищите ответы на них:

1) существовала ли соответствующая точка по соответствующему адресу (если указан был адрес), если существовала, Вы сможете найти анонс о ее открытии на страницах правообладателя?

2) был ли зарегистрирован договор с соответствующим франчайзи в Роспетенте?

3) может, был суд с этим партнером?

Относитесь критически к информации, представленной на сайтах-отзывиках. Для этого и необходимо проводить всесторонний анализ франшизы, сравнивая данные, полученные из нескольких разных источников (собственные выводы, обратная связь, отзывики (если решили ими воспользоваться). В итоге Вы сможете получить более-менее объективную картину о интересующем Вас правообладателе.

Как я ранее говорил, франшиза – это не пассивный доход, а именно ведение предпринимательской деятельности, с тем условием, что в организации и ведении соответствующей деятельности нам помогает правообладатель, но при этом мы лишаемся части свободы своего усмотрения, то есть ведем деятельность по правилам, установленным правообладателем (до выхода из франшизы), даже если не согласны с этим (исключая случаи, когда правообладатель разрешает нам отклонение от общего курса), и платим часть денежных средств (выручки) за право работать под соответствующим брендом и за право получения консультаций, помощи и использование некоторых ресурсов правообладателя.

Соответственно, если Вы решили начать работать по франшизе, необходимо внимательно подойти к выбору франшизы перед тем, как приступить к переговорам с правообладателем. Это такой же ответственный шаг, как например, крупная покупка (квартира или машина), решение о вступлении в брак, выбор профессии. И, что не менее важно, Вы должны понять для себя, готовы ли Вы вести предпринимательскую деятельность по чужим правилам и стандартам. Ведь в случае, если Вы поймете, что работа по чужим правилам - это не для вас, то выход не из каждой франшизы является свободным.

В следующей статье мы поговорим о том, как вести переговоры с правообладателем.

Надеюсь, что информация, предоставленная мной, оказалась для Вас полезной и что при ее помощи Вы сможете подойти к вопросу выбора франшизы взвешенно.

Также в качестве бонуса оставляю ссылку на разработанный мной чек-лист по выбору франшизы, который дополняет данный пост: https://drive.google.com/file/d/18E-0LoN6oObPUHA_70l8SmJv6wx...

Всем доброго время суток!

Как и обещал, сегодня смотрим какие есть риски при покупке квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала или полученных по наследству.

Итак, начинаем.

1. Риски покупки квартиры, если продавец использовал материнский капитал при ее покупке.

Я думаю, что большинство знает особенность квартир приобретенных с использованием средств материнского капитала, а именно если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, то по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире.

С какими рисками можно встретиться, покупая квартиру, в приобретении которой участвовал ранее материнский капитал?
Если Вы не стали выяснять обстоятельства, при которых продавцом была куплена квартира, и в последствии выяснилось, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но не были соблюдены все требования при ее оформлении и/или последующей продаже, предусмотренные действующим законодательством, то есть риск того что сделка может быть признана недействительной.

Кто может выступить инициатором оспаривания сделки?
Во-первых, супруг, которому также должна выделяться доля. Особенно часто такие иски всплывают в случае развода и раздела совместно нажитого имущества. Как правило, инициатором становится тот супруг, с которым суд опередил проживание детей.
Во-вторых, это сами дети. Причем, такой иск может всплыть через 5-10-15 лет, то есть когда ребенок достигает совершеннолетнего возраста. Согласитесь, будет неприятным сюрпризом получить такой иск после того как вы вообще возможно забыли, как выглядел ваш продавец.
В-третьих, такое исковое заявление вправе подать государственные органы, как правило, это: органы опеки и попечительства, ПФР или сотрудники прокуратура (чаще конечно первые два).

В таком случае хорошо, если у Вас просто получится договориться на выплату стоимости доли, но есть немалый риск того, что суд сделку развернет (признает недействительной), на основании решения суда будут перераспределены доли так, как они должны были быть изначально распределены и жилье вернется в собственность продавца и его семьи.

Безусловно, продавец в таком случае обязан вернуть Вам все полученные от Вас деньги, НО:
1. А будут ли у него эти деньги? Или он будет долгое время возвращать их по частям N-ое количество лет?
2. Даже если Вы получите все деньги и сразу, то сможете ли Вы приобрести аналогичное жилье? (Инфляция, удорожание стоимости недвижимости и пр. весьма быстро обесценивают деньги)
3. Не забываем, что у нас было много доп. расходов: проценты по кредиту, расходы на сделку, расходы на ремонт и пр.

Так-с…пугать перестаю, переходим к вопросу о том, как себя обезопасить
Самый идеальный вариант, что продавец не скрывает от нас факта использования материнского капитала, все доли выделены и объект полностью готов к сделке. В таком случае нам необходимо провести базовую проверку объекта, о которой я рассказывал в этом посте (Что проверять при покупке недвижимости) и попросить у Продавца согласие органов опеки на совершение такой сделки.

Идеально, если это цепочка сделок и продавец продает квартиру, чтобы сразу же купить другую, которая по своим характеристикам не ухудшает текущие жилищные условия семьи (как правило, это одно из главных условий для получения согласия органов опеки, при этом цена квартиры должна быть не ниже продаваемой, а если столько же или ниже, то доли должны быть выделены в большем размере, чем в существующей квартире).

Но не всегда все так просто… Как мы можем узнать использовал ли продавец материнский капитал?
1. Указание на использование материнского капитала есть в правоустанавливающих документах: договор-купли-продажи, договор долевого участия и пр. (Да, я встречал договоры, где этого не было указано и сделки регистрировались).
2. Запросить у продавца выписку со счета, на котором учитывается материнский капитал. Данную справку может получить продавец в Пенсионном фонде России, срок ее изготовления составляет около 5 рабочих дней.

Какой повод у нас есть полагать, что был использован материнский капитал? Конечно же – это наличие детей. Надо понимать, что материнский капитал выдается с 01.01.2007 г., соответственно, ни один ребенок, который мог бы стать причиной выдачи его родителям материнского капитала, не достиг совершеннолетнего возраста на дату публикации этого поста. Соответственно, если для продавца это единственное жилье, то при осмотре квартиры Вы скорее всего обнаружите наличие в квартире ребенка/подростка или как минимум признаки его проживания.
Конечно, говорить о том, что не бывает людей, которые сделают все, что можно, чтобы скрыть данный факт (наличие детей) нельзя, потому, если Вы такой же параноик, как и я, то можете позадавать вопросы соседям о продавце, что позволит Вам узнать дополнительную информацию, в том числе и о семейном положении и наличии/отсутствии детей, что позволит понимать требовать от продавца справки из ПФР или нет.
Если Продавец разрешит вам посмотреть свой паспорт, то это также один из способов проверки наличия детей у продавца ;)
Для данной категории сделок я, как ни странно, являюсь сторонником нотариальной сделки именно по причине того, что нотариус имеет чуть больший инструментарий при проверке документов, однако, нотариальная форма сделки не отменяет необходимость провести проверку квартиры и всех документов самостоятельно.

Итак, какие документы мы хотим видеть от продавца перед сделкой, помимо общего комплекта документов?
1. Согласие органов опеки на продажу продавцом квартиры, смотрим на каких условиях органы опеки разрешили сделку, смотрим условия, задаём вопросы если что-то не понятно. Если действительно что-то насторожило, то не стесняемся сходить на прием к сотруднику органа опеки, который выдал данное разрешение, чтобы прояснить для себя все.
2. Согласие ПФР, следуем тому же регламенту, что и указан относительно органов опеки.
3. Документы, подтверждающие, что продавец выделил членам своей семьи положенные по закону доли.
Вы можете проверить правильность выделения долей сами, формула достаточно проста:
3.1. Сумма мат.капитала / на количество членов семьи = стоимость обязательной доли.
3.2. Стоимость квартиры / на стоимость доли = размер обязательной доли каждого члена семьи.

От каких сделок я рекомендовал бы держаться подальше? (меня ранее ругали за чрезмерный негатив к сделкам с приватизированными квартирами, поэтому в данном посте я немного сократил перечень)
1. Если продавец купил квартиру по ДДУ, но не принял ее еще в собственность (например, дом еще не сдан) и хочет ее продать через переуступку права требования. Необходимо понимать, что при продаже такого объекта продавец не мог каким-либо образом выделить супругу и ребенку положенные доли, но это не отменяет наличие обязательства по совершению таких сделок.
2. Продавец не выделил обязательные доли членам своей семьи и заявляет, что проблем не будет, даже предоставил согласие супруги на совершение сделки. А как дополнительный аргумент показывает Вам документы, подтверждающие, что дети являются собственниками иного объекта недвижимости.
Предлагаю бежать от такого продавца, так как наш законодатель четко указал, что если помещение было приобретено/построено/улучшено с использованием средств материнского капитала, то оно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.

Ну, с материнским капиталом я вроде бы закончил…

Переходим к сделкам с недвижимостью, полученной по наследству

Для начала мне, пожалуй, стоит сказать о том, что есть несколько типов наследования:

1. распределение наследства в рамках процедуры, установленной действующим законодательством, которая ставит в зависимость степень родства, обязательные наследственные доли и иные факторы;
2. по завещанию, то есть по письменному волеизъявлению наследодателя.

Пожалуй, главным риском покупки унаследованной недвижимости является возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. Это может привести к тому, что наследник может сделку в судебном порядке, а как следствие вы рискуете остаться без недвижимости, но с деньгами, а в самом худшем сценарии и без недвижимости, и без денег, так как продавец уже все потратил.

Кто может попробовать оспорить сделку по покупке вами недвижимости?

1. Те, кому положена обязательная доля, но они ее не получили
К ним можно, например, отнести лиц, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание, как правило, это: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.
Проблема в том, что большинство продавцов и покупателей уверены, что раз есть завещание, значит все ОК. Однако, реальность бывает другой и в итоге покупатели таких квартир ввязываются в ненужные для себя суды.

2. Недостойные наследники (прим. хотел найти мем какой-нибудь на эту тему, но не получилось)
Так называют тех, кто имеют право на наследство, но на основании судебного решения или решения нотариуса не получают его.
К ним могут относить, например, родителей, лишенных родительских прав.
С ними ситуация чуть понятней, чем с теми, кто имеет право на обязательную долю, да и, казалось бы, им отказали в наследстве, однако, такие люди все еще вправе попробовать обжаловать решение, на основании которого им запретили участвовать в распределении наследственной массы. А это значит что? Значит покупатель такой недвижимости может потратить кучу нервов, денег и сил на решение данной проблемы.

3. Скрытые наследники
К таким людям, например, мы можем отнести: признанных без вести пропавшими или умершими, а также людей, кто отбывают свое наказание в местах лишения свободы. Почему скрытые? Проблема в том, что о данных людях могли забыть, а сами эти люди не знали о том, что они вправе вступить в наследство, НО, узнав об этом инициируют оспаривание результатов распределения наследственной массы, а как следствие и вашу сделку.

4. Недовольные завещанием
Возможна ситуация, когда, предположим, имущество получено по завещанию и у нас нет никого из категорий 1,2 и 3, указанных выше. Однако, есть люди, которые непременно захотят оспорить завещание, например, по причине того, что наследодатель не имел возможности осознавать, что он делает или его заставили написать завещание, и потенциальные наследники могут обратиться в суд, и если су встанет на их сторону, то завещание будет отменено, а наследственная масса будет перераспределяться.

Как вам минимизировать возможные риски?

Во-первых, старайтесь избегать сделок со свежим наследством. Почему? Как я ранее и говорил, одним из главных рисков покупки наследственного имущества является отсутствие возможности проверить перечень всех наследников. Продавец не даст Вам гарантию, что через N-ое количество времени не объявятся иные наследники, которые захотят оспорить сделку, даже если продавец уверен, что иных наследников нет. Помните, в посте про сделки с приватизированным имуществом я писал о неожданных жильцах (Риски покупки приватизированной недвижимости)? Так вот, тут есть похожий риск.

Как следствие, моим советом является рекомендация покупать недвижимость, полученную по наследству, за пределами совокупности следующих сроков:

• Срок вступление в наследство (6 мес. со дня открытия + 3 мес., если наследство получено в следствие отказа от наследства другим лицом);
• Срок исковой давности, позволяющий оспорить результаты распределения наследственной массы. В данном случае у нас применяется классический срок исковой давности – 3 года, но надо понимать, что такой срок может быть продлен при наличии уважительных причин, но есть предельный срок в 10 лет.

Тут надо понимать, что срок исковой давности исчисляется не с момента, когда умер наследодатель, а с момента, когда наследник узнал о смерти наследодателя. Таким образом, если есть уважительные причины, предположим, человек был в коме и точно не мог узнать о смерти наследодателя до выхода из нее, то он может пойти оспаривать результаты распределения наследства.

Поэтому, если Вы приняли решение купить недвижимость, полученную по наследству, то желательно приобретать ту, которая была получена 10 лет назад, а если пойти на некоторые компромиссы, то хотя бы 6-7 лет назад. В таком случае вы не устраняете, но минимизируете шансы появления неизвестных наследников. К тому же надо учитывать, что таким наследникам еще надо будет восстановить срок исковой давности.

Прим.: Отдельно оговорюсь, чтобы не грузить Вас тонкостями, я специально игнорирую такие тонкости как:
• Специальный сроки исковой давности по наследству, например, оспаривание завещания;
• Основания для восстановления срока исковой давности потенциальными наследниками по истечении 10 лет.

Во-вторых, в договоре купли-продажи указываем реальную цену. В принципе, я сторонник того, что надо ее всегда указывать в случаях сделок с недвижимостью, особенно, если вы являетесь стороной покупателя, но многие продавцы и риелторы каким-то способом уговаривают покупателей занизить цену, чтобы помочь продавцу с налогами. Причем иногда даже без таких документов как: дополнительное соглашение об увеличении цены (которое не подается на регистрацию) или договор купли-продажи неотделимых улучшений.

Думайте в первую очередь о себе, так как указание реальной, а не заниженной цены дает Вам:
• Возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу, в случае продажи этой недвижимости (мы сейчас говорим о сроке, когда вы должны заплатить НДФЛ с продажи недвижимости);
• Получить налоговый вычет в полном объеме, т.к. излишнее занижение стоимости покупки по документам может привести к тому, что Вы не сможете получить налоговый вычет в полном объеме;
• Покупка по рыночной стоимости будет одним из ваших аргументов, если Вы столкнетесь с оспариванием вашей сделки по покупке квартиры (это может касаться, например, банкротства продавца или в случае оспаривания вашей сделки несогласными наследниками).

Так, пугалок я накидал, можно и сказать под конец что-нибудь положительное.

Несмотря на весь тот негатив, что выше я сказал, должен отметить, что в последнее время судебная практика такова, что большинству покупателей удается отстоять свое право на купленную ими недвижимость. Но это справедливо именно для случаев, когда покупатель признавался добросовестным приобретателем. С характеристиками добросовестного приобретателя вы можете ознакомиться в ст. 302 ГК РФ.

На сегодня закончим, как обычно, напоминаю, что здесь содержатся общие рекомендации и не учтены индивидуальные особенности, которые могут всплыть в конкретной сделке, или редкие случаи.

Надеюсь, было полезно.

Отвечать на вопросы и комментарии буду в понедельник-вторник.
Обещать сроков выпуска следующего поста не буду, так как не готов их обозначить.

Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг (шучу, тут я уже начал делать посты, так что выбор темы уже не актуален).

Сначала будет небольшой оффтоп

Хочу извиниться перед своими подписчиками за задержку следующего поста по вопросу проверки недвижимости перед ее покупкой. Пост в работе, я про него не забыл и будет выложен в воскресенье-понедельник, т.е. 7-8 августа. Он написан примерно на 75-80 процентов и нуждается в шлифовке и вычитке, будет посвящен проверки следующих объектов недвижимости: 1. Покупка квартиры, приобретенная продавцом с использованием средств мат. капитала и 2. Покупка квартиры, полученной продавцом в рамках наследства.

Теперь к теме поста

Последние 7 (Семь) лет я занимаюсь юридическим сопровождением франчайзинга как на стороне франчайзеров (правообладателей/собственников франшизы), так и на стороне франчайзи (покупателей франшизы). Проанализировав тенденции и изменения на рынке франшиз, я подготовил и начал публиковать цикл статей, которые, надеюсь, помогут людям, рассматривающим возможность ведения предпринимательской деятельности по модели франчайзинга, понять для себя, что такое франшиза; как работает современный франчайзинг; избежать основных ошибок при выборе франшизы и начале деятельности.

В своих статьях я буду рассматривать следующие вопросы, возникающие у людей при принятии решения о покупке франшиз:

• Что такое франшиза простыми словами и ее механизм работы;

• На что обратить внимание при выборе и оценке франшиз;

• Как вести переговоры с франчайзером при согласовании условий сотрудничества, на что обратить внимание и как проверить франчайзера;

• Как вести переговоры с арендодателем при согласовании условий договора аренды, на что обратить внимание;

• Наглядный разбор ряда франшиз на основании данных из открытых источников.

В своих статьях я намеренно не буду углубляться в законодательное регулирование, чтобы не вводить вас в замешательство от некоторых коллизий (разночтений), допущенных нашим законодателем, казалось бы, по одному и тому же вопросу. Впрочем, желание читателя для меня – закон, поэтому если захотите юридических деталей – не вижу препятствий.

Итак, начнем с того, что же такое франшиза с точки зрения бизнес-процессов (или простыми словами)

С точки зрения франчайзера, франшиза – это один из способов масштабирования своего бизнеса за счет привлечения других людей, которые готовы своими силами и за свой счет осуществлять открытие торговой точки на основании полученной от франчайзера системы построения/организации бизнеса, а также, конечно, является дополнительным источником дохода (паушальный взнос, роялти и иные платежи, поступающие от франчайзи), который порой становится основным.

С точки зрения же франчайзи, франшиза – это приобретение готовой бизнес-модели по построению и ведению предпринимательской деятельности под протекторатом франчайзера.

Что же из этого верно?

Если брать идеалистичную картину, то под франшизой стоит понимать возможность ведения предпринимательской деятельности под товарным знаком правообладателя с использованием концепций и наработок, созданных правообладателем на основании его опыта, взамен франчайзи осуществляет определенную оплату за использование соответствующих нематериальных активов.

То есть, приобретя франшизу, франчайзи, как правило, рассчитывают получить за определённую плату следующее:

• Право работать от имени конкретного бренда;

• Возможность получения стабильного дохода;

• Помощь франчайзера в открытии торговой точки (подбор помещения, помощь в решении вопросов с арендодателем, помощь в ремонте (дизайн-проект, подбор оборудования для закупки), помощь в найме и обучении персонала;

• Помощь франчайзера в операционной деятельности (помощь в разрешении вопросов с государственными органами, контрагентами и пр.).

Однако, получая вышеперечисленные блага/активы, франчайзи надо быть готовым к необходимости выполнения ответных обязательств.

• Финансовые обязательства франчайзи включают в себя следующее:

(1) Обязательные платежи, среди которых:

- уплата паушального взноса – это единоразовый платеж, уплачиваемый франчайзеру за право открыть торговую точку под товарным знаком франчайзера, а также получить от франчайзера помощь в подготовке к открытию торговой точки.

Как правило, паушальный взнос выплачивается:

1) за право открытия одной торговой точки, однако, возможны случаи, когда паушальный взнос позволяет занять конкретную территорию (город, район, округ и иную административную единицу) на эксклюзивных правах (то есть правообладатель не продаст такие права в отношении конкретной локации, выбранной вами, никому, пока вы там осуществляете деятельность под товарным знаком правообладателя);

2) за получение от правообладателя помощи в открытии торговой точки (в большинстве случаев ограничивающейся консультационной помощью, реже помощью в согласовании договоров аренды, помощью в найме персонала, обучении);

3) и за доступ к «базе данных», объем которой может варьироваться от информации, собранной правообладателем из различных бесплатных справочных систем, до самописной с полноценными руководствами, советами и формами документов, «заточенными» под деятельность бизнеса правообладателя.

- уплата роялти – это регулярные ежемесячные платежи, которые вы платите правообладателю за право работы под его брендом, а также за консультационную и порой операционную поддержку (маркетинг, претензионный отдел, колл-центр и пр.). Роялти, как правило, имеют или фиксированный размер или рассчитываются как процент от оборота вашей точки. Для упрощенного понимания, что такое роялти, его легче всего сравнить с такими понятиями как арендный платеж или абонентская плата вашему провайдеру интернета. Собственно, если посмотреть, под какими ОКВЭДами действует большинство франчайзеров при реализации франшиз, то мы зачастую можем увидеть ОКВЭД 77.40 (аренда интеллектуальной собственности), хотя договор франчайзинга, в большинстве случаев, более многогранный, чем просто аренда и включает в себя не только аренду интеллектуальной собственности, но еще и положения договоров оказания услуг, соглашений о совместной деятельности и пр.

Помимо уплаты паушального взноса и роялти могут существовать дополнительные платежи от франчайзи в пользу франчайзера:

(2) Вариативные платежи, которые платит пользователь (франчайзи) правообладателю (франчайзеру) и которые могут присутствовать или не присутствовать у того или иного правообладателя:

- маркетинговые взносы – плата правообладателю за то, что он за вас ведет аккаунты в социальных сетях вашей торговой точки, что не включает в себя сам бюджет на рекламу (расходы на таргет, привлечение блогеров и пр.), или некий взнос за проведение правообладателем глобальных акций, направленных на рекламу всего бренда в целом;

- плата за обучение вас и вашего персонала работе в сфере предпринимательской деятельности франчайзера;

- плата за использование информационных ресурсов правообладателя (CRM-систем и пр.).

Также среди обязательств, которые вы обязаны соблюдать при работе под франшизой правообладателя, на практике могут встретиться следующие:

- работать исключительно по методике, утвержденной правообладателем;

- не приобретать франшизы и не открывать самостоятельно предприятия, которые могут конкурировать с деятельностью правообладателя, например (общепит, салоны красоты, розничная торговля и пр.);

- работать с конкретными поставщиками (характерно для товарных франшиз и франшиз общепита, но все чаще и чаще встречается и в иных франшизах).

В РФ, к сожалению, данный пункт нередко вызван не заботой о франчайзи, чтобы они не попадались на недобросовестного поставщика, а целью правообладателя заработать сверх роялти/паушального взноса, так как такой поставщик может оказаться подконтрольным или аффилированным с правообладателем лицом. Однако, нельзя отрицать, что порой данный пункт существует для сохранения единого товарного ассортимента и качества реализуемой продукции (такая политика в большинстве случаев проводится в товарных франшизах). Перед покупкой франшизы просите у правообладателя стоимость отпуска для франшизы и операционной сети, чтобы понять, зарабатывают ли на вас или же сохраняют единый ассортимент и качество.

Классическими видами договора франчайзинга для России являются:

• Договор коммерческой концессии, отношения по которому регулируются ст. 1027 – 1040 Гражданского кодекса РФ.

По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау).

Данная форма договора содержит, как правило, в себе все права и обязательства сторон как в самом тексте документа, так и посредством ссылок на регламенты и правила работы правообладателя, доступ к которым вы получаете после подписания договора коммерческой концессии.

Порой в комплекте подписываемых документов мы также можем встретить следующие виды договоров, подлежащих подписанию совместно с договором коммерческой концессии:

- договор поручительства,

- агентский договор (актуально для открытия по франшизе отдела продаж, в то время как изготовление продукта/оказание услуг осуществляется правообладателем самостоятельно);

- договор на оказание маркетинговых услуг (если не предусмотрено договором коммерческой концессии или для этих целей у правообладателя существует отдельный исполнитель);

- договор поставки бронированной продукции или продукции к реализации (как правило, для этих целей у правообладателя существует отдельное юридическое лицо).

• Комплекс договоров, во главе которого будет стоять лицензионный договор (ст. 1489 Гражданского кодекса РФ) по которому одна сторона - обладатель исключительного права на товарный знак (лицензиар) предоставляет или обязуется предоставить другой стороне (лицензиату) право использования товарного знака в определенных договором пределах с указанием или без указания территории, на которой допускается использование, в отношении всех или части товаров, для которых зарегистрирован товарный знак.

Зачастую совместно с лицензионным договором подписываются:

- договор возмездного оказания услуг (включает в себя: консультационную помощь правообладателя, маркетинговые услуги);

- договор поставки (включает в себя поставку брендированной продукции или поставку продукции к реализации);

- агентский договор (актуально для открытия по франшизе отдела продаж, в то время как изготовление продукта/оказание услуг осуществляется правообладателем самостоятельно).

Независимо от вида (договор коммерческой концессии или же лицензионный) оба вида договоров подлежат государственной регистрации в Роспатенте (Федеральная служба по интеллектуальной собственности), иначе право пользования товарным знаком будет считаться несостоявшимся (непредоставленным). О рисках, связанных с нерегистрацией указанных видов договоров, будет рассказано в одной из следующих статей.

Также можно встретить следующие виды договоров, под которыми правообладатели продают свою франшизу:

• Договор о предоставлении ноу-хау/франчайзинговой лицензии/предоставления коммерческих технологий и пр.названия – такая форма договора в большинстве случаев выглядит как договор коммерческой концессии, единственным существенным отличием является то, что правообладатель не имеет зарегистрированного товарного знака, а передает вам лишь право пользования своим коммерческим обозначением (логотип/наименование, незарегистрированное в качестве товарного знака.

Приобретая франшизу по такому договору, нужно знать об определенном риске.

Так, есть риск предъявления со стороны третьих лиц, претензий как (1) материального характера (например взыскание денежных средств на основании ст. 1515 Гражданского кодекса РФ за незаконное использование чужого товарного знака), (2) так и нематериального характера, например, понуждение к прекращению использования вами чужого товарного знака. Это ведет вас к возмещению правообладателю товарного знака судебных расходов (гос. пошлина, юридические услуги иные расходы в рамках досудебного порядка и искового производства), а также влечет для вас расходы на демонтаж, утилизацию рекламных материалов со спорным товарным знаком, необходимость ремонта помещения в целях удаления чужого товарного знака и пр.

Подобные ситуации возможны в случаях, когда используемое вами коммерческое изображение будет зарегистрировано третьим лицом в качестве товарного знака (и ваш франчайзер решит не оспаривать данный факт регистрации), или ваш франчайзер изначально заключил с вами договор в отношении чужого товарного знака, а вами соответствующий аудит проведен не был. Да, конечно, всегда можно попробовать «перевести стрелки» на вашего франчайзера или взыскать с него понесенные вами расходы, но никто не сможет гарантировать вам, что даже если вы выиграете дело, то сможете получить свои денежные средства обратно.

• Еще одной из форм договоров, которую приходилось несколько раз встречать – это продажа франшизы под видом договора индивидуального/комплексного инвестирования.

В таких случаях, как правило, правообладатель продает вам идею получения вами пассивного дохода, а именно вы инвестируете N-ую сумму денег под открытие пекарни/кафе/магазина/салона красоты под товарным знаком «****», а правообладатель осуществляет управление данной точкой и осуществляет выплату вам соответствующего дохода ежемесячно/ежеквартально/ежегодно в течение N лет. То есть, по факту вам под видом франшизы продают идею о предоставлении займа правообладателю или третьему лицу в обмен на процент от прибыли соответствующей точки, который будет являться вашей прибылью, а управление точкой будет осуществлять правообладатель или иной поставленный им управляющий.

Идея, действительно, заманчивая, мы получаем пассивный доход, не вникая в особенности купленной нами «франшизы».

Давайте говорить на чистоту, я ничего не имею против такой формы сотрудничества самой по себе, тем более, что договоры займа или схожие с ними конструкции уже плотно стали частью нашей жизни и бизнеса (лизинг, факторинг, кредит, заем и пр. конструкции) и часть правообладателей действительно так открывают свои точки или помогают своим франчайзи открывать таким образом свои точки.

НО в данном случае есть те правообладатели, которые прямо говорят, что это не франшиза, а договор инвестирования/займа, а также есть те недобросовестные правообладатели, которые преподносят такой договор под видом франшизы.

Нужно понимать, что заключение такого договора, во-первых, лишает вас той или иной (полностью или частично) степени корпоративного и управленческого контроля за точкой, открытой на ваши денежные средства. А во-вторых, недобросовестные правообладатели еще дополнительно возлагают все финансовые риски на вас в случае, если точка покажет отрицательный финансовый результат.

Конечно, есть возможность вернуть как «тело долга», так и проценты в судебном порядке, но это потеря как временного ресурса, так и «заморозка» ваших денежных средств на неопределенный срок без права полноценного контроля своих имущественных активов в отличие от классических договорных форм франшизы.

Приобретая какую-либо франшизу, вы должны для себя четко понимать, что вы обязуетесь не только платить определённые деньги правообладателю за право пользования франшизой, но и вести деятельность по определенным условиям, с которыми вы в определенный момент можете стать несогласными (о проблемах выхода из франшизы я расскажу в другой статье).

Поэтому, выбирая франшизу, вам необходимо изучать не только финансовые аспекты сотрудничества с правообладателем, но и проверять добросовестность правообладателя в части выполнения им слов, транслируемых вам в презентациях и отделами продаж франшиз. Как понимаете, красивые обещания с целью продажи, не зафиксированные юридически, силы не имеют. Продажа – всегда эмоциональный процесс. Поэтому очень важно на старте с холодной головой и с привлечением юриста изучить все юридические документы - систему и правила, на которые вы подписываетесь, и понять для себя, на сколько вы согласны с такими правилами.

В следующих статьях мы детально рассмотрим, как осуществлять подбор франшизы, и на что обратить внимание до того, как вы оставите свой номер телефона отделу продаж соответствующей франшизы и получите на руки для ознакомления договор правообладателя.

Итак, почему я взялся за написание цикла статей о франчайзинге? (Немного лирики)

В 2014 году я, молодой специалист, придя на работу в компанию, которая осуществляла консультационные услуги в области сопровождения сделок с готовым бизнесом и франчайзингом, включая упаковку франшиз, достаточно быстро обратил внимание, что люди, приобретшие готовый бизнес или франшизу, очень удивлялись, что сделанная ими покупка не приносит так называемый «пассивный доход», а требует времени и внимания, иначе приобретение грозило превратиться в тыкву.

Часть покупателей по каким-либо причинам полагала, что, вложив деньги в франшизу или готовый бизнес, им достаточно обращать свое внимание на приобретение раз в месяц, заходя за прибылью, а все остальное время покупка будет функционировать самостоятельно. Бывали и такие случаи, когда люди сразу после приемки новой покупки уезжали на длительный срок в отпуск, даже не познакомившись с персоналом, думая, что ничего не случится. И я был бы рад сказать, что с того времени многое изменилось, но к сожалению, да, пусть таких людей и стало меньше, но говорить о том, что их совсем нет, увы, в корне неверно.

Моей целью является дать потенциальным покупателям франшизы объяснение простыми словами, что такое франшиза, как она работает, как выбирать франшизу, так как путь к цивилизованным отношениям в сфере франчайзинга – это понимание обеими сторонами, на что они договариваются и на каких условиях, а не случаи, когда только одна сторона сделки понимает, что происходит на самом деле.

Франчайзер, осуществляя упаковку франшизы, как минимум, имеет на это следующие причины:

• Количественные и географические (увеличение количества населенных пунктов, в которых присутствуют предприятия его сети; развитие своей сети);

• Извлечение дополнительного дохода.

Однако, не каждый потенциальный покупатель франшизы понимает, что именно он приобретает. Разберемся, почему так.

Нередко рекламные проспекты с предложением о покупке франшиз фигурируют со следующими лозунгами:

• «Пассивный доход от N-рублей!»;

• «Создай свой бизнес под брендом «Х» и получай ежемесячно N-рублей!»;

• «Научим/поможем зарабатывать от N-рублей в месяц/в год».

Согласитесь, достаточно завлекающие лозунги и верные для продаж. Далеко не все франчайзеры, правда, расскажут вам что для достижения указанных финансовых показателей надо будет приложить немало сил и времени для освоения новых навыков и организации процессов на своем предприятии. В частности, это удел недобросовестных франчайзеров, целью которых является выгода на короткой дистанции в виде паушального взноса.

Конечно, большинство из нас понимает, что чтобы что-то получить, надо что-то отдать, в случае покупки франшизы – это деньги, время, силы. К сожалению, некоторые люди, покупая франшизу, думают, что достаточно дать только деньги, и франчайзер все остальное сделает за вас.

Безусловно, франчайзер, заинтересованный в успехе своей франшизы не только с точки зрения количества открытых точек, но и заинтересованный, чтобы эти точки работали и не закрывались, а значит заинтересованный, чтобы франчайзинговые точки работали «в плюс», поможет, подскажет, даст необходимые материалы. Однако, франчайзер не будет все делать за вас, роль франчайзера – это роль наставника, а не няни, поэтому, если вы решились на покупку франшизы, то вы должны четко для себя осознавать, что выбор франшизы и подписание договора - это только первые шаги, причем самые легкие. А дальше вам необходимо будет приложить множество времени и сил, чтобы ваш новый бизнес начал приносить вам доход.

Надеюсь, было интересно и познавательно, хотя это только вводная статься, дальше я расскажу об инструментах для проверки франшиз, которые позволят минимизировать риски наткнуться на недобросовестных правообладателей или пустышки.

Всем доброе время суток, задержался с выпуском нового поста, но я про него не забыл.

Ранее я писал об общих способах проверки недвижимости [пост](Что проверять при покупке недвижимости), при подготовке сделки с недвижимостью.

Судя по комментариям, многим хотелось поговорить про сделки с приватизированной недвижимостью, как все проверить и как избежать рисков.

Итак, мы подбираем себе недвижимость к будущей покупке, нашли то, что нам подходит по всем параметрам (локация, эстетические вкусы, состояние, финансы и прочее), но узнаем, что право собственности на данную недвижимость было приобретено в процессе приватизации, какие риски нас могут поджидать?

Спойлер: лучший способ защитить себя от рисков, связанных с покупкой приватизированной недвижимости - отказаться от покупки такой недвижимости.

Риск № 1

Один из часто встречающихся рисков - это наличие лиц, зарегистрированных в квартире, которые в прошлом отказались от участия в приватизации недвижимости.

Что с ними не так?

Проблема в том, что так как они отказались от участия в приватизации (имея на это право), то они получили бессрочное право пользование такой недвижимостью. Таким образом возможна ситуация, когда вы купили квартиру, но потом к вам приходит господин/госпожа N с заявлением, что теперь он(-а) живет с вами, так как в прошлом отказался от приватизации, считая что в этом жилье надобности больше нет, но жизненные обстоятельства перевернулись.

Перспективы суда?

К сожалению для покупателя, если такой человек подаст исковое заявление в суд и предоставит документы, подтверждающие, что он был вправе участвовать в приватизации, но не участвовал, то суд, с высокой долей вероятности, может встать на сторону такого человека и вынести решение о том, чтобы покупатель не ограничивал для такого человека доступ к жилью.

Вам придется договариваться уже с новым соседом насчет его добровольного отказа от проживания на вашей жилплощади, и отказом от своего права (добровольное снятие с регистрации) на проживание в вашей квартире.

Безусловно, суд не всегда встает на сторону таких истцов, например, если имел место добровольный отказ от регистрации в данной жилплощади, например, в связи с браком и переездом на ПМЖ (с последующей постоянной регистрацией по новому месту жительства) к супругу, то у вас есть все шансы выиграть суд и не делиться своей площадью с нежелательным соседом.

Риск № 2

Второй популярный риск - это необъявленные (скрытые) собственники.

Кто это такие?

Это те, кто по каким-либо причинам не получили свою долю в праве собственности. Среди них могут быть: (1) дети; (2) те, кто не вступили в наследство; (3) супруги.

К чему может привести ситуация, когда вы купили квартиру и получаете письмо "счастья" от такого собственника или из суда? Возникновение подобной ситуации грозит для вас дополнительными убытками, так как есть вероятность, что вновь объявившиеся собственники могут получить свою долю в вашей квартире и вам придется ее выкупать.

Как быть?

100% защиты от этого, увы, нет. У нас есть некоторые инструменты проверки, помимо тех, что были оговорены в первом посте, это, например, реестр наследственных дел: https://notariat.ru/ru-ru/help/, но он не даст вам возможности со 100% вероятностью себя защитить.

Риск № 3

Несовершеннолетние дети

В целом, этот риск есть не только при сделках с приватизированными квартирами, но здесь он может проявиться особенно ярко, так как родители могли их снять с регистрационного учета на момент приватизации, чтобы в рамках приватизации не выделять долю для несовершеннолетнего в приватизированной квартире, а потом по завершении приватизации заново вписать.

Для чего это делается? Все просто. Если собственником недвижимости является в том числе несовершеннолетний, его участие в сделке по продаже недвижимости необходимо.  Потребуется не только участие этого самого ребенка (до 14 лет от имени ребенка участвуют родители как законные представители), но и согласие органов опеки и попечительства. То есть, если ребенок участвовал в приватизации и стал собственником доли, могут возникнуть проблемы при продаже такой недвижимости: органы опеки спросят, чем будет заменено утрачиваемое право собственности ребенка? Органы опеки потребуют равноценной замены продаваемой доли ребенка (чтобы на ребенка была приобретена доля в другой недвижимости, по своим характеристикам не уступающая продаваемой).

Также есть проблемы со сдачей в аренду. Поскольку несовершеннолетний будет сособственником, то он будет иметь право на часть доходов от продажи/сдачи в аренду квартиры, в которой у него была доля, а такие доходы должны поступать на специальный счет, деньги с которого можно тратить только на образование/лечение  и пр. важные расходы (важность устанавливают органы опеки).

Чем это грозит?

В целом, это частный случай Риска № 2: к вам может прийти ущемленный в своих правах ребенок, или бывший супруг, не имевший права на участие в приватизации, но с которым оставили ребенка и потребовать выделить ему долю в праве собственности на квартиру.

Можем ли мы обложить продавца заверениями, что нет никаких скрытых собственников/неожиданных жильцов/ущемлённых в своих правах детей?

Можем. И даже можем потенциально потом развернуть сделку (признать недействительной/незаключенной - зависит от того, какие требования выражены в иске). Но вы уверены, что сможете в быстрые сроки получить обратно свои деньги, включая убытки (затраты на ремонт, переезд и пр.)? Я лично нет, так как закладываем время на суд, апелляцию, исполнительное производство (кассацию можем не ждать, сразу после апелляции заказываем исполнительный лист) и узнаем, что денег-то нет у нашего продавца, и вообще он переехал на ПМЖ в Таиланд, рассекает на скутере и живет в хибарах.

Как минимизировать риски?

Если вы узнали, что право собственности возникло на основании приватизации, то трясите с собственника:

- Справку по форме 9 - содержит сведения о лицах, зарегистрированных и снятых с регистрации в приобретаемом вами объекте недвижимости (как вы помните из прошлого поста, ее в принципе всегда надо просить);

- Справку по форме 12 - пожалуй, этот документ имеет больший для вас вес в случае покупки приватизированной квартиры, чем справка по форме 9, так как рассказывает вам о ранее зарегистрированных лицах, которые могут заявить свои претензии на жилье;

- Расширенную архивную выписку из домовой книги - хотя домовые книги и отменили в 2018 году, тем не менее архивные выписки все еще можно получить, например, через МФЦ. В Москве, на сколько мне известно, альтернативой такой выписки является Единый жилищный документ (точнее про него не могу рассказать, так как никогда с ним дело не имел);

- Заявление на приватизацию (если покупаете квартиру непосредственно у тех, кто участвовал в приватизации) - трясите его с собственника, даже если он говорит, что нет у них такого.

Получив документы, начинаем играть в симулятор excel, то есть, сидим и сравниваем:
1) Кто был зарегистрирован в квартире в период приватизации;
2) Кто имел право на приватизацию;
3) Кто получил свою долю по итогу приватизации, а кто отказался (просим предоставить заверенные копии отказа от приватизации) или не участвовал (например, был в местах лишения свободы). В целом, если видите наличие отказавшихся и/или неучаствовавших, то я бы рекомендовал сразу отказываться от объекта, может ничего плохого для вас и не случится, но жить на пороховой бочке в виде неожиданного соседства или иных проблем не хочется; 

4) В отдельную графу выводим несовершеннолетних на момент приватизации.

Если по итогу вашего сравнительного анализа, вы видите, что все, кто имел право на приватизацию (включая несовершеннолетних), получили право собственности на основании приватизации (неучаствовавших и отказавшихся нет) и добровольно выписались из жилья, то вы (ваша удача) великолепны!
Если нет, то пытаемся узнать - все ли живы среди отказавшихся/неучаствовавших (знаю, звучит цинично, но увы). Если есть живые, то опять же, рекомендую отказаться от сделки.

На сегодня, пожалуй, все. Безусловно, в этой статье отражено только самое основное и все приведенные ситуации носят гипотетический характер, есть множество частных случаев, требующих детального разбора и по своему объему такой пласт информации может претендовать на отдельную книгу.

Следующий пост будет еще об одном частном случае: покупка недвижимости у продавца, который приобретал ее с использованием материнского капитала (по срокам точно обещать не могу в связи с рабочей загрузкой).

P.S. на комментарии буду отвечать, начиная с завтрашнего - послезавтрашнего дня.

P.P.S. также в будущем будут новые посты. Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг?

По просьбе @olegsvoy делаю небольшой мануал о том, какую информацию необходимо проверять при покупке недвижимости.

Данная инструкция ориентирована применима к объектам вторичной недвижимости, а не первичной.

Итак, Вы решили приобрести квартиру, дом на рынке вторичной недвижимости, по каким параметрам следует осуществлять проверку планируемого к приобретению объекта, после его осмотра и до принятия окончательного решения о том, будете ли Вы приобретать соответствующий объект недвижимости?

1. Проверка документов

Пожалуй, проверку стоит начать с заказа/запроса следующих документов:

1.1. Выписка из ЕГРН.

Будем считать меня недоверчивым человеком, но я считаю, что лучше заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, узнав адрес объекта или кадастровый номер объекта, а не использовать выписку, предоставленную собственником или агентом.

Для заказа выписки есть множество агрегаторов, но выписку также можно заказать через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через справочно-консультационные базы (например, Контур.Фокус, СБИС и прочие)

Для чего выписка нам нужна?

По выписке в первую очередь мы проверяем следующие данные:

1. ФИО/Наименование правообладателя (собственника);

2. Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта (запрет на совершение регистрационных действий / сервитут (особенно актуально при покупке земельных участков) / наличие долгосрочных договоров аренды в отношении объекта и пр.).

1.2. Правоустанавливающие документы

Запрашиваем у собственника для проверки правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или договор дарения или решение суда или свидетельство о праве на наследство.

Зачем нам необходимы правоустанавливающие документы, если по выписке мы уже сверили соответствие собственника?

Риск не самый частый (15/100), но встречается и заключается он в том, что третьи лица могут в будущем предъявить к продавцу требования, связанные с неисполнением им обязательств (например, ваш продавец не выплатил всю стоимость продаваемого Вам объекта, а залога в отношении объекта не было установлено) перед ними или же требования об оспаривании правоустанавливающего документа (характерно для завещаний / в случаях неправильно произведенной приватизации / если одним из продавцов был несовершеннолетний и сделка была проведена с нарушениями)  и Вам придется потратить нервы и время, так как если спор будет связан в том числе и с приобретаемым Вами объектом, то 97% вероятности, что Вас привлекут в качестве третьего лица и необходимо будет доказывать, что вы добросовестный приобретатель и даже это не факт, что защит Вас от утраты приобретенного объекта.

1.3. Проверка документов на коммунальные услуги

При покупке квартир данный шаг модно пропустить, но если мы с Вами говорим о покупке загородной недвижимости (дом, коттедж, таунхаус и пр.), то я бы рекомендовал проверять данные документы.

Главным поводом для проверки документов на поставку коммунальных ресурсов, пожалуй, является проверка объемов электрической мощности.

Если приобретаемый Вами объект имеет свыше 15 кВт электричества и Вы желает оставить текущую мощность, то рекомендую проверять объем э/мощности, который получает продавец на основании договора со сбытовой компанией и если по договору также поставляемая мощность составляет свыше 15 кВт (да, бывает когда по документам одна мощность, а по факту больше), то чтобы не доплачивать за подключение мощности свыше 15 кВт, рекомендую в договор купли-продажи включать условие о том, что собственник отказывается от N кВт мощности в пользу покупателя (Вас) и обязуется написать соответствующее заявление в адрес сбытовой компании.

1.4. Проверка соответствия планировки, указанной в техническом плане и фактической планировки.

Для кого полезно? В первую очередь для тех, кто планирует приобретение с использованием ипотечного кредита.

Почему?

Все на самом деле просто, если собственник осуществил перепланировку объекта, затронув целостность капитальных конструкций, например, снес капитальную стену (или ее часть) или объединил балкон с комнатой или заменил обычные стекла на панорамные и такая планировка / реконструкция не была узаконена в силе невозможности ее узаконивания или в связи с ленью продавца, то есть риск того, что банк откажет Вам в кредите в связи с неподходящим предметом залога.

Так, по документам, пожалуй все, переходим к тому, на что имеет смысл проверить собственника.

2. Проверка собственника

2.1. Проверяем наличие судов и исполнительных производств

Для проверки используем следующие сервисы:

https://kad.arbitr.ru/ - база решений и текущих дел, рассматриваемых арбитражными судами - актуально как если продавец ИП / участник юридического лица, так и если продавец просто физическое лицо (некоторые виды споров с участием физических лиц подведомственны именно арбитражным судам);

https://sudact.ru/regular/, судебныерешения.рф - крайне неудобные на мой взгляд сервисы и легче вручную проверять суды общей юрисдикции в отношении продавца согласно данным прописки, но если у вас нет доступа к платным базам, то это лучший из возможных вариантов;

https://fssp.gov.ru/iss/ip - база исполнительных производств (с недавнего времени для проверки нам необходимо знать дату рождения);

https://fed ресурс.ru/ - реестр дел о банкротстве (заменить "ресурс" на "resurs" и пробел между "fed" и "resurs" убрать, пикабу не нравится ссылка не федресурс).

Для чего нам необходимо проверить данную информацию?

Проблема в том, что если продавец находится в предбанкротном состоянии, например, имеет непогашенную задолженность (главный риск - если задолженность от 500 т.р. и по каким-то причинам в отношении продаваемой квартиры нет запрета на регистрационные действия), то есть риск того, что в случае возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве, арбитражный управляющий может решить, что продал он Вам квартиру ниже рыночной и ее необходимо обратить в конкурсную массу через процедуру оспаривания сделки. Конечно, не факт, что у арбитражного управляющего это получится, однако, такие события могут изрядно потрепать нервы.

Суды мы также проверяем на оценку того, нет ли каких-либо дел, которые могут подставить под риск оспаривание вашей новой покупки, например, семейные споры (если квартира куплена в браке) или споры об оспаривании завещания (если квартира получена на основании завещания) или об оспаривании договора дарения (если квартира получена на основании договора дарения). Также мы просматриваем дела, по которым у продавца могут потенциально появиться финансовые обязательства, неисполнение которых также могут привести к банкротству.

Почему я настаиваю на аудите продавца по вопросам банкротства? На сегодняшний день это очень популярный инструмент от списания долгов.

В 2021 году число россиян (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами, составило 192,8 тысячи человек. Этот показатель на 62% превышает данные 2020 года, свидетельствуют данные Федресурса. Чаще всего - в 94,9% случаев - граждане сами инициируют собственное банкротство.

2.2. Проверяем собственника на дееспособность (особенно, если собственник в преклонном возрасте)

Как мы это делаем:

Во-первых, просим собственника подготовить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД. Немало продавцов по каким-то причинам оскорбляются, когда запрашиваешь у них данную бумагу. Сразу оговорюсь, что защита не 100%, но это лучше чем потом без ничего участвовать в деле о признании договора купли-продажи недействительным (когда-то это была популярная схема обмана, когда после сделки "родственники" заявляли о признании квартиры недействительной, возвращая квартиру обратно, а покупатель деньги обратно не получал, так как продавец уже все потратил);

Во-вторых, также как и в п. 2.1 просматриваем судебные дела, так как в рамках гражданского судопроизводства вполне можно признать человека недееспособным.

Если приобретаемый объект вас полностью устроил и по п. 1 и 2 вопросов не возникло, то переходим к подготовке документов для сделок.

3. Запрос документов под сделку

Какие документы просим подготовить продавца к дню сделки?

3.1. К дню сделки просим продавца подготовить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц (справка по форме №9);

3.2. Нотариальное согласия супруга на продажу объекта или справка о том, что квартира была приобретена вне брака.

По факту договор купли-продажи можно подать и без указанных в п. 3.2 документов, однако, отсутствие данных документов несет для вас риск того, что недовольный супруг может попробовать оспорить заключенный вами договор, а деньги продавец давно потратил.

3.3. Если собственником объекта или долей в объекте является несовершеннолетний, то обязательно запрашиваем согласие на сделку органов опеки и попечительства, иначе, риски аналогичны рискам указанным в п. 3.2.

3.4. Документы подтверждающие отсутствие задолженности у продавца перед поставщиками коммунальных услуг.

В целом долги за к/у следуют за собственником, а не перейдут на вас, за исключением взносов на капитальный ремонт, их придется платить за бывшего собственника. Однако, никто не хочет попасть в ситуацию когда вы еще не успели уведомить ТСЖ/УК/поставщика к/у о смене собственника и получить квитанцию с указанием задолженности за коммунальные услуги за несколько месяцев или лет.

3.5. Если подписант со стороны продавца - это не сам продавец, а представитель по доверенности, то лучше проверить доверенность по следующей ссылке https://www.reestr-dover.ru/, а также не отменили ли ее.

Обязательно ли оформлять нотариальную сделку?

На мой взгляд, любой человек, имеющий в запасе 5-8 часов свободного времени может самостоятельно провести аудит планируемого к приобретению объекта, порой, лучше сотрудников нотариальных контор в связи с потоковостью задач у последних (прим. нотариусы, сотрудники нотариальных контр не обижайтесь, я вас люблю, но не раз встречался с косяками, которые приходилось потом исправлять), соответственно, реальный "+" заключения сделки с участием нотариуса - это ускоренная регистрация сделки в росреестре, если вы готовы подождать стандартный срок в 10 дней, то сэкономить деньги на нотариусе я считаю вполне разумным действием, подписать договор в простой письменной форме и самостоятельно подать на регистрацию.

В целом я написал все что хотел. Данный пост не содержит всей информации, которая может понадобится, как при проведении аудита перед покупкой недвижимости, так и в период сделки, но, на мой взгляд, я отразил самое основное, буду рад если пост окажется кому-нибудь полезным.

В целом я думаю вернуться на пикабу в качестве ТС, ранее писал о сделках с готовым бизнесом, но пришлось прерваться в связи с большим объемом загрузки.

Предлагаю такой вариант, если Вам будут интересны советы в части аудита и сделок связанных с: товарными знаками, франчайзингом, программным обеспечением или недвижимостью, то раз в неделю я буду выбирать тему на основании вопросов в комментариях к последнему посту и писать на эту тему.

День добрый, Пикабу, приветствую моих 364 подписчиков!

Продолжаю мою серию постов о готовом бизнесе, с предыдущими постами можно ознакомиться по ссылка ниже:

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_vvodnyiy_po... - вводный пост

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_pervyi... - общая информация

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_vtoroy... - гостиничный бизнес

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_vtoroy... - интернет-магазины

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_vtoroy... - общепит

Сегодня мы поговорим об автомойках и СТО, данный пост, пожалуй, будет самым маленьким из всех, так как готовый бизнес в форме автомоек и СТО является:

1.  не самым популярным по спросу;

2. не так много собственников подобного рода бизнеса выставляют его на продажу.

Итак, вы решили приобрести себе готовый бизнес в форме автомойки/сто/и то и другое одним разом, что можно найти сегодня на рынке:

1. Шиномонтажки

Самый распространенный и доступный к покупке вариант.

Такую вещь даже и бизнесом в большинстве случаев назвать нельзя, если вы приобретаете одну единственную точку, по следующим причинам:

а) маржинальность - таких  шиномонтажек крайне маленькая, так как на 1 кв. км. приходится по 5-6 таких точек, цены маленькие, а основной наплыв клиентов в межсезонье, когда надо сменить колеса;

б) персонал, зачастую, это гости с ближнего востока, либо разнорабочие, которых обучили выполнять наиболее простые функции, связанные с заменой колес и их ремонтом.

в) как таковой учет доходов и расходов здесь также не ведется, хорошо если в тетрадке какой-нибудь, в большинстве шинок до их пор вы сможете оплатить только налом, забудьте про оплату картой;

г) сам состав активов: вагончик, либо небольшое модульное строение, где хранится все немногочисленное оборудование и является одновременно каптеркой для рабочих и площадка размером 10 кв. м. для приема клиентов.

Стоимость подобных шиномонтажок начинается со 120 т.р., т.е. цена оборудования с учетом естественного износа, средняя цена по рынку 200 - 350 т.р., к рассмотрению, как объект к приобретению не рекомендуется от слова совсем.

2. СТО

Здесь мы уже можем увидеть большую разницу в выборе, начиная от СТО на один бокс, арендованный в гаражном кооперативе, заканчивая полноценным строением, возможно модульным, а возможно и кап. строением со множеством боксов.

Подобного рода готовый бизнес в хорошем состоянии почти никто никогда продавать не будет, если, конечно, нет случая-исключения: переезд собственника бизнеса, закрытие под финансирование нового проекта, в остальных случаях лучше искать подводные камни, а точнее трупы, которые потом могут доставить вам немало проблем. Соответственно, придется рассчитывать, в лучшем случае, на среднячок, с более менее хорошим штатом, не убитым оборудованием, возможно, сайтом, налаженными контактами с поставщиками и наличием постоянной клиентской связи, если повезет, то и контрактами со страховыми.

При просмотре сообщений о продаже СТО ценники начинаются с 750 000 т.р., а заканчиваются несколькими десятками миллионов (Особенно, если кто-то продает франшизную точку СТО из сетевых точек). В среднем, смотреть СТО можно начиная с 1,7 млн. в СПб и  2,5 в Мск (2-3 бокса), и то, необходимо ваше понимание, что такие СТО зачастую имеют косяки в:

- трудовом законодательстве;

- кассе (то что налом идет, не всегда попадает в отчетность);

- пожарке;

- квалификации части сотрудников.

При оценке и анализе СТО необходимо не только побывать в нем в качестве тайного покупателя, внимательно проверить всю внутреннюю документацию и побеседовать с персоналом (как административным, так и рабочими), но и притащить с собой тех. специалиста, если вы ваши знания в ремонте авто, как и у меня, ограничены доливом масла, заменой фар/дворников, и подкачкой шин, чтобы приглашенный вами человек посмотрел на качество работ, сам процесс ведения работ, квалификацию штата. Нередко собственник СТО откажется допускать вашего специалиста для наблюдения за работами, если мы говорим об обычном СТО, где нередки случаи нарушения правил безопасности, при производстве работ, либо работы выполняются не совсем качественно... 

3. Автомойки

Что касается автомоек, то на рынке их больше всего и предлагаются они, как минимум в трех вариантах:

3.1 Автомойка на 2-4 бокса с ручным трудом (т.е. весь процесс мойки осуществляют люди);

3.2 Мойка самообслуживания (вы приезжаете платите деньгу за время и сами моете машину, используя предоставленные средства (вода, тряпки, мыльные принадлежности);

3.3 Автоматическая мойка (то, где человек занимается только включением/выключением мойки и доливом мыльных принадлежностей + ТО)

3.1 Автомойка с ручным трудом

Подобного рода автомойки, как правило, являются сборными конструкциями на 2-6 боксов, с подведенным электричеством и водой.

Большая часть персонала являются разнорабочими, осуществляющим непосредственно мойку автомобиля + 2-4 человека, специализирующиеся на химчистке, обезжиривании и полировке автомобилей. Главный актив у таких автомоек, это арендное место и постройка, в которой, собственно, и оказываются все услуги.

В большинстве своем оплата принимается как налом, так и безналом, что позволяет провести финансовый аудит, в той или иной мере, автомойки и понять ее рентабельность.

Стоимость подобных автомоек начинается от 600 т.р., средняя цена в районе 1,2 - 1,3 млн рублей.

Мойка из п. 3.1, нередко включена в состав активов СТО, что повышает ценник соответствующего СТО.

3.2 Мойка самообслуживания

Работал с такой мойкой дважды и могу сказать, что такие мойки один из самых удобных объектов для проверки, так как оборудование и ПО для таких моек подлежит проверке без особых проблем, в т.ч. и по сертификатам качества, а оборот д/с отслеживается в связи с оплатой такой мойки через терминалы, на основании чего можно просмотреть весь бух. учет и вывести ее рентабельность и статистику доходности посезонно.

В то же время мойки самообслудивания достаточно дороги в приобретении, меньше чем за 7 млн вы не найдете в продаже подобного рода мойки, все что дешевле это либо проблемная мойка, либо вам просто предложат проинвестировать в развитие/строительство соответствующей автомойке и получать свой % от прибыли. Но и рентабельность таких моек, стоит отметить, достаточно высокая.

На мой взгляд, подобные мойки имеет смысл создавать с нуля, если у вас есть возможность арендовать подходящий участок земли, например недалеко от ТЦ/гипермарктектом/въезде или выезде из города или же на улице (проспекте и пр.) с большим трафиком.

3.3 Автоматическая мойка

Такие мой вы можете увидеть на многих заправках, но также есть и частные мойки, не закрепленные за АЗС, что хоть и является редкостью, но все-таки существует. мне удалось, когда-то, поучаствовать в предпродажной подготовке одной такой мойки.

Что можно о ней сказать? Оборудование под такие мойки, как правило, закупаются в лизинг или кредит, соответственно, это один из пунктов проверки оборудования, оборудование и ПО сравнительно дорогостоящее. По итогам аудита автоматической мойки, в которой я участвовал, был рекомендован ценник в 12 млн, при износе оборудования на 30% и расположении между несколькими спальными районами.

Честно говоря ни разу не видел у подобных моек большого потока клиентов, так как за то стоимость, что возьмут с вас на автоматической мойке, вы можете на ручной мойке не только помыть свой автомобиль сверху, но и еще заказать уборку салона и  ковриков. Такие мойки популярны в европе, но не у нас.

Проверка СТО/Автомоек

Предлагаю сразу договориться, что про проверку шиномонтажек речи мы не ведем, актив проблемный, бухгалтерия зачастую ведется в серу, а чаще в черную, себестоимость создания такой шинки не высока и легче ее создать самому с нуля. Покупка шиномонтажки, это как покупка шаверменной, то есть, легче и дешевле самому открыть.

Что касается СТО и автомоек, то проверяем ключевые активы:

1. Земля

Зачастую автомой и СТО располагаются на земельных участках, находящихся в собственности у муниципалитета, города и др. административных единиц, соответственно начинаем проверку с земельного участка, как наиболее проблемного актива, особенно, если вы перекупаете СТО/автомойку у ИП (При приобретении ООО, на котором есть договор аренды на соответствующий земельный участок все несколько проще, т.к. мы с большой долей вероятности забываем про геморрой в виде перезаключения договора на нового собственника автомойки).

Всегда проверяем земельный участок на принадлежность (кому принадлежит), наличие обременений (арест, залог) и вид разрешенного использования, заказав выписку из ЕГРП.

Что мы смотрим в договоре аренды?

1. Назначение земельного участка (Далее - з.у.) согласно договору, так как нередки случаи, когда з.у. выделен под автостоянку/магазин, а наш продавец построил там СТО/автомойку, что может в будущем вызвать для вас проблемы с продолжением аренды, так как использование з.у. не в соответствие с разрешенным использованием;

2. Смотрим Арендодателя.Дело в том, что если арендодателем з.у. администрация, то право на заключение договора аренды определяется на основании аукциона/торгов, что, при приобретении СТО/автомойки у ИП, вызовет большие сложности, при начале ведения переговоров с администрацией по вопросам смены арендатора. Я в таких случаях предлагаю клиентам заново начать поиск желаемого бизнеса и искать, автомойку/СТО либо с арендодателем - физическим или юридическим лицом, либо искать объект покупки, который перейдет к вам по договору купли-продажи долей в ООО, чтобы не дергать договор, который висит на ООО, что избавляет нас от проблем связанных с общением с администрацией, так как обещать могут многое, а по факту свой договор аренды вы не получите и будете искать новое место для своего только что купленного бизнеса.

3. Смотрим условия договора аренды об обязательствах Арендатора. Если мы говорим о договоре аренды с администрацией, то нередко они любят давать в нагрузку иные обязательства, помимо своевременной уплаты арендной платы и соблюдений правил пользования з.у., например, сделать асфальтированный участок дороги от основной дороги до з.у.

4. Также не забываем посмотреть есть ли в договоре право выкупа з.у., его остаточную стоимость выкупа, условия выкупа (для продавца, продажа бизнеса с договором аренды, содержащим условие о праве выкупа з.у., повод существенно повысить цену).

5. Если арендодатель - администрация, также смотрим аукционную документацию на предмет наличия/отсутствия нарушений в проведении аукциона, так как нарушения в проведении аукциона могут в последствие послужить повод для аннулирования его результатов и проведения нового аукциона, где нет гарантий, что победителем окажитесь вы.

Я предпочитаю работать с объектами, где арендодателями являются частные лица, а не представители государства, так как согласования определенных договоренностей и внесения правок в договор аренды добиться проще.

Также смотрим наличие договоров у арендодателя или продавца со сбытовыми службами (электричество и вода)

2. Проверка оборудования

В оборудование я отношу:

- Помещение

- Любе электрическое оборудования, используемое сотрудниками автомойки/СТО

- ПО (если есть)

При осмотре оборудования стоит осуществить проверку:

1. Наличие отсутствие залога на него, через запрос всей договорной базы, на основании которого закупалось оборудование, с высокой вероятностью в договоре будет информация об этом, если имеет место кредит/лизинг/рассрочка на оборудование по итогам анализа договоров, то требуем от продавца письма от контрагентов на официальны бланков, подтверждающих полный расчет продавца с последними и отсутствие обременений.

2. Ищем тех. специалиста, способного проверить оборудование на износ, его состояние, правильность монтажа/ с помещение аналогично, также проверяем правильно подключения сетей.

3. Если мы говорим о ПО, то читаем лицензионный договор, проверяем Правообладателя, просим от продавца акт сверки-расчетов, в подтверждение уплаты всех лицензионных платежей, проводим с Правообладателем переговоры на предмет перезаключения лицензионного договора, при необходимости.

3. Финансовый и юридический аудит

Данная процедура неоднократно описывалась мной в предыдущих постах, проверяем всю документацию связанную с бухгалтерской и финансовой отчетностью, уставные документы, договору с контрагентами, проверяем наличие/отсутствие задолженности продавца/покупаемого ООО перед контрагентами через запрос актов сверки расчетов у продавца. Если нет возможности самостоятельно провести анализ, то нанимаем специалистов, только не из консалтинга, консалтеры возьмут с вас за такой дьюдил от 200 т.р., легче найти частников, где такую проверку, но без красивого отчета и кофе, вам сделают в двое дешевле, а по уровню услуг особого отличия не будет.

4. Проверяем персонал

Если вы сам в бывшем автомеханик, управляющий сервисом, то безусловно, вам эта кухня близка и понятно и вы сами сможет в той или иной части проверить квалификацию сотрудников, однако, если вы приобретаете что-то сложнее обычной автомойки, без наличия опыта в этом (не делайте этого, пожалуйста), то будьте добры потратиться еще на одного специалиста, который сможет проверить квалификацию и опыт сотрудников рабочей зоны.

Думаю на этом с основными частями проверки мы разобрались.

На мой взгляд, наиболее хороший вариант бизнеса среди автомоек/СТО это мойка самообслуживания (не реклама), так как их проще всего проверять и они пользуются спросом, при правильном выборе точки локации.

На сегодня пост закончен, следующий пост в рамках рассмотрения отдельных видов бизнеса будет заключительным (стоматологии и клиники), если только вы не захотите почитать о других видах бизнеса (заявки принимаю), при условии, что я с ними работал. Могу сказать, что со стоматологиями и клиниками я отработал больше всего, за время работы  с готовым бизнесом. Потом будут рассмотрены "за" и "против" покупки бизнеса у ИП, приобретение всех активов у ООО, приобретение долей в ООО, а далее последует франшизный блок.

Всем спасибо за внимание и хорошего вечера!