18

Покупка готового бизнеса. Пост второй. Часть третья. Общепит.

Всем привет!


В первую очередь хочу извиниться перед моими 352 подписчиками, а особенно перед @suffbl4, подписавшихся на меня из-за интереса к теме моих постов, за столь долгую задержку в выходе постов, большинство думаю уже и забыли о них. Задержка была вызвана очень большой рабочей загрузкой на протяжении последних 5 - 6 месяцев  и парой личных проблем, не позволяющих заняться постами. В общем, если кому интересно, я возвращаюсь к написанию постов про покупку готового бизнеса, а в последующем и про франчайзинг, который занимает теперь 50-60 процентов моего рабочего времени.


С моими другими постами по теме готового бизнеса можно ознакомиться по следующим ссылкам:

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_vvodnyiy_po... - вводный пост

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_pervyi... - общая информация о готовом бизнесе

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_vtoroy... - гостиничный бизнес

https://pikabu.ru/story/pokupka_gotovogo_biznesa_post_vtoroy... - интернет-магазины.


Сразу оговорюсь, посты создаются для людей, никогда не занимавшихся предпринимательской деятельностью, либо не имевших нормального опыта в той или иной сфере, то что я описывал в постах ранее и опишу в текущем известно людям, имевшим с этим дело, а вполне вероятно, такие люди знаю и гораздо больше меня в отношении описываемого.


За последние 1,5 года, специально под недавно прошедший ЧМ-2018, было открыто множество всевозможных мест, куда можно направить отдохнуть или насытить свое тело, хотя было и немало чисток мест. которые по мнению властей неудовлетворяли тем или иным критериям (но это тема для отдельного поста). Ну что ж, ЧМ прошел,  львиная доля туристов уехала, поток посетителей в гостиницах и общепитах приходит к своим нормальным показателям, соответственно что стало происходить? Правильно, на рынке готового бизнеса стали появляться сотни и сотни объявлений о продаже хорошего, налаженного, overприбыльного бизнеса с хорошей историей (угу, знаем - смотрели и причины продажи видим), что создало крайне существенный профицит на существующем рынке.


Вообще, покупка готового бизнеса сейчас это плохая идея, учитывая то, сколько времени и сил вам придется потратить на просмотр и анализ существующих приложений, я бы отложил этот вопрос до ноября, как минимум, а лучше до февраля - марта следующего года.


Ну что же, с вводной частью разобрался, дальше поедем по теме этого поста, а именно...про покупку заведений общепита.


Честно говоря люди, которые создают свой основной бизнес в рамках сферы общепита (именно создание кафе, ресторанов и т.д.) вызывают у меня по началу уважение, ведь лезть в достаточно маломаржинальную и крайне конкурентную область, и попытаться добиться там успеха стоит многого. За последние несколько лет приходилось общаться со множеством людей, которые входили в этот бизнес с горящими глазами, а по истечении 1,5 - 2 лет, либо продавали свое заведение целиком, либо закрывали и пытались продать оборудование, предметы интерьера и др. (вам достаточно зайти на авито и через строку поиска сделать запрос о покупке оборудования для ...ресторана/кальяной/кофейни), чтобы хоть как-то отбить свой минус по деньгам, что немного печалит, однако, также был свидетелем и абсолютно обратно ситуаций.


Итак, общепит, с чего бы начать, хмммм......ну пожалуй начнем с того, что мы сейчас можем увидеть из предложений на рынке:


1. Кофе с собой/островки с мороженным и другими десертами


Думаю не совру, сказав, что эта именно эти типы заведений в области общепита являются наиболее привлекательными для людей , которые: (1) хотят открыть/начать своей дело; (2) рассматривают варианты не только открытия точки с нуля, но и приобретение готовой торговой точки; (3) имеют достаточно ограниченный запас денег на первоначальные инвестиции. А как известно, спрос рождает предложение, что и видно по результатам последних 7 лет, когда стали массово появляться, как разовые, так и сетевые, и франчайзинговые точки общепита, предлагающие вам выпить какой-либо напиток и скушать вкусняшку.

Я не буду говорить о стоимости франчайзинговых точек в данном посте, но если интересна стоимость, то можете смело накидывать к той цене, что я укажу ниже 30 -120% (в зависимости от хотелок франчайзера и это отнюдь не старбакс, шоколадница и многие другие бренды).


Средняя цена для СПб и Мск в отношении таких вот общепитов составляет от 300 до 700 т.р., в зависимости от месторасположения, оборудования (его состояния, свое/прокат/лизинг), штата, наличия договоров и их условий с поставщиками ваших продуктов.


Будем честны, лично я бы не рекомендовал покупать такие точки у частников, и тому есть несколько причин:

1. В большинстве случаев бухгалтерия в таких точках это швах и хорошо, если если вам дадут вообще верные цифры и смогут их подтвердить счетами заказов расходников и данными об использовании продукции, пусть будет, из той же самой "Айко".

2. Легче купить все нужное оборудование на любом сайте-барахолке, что будет и дешевле для вас.

3. Персонал, продавца, который перейдет к вам, будет капать на мозг именно вам, если продавец скинет вам бизнес, если мы обсуждаем переход активов от одного ИП к другому, а не куплю-продажу ООО, с долгами по той же зарплате, и им все равно что вы ИП Пупкин, а должен им ИП Сволочной, кстати говоря, такими вещами порой и арендодатели не брезгуют, предварительно подписав с вами договор аренды, вроде не проблема, а приятного по итогу мало.


Говоря о кофе с собой/островках со всякими вкусняшками, как свою первую точку, т.е. без опыта в сфере общепита с позиции предпринимателя, хотелось бы сказать, что вам надо найти крайне веские основания, чтобы это все купить у частника, а не присоединиться к нормальной франшизе (с ними тоже бывает не мало проблем при выборе и открытии но об этом в другом посте), либо не открыть что-то свое.


Как показала моя практика, примерно 70-80% покупателей, либо приходили перепродавать такой бизнес в течение первого года, либо судились с продавцом, пытаясь вернуть свои деньги, отдав продавцу обратно бизнес, либо тихо-мирно закрывались. Причины били разные: не оправдало ожиданий; такое не для меня; мне продали геморрой под красивой оберткой.


2. Точки на фудкортах, кафе, бары


2.1 Точки на фудкортах


Несмотря на относительную популярность среди покупателей готового бизнеса островков с едой, фудкорт-точки пользуются, пожалуй, достаточно малой популярностью, что в первое время было странно для моего мозга, думавшего, что в ТЦ/ТРК/ТРЦ всегда много народа, найдется свой покупатель и на твою еду, а нет, мне потом объяснили, а в последствии я и сам убедился, что заходя на фудкорт с никому неизвестной продукцией, ты обрекаешь себя определенные страдания и сложности с привлечением клиентов, соревнуясь за внимание с известными сетями.


Итак, мы видим в предложении, что "Продаю готовый бизнес - кафе. Находится на фудкорте ТРК "Известный", есть сформированное меню, обученный штат, налажены поставки от эксклюзивных поставщиков продуктов отличного качества, рабочие готовы работать за копейки, а себестоимость еды 10 рублей, при ценнике в 100 рублей".


Что хочется сказать видя такое...

Покупка готового бизнеса. Пост второй. Часть третья. Общепит. Готовый бизнес, Покупка бизнеса, Общепит, Длиннотекст, Длиннопост

Я серьезно, стоимость таких точек выше чем общепита из п. 1, как правило, тут вам зарядят ценник от 600 т.р. до 1,5 - 2 млн.р., ведь продавец немало времени и денег потратил на: подготовку помещения, рекламу в самом ТРК, создание меню.

Такой вид общепита стоит очень долго на продаже,  так как ценник достаточно высок для подобного вида заведения, пытающегося конкурировать со всеми любимыми фаст-фудами,  а проблем много, просто хотя бы скачайте из сети договор аренды любого ТРК и посмотрите тот перечень условий, который вам выдвинет арендодатель, голова начнет болеть странице на 15 договора.


Стоит отметить особенностью для фудкорта и островка, что первое, что вы обязаны посмотреть это договор аренды и добиться встречи с арендодателем на тему: (1) перезаключения договора аренды на существующих условиях и (2) что у арендодателя нет претензий к: организации продавцом бизнеса исполнения обязательств перед ТРК, и я сейчас не про оплату, а про: вывоз мусора, оформление и подготовки торговой точки и много-много другое; (2) все перепланировки, перегородки, система вентиляции, пожарка настроенная продавцом в своей части помещения. все это согласовано с администрацией ТРК и претензий нет (очень много случаев бывало, когда арендодатель с покупателя начинал требовать исправить косяки продавца, либо просил денег. за то что все исправит арендодатель, в итоге случались достаточно громкие конфликты.


2.2 Кафе и бары


Это, пожалуй, мои самые любимые (за исключением клиник и стоматологий) и не любимые объекты для сделок.


Стоит отметить, что такие вещи достаточно редок продают, как готовый бизнес, часто распродают по частям (мебель, техника, товарные знаки, договор аренды (уступку)), но достаточно редко всю все заведение в целом, независимо от формы продажи (передача активов, продажа ООО и др.).


В данный пункт я также включаю всевозможные предложения о продаже шаурмичных, пекарен с зоной для еды и кальянных.


Сразу скажи, что покупку шаурмичной, как готового бизнеса я отношусь очень скептически, с организацией шавермы с нуля проблем нет и создать ее своими силами, как правило, проблем никаких не возникает, но если вы все-таки решили купить готовый бизнес в виде шаурмичной, то красная цена большинства таких заведений не  больше 250 т.р., все что выше, надо смотреть по доходности, организации процесса и особенностям, самая обычная шаурмичная стоить больше 200 т.р. не будет.


Рассматривая предложения о покупке общепитов подобного рода всегда стоит смотреть на организацию данного бизнеса с технической точки зрения и административной.


На что стоит обратить внимание:


1. Всякий раз, когда меня просили поучаствовать в осмотре/оценке кафе или бара, я всегда настаивал на участие в осмотре помещения специалистом из тех. надзора или пожарки, либо, по крайней мере хорошим тех. инженером или проектировщиком, специализирующихся в данных областях. Причина такого условия просто, очень часто в целях экономии собственники общепита делают вентиляцию подешевле и с нарушением существующего законодательства, что в итоге приводит: к штрафам; жалобам жильцов дома, если продавец решил подключиться к общедомовой вентиляции; требованиям устранить нарушения под угрозой расторжения договора аренды.


2. Если вы приобретаете бар или кафе в многоквартирном доме, то необходимо в обязательном порядке дойти до управляющей компании, председателя тсж и пообщаться на предмет наличии недовольства среди жильцов наличием кафе или бара (актуально для кальянных и баров, работающих после 23:00), так как может случиться так, что на общем собрании жильцов собственники квартир начнут требовать с арендодателя расторгнуть с вами договор аренды, а в отношении вашего заведения накидают много  жалоб в органы, с требованием осуществить проверку по тому или иному предмету, что доставит вам много неудобств, даже, если у вас все в соответствии с законодательством.


3. Если в доме, где находится объект вашего приобретения, располагается слишком много кафе/баров и других организаций, потребляющих электроэнергию в больших количествах, то рекомендую обратиться опять же в управляющую компанию/ сбытовую, с вопросом о том, сколько вообще мощностей вам могут предоставить, так как зачастую у нас на это не обращают внимание, что порой, приводит к black out`у и отключению электричества в доме.


4. Если в общепите имеет место торговля алкоголем посильнее пива/сидра/медовухи проверяем действительность лицензии на розничную продажу алкоголя, а также соответствия помещения лицензионным требованиям.


Если говорить о существующих ценниках кафе и баров, то тут идет гигантский разброс примерно от 600 т.р. до 10 млн. р., такой разброс связан со множеством факторов: местонахождение, целевая аудитория, обученность персонала, статусность, существующие условия по оплате и получению продуктов с поставщиками, используемое оборудование. Как по мне, то адекватные кафе/бары начинаются от ценника в 1,5 млн. р. в СПб, и примерно от 2,3 млн.р. в Мск.


Итак, что же стоит проверять при приобретении общепита, как объекта готового бизнеса?

Думаю можно остановиться на следующем списке:


1. Проходимость общепита.


Потратьте 2-3 дня личного времени или наймите кого-то, для целей проверки проходимости помещения.

Как это сделать?

Берем один будний день, пятницу и один выходной день в часы работы приобретаемого заведения и проводим подсчет, сколько человек в среднем пройдут мимо конкретного общепита, сколько зайдут/остановиться у него и сколько приобретут что-либо, так вы сможете вычислить % покупательской привлекательности и посещаемости вашего заведения.


2. Проверка деятельности.


2.1. Проверяем уставные документы организации.


2.2. Проверяем историю организации (суды, исполнительные производства, штрафы). На сегодняшний день множество сервисов по проверке контрагентов предоставляют 1 день бесплатного использования  системы. Не пожалейте время, оформите себе демо-доступ и проверьте состояния вашего продавца, там же вы сможете проверить действительна ли лицензия на алкоголь.

Если нашли проблемы, про которые продавец не рассказал, то допытываем зачем скрыл и требуем показать все документы.


2.3. Запросите у продавца все документы, возможно нарветесь на старые постановления к общепиту за нарушение тех или иных требований.


2.4 Проводим аудит действующих договоров, по всем договорам просим сверку расчетов предоставить, чтобы убедиться в отсутствие задолженности, если поймаете какого-нибудь торг. преда от поставщика пообщайтесь с ним, эти ребята кладец информации по клиентам и могут много интересного рассказать.


3. Проверка помещения и  организации хранения арендной плате ипродуктов.


3.1 Проверяем договор аренды, настаиваем на встрече с арендодателем и общении с ним, желательно запросить у арендодателя гарантийное письмо о том, что продавец договор не нарушал, а все перепланировки согласованы  арендодателем.

Также хорошо бы получить вторую гарантийку, по которой арендодатель согласен с вами заключить договор аренды на условиях, аналогичных условиям. установленным в действующем договоре аренды (если идет речь о перезаключении договора аренды на вас, ваше ООО), либо если действующий договор аренды подходит к концу.

Запросите  сверку расчетов, чтобы убедиться, что у продавца нет долгов по арендной плате и коммуналке.


3.2 Осмотр помещения.

Ищем через друзей/родственников/гугл специалистов по технадору  и технологов и являемся к продавцу бизнеса в согласованную время и дату на осмотр бизнеса (продавцу сообщать не надо о том, что приведет специалистов), если не пускает, то разворачиваемся и уходим, значит есть вероятность, что что-то скрывает, если пускает, пусть найденные специалисты все осмотрят все: вентиляцию, электрику, оборудования, правила хранения продуктов и пожарку и дадут вам все расклады. Поверьте, лучше заплатить 5 - 10 т.р. за выход каждого специалиста и понять что вам продают кране проблемный бизнес, чем его купить.


4. Смотрим финансовые показатели и работу общепита.


4.1 Проверка бух. отчетности и финансовых показателей заведения, соотносим с вашими результатами по проходимости и данными по закупке/расходу продуктов/списанию просрочки.


4.2 Проверяем среднемесячную выручку, смотрим показатели валовой  и чистой выручки, смотрим соотношения обязательных трат (ФОТ, аренда, коммуналка, плата поставщикам, маркетинг, CRM и др.) и необязательных (штрафы, приобретение лицензий (товарный знак, ПО, дополнительные маркетинговые мероприятия, участие в фестивалях).


5. Проверяем персонал


5.1 Мы имеем дело с общепитом, поэтому смотрим:

(1) наличие у персонала всех документов, в первую очередь мед.книжки; если есть иностранные граждане, то наличие того же патента для подтверждения права на работу;

(2) способ оформления персонала и выплаты з/п.


5.2 Смотрим текучку по персоналу, если текучка младшего персонала (уборщики, посудомойки, официанты) не так страшна, то текучка администраторов, поваров, кальянщиков, старших официантов (если есть) косвенно говорит о проблемах заведения.


5.3 Придите с семьей/друзьями/коллегами в соответствующее заведение общепита в роли обычных посетителей, посмотрите на качество работы в качестве обычного потребителя.


Думаю на этом я закончу сегодняшний пост, на все вопросы, как обычно, готов ответить в комментариях.

Следующие посты, если кого интересует, будут выходить раз в неделю в  субботу-воскресенье.


И помните, что все описанное выше и в предыдущих постах лишь снижают ваши риски купить разбитое корыто, а не нормальный готовый бизнес, все зависит от того на сколько вы сами тщательно подойдете к проверке приобретаемого вами актива. Среди существующих предложений на рынке готового бизнеса есть действительно классные и неплохие варианты, их только надо найти среди мусора, которого, к сожалению, больше.


Спасибо за внимание и хороших выходных :)


P.S. боянометр ругалсся на мои посты и мем с Гендальфом.

Найдены дубликаты

0

Здравствуйте,скажите ,что должно входить в готовы бизнес обшепита при покупке.

раскрыть ветку 1
0
Здравствуйте, продублируйте вопрос пожалуйста на почту vsbutrimov@gmail.ru, вечером постараюсь дать развернутый ответ.
0

А по Питеру?)

0

Интересно пишешь. Спасибо.
Есть вопрос.

Хочу купить бар, но сам не готов проверять. Можешь подсказать кого-нибудь в Тюмени или посоветовать как выбрать фирму для проверки бизнеса?

0

ееее, спасибо @Rufle !

раскрыть ветку 1
0
Всегда пожалуйста :)
Похожие посты
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: