В вопросе инвестиций подавляющее большинство россиян, как правило, категоричны. Банковский вклад или недвижимость – наше всё. Стабильно, надёжно, и никакой чёрный лебедь не сможет обесценить накопления. Особенно вера в это усилилась после кризисного 2022. Пока рынок акций летел на дно, долларовая стоимость новостроек в Москве подросла на 20-30% вслед за укреплением рубля, а доходность по вкладам на пиках достигала 15-20%. Да, действительно, в этом году фондовый рынок явный аутсайдер. Но это только в рамках одного года. А что имеем в долгосрочной перспективе, например, лет эдак 20? Сколько % доходности сейчас принесла бы гипотетическая покупка квартиры, банковский вклад и покупка российских акций, начиная с 2003 года?
Банковский вклад
Динамика средней максимальной ставки по вкладам у 10 крупнейших банков есть на сайте ЦБ. Если возьмём все значения за всё время, выгрузим в Excel и найдём среднее, то получим, что средневзвешенная ставка составила 9,4% (11,1% за период 2003-2008 и 8,6% за 2009-2022). С учётом ежеквартального реинвестирования процентов – в 6,4 млн рублей (+540%, 9,7% ежегодно).
Но что по доходности в долларах? 1 млн рублей в 2003 году это 31250$. А сегодня имеем, что:
6,4 млн рублей = 101 240 $ (+224% или 6% в год)
Итого: в лучшем случае рублевая годовая доходность 9,7%, долларовая 6%.
Покупка недвижимости
Будем исходить из динамики стоимости кв. м. в Москве потому, что а) это эталонный рынок и б) он исторически самый доходный.
Средняя стоимость квадратного метра с января 2003 по ноябрь 2022 в рублях выросла с ~40 тыс. до 255 тыс. Это +538% или 9,7% ежегодно – как доходность по вкладу с реинвестициями. А вот долларовая стоимость выросла всего на 270%, или 6,8% в год. Но это всё ещё выше показателей вклада.
Однако мы не учли ещё одно. Квартиру ведь можно сдавать. Предположим, что нам всегда везло с арендаторами и квартира вообще никогда не пустовала, а на ремонт и содержание трат почти не было. Средняя доходность по аренде очень разнится, т.к. часто имеет индивидуальный характер, но находится в пределах 6-7% годовых.
Теперь, с учётом всего этого, приведём гипотетический пример. В январе 2003 года Петя купил квартиру за 1 млн рублей (25 кв. м). К 2022 году её стоимость составила 6,38 млн, чистый доход 5,38 млн. Но сам он в ней не жил, а сдавал. В первый год за аренду заплатили 70 тыс. рублей (5,8 тыс. ежемесячно), во второй 76,8 тыс. и так далее до 406,6 тыс. в 2022 (по цене за конец 2021). В сумме это примерно 3,8 млн дохода. Если Петя решит продать квартиру, то его выручка за 20 лет в общей сложности составит:
6,38 млн + 3,8 млн = 10,18 млн рублей, из них прибыль 9,18 млн, доходность 918% или 12,3% годовых. Доходность в долларах находится на уровне 9%.
Важно понимать, что это идеальные условия и они недостижимы в реальной жизни. Квартира будет иногда пустовать, придётся тратиться на налоги, регулярный ремонт и учитывать непредвиденные расходы. Поэтому с поправкой доходность получится ниже, ~10-11% в год (637% за все 20 лет).
Итого: в лучшем случае рублевая годовая доходность 10-11%, долларовая 8%
Российский фондовый рынок
Даже с учётом тотального обвала в 2022, рост индекса Мосбиржи (IMOEX) с января 2003 по ноябрь 2022 составил 572% или 10% ежегодно. Но это без учёта дивидендов. Полная же доходность («брутто»), согласно данным с официального сайта Московской Биржи, оказалась на уровне 1240% или 13,9% в год. Стоит ли говорить, что при выводе средств до обвала она была бы ещё выше.
Но это не всё. Мы не учитывали ещё реинвестицию дивидендов. Средняя дивидендная доходность по индексу в последние годы колеблется в районе 5-6%. Опять же, точный подсчёт слишком сложно осуществить, но с учётом реинвестирования совокупная годовая доходность достигнет около 15% (1537% за 20 лет).
То есть в лучшем случае вложенный 1 млн рублей превратился бы в 16 млн. В долларах это 31 250 $ и 253 867 $. Прирост на 712% или 11% ежегодно.
Итого: в лучшем случае рублевая годовая доходность ~15%, долларовая 11%.
Итоги
На выходе получаем, что даже с учётом обвала в 2022 почти вдвое, фондовый рынок показал лучший результат по сравнению с основными альтернативами.
Итого доходность в рублях:
Вклад 540%
Недвижимость 637%
Фондовый рынок 1537%
Каким бы рискованным фондовый рынок ни казался, нужно признать, что сопоставимой доходности в долгосрочной перспективе не покажет никакой альтернативный инструмент. Очевидно, что акции доходнее вклада, иначе бы не было бы никакого смысла инвестировать и все хранили бы деньги только на вкладах. Преимущества вклада – надежность и прогнозируемость доходов. Обогнать рынок акций он может только в кризисные года.
Недвижимость отстала от акций, даже несмотря на почти 50% обвал второго. Основные недостатки недвижимости (низкая ликвидность, сопутствующие дополнительные затраты, проблемы с арендаторами) перекрываются высокой надежностью. Но критическая уязвимость в отсутствии диверсификации. На фондовом рынке вы вкладываетесь сразу в 10 секторов, в случае недвижимости только в один. Учитывая снижение рождаемости, массовую миграцию в 2022, избыточную смертность в 2020-2021, перспективы весьма спорные. Кроме того, в нашем примере мы рассчитали доходность целого индекса по принципу «положил и забыл». Если инвестор будет качественно управлять портфелем, ребалансировать его и следовать чётко намеченной стратегии, то получится достичь гораздо лучших результатов.
https://telegra.ph/Kakie-investicii-okazalis-samymi-dohodnym...
От себя добавлю, что важно помнить: соотношение риск-доходности разных классов активов меняется по мере увеличения инвестиционного горизонта, и лишь на действительно длинных сроках акции становятся одним из лучших классов активов по этому показателю, а на более коротких горизонтах ситуация совсем иная.
Да - и еще: тезис "Если инвестор будет управлять портфелем, то получится достичь гораздо лучших результатов" вызывает большие сомнения, скорее всего вдлинную обыграть индекс не получится у 90%+ инвесторов (при этом удачливых "меньше 10%" выберет скорее удача и случай, а не какая-то особенно правильная стратегия).
