В продолжение темы о продаже долей в праве общей собственности на торгах.

Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, когда преимущественное право на приобретение долей столкнулось с правом на объединение функционально связанных объектов в один лот.

Так, финансовый управляющий включил в один лот нежилое помещение и 1/2 доли на примыкающий к нему коридор. Суд первой инстанции согласился с этим и утвердил Положение о продаже.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций отказали в утверждении Положения о продаже, так как пришли к выводу о том, что такое объединение в один лот нарушает преимущественное право собственника остальной 1/2 доли на коридор.

🔥 Верховный Суд РФ поддержал суд первой инстанции по следующим основаниям:

• Согласно технической документации, коридор непосредственно примыкает к нежилому помещению и обеспечивает его использование, следовательно, является вспомогательным помещением.

• В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РФ коридор представляет собой принадлежность и должен следовать судьбе главной вещи – нежилого помещения.

• Объединение в один лот главной вещи и ее принадлежности отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.02.2024 № 305-ЭС23-490.

✅ Таким образом, доли в праве общей собственности можно объединить в один лот с другим имуществом и это не будет нарушать преимущественное право собственника остальных долей при условии, что имущество, находящееся в долевой собственности, является принадлежностью (имеет вспомогательный характер) по отношению к другому имуществу, включенному в один лот.

📌 Интересно, что ранее Верховный Суд РФ не разрешил включать доли в праве общей собственности в один лот с другим имуществом, так как это нарушало преимущественное право собственников остальных долей. Однако в том деле суды установили, что спорные доли могли самостоятельно использоваться - не были функционально связаны с другим имуществом, объединенным в один лот (подробно писал об этом здесь).

❓ Вопрос, оставшийся без ответа Верховного Суда РФ – в случае, когда доли в праве общей собственности были правомерно объединены в один лот с другим имуществом, собственник остальных долей имеет преимущественное право на приобретение такого (объединенного) лота? Или в случае такого объединения преимущественное право не будет действовать вообще?

***

О публичных торгах в Telegram.

При проведении торгов в рамках исполнительного производства (торгов арестованным имуществом) существует проблема, на которую подписчики обращали внимание уже несколько раз – заочное решение суда.

Так, суд выносит такое решение, когда должник не явился в судебное заседание. Впоследствии должник может отменить это решение в упрощенном порядке - подав заявление о его отмене в тот же суд, а не путем его обжалования в суд вышестоящей инстанции.

⚡ Проблема возникает, во-первых, из-за того, что на практике заявления об отмене заочного решения суда достаточно часто удовлетворяются. Видимо, с точки зрения судов, лучше самим снять все вопросы, связанные с извещением ответчика, чем передать их на рассмотрение апелляции и получить отмену.

Во-вторых, проблема возникает, когда на основании заочного решения уже проведены торги и заключен договор купли-продажи. Согласно сложившейся судебной практике, отмена заочного решения суда является основанием для признания торгов и договора купли-продажи недействительными.

При этом, несмотря на то, что процедура проведения торгов не нарушалась, и, соответственно, цена продажи на торгах считается рыночной (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей" и определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343; подробно писал об этом здесь), суды все равно назначают судебную экспертизу, чтобы установить новую начальную цену и провести торги заново.

📌 Недавно встретилось показательное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ.

Так, заочным решением суда удовлетворен иск банка – взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на жилое помещение. Начальная продажная цена составила 2 564 000 рублей.

Первые торги не состоялись. На повторных торгах победитель предложил 2 183 400 рублей. С ним заключен договор купли-продажи, и он полностью оплатил жилое помещение. При этом деньги распределены между кредиторами, а остаток передан должнице.

Впоследствии должница подала заявление об отмене заочного решения, которое было удовлетворено. После возобновления рассмотрения дела суд установил, что задолженность должницы была полностью погашена за счет выручки от продажи жилого помещения, поэтому вынес решение об отказе в иске.

Однако суд апелляционной инстанции отменил решение суда и снова обратил взыскание на жилое помещение, установив ту же начальную цену продажи (2 564 000 рублей).

Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, так как пришел к выводу, что она неправильно установила начальную продажную цену. По мнению Верховного Суда РФ, для этого следовало назначить судебную экспертизу.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.07.2021 № 18-КГ21-21.

Жилое помещение реализовано на торгах, на которых не были допущены нарушения, которые могли бы повлечь неправильное определение цены продажи. Получается, что рыночная цена уже была определена, при этом более достоверным образом, чем экспертная оценка (отчет оценщика/заключение судебной экспертизы). Однако Верховный Суд РФ продолжает обсуждать вопрос, по какой начальной цене повторно выставить на торги? 🤦‍♂

✅ По моему мнению, сама по себе отмена заочного решения суда, если впоследствии суд снова установит основания для обращения взыскания, не должна приводить к недействительности торгов (если не будет установлено нарушений процедуры проведения торгов). В таком случае отмена заочного решения суда будет являться формальным обстоятельством, и необходимость повторно проводить торги будет отсутствовать. Соответственно, после возобновления рассмотрения дела суду следует отказать в обращении взыскания, сославшись на то, что имущество уже было реализовано в установленном порядке, и задолженность была погашена (полностью или в соответствующей части).

К сожалению, пока это просто "теоретические выкладки", и на практике заочное решение продолжает оставаться для торгов "миной замедленного действия". 💣

***

О публичных торгах в Telegram.

❓ Есть вопрос, который для меня остается не до конца понятным - зачем финансовые управляющие выставляют на банкротные торги ценные бумаги, торгующиеся на бирже, если могут продать их быстрее на самой бирже? Так, иногда они продаются на банкротных торгах несколько месяцев (уходят только на публичном предложении).

Я понимаю, когда на торги выставляют заблокированные ценные бумаги иностранных эмитентов, которые нельзя продать на бирже (писал об этом здесь). Но почему финансовые управляющие не продают акции российских эмитентов на бирже, а выставляют их на банкротные торги, не могу найти внятного объяснения.

Так, Закон о банкротстве не запрещает продавать публично обращающиеся ценные бумаги на бирже. Они не относятся к имуществу, которое обязательно должно быть выставлено на банкротные торги (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). Поэтому собрание кредиторов или суд (по ходатайству финансового управляющего) могут утвердить их продажу на бирже.

❓ Еще больше я не понимаю участников торгов, которые приобретают акции российских эмитентов на банкротных торгах по цене, которая близка к цене на бирже или даже выше ее. Почему они так делают, если могут купить их проще и дешевле на бирже (через приложение банка)? 🤯

🔥 Примеры из последних банкротных торгов:

• На этих торгах 79 обыкновенных акций ПАО АНК "Башнефть" были куплены по цене 2 239 рублей за шт., тогда как в этот же день (12.01.2024) они торговались на бирже в диапазоне 2 256 - 2 291 рубль (дороже примерно на 2%).

• На этих торгах 2 400 обыкновенных акций ПАО "Газпром" были куплены по цене 174 рубля за шт., тогда как в этот же день (04.12.2023) они торговались на бирже дешевле - в диапазоне 159 - 162 рубля.

🔎 Если вы в курсе, почему так происходит (кроме объяснения, что финансовый управляющий не хочет заморачиваться с брокером), поделитесь. Интересно.

***

О публичных торгах в Telegram.

Однокомнатная квартира с убогим (очень посредственным и не качественным ремонтом,- видел лично такие десятки), площадью 46 метров, около метро Селигерская в Москве, с ключами до 31.12.2027 года со стартовой (то есть начальной!) ценой 11 659 920 рублей (11,6 млн руб).

Но это не все, в соответствии с проектом ДДУ, размещенного в документации к торгам есть несколько интересных пунктов, например Термин Застройщик (Фонд Реновации) расшифровывается так:

В соответствии со статьей 7.7 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №
4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» положения частей 1.2 и 4 статьи 3
2 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающие условия привлечения денежных
средств участников долевого строительства при условии исполнения обязанности по уплате
отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещения денежных средств
участников долевого строительства на счетах эскроу, в отношении деятельности
Застройщика и к настоящему Договору не применяются. Условия, предусмотренные
пунктами 5 и 6 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в настоящий Договор
не включены и не применяются.

Если простым языком,- после регистрации ДДУ ваши денежные средства уходят не на счет ЭСКРОУ (положения о которых действует в РФ с 1 июля 2019 года), с которого застройщик получает их при завершении строительства или частями, поэтапно. В данном случае Фонд реновации получает их сразу.

Наверное можно подумать, что данная структура невероятно надежна, что исключила Эскроу счет и в своем ДДУ пункт ФЗ 214: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

При этом на данный момент Фонд Реновации (ИНН 7703434808) имеет судебные дела: в роли ответчика 174 дела на сумму 421 млн руб., в роли третьего/иного лица 42 дела на сумму 675 млн руб.

Те в случае проблем или "риска случайного повреждения объекта" вам нужно будет судиться (опыт у Фонда в судах большой, судя по практике), а не получить свои дс со счета эскроу, как было задумано поправками к ФЗ 214.

В общем схема гениальна: участвуйте в торгах (предлагая максимальную цену) за право заключения ДДУ, несите свои золотые нам сейчас, а через 3,5 года мы передадим вам квартиру (если все будет ок).

Инвестируй в Москву!