Как правильно сдать квартиру в аренду
Всем привет, мой первый пост на Пикабу!
Читаю этот замечательный ресурс уже чуть больше года, узнал много нового от профессионалов различных отраслей.
Думаю, пришло и мне поделиться тем, в чем у меня есть немного понимания.
Как уже могли догадаться по заголовку - работаю я риэлтором.
Город называть не буду, так как по большому счету к сути дела не относится, и все нижеизложенные принципы работают как и в Москве, так и в регионе.
Скажу одно, для большего понимания, наш город - областной центр, с численностью населения не более 700 тыс. человек.
Пассивный доход - мечта/цель любого человека. Ведь так круто, не делая ничего, получать деньги.
Согласитесь, когда речь заходит о таком заработке, впервую очередь в голову приходит именно этот, традиционный способ - купить и сдавать квартиру.
Хочу сразу сделать оговорку, что ниже речь пойдет о квартирах "среднего и высокого" ценового диапазона (для нашего города это от условных 25 тыс. рублей за месяц и выше).
Так как покупать дешевую квартиру на окраине города и сдавать за 10-15 я бы не советовал. Если интересно почему, пишите в комментариях, расскажу другом посте.
Итак, как лучше всего сдать квартиру?
Допустим, что у Вас еще нет квартиры и Вы только собираетесь приобрести ее (имея цель именно сдавать в аренду). На что нужно обратить внимание:
1. Месторасположение - чуть ли не главный фактор ценообразования арендной ставки. К примеру, в нашем городе квартира в центре может стоить 60.000 рублей в месяц, а практически такая же квартира, но в районе "попроще", и 40.000 рублей стоить не будет. По возможности, старайтесь приобретать квартиру ближе к центру, здесь будет повышенный спрос, и простои будут меньше. Понятное дело, что цена за квадратный метр при покупке будет выше, но и аренда у вас будет выше. Еще один плюс квартиры в центре - более высокая ликвидность при продаже (квартира должна быть ликвидной, чтобы всегда была возможность ее продать быстро и дорого. Жизнь - штука непредсказуемая, поэтому лучше иметь ликвидный актив. Но об этом ниже будет еще пункт). Большой плюс будет, если рядом будут находиться офисы крупных компаний (туда всегда едут специалисты и у вас всегда будет спрос).
2. Дом - старайтесь не покупать квартиру в старых домах! ("Хрущи", "Сталинки", " панельные 9-этажки" и т.д.) С каждым годом, спрос на рынке аренды смещается все больше в сторону "новостроек". Почему? Люди привыкают к хорошему, и мы замечаем, что потенциальный арендатор все больше ищет "комплексное решение" для проживания - это и большой двор с площадкой, и подземный паркинг, и магазины рядом. Старые дома часто не могут похвастаться этим. И квартира в новом доме, как правило, всегда более ликвидна чем квартира в старом доме! (Опять ликвидность, что ж такое!)
3. Ликвидность квартиры - как и говорил в 1-м пункте, квартира должна обладать потенциальной возможностью быть быстро и выгодно проданной. Изучите рынок Вашего города. К примеру, в нашем относительно небольшом городе есть элитный район, где цена за 1 кв.м. достигает 150 тыс. рублей за 1 кв.м. (и выше), а при этом квартиры там ого-го! По 150-300 кв.м. Вот и получается, что квартира стоит дороже, чем постройка собственного дома в каком-нибудь крутом месте. Нафиг такие квартиры в итоге никому не нужны. На ликвидность также влияет и месторасположение и сам дом, и вся инфраструктура.
4. Уровень ремонта - встает резонный вопрос, а какой стиль выбрать? Сколько денег нужно вложить? Здесь все довольно просто, если говорить о среднем сегменте (в нашем городе это условные 25-60 тыс. рублей), то можете со вкусом обставить всю квартиру из той же "Икеи" и будет Вам счастье. При этом относительно недорогой ламинат и плитка будут уместны. Мебель из "Икеи" достаточно хорошо выглядит и при этом стоит вменяемых денег. И после 2-3 лет сдачи квартиры в аренду, можно будет обновить "уставшие" компоненты за невысокие деньги. Главное - создайте уют. Поверьте, если вы со вкусом сделаете квартиру, пускай даже из недорогих материалов, но в которой будет приятно находиться - такую квартиру оторвут с руками даже по достаточно высокой цене!
Если говорить о квартирах в ТОП-диапазоне (в нашем городе это примерно от 60 до 200 тыс. рублей), рекомендовал бы обращаться к дизайнерам и уже более детально подбирать все компоненты. Как правило, арендатор, который готов платить такую сумму, сам жил/живет в очень хороших условиях (имеет достаточно высокий уровень жизни) и может отличить ремонт просто хорошего уровня, от дорого. Здесь важно дать понять, за что арендатор платит такие деньги.
Какой ремонт бы не рекомендовал делать? Все что связано с классикой и так называемой "современной классикой" (кто не знает, что это такое - Гугл в помощь). Хайтек, лофт - куда более востребованный стиль ремонта у арендаторов.
Примечание. Старайтесь сделать не ремонт, а сделать уют. Многие люди не понимают этого и действуют в ключе "это же на аренду". Хотя для себя бы такой ремонт не сделали. Нельзя так делать. Уделите время и средства декору квартиры (вазы, статуэтки, картины, стильные бра) - все это даст "завершение" Вашему интерьеру и Вы быстрее и дороже сможете сдать квартиру!
5. За сколько же сдавать - здесь все просто, нужно смотреть рынок конкретно в вашем городе и вашем районе. Выше рынка прыгнуть ой как тяжело. Ясность по поводу реальной цены сдачи в аренду, должна у вас быть на этапе планирования покупки. Чтобы не было такой ситуации, что Вы хотите сдавать за 100 тыс. рублей в месяц, а средняя цена аренды даже очень хорошей квартиры в вашем районе (схожей с той, которую вы планируете сделать) составляет 60-70 тыс. рублей. Таких ситуаций у нас было достаточно, когда собственник "вбухивает" немалые деньги на ремонт, просчитывая "что на районе будет самая лучшая квартира у нас, и значит, самая высокая цена", а по итогу после простоя квартиры в месяцев 5-6 сдает ее на 25% дешевле изначально запланированной суммы. Считайте и анализируйте. Вообще, здесь бы рекомендовал бы найти риэлторов, агенств недвижимости в вашем городе, которые смогли бы вам дать анализ рынка (поверьте, им гораздо видней, чем вам).
Кстати, абсолютно новую квартиру, как правило можно сдать процентов на 10 дороже рынка (но не всегда). Здесь все как с машинами. В салоне новое авто стоит, допустим, миллион, а через месяц, когда на машине вы уже поездили, выше 900.000 не продадите.
6. Коммунальные платежи - включать и еще раз включать в стоимость аренды! Лучше сразу, на этапе просчитывая, заложить среднегодовую цену за коммуналку в стоимость аренды. Включайте даже оплату за счетчики! Почему? Потому что очень часто арендаторы забивают и не платят счетчики! Полгода не платили, в итоге съехали, а у вас долг по ним 15 тыс рублей. Неприятно. Лучше повысить аренду на 1-2 тыс. рублей и включить в стоимость. Но в таком случае, лучше прописывать лимит потребления эл-ва и воды (допустим, если за 1 месяц арендатор "нажег" электричества и у него "набежало" свыше 2.000 рублей, то разницу он обязуется компенсировать). Бывали случаи, когда по счетчикам у арендатора набегало и 5-10 тыс. рублей, а собственнику приходилось оплачивать их, потому что лимит потребления в договоре не отразили.
Примечание. В нашем городе эл-во и вода достаточно недорогие, поэтому в Вашем городе сумма может быть Выше. Лучше просчитать уже вам.
7. Залог (он же страховой депозит) - это очень важный пункт любой аренды, и здесь все очень сильно зависит от Вашего города и уровня платежеспособности Ваших потенциальных арендаторов. К примеру, в Москве чуть ли не норма, когда человек снимает квартиру за 30.000 рублей, платит залог 30.000 рублей + еще риэлтору 30.000 рублей. Итого 90.000 рублей. Люди могут и готовы платить здесь.
Но в регионах такое уже будет "прокатывать" реже.
Думаю, что в крупных городах можно брать залог и в полную стоимость (то есть 100% от стоимости 1 месяца аренды), в регионах 50%.
Почему? Есть такое понятие, как "воронка продаж". Так вот, каждый новый критерий/финансовое обязательство арендатора, сужает вашу целевую аудиторию. Согласитесь, людей, которые могут при заселение в квартиру заплатить 30.000 рублей за аренду + 15.000 рублей залог + 15.000 рублей оплату риэлтору, куда больше нежели тех, кто сможет залог заплатить "по полной".
Я бы не рекомендовал Вам заморачиваться по поводу залога, потому что если человек "убьет" вам квартиру, вам сильной разницы от того, какой залог у вас остался - 15.000 рублей или 30.000 рублей не будет =)
Но итог такой, крупные города - это залог 100% от стоимости аренды, регионы - 50% (все очень примерно в этом случае и субъективно.
Кстати, вы можете узнать в страховой, сколько будет стоить застраховать Вашу квартиру. Насколько мне известно, это не очень дорого.
8. Кому можно сдавать/кому нет - и здесь все настолько субъективно, что просто кошмар. Поверьте, были случаи, когда в квартире за 60 тыс. рублей площадью 55 кв.м. жила семья с 2-мя маленькими детьми с собакой и кошкой, после которых квартира была в идеальном состоянии! А бывали случаи, когда после одного, с виду порядочного дяденьки, который работает большим-большим начальником, приходилось делать ремонт во всей квартире. Сдача квартиры - это лотерея и риски, ничего не поделаешь. Общайтесь, знакомьтесь с людьми. Возможно, интуиция вам подскажет, как поступить.
Но в целом, самые платежеспособные клиенты - это приезжие люди, проживание которым оплачивает работодатель.
.
Пожалуй, на этом закончу сегодня. В принципе, есть еще куча моментов, про которые могу рассказать (например, как лучше заключить договор, какие "подводные камни" при сдаче квартиры "в белую", налоги, прочее и прочее)
Если вам понравилось и вы хотите, чтобы я и дальше писал про тонкости сдачи аренды в квартиру - пишите в комментариях =)
Отдых в Крыму
Сейчас затронули тему отдыха – где дешевле/лучше отдыхать в Крыму/Сочи или в Турции, Италии либо даже в США. Т.к. я работаю риелтором в Крыму лет 12, именно в посуточной аренде домов, дач апартаментов – в общем частный сектор. Я попытаюсь в общих чертах описать, почему многие плюются от Крыма, и почем вообще всё так плохо. Так же я сам являюсь владельцем и сдаю квартиру в Севастополе посуточно.
1. Условия и комфорт:
У каждого своего понятия комфорта, частный сектор состоит из маленьких посёлков на берегу моря, мне приходится очень часто объяснять владельцам, как должно быть, но они лучше своих номеров не видели, и мы получаем ковры на стенах, санузлы с цепочками на бачках и продавленные диваны. Лично для меня самое страшное в этой ситуации - разные комплекты по цвету постельного белья и полотенец*) Но каким бы хреновым дом или номер не был – там всё равно будут жить люди, ибо цена сладкая – до 2 500 рублей в сутки. Естественно владельцам вкладываться смысла нет, и так снимают. Что самое интересное такое жильё бронируется на 80% сезона ещё в мае месяце.
В других странах – немного другие устои и понятия комфорта.
2. Цены
Теперь самое сладкое, почему так. Мы имеем в любом посте сравнение уровня жилья и цены.
Крым, допустим Николаевка, 15-30 номеров. В сутки 3 000 рублей номер на 2их, сезонность работы – максимум 5ть месяцев май-сентябрь. Даже если каким-то чудом он работает без единого простоя и даже в мае сдаёт свои 30 номеров – он получит 13 500 000 – конечно из практики – это фантастика, в реальности там не всегда и половина есть, но пускай будет. Зимой одни убытки, т.к. Николаевка зимой на хрен не нужна. Отдыхающие только из России. Бывали года, когда сезон не удавался – гостиницам и частному сектору – сразу капец, в этом году они не затарят на следующий сезон новое постельное бельё, мебель и технику, ремонты. Кредиты – большой риск, т.к. за последние 25 лет поменяли 3 государства.
Турция\Италия 15-30 номеров в Сутки 2500-3000 рублей. Сезонность работы больше, в том числе и зимой, а едут туристы не только из России, едут из Белоруссии, Украины, из Европы и Азии. Т.е. аудитория у них почти со всего мира и количество превращается в качество, т.е. в деньги. Если Россияне обидятся и не приедут отдыхать – для них это не проблема, за исключением Грузии и Абхазии.
Часть бюджета этих стран точиться под туризм, (в России туризм только в двух столицах). Там есть агентства полного цикла, убирают, стирают, заселяют, ведут бухгалтерию, дают сотрудников итд. В Крыму это только в зачатках – обусловлено опять же сезонностью, зимой придётся уволить много сотрудников, летом опять набрать.
И мои наблюдения – теперь как владельца квартиры. Недавно был пост с отзывами гостиницы – там владелец конкретно называл всех нищебродами*) Хочу сказать, что в чём-то он всё-таки прав.
Про квартиру – 3кк сталинка, большой балкон, комнаты все раздельные, парковка под балконом, практически центр (1-2 остановки) – максимально вмещает 8 человек. Что даю «отдыхайкам»: Постельное – сразу сам заправляю, два полотенца, гостиничный набор (гель, шампунька, паста, щетка) + ставлю бутылку и фрукты + сартирка, полотенца бумажные итд..
Когда я сдавал трёшку за 2000 – 2500 рублей в сутки – очень часто слышал море негатива, уборка квартиры занимала иногда больше 8 часов. Козявки размазанные по подушкам, горы немытой посуды, пролитый алкоголь и напитки на диваны/ кровати, забитый туалет, облёванные стены, мусор, курение в самой квартире – и очень много воровства, даже вписка одна была с малолетками…. Короче треш, раз в неделю стабильно жалоба от соседей.
Когда плюнул и стал сдавать от 3 000 рублей и больше – сразу приехал другой контингент людей. Всё убрано, ничего не крадут, соседи довольны, договор аренды читаю внимательнее, ущерба квартире нет, уборка не больше 2-3 часов. Вот как-то так…
Ах, да, забыл… Бронируя через Суточно, букинг, Твил и прочие агрегаторы – вы отдаёте 15% им – обычно это как раз предоплата. (я технарь, не пинайте, писать не умею*)
Мошенники
АН СНОБ, ООО Результат
Мошенники
ООО "Результат" (АН Сноб) используют мошенническую схему для обмана.
Размещают объявления о сдаче квартиры на сайте "Из рук в руки", там в отличном состоянии кватиры с невысокими ценами аренды, когда звонишь на указанный номер тел, то подаешь в агенство недвижимости Сноб. Они заявляют что квартира сдется и сегодня ее могу показать в течении одного часа, нужно только оплатить услуги 4,5 т.р.
Квартира по фото отличная, хозяева можно сказать ждут и ради этого можно отдать 4,5 т.р.
Когда оплатил услуги, тебе скинули номер тел. хозяев, то там заявляют что сейчас не могут и могут только вечером, договариваетесь по времени и все, больше на связь с этого телефона ни кто не выходит и не берут трубку.
в итоге звонишь в агенство недвижимости, они скидывают номера тел других хозяев, которые вы сами можете найти на Авито или Юле и которые никогда не слышали об это агенстве.
Деньги вернуть точно не получится!
Практика аренды жилья 1.5мес, в т.ч. обман со стороны риелтора.
Тезисы попытки аренды жилья с успешным съемом, но некоторыми тонкостями, выходящими боком. Ссылки по тезисам - длиннопосты, с целью не захламлять пикабу войной и миром.
Понедельное житие (устаканивается все только начиная со 2 месяца аренды, т.к. хозяйка скажет "ты мне нравишься - живи дальше"):
- заключение договора. Обман риелтором (все-таки попался, пусть горят в аду). Площадь в объявлении завышена на 19% от реальности (платежки и выписки из ЕГРН). Показ и заключение договора исключительно в дневное время скрывал суровый недостаток: жарево от северо-западного солнца в вечернее время. Было шоком, что солнце летом встает на северо-востоке, а садится на северо-западе - то есть, делает оборот 270 градусов. Также было шоком то, что и западное, и северо-западное солнце - это не милые лучики, ласково греющие щечки;
- первая неделя проживания - привыкание, обнаружение хреновой тучи косяков, в т.ч. оставленных прошлым арендатором
http://www.bad-good.ru/2019/june/quick-horse-racing.html;
- вторая неделя проживания - исправление косяков прошлого арендатора и ремонтника-рукожопа, добавление своего личного косяка в виде ушатывания покрытия ванной. Горящий пердак и поиск методов исправления косяка. Горящий пердак сантехника
http://www.bad-good.ru/2019/june/quick-horse-racing-2.html;
- третья неделя проживания - то, что в глаза вообще не бросится при просмотре, но является показателями комфорта жилья
http://www.bad-good.ru/2019/june/quick-horse-racing-3.html;
- четвертая неделя проживания - полное окончание оплаты исправления МегаКосяков хозяйкой жилья (теперь самооплата за все неисправности), окончание приема официальных спецов из УК. Отравление трупным газом
http://www.bad-good.ru/2019/june/quick-horse-racing-4.html;
- пятая неделя проживания - окончание переезда (остался 1 заход: кресла и огромная ваза). Перевезти вещи из комнаты на съемное жилье - 6 груженых почти доверху матизов + 1 заключительный - веселое занятие в выходные дни. Косяк при оплате коммунальных услуг. Жук в трусах
http://www.bad-good.ru/2019/july/quick-horse-racing-5.html;
- шестая неделя проживания - наконец-то появляется домашний интернет с разведенной по всем правилам ЛВС, а все компьютеры спрятаны в шкафу аля-серверная для достижения тишины при работе. Галерея рукожопа
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Квартирная хозяйка угрожает
Здравствуйте! Прошу помочь мне разобраться в сложившейся ситуации.
Год назад сняла квартиру, по договору, деньги хозяйке исправно перечисляла на карту. Часть из них с пометкой "Аренда + коммунальные", потом меня попросили так не делать. В июне у меня закончился с ней договор, хозяйку в телефонном разговоре за полтора месяца сказала что буду съезжать. Спросила, вернет ли она мне залог, она обещала вернуть, если с квартирой все ок. За две недели до даты окончания аренды я ей написала в ватсапе что съезжаю, хотела договориться о времени передачи ключей и напомнила что буду ждать от нее залог. И тут она мне сообщает что никаких наших разговоров она не помнит, мадам ожидала, что я буду снимать дальше. А так как я ее предупредила за две недели, а не за месяц, как должно быть по договору, залог она мне не вернет, и что они приедут на передачу ключей с сыном, зятем и юристом и посмотрят - может я им еще вообще за ремонт должна. Я офигела, но не стала качать права - еще не вывезла все из квартиры и не хотела накалять обстановку.
На передачу ключей хозяйка пришла одна и долго оправдывалась что она бедная и несчастная, и не может вернуть мне залог, потому что я сам виновата. Никаких претензий к квартире не предъявлялось - мебель, технику - все оставила в первоначальном состоянии, так как часто ездила в командировки, работаю допоздна, в квартиру прихожу только поспать. Нашу встречу я на всякий случай записала на диктофон, а квартиру днем ранее - на видео.
Через несколько дней, поняла что конечно это все прекрасно, но дарить 25 тысяч этой женщине не готова. Написала хозяйке, пригрозила налоговой. Она вроде как была готова вернуть тысяч пять, потому что якобы поломан какой - то из столиков, а потом она вызывала клининг и еще минус коммуналка и оставшуюся сумму пополам. А потом сказала что будет подавать в суд - потому что я якобы поломала мебель, оставила срач, плесень и руины, она вызывала специальный клининг, потому что не могла отмыть все сама... И еще мол это вымогательство, поэтому и в полицию тоже. И вообще она знает где я работаю и живу(на самом деле нет) поэтому они с родственниками встретят меня вечером у подъезда и будут "решать проблему". Я конечно не ожидала что деньги вернут, но тут вообще в ахуе.
В связи с этим у меня несколько вопросов:
1. Вернуть залог через суд здесь нереально, да? В договоре, в пункте о возврате указан "страховой депозит", а в расписке о получении денег "обеспечительный депозит". Можно ли в случае суда упирать на это или безнадежно?
2. Может ли она как - то судебно взыскать с меня "ущерб" за мебель? Акта приема передачи мы не составляли, в описи к договору вся мебель описана как "Шкаф с дверцами - 1шт".
3. Требование залога в этой ситуации является вымогательством?
4. Стоит ли писать в полицию про встречи у подьезда? Угрозой в юридическом смысле это же не является? Переписку в ватсапе и скриншоты принимают как доказательство?
5. Имеет ли смысл обращаться в налоговую, они реально ее на 13% оштрафуют? Как это лучше сделать, лично или письменно? Просто если ей выпишут штраф в 500 рублей, так я лучше ей просто дверь дерьмом измажу.