Сдаю я свою халупень ипотечную недоквартиру перестудию в г. Люберцы/Некрасовка. комната (проходная) 10м.кв. кухня (9м.кв) ванна 4,5 Несуразней квартиру не видела. Так вот, к заголовку - летом еле-еле сдала за 22,5 Сейчас поставила 24,5 и шквал звонков, 32 человека написало в личные сообщения на Авито. Я в удивлении. Один готов заплатить за полгода вперед, и еще несколько предложили 26,5 За пустую студию. в 3 км от м Некрасовка Без мебели, но с холодильником и видом на Москву! Что происходит? И если так цены полезли вверх, то почему не продается моя другая студия, в Домодедово Парке? (там черновая отделка, и не могу найти немного полляма на ремонт). странно это всё, конечно.
Фотки выдраны из проектов. Не вижу смысла прикладывать внешний вид или 3д, это абсолютная вкусовщина. Главное - это общая концепция. Гараж является продолжением забора. По 1 м от двух границ были брошены ради этого: слева и сверху. Соседи только справа и снизу. Сверху пустая полянка, но скорее всего её тоже сдадут в аренду в ближайшие 5 лет.
Общий план участка
У гаража калитка, ниже откатные ворота (на фотке наоборот). Между гаражом и домом сверху септик и дренажный колодец. На южной части - газон, в углу слева синяя ель для нового года.
Гараж
Фундамент - лента 550 мм. Стены: Бонолит Д400, толщина 400 мм + 50 мм вентилиция + кирпич Воротынск. Крыша: 4 скатная металлочерепица Normann от завода металопрофиль.
Кирпичей идеальных я не встречал, небольшие отклонения в пределах ГОСТа, отходов по браку не было. Металлочерепица толщиной 0,45 мм грунтовка + напыление. И пластик Grandline. Желоб, кронштейны и снегозадержатели не понравились бригадиру. Жёлоб подтекает в манжете на стыке, оттого что пластик не такой толстый, но это решается герметико. Газик от бонолита ровный, чёткий, боя не было. Газик клался на клей по госту, все мостики холода запенены, армопояс утеплён ЭППС 50 мм, фундамент утеплён ЭППС 100 мм, утепление каменной ватой по перекрытию 250 ммм (на доме аналогично).
Итого на гараж потрачено на работы 768 942 р. Материал лень высчитывать отдельно, т.к. я затаривал сразу на 2 строения. Вконце напишу тотал.
Дом
Фундамент - лента 550 мм. Стены: Бонолит Д400, толщина 400 мм + 50 мм вентилиция + кирпич Воротынск. Крыша: многоскатная металлочерепица Grandline.
На этот раз в другой фирме заказал металл Grandline а пластик Dekke. В доме 2 армопояса, крыльцо и терраса. На них операется крыша. Дом строить геморройней из-за всего этого. Как заливали терассу и крыльцо - это отдельный квест. Заливали в октябре, дёрн напитался влагой и 40 тонный миксер сел на поле. Я тормознул трактор (китайский JCB) на дороге чтобы дёрнуть миксер. На улице 18 часов, темно холодно и дождь, а мы разгружали бетон в ковш трактора, тот доезжал до опалубки и заливал его туда. Трактор оказался с неисправными тормозами и чуть не снёс опалубку, мы установили защитные блоки. За работу отдал 1 667 990 р.
Итоговые расходы
При подсчёте расходов на стройку, я буду принимать закрытые коробки с качественными окнами от VEKA с забором и откатными воротами. Здания по своему составу идиентичные, поэтому суммируем площадь и принимаем за 300 м2. Я уберу стоимость участка, бытовки, обустройства воды и прочих бытовых принадлежностей, архитекторские чтобы вам легко можно было просчитать на свой лад (это составило 2 330 808 р). В ЦАО стоимость узбекских бригад примерно одинаковая. Стоимость материалов вообще везде одинаковая кроме крайних северов и Дальнего Востока (возможно). Играет роль только жадность строительных барыг и тупость покупателя.
- Спецтехника и логистика. Для разгрузок стройматериалов, поднятия бетона на армопояс, равнение участка. 210 к р. Моя ошибка, ровнять участок не надо было, теперь там грязь и слякоть.
- Вся работа. Количество денег сколько я отдал за постройку и сколько отдам за доп работы за полы по грунту весной. 2 688 428 р. Или 8 961 р/м2.
Сложилась уникальная ситуация для всех аналитиков, когда на вопрос «что с недвижимостью» можно сказать «снижается», и можно сказать «растет» - и все будут правы. Но, как обычно дьявол кроется в деталях.
Начнем с начала.
Дом.Клик
Кот.Финанс использует индекс Дом.Клик как самый оперативный показатель того, что происходит на рынке. Так было с нашего открытия. Еженедельный показатель – мечта любого аналитика. За расчетами стоит крупнейший банк и крупнейшая биржа.
И по состоянию на 1 ноября индекс штурмует локальные максимумы. До исторических максимумов – рукой подать: не хватает 2%.
И это на фоне роста ключевой ставки (а значит и ипотечной ставки, и ипотечных платежей) с августа почти в 2 раза!
Признаюсь, такая динамика нас озадачила.
Сегодня, кстати, в 12.30 обновим данные. Подписывайся, чтобы не пропустить.
Идем дальше.
Этажи
Этажи – одна из крупнейших сеток агентств недвижимости в России. Можно по-разному относиться к агентам, но то, что у Этажей репрезентативная аналитика – факт. И в октябре цены впервые снизились за последние 9 месяцев. Эта статистика очень складно отражает реальные предпосылки рынка, о которых мы уже писали: рост ставок никогда не ведет к росту цен. А ажиотажный спрос «в последний вагон» мог быть в сентябре, но не октябре.
Так что не так?
Методику расчета Этажей мы в открытом доступе не нашли. Методика расчета индекса ДомКлик есть на сайте МосБиржи.
И вот, что там интересного:
· учитываются только данные Сбера (логично)
· многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию
· не более 26 этажей
· не ранее 1901 г. Постройки
· от 1 до 4 комнат площадью не менее 20 и не более 200 метров
· цена не более 30 млн
прошу прощения, если изображение сжалось
Хоть этот индекс всегда позиционировался, как вторичное жилье, вчитавшись, мы не нашли об этом упоминания. Это не должно быть промо-предложением от застройщика (следовательно, ипотека под 0% с завышенной ценой сюда не попадет), но тут легко может быть первичная вторичка (или вторичная первичка). Дом построен, но продается все еще застройщиком. Отсюда и возможный рост цен. Теперь всё сложилось
Вот тут мы показывали уровень реализации нового жилья. Уж конец года, а из объектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2023, не продано 34% жилья. Скорее всего, такие объекты и попадают в индекс: за счет льготной ипотеки спрос сохраняется. А учитывая двузначную ключевую ставку – спрос со вторичного рынка перетекает на первичный.
Что думаете на счет индексов недвижимости? Ловкость рук и никакого мошенничества?
Ожидания по падению цен на жилье в октябре не оправдались. Ипотечные ставки выросли в полтора раза за 3 месяца! Разница между арендой и платежом достигла двух! Трафик в агентствах снизился на 35-40%. Но этом ровным счетом НИКАК не отразилось на ценах.
5 октября мы опубликовали пост, что резкое изменение ключевой ставки изменит рынок на месяц: тот, кто откладывал покупку получил невероятную мотивацию решиться, ведь платеж вырастет на 30-50%, что не перебьет никакая скидка на квартиру через полгода. Т.е. мы считали, что доступнее жилье не станет, но цены начнут снижаться в октябре.
Происходящий рост цен в наших глазах был попыткой запрыгнуть в уходящий поезд. И это оправданное желание!
Задёрг в августе-сентябре мы объясняли желанием купить по любым ценам, но по низким ставкам. Даже было неплохое начало коррекции: -0,05%, но оно не получило продолжения.
(disclamer: ребята, все в порядке, мы тоже считаем, что 0,05% стат.погрешность, просто хотели посмеяться)
Но мы ошиблись. Ошиблись с прогнозом начала падения недвижимости в октябре. Вчера была последняя стат.публикация месяца. И цены не снизились, а продолжили идти вверх, как танк.
ДомРФ делает классное исследование: это срез по ипотечным предложениям 54 банков. Ставка на вторичный рынок, или рефинансирование 14,5%. И это только базовые условия. Вкруг идет страховка для всех заемщиков, которая, к слову, год к году дешевле не становится.
Не совсем понимаем, где именно ошиблись: математика за нас, инсайды из агентств о снижении спроса - тоже. Но мы продолжаем упорно не верить в продолжение роста цен.
Мы всегда за здравый смысл и калькулятор. И калькулятор говорит не лезть в недвижимость.
---
Кот.Финанс: недвижимость, финансы, актуальные исследования рынков
1. Под вашу повозку вам место выделять никто не обязан. Это только ваш девайс для вашего комфортного таскания жопки по городу. И вам решать вопросы с его размещением. Частник, который владеет землёй вот вообще вам это не должен. Он должен выполнять стандарты по парковочным местам для жителей. Уверен, минимум он выполняет.
2. Ну, слушайте, вы требуете от коммерции социализма? Представьте себя на месте владельца дорогого актива. Вы станете его раздавать забесплатно всяким нищебродам?) Да вы с них 3 шкуры снимете. Отожмете столько бабок, сколько получится) Суть бизнеса - зарабатывать лаваш, а не думать обо всех вокруг.
Так что либо берём место, либо его возьмёт кто-то другой за ту цену, что поставили. А, если не возьмёт - цены понизят)
А ещё рост цен на квартиры напрямую влияет на стоимость аренды жилья. 2 года назад поступил в университет. Так как университет находится в другом городе, а студентам вечерней формы обучения общежитие не положено от слова совсем, то приходится снимать квартиру. Цены на жилье кусаются, поэтому на лето уезжаю домой, чтобы каникулы посвятить работе и не тратиться на жильё. В этом году, зайдя на сайт по поиску квартир, я понял, что уху ел. Цены выросли раза в полтора минимум. За обоссанного однокомнатного хруща без ремонта запрашивают 20к+. Однушка/студия с ремонтом - 40к и выше. Ситуацию обостряет ещё и то, что университет находится в центре города (практически на улице Большая Покровская, г. НН). Учиться мне очень нравится, на лекции хожу с удовольствием и чувствую, что направление прям моё, но глядя на эти цены всерьёз задумываюсь о том, чтобы брать академ или вовсе завершать обучение. Не могу представить сколько мне надо зарабатывать, чтобы позволить себе учиться. Поплакался. Не полегчало. Спасибо за внимание.
Объясните мне, как мы оказались в такой заднице? И все ведь считают это нормально, точнее не так - все считают это нихрена не нормально, но продолжают так жить, потому что мы ничего не можем с этим сделать:(( Был же период где-то с 2003 по 2013 года, когда мы жили хорошо, строили долгосрочные планы, брали долгосрочную ипотеку, кредиты на машины, отдыхали за границей, потому что были уверенны в завтрашнем днем. Как все это произошло я ничего не понимаю?:((
А мы дом захотели построить, нашли застройщика он нам проект предложил, говорит материал есть закуплен, цена 5.5 млн, это было 4 дня назад, вчера позвонил говорит уже 6 млн т.к долар скакнул и цены выросли, и похуй что материал по старым закуплен. Мы отказались, просто есть еще варианты.