Завершаю интригу с заблуждениями трёх поросят и предлагаю Вашему вниманию скучную текстовую версию, которая была взята за основу ролика:
Очень часто приходится слышать от клиентов вопросы, суть которых сводится к следующим:
1. Я продал квартиру с разницей меньше миллиона. Я ведь не должен платить налог?
2. Я продал квартиру на 2 миллиона дороже. Я ведь могу применить налоговый вычет в 2 миллиона?
3. Я продал свою квартиру и в этом же году покупаю другую более дорогую. Я ведь не должен платить налог?
Такие вопросы возникают, когда клиенты пытаются неправильно применить к своей ситуации один из двух вычетов:
"Имущественный вычет при продаже квартиры", который сейчас составляет 1млн. рублей и может применяться ежегодно.
"Имущественный вычет при покупке жилья", максимальная сумма которого сейчас составляет 13% от 2млн. рублей= 260тыс.рублей и воспользоваться им можно только 1 раз.
или же неправильно применяют уменьшение величины дохода на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. (далее, для краткости, назовем это - формула "расход минус доход").
Разберем на примерах:
Пример 1. Неправильное применение вычета при продаже квартиры:
Клиент продает квартиру №1 за 1,1 млн. рублей, которая находится в собственности менее 5 лет и ранее была куплена за 1 млн. рублей.
Клиент думает, что продал квартиру всего на 100 тысяч рублей дороже и может применить имущественный вычет, т.е. клиент считает, что с прибыли до 1млн. рублей налог не платится.
Причина данного заблуждения в том, что многие клиенты слышали от кого-то или где-то, что 1 млн. рублей при продаже квартиры не облагается налогом, но не при этом им никто не объясняет, что этот 1 млн. рублей сначала вычитается из стоимости квартиры, а на оставшуюся сумму потом будет начисляться налог.
Правильный расчет: Квартира продана за 1.1 млн. рублей. По вышеуказанной схеме из 1.1 млн. рублей сначала вычитается 1 млн. рублей, получается 100 тысяч рублей. Вот на 100 тысяч рублей и будет начисляться налог.
А если квартира была куплена за 1 млн. рублей и продается за 1млн. рублей, то налог платить не придется.
Пример 2. Неправильное применение формулы "расход минус доход".
Клиент может считать, что раз новая квартира куплена дороже, можно применить формулу "расход минус расход", искренне считая, что раз он заплатил на миллион больше за новую квартиру, то понес расходы и не должен платить налог. Но "расход минус доход" можно применить только к одному и тому же объекту. Нельзя вычитать стоимость старой квартиры из стоимости новой.
Пример 3. Неправильное применение "имущественного вычета при покупке жилья".
Клиент продает квартиру №1 за 5 млн. рублей, которая находится в собственности менее 5 лет, ранее купленную за 3 млн. рублей. И покупает в этом же году квартиру №2 за 7 млн. рублей. Клиент думает, что раз он продал квартиру №1 дороже на 2 млн. рублей, а потом купил еще более дорогую, то должен быть освобожден от уплаты налога, т.к. может применить "имущественный вычет при покупке жилья".
Здесь также не имеет значения, что стоимость покупаемой квартиры больше, чем проданной, важна только разница между покупкой и продажей квартиры №1, на которую и будет начислен налог.
Однако, во всех перечисленных случаях, действительно, можно избежать уплаты налога, но только при выполнении следующих условий:
1. Клиент ранее не должен был использовать вычет в 2 000 000 или использовать не полностью.
2. Клиент должен в том же году, когда продал квартиру, купить новую, дороже 2 млн. рублей. Важно, что не договор купли-продажи должен быть подписан в этом году, а регистрация права должна быть произведена в этом году.
Преимущество продажи и покупки в одном году еще в том, что клиенту не обязательно официально работать, чтобы произошел взаимозачет налога.
Если клиент ранее не использовал вычет, но не успел купить квартиру в том же году, то клиенту придется заплатить налог, а вычет на покупку получать постепенно от работодателя. А если клиент не работает, то и вычет получить не сможет.
Вот пример, когда клиент, получив квартиру по наследству, может продать ее без налога:
Стоимость квартиры 3млн. рублей. Применяется стандартный вычет в 1млн. рублей. 3млн.р-1млн.р=2 млн. рублей.
Клиент должен заплатить налог с 2 млн. рублей. Но клиент еще не пользовался вычетом с покупки в 2млн. рублей и в год продажи квартиры купил другую за 5 млн. рублей. Т.к. стоимость купленной квартиры выше, чем 2 млн. рублей, клиент может воспользоваться вычетом с 2 млн. рублей и не должен будет платить налог с продажи квартиры.
Но если стоимость проданной квартиры выше 3млн.рублей, например, 4 млн .рублей, то клиенту придется платить налог.
Вот расчет налога: 4млн(стоимость квартиры) минус 1млн(стандартный вычет) минус 2млн(вычет при покупке)=1млн. рублей, с 1млн. рублей налог будет 130тыс. рублей.
(Новая редакция налогового кодекса позволяет при начислении налога записывать в расход одаряемого или наследника расходы на квартиру наследодателя или дарителя, но пока даже сами налоговики не знают, как это применять. По одной информации, если наследодатель или даритель использовали налоговый вычет, то расходы на квартиру нельзя зачесть наследнику или одаряемому, а по другой информации - можно зачесть.)
Обращаю Ваше внимание, если Вы владели квартирой менее 5 лет (3 года в отдельных случаях) и даже если при продаже квартиры не нужно платить налог, то все равно необходимо заполнить и предоставить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.
источник https://цон25.рф/articles/osnovnye-zabluzhdeniia-prodavtsov-...