Наши соц сети

вк
https://vk.com/malo_semeyka

телеграм
https://t.me/malosemeyka

ютуб

https://www.youtube.com/@Malosemejka

уборка

Историческая справка: дело Ларисы Долиной (Хамовнический районный суд города Москвы, дело №02-0387/2025). Текущий статус - Квартиру вернуть, деньги не возвращать. Подана кассационная жалоба. Основная мотивация - покупатель - профессиональный участник рынка недвижимости - не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности. Основная правовая позиция суда первой инстанции - на 177 (недееспособность) и 178 (введение в заблуждение). Мое личное мнение - создаете очень опасный прецедент. Де юре право у нас конечно же не прецедентное, но де факто - это будет серьезная опора для будущих решений судов.

Массовое количество историй про возврат квартир БЫЛ! и до дела Долиной, но именно это дело сделало это ярким в публичном поле. Большинство дел, до которых у меня дотянулись лапки, находится или в первой инстанции или в апелляции. То есть под крики - квартиру уже отняли, что делать? Только подали в суд иск и неизвестно чем он закончится, так как есть и отказы по таким искам.

А теперь давайте переходим к основной теме.

1. Нотариус. Только нотариальная сделка, даже при ипотеке, даже с материнским капиталом, даже с супер риелтором и супер юристом - только нотариальная сделка. Уже на этом этапе отвалится большая часть людей - которые хотят вас кинуть с объектом недвижимости. Звоните им - мы хотим нотариальную сделку - нет, нас это не устраивает = это не ваша квартира. Что делает нотариус? Он подтверждает, что покупателю РАЗЪЯСНЕНО! что он продает квартиру. Лучше всего это делать с видео, где будет видно, какие задает вопросы нотариус, как себя ведет продавец (бабушка) и т.д. Для суда это будет иметь вес. И вы конечно можете подумать, что если сделка нотариальная, то оспорить ее нельзя? НЕТ! И ее оспорить можно, это только 1 значимая часть при покупке квартиры далее объясню почему. Обязательно возьмите себе копию видео с подписания договора, чтобы она волшебным образом не исчезла.

2. ПНД+Нарко+ПНД. ПНД+Нарко = справки о том, что гражданин не состоит на учете в наркологии и психоневрологическом диспансере. При нотариальной сделке - нотариус запрашивает их сам. А вот второе ПНД - освидетельствование в день сделки для определения психического состояния при совершении гражданско-правовых действий по месту прибытия гражданина. Стоит данное удовольствие сегодня в Москве - 1650 рублей в государственном ПНД. Данная экспертиза, с нотариальной сделкой защищают вас от статьи 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Я не представляю какую доказательную базу необходимо собрать, чтобы при наличии заключения ПНД, нотариуса и видео можно отменить сделку по данной статье.

3. Оценка. Независимая оценка объекта недвижимости которая оценивает стоимость. Материалы дела Долиной (кроме публичных) я не видел, но ходят слухи, что квартира была продана по сильно заниженной цене. А мы как граждане как можем это оценить? Заказать отчет. В Москве это стоит в среднем 15 000 рублей и убирает огромное количество головной боли, которая может возникнуть в будущем.

4. Титул. Титульное страхование сделки - это страхование риска потери права собственности на недвижимость, т.е. если суд лишит вас права на недвижимость (например признает сделку недействительной), страховая должна вам возместить стоимость квартиры прописанной в договоре страхования. И тут есть ОЧЕНЬ! много своих подводных камней. Например при наступлении страхового случая по 178 ГК РФ - страховые начинают ссылаться на пункт 6 данной статьи, где говорится, что если бабушка подала иск и его признали, то это именно бабушка должна возместить, а у страховой лапки. Тут сразу два момента: первое - титул титулу рознь, надо искать, который подходит вам и прописывать риски в договоре, второе - если страховая вам отказала, вы можете пойти в суд и есть шанс взыскать уже с тех, у кого есть деньги, я бы себе такой шанс оставил. А сколько же это стоит? Сделал расчет на квартиру стоимостью 50 000 000 - 150 000 в год, страховать надо минимум на 3 года, получается менее 1% от стоимости.

Теперь что касается вообще 178, по которой сейчас основная масса исков. Аргументация примерно следующая - я деньги получила и сразу их мошенникам отдала, я не виновата, они меня обманули, а давайте вместе прочитаем, как звучит эта статья. Ч.1 - Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Так понятно, а существенное заблуждение это какое?

Так тут есть пункт 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Но у нас есть нотариус, он наверняка объяснил природу сделки, вот же видно на видео. Но наверное не до конца бабушка поняла, надо было лучше стараться. И при наличии самых серьезных доказательств все равно будут гнуть свою линию. Но в данной статье есть пункт, ради которого все предыдущие действия и делались, пункт 5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

То есть, даже если будет доказано, что сторона действовала под влиянием заблуждения - суд откажет бабушке в признании сделки недействительной, так как мы, как покупатель, действовали с МАКСИМАЛЬНОЙ! осмотрительностью.

Если вы сделаете эти 4 шага, то на вас никогда не подадут в суд? Нет, на вас всегда могут подать в суд. Если вы все сделаете это 100% защита? Нет это максимальная защита, но 100% не дает никто. Что делать если подали в суд? Если 178 - ссылаться на п.5 данной статьи. Если 177 - ПНД+НАРКО+ПНД+Нотариус. С данной доказательной базой выиграть суд будет намного легче чем без нее.

Можно еще приглашать родственников на сделку, разговаривать с соседями, но все ли смогут найти родственников по соцсетям? Поэтому и получилось у меня всего 4 шага, которые может сделать каждый и дадут они очень сильную козырную карту в случае судебного процесса. Большинство людей, которые подпадают под действия мошенников, пытаются продать квартиру быстро, а значит по низу рынка или специально занижая цену. При таком подходе - они сразу от вас будут избавляться, нельзя столько тянуть, нужно быстро, а у вас ПНД, нотариус и вот это вот все. Иногда начинает казаться, что вокруг заговор и что это - проплаченная акция, для нагона страха на вторичку и покупку новостроек, но потом я принимаю таблеточку и все успокаивается (шутка). Сделки оспаривали и год назад, и два года назад, но такой истерии не было. Это не что-то прям новое ноу хау, это уже было, а истерика пошла от известного дела.

А на сегодня все, всем пока.