Как выбрать участок в 1 абзаце
Не мое, написал главный архитектор Прокопьевского муниципального района
Не мое, написал главный архитектор Прокопьевского муниципального района
Вопрос выбора участка ОЧЕНЬ запутанный, что ни пером описать, ни в видео рассказать. Но я попробую.
Если бы не было лазеек и дыр в законодательстве с одной сторону, а также РАЗДОЛБАЙСТВА И ЖЕЛАНИЯ СЭКОНОМИТЬ у ЗАКАЗЧИКОВ с другой - не было бы такого количества проблем с участками, которое мы имеем сейчас. Так что я думаю, этот текст и видео будут полезны очень многим.
Мы не будем в этом видео разбирать все тонкости работы кадастровых инженеров, потому что они этому обучаются 4 года. Наша задача - понять, как подобрать участок, на котором мы сможем построить частный дом для ПМЖ или дачи и зарегистрировать его без каких-либо проблем.
Краеугольные вещи, которые нужно понять для выбора участка:
1. Что такое КАТЕГОРИИ земли
2. Что такое ВРИ (вид разрешенного использования)
3. Что такое градостроительные регламенты и функциональные зоны
4. Какие бывают формы УПРАВЛЕНИЯ территории на которой расположен земельный участок
Итак, начнем с Категории земель.
Статья 7 земельного кодекса определяет категории земель как совокупность однородных по назначению участков и далее по тексту.
Всего категорий земель у нас 7. Давайте более подробно их рассмотрим для чего они нужны более подробно. Как вы понимаете, под частное домостроение нас интересуют только две категории:
На первый взгляд вроде бы все понятно, второй пункт нам подходит идеально, остальное нет, чего ж тут сложного? Но погодите, сейчас будет чуток сложнее
2. ВРИ
Что такое ВРИ?
Чтобы понять отношение между категорией земель и ВРИ, можно представить себе файловую систему компьютера, папки - это будут как раз категории, а текстовые файлы с правилами - это будут как раз ВРИ.
Итак, ВРИ, которые нас интересуют, по действующему законодательству четыре (попробуйте не запутаться):
1. На землях населенных пунктов: Жилая застройка (1.ИЖС, 2.ЛПХ),
2. На землях сельскохозяйственного назначения : 1) Земли общего назначения (не путать с землями общего ПОЛЬЗОВАНИЯ) 2) ведение садоводства
И категорию земель и ВРИ можно посмотреть на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка. На данной картинке мы видим, что это участок под ведение огорода в зоне земель населенных пунктов. Только смотрите пункт “по документу”, а не тот который выделен квадратиком, именно он является финальным.
Но на деле это не всегда корректные и актуальные данные. Где взять свежие данные, мы обсудим позже.
Для лучшего понимания я сделал таблицу, чтобы хоть как-то вам показать, как это работает, смотрите:
То есть из таблицы понятно, что нам подходят варианты: ИЖС, ЛПХ (земли населенных пунктов) и Садоводство (общее назначение - земли обоих типов). код классификаторов ВРИ 2.0,2.1, 2.2., 13.0, 13.2. Все остальное - не подходит.
Ну и я не могу не коснуться темы СНТ, коммерческих поселков и других названий форм управления правовыми отношениями между граждан.
Если кто-то говорит, что в СНТ нельзя строить дом - он просто не понимает, что такое СНТ. Все равно, что сказать, что в КП нельзя организовать например пасеку или завести козу.(бе-еееееэээ). СНТ. КП.. эти названия вообще никак не относятся ни к ВРИ ни к категории земель, это просто юридическая форма отношений между собственниками этой земли.
Т.Е. СНТ может быть организовано и на землях поселений и ИЖС с ЛПХ(только зачем???🤷♂️), а в коттеджном или дачном посёлке может быть земля сельскохозяйственного назначения с ВРИ садоводство или даже огородничество(если последнее называло себя коттеджным посёлком - явные аферисты, т.к. на огородничестве кап.строения возводить нельзя).
Не идите на поводу у стереотипов, которые распространяют копирайтеры, не имеющие никакого понимания этого вопроса.
Итак, давайте перейдем к самому интересному. У нас получается пошаговый план выбора участка:
1) Узнаем категорию земель - предположим все ОК
2) Узнаем ври - предположим все ОК
Но на этом процесс выбора участка не заканчивается. Но даже когда мы выбрали идеальной вариант по первым двум пунктам, есть также реальный шанс, что по градостроительному регламенту на вашей потенциальной земля нельзя строить частный дом. Как узнать, повезло ввашему участку или нет?
3) Для этого открываем карту ПЗЗ (правил землепользования) вашего города и и ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН развития округа//района и там смотрим градостроительные функциональные зоны.
Нас устроят жилые зоны Жи-1, Жи-2, Жи-3 ( на картинке вы видите их расшифровку, в вашем регионе он могут называться иначе).
В других функциональных зонах разрешение на строительство вам не дадут, ну то есть сейчас его уже и не требуется, но вам просто откажут в случае подачи уведомления о строительстве. Я столкнулся с этим лично, земля МОЕГО ЗНАКОМОГО (на картинке выше рыжим) оказалась в функциональной зоне ЖСМ (что значит Ж-5 и Ж-6 вместе) и зарегистрировать дом на этой земле оказалось невозможно, т.к. там можно строить только дома от 5 этажей
4) Обращаемся в Росреестр, чтобы узнать историю сделок с участком, чтобы не попасть на кредитный или залоговый участок через 3 - 4 покупателя. Это самый опасный пункт, т.к. Росреестра не выдаёт историю на сторону без запроса правоохранительных органов. Получить можно только по знакомым - такие знакомые есть как правило у кадастровых инженеров, но лучше узнавайте об этом заранее.
5) Лучше запросить у собственника участка ГПЗУ, потому что я получил от подписчика вот такой удивительный ГПЗУ, по которому несмотря на ИЖС и земли поселений из-за охранных земель проходящих по участку, он может строить только на самом краешке земли:
И об этом никак иначе не узнать, в других документах этого не было. Разве что раскапывать разные тематические карты ПЗЗ, а не только основную...но не все смогут там по косвенным признакам понять все заранее.
Так что вариант с ГПЗУ вариант пока единственный. Скорее всего с продавцом придётся договариваться, оставлять какой-то задаток.
Суть в том, что ГПЗУ готовится районной администрацией, а не централизованным органом типа Росреестра, у которого выдача бумажек итак является прямой обязанностью, и как следствие на его получение уходит около месяца.
Есть два варианта развития событий:
1. Нормальный продавец получает и предоставляет ГПЗУ либо даёт вам доверенность направо получения ГПЗУ за него.
2. «Мутный» продавец будет всеми силами отнекиваться.
Также, как ни крути, вам придется обращаться к кадастровому инженеру. Помимо сделок из Росреестра, о которых я говорил выше, есть еще пара причин.
1. К сожалению в России только они могут заказать самую детальную выписку из ЕГРН, где будет всё-всё-всё про участок.
2. Только они выставят реальные границы ЗУ на местность. А нужно делать это сразу, т.к.очень часто бывает, что люди покупают землю, строятся, а дом оказывается на другом участке. И это не шутка
Для примера: дача тестя подписчика, которые он мне прислал🤦♂️:
Чёрным граница участка согласно ЕГРН, красным - фактическое местоположение дома.
В итоге. Суд и минус 145 000 из семейного бюджета на выходе.
Ссылки на нормативные документы:
ВРИ https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/
Градостроительные регламенты в ППЗ в Нижнем Новгороде https://admgor.nnov.ru/Gorod/Napravleniya-raboty/Gradostroitelstvo/Pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki/Pervaya-redakciya/CHast-III
Ссылка на кадастровую карту https://pkk.rosreestr.ru/
Господа, подскажите, если сможете)
Есть деревня, в ней у одного собственника есть 2 земельных участка, на расточники друг от друга метров 500. Так уж получилось, что на обоих участках забор стоит не в границах а прихватывает земли кадастрового квартала.
Кадастровый квартал один и тот же.
Вопрос, то что здесь есть нарушение по ст. 7.1 коап рф это 100%, но сколько дел должно быть возбуждено ? 1 или 2?
Как я вижу состав адм. Правонарушения один, те есть один и тот же субъект, объективная и субъективная стороны совпадают, а вот вопрос в объекте, вроде бы кадастровый квартал один и тот же, но в разных местах.
Кто что думает?
Привет.всемъ
Есть у меня загородный участок, в деревне.
На моём участке останки дачного дома, который разграбили в конце 90х и пара таких же сараев.
Сосед почти построил дом, по каким то причинам забросив стройку начав жить только на 1 этаже.
Ну а так как в наш домик, на постоянной основе, никто не наведывался, и участок зарос, он решил слегка зайти на участок. Например отполовинить.
Я приехал, в очередной раз оглядеться, как что. Смотрю: остов забора стоит, с намёком его продолжения по центру моей земли.
Подзываю соседа, мол это что за..... как могли ему вообще так измерять, если мой участок граничит только с ним, а с остальных сторон проезжая часть.
Он мне тычет какую то бумажку, говорит, типа так намеряли.
Я показываю ему свой план и говорю, что тут не по плану. А он мне заявляет, что мои бумажки фикция, его - правильные.... это такой деревенский подход
При этом на общественной карте нет наших участков и спорить по границам не о чем, формально.
Геодезист и кад. инженер разводят руками и говорят, что они не будут ставить на кадастр мой, как оказывается, спорный участок. И им нужно предъявить отсутствие забора на спорной территории.
У меня на руках только те документы, что за мной закреплено право собственности, с площадью участка, а также все выписки, и планы участков из свидетельства собственности и из архива с подробными расписками, включая размеры до сантиметров и строениями.
Иду к юристу. И вот что мне сказал он:
2 выхода.
1. Договориться с соседом о том, что он не прав.
2. законный
2.1 Вызывать кад. инженера за свой счёт
2.2 Подавать заявление в суд
2.3 В 3й инстанции (3й суд) назначит гео экспертизу.
2.4 суд вынесет постановление и предпишет возместить издержки с восстановлением границы.
При этом, возможность отсрочить\сделать невозможной выплату компенсации, или платить по 1 тыс рублей вполне вероятна, т.к.
- стройка заброшена, соотв денегг нет.
- автомобиль который там у них стоит, будет стоить 60-80 тыс руб. ну и не факт, что зареган на собственника-ответчика.
- скорее всего, ответчик окажется несостоятельным по платежам, т.к. работал он в тёмную, на сколько мне известно.
Издержки составляют в данном случае, около 40 тыс рублей на минималках.
Для некоторых, может это и не деньги, но в это время и 10 - деньги и могут пригодиться.
И вот как это выглядит со стороны:
У меня отжали землю, котороя во владении с 1975 года, за 1 нерабочий день, установив палки, к которым прибивается забор.
я - должен теперь заказывать экспертизы, ездить в район каждый раз с расходами на ГСМ и своего времени., подавать в суд ,платить пошлины. и ждать, а также, давать денег за консультации юристам
сосед - по факту, живёт своей жизнью. И, скорее всего, не понесёт расходов. А в случае везения - поиметь территории.
да вот ещё - мне сказали, что мол, если я буду сам вынимать палки забора - это будет уже.... МОЁ самоуправство.и они вызовут милитонов.
Классно же. Ставишь забор и если не замежеван - это твоё.
Или может кто то, что-нибудь подскажет?
спасибо
Юридическая консультация.
Здравствуйте! Чтобы купить участок без торгов можно воспользоваться 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно 10 пункту возможно предоставление: "Земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса".
То есть купить свободную землю может любой гражданин ИЛИ фермерское хозяйство (КФИ), если я правильно понимаю.
Для покупки необходимо сделать схему участка и согласовать его, схема делается на сайте росреестра и выдается в виде XML файла (он кстати не работал 5 месяцев, отправил 15 заявлений, чтобы наконец исправили работоспособность). Участок выгоднее брать под ЛПХ.
Далее собираем все необходимые документы и отправляем через местный портал на согласование.
После прохождения ста кругов бюрократии получаю отказ: "В представленном пакете документов отсутствует документ, подтверждающий предоставление земельного участка на испрашиваемом виде права."
Возможно дело в фермерском соглашении, которое в форме заполнения документа о создании фермерского хозяйства является обязательным. Но по факту же я просто гражданин.
Кто может подсказать что за документ такой от меня хотят? Заранее благодарен.
Здравствуйте. Несколько лет сидел на Пикабу без регистрации, просто читал тексты ради развлекаловки, никогда ничего не комментировал и не ставил плюсы. Все устраивало, не собирался регистрироваться, но как говорится не зарекайся... В общем очень хочу обратиться за помощью (хотя бы консультационной) к юристам по земельным вопросам. Так же буду рад любому разьяснению от компетентных, грамотных людей, а так же людей, которые когда либо попадали в такую же ситуацию. Теперь суть....Несколько лет назад приобрел небольшой земельный участок в черте города Казани, но на окраине в частном секторе. На момент приобретения статус земли был ИЖС, получил сертификат ИЖС, соответсвенно и приобретал его под строительство дома в далеком будущем, когда на это будут средства. Участок так и стоял до лучших времен, а через пару лет после приобретения я узнал, что его, вместе с сосоденими участками, в админтстрации перевели в статус земли Р3 (в двух словах словах это рекрационно-ландшафтная зона для лесных массивов, лесопарковых и лугопарковых участков, на которых никакие сооружения строить нельзя, даже дачный домик). Никаких уведомлений не получал, на руках имею сертификат, что мой участок ИЖС, но точно знаю уже, что земля Р3. На каком основании это сделали и в связи с чем - не знаю. Обращался в юридическую организацию, в которой сказали, чтоб без проблем все переведут обратно в ИЖС через суд, только нужно дать им 200 тыс рублей и написать доверенность. Никаких гарантий не дали, отказались даже подписать договор. Послал их лесом, чувствую ни фига тут все будет не просто и нужно как можно скорее начинать вникать в ситуацию. До этого самому не было времени плотно заниматься этим вопросом, так как работал практически без выходных, но мозгами понимаю, что чем больше тяну - тем меньше шансов что то вернуть. В общем прощу помощи умных людей, накидайте пожалуйста, во первых с чего начать, куда идти и возможно ли вообще чего то добиться в этой ситуации?? Может быть кто то попадал в похожие обстоятельства, буду благодарен любой полезной информации. Заранее спасибо.
День всем добрый. У меня вопрос. По наследству перешёл дом который был приобретен по дарственой. Но вот земля нигде не бьётся по собственникам. Как теперь оформить землю?
Прочитав один пост, я изучила практику Росреестра в разных регионах по регистрации прав на земельные участки, не поставленные на кадастровый учет. Практика разная,где-то регистрируют права, где-то нет,требуя кадастрового учета. Поэтому я и решила написать данный пост. Постараюсь написать понятным языком )))
Итак,что же такое земельный участок как объект права собственности? Это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Что же это за характеристики? Земельный кодекс РФ этого не поясняет и главную роль тут начинает играть судебная практика и различные толкования законов. Можно выделить 2 характеристики,которые могут определять участок: кадастровый номер и координаты поворотных точек (углов) участка.
Кадастровый номер присваивается тогда, когда участок ставится на кадастровый учет. Сейчас,чтобы это сделать, нужно позвать специалиста по названию "кадастровый инженер", который приедет с оборудованием, побегает по участку, определит координаты поворотных точек, потом сделает определенную документацию,с которой вы пойдете в Росреестр ставить участок на кадастровый учет. На выходе вы получите выписку из ЕГРН,в которой будет фигурировать большой и УНИКАЛЬНЫЙ номер участка.
НО! Ранее были так называемые "ранее учтенные" земельные участки,которые в рамках инвентаризации органами юстиции ставились на учет без каких-либо координат. То есть,есть свидетельство о праве собственности,есть кадастровый номер, но нет координат. И вот тут я хочу очень сильно вас предостеречь от покупки таких участков! Сначала кадастровый учет, потом сделка. В качестве примера могу привести дело из моей практики (поверьте, это не единичный случай).
Итак, один счастливый человек приобретает участок в садоводстве. Без определенных границ,разумеется. Продавец махнул рукой на свободный участок,покупателю понравилось. Зарегистрировав свое право, счастливый собственник бежит ставить забор. Его веселый забег прерывают соседи по участку с вопросом,кто он такой. Выясняется,что у этого свободного,не занятого строениями, участка есть собственник,который крайне недоволен непонятному человеку. Покупатель бежит к кадастровому инженеру с просьбой определить границы участка.Он трясет копией выкопировки из плана застройки товарищества,где его участок должен находиться именно в том месте, где он и думал. И выясняется интересная деталь: согласно копии выкопировки этот участок действительно существовал.Но вот незадача, вся улица, все на ней участки встали на кадастровый учет с небольшим превышением по площади (закон это допускает).Итого места для одного участка не осталось.Почему? Да потому что прежний собственник никогда там не появлялся и никто его в глаза не видел.
Потом суды... Несколько лет. Все суды проиграны покупателем. Потому что копия выкопировки - не документ.Оригинала у него нет. Нет его и в Росреестре, и в садоводстве (судя по письмам,а там шут его знает). Так вот человек и остался с бумажкой, подтверждающей его право собственности на виртуальный участок.
Также много историй про "я покупал 30 соток,а свободны только 15!".Да,ребят, покупая участок без кадастрового учета вы покупаете кота в мешке. Не думаю, что экономия на оплате услуг кадастрового инженера стоит потери миллионов рублей.
Еще история бонусом о пользе работ кадастровых инженеров. Человек покупает участок в коттеджном поселке, "в чистом поле". Зачем нам тратить на тот момент 4000 рублей за вынос границ участка в натуру (установить столбики по углам)??? Мы построим дом на 250 квадратов и практически закончим там отделку,как приходит Петя Иванов и говорит,что мол,зачем же ты на мой участок влез? Выходит кадастровый инженер,ставит границы и О ЧУДО!!! дом построили на соседском участке. Сосед предлагает купить у него участок по вполне адекватной стоимости. Но владелец дома верит во вселенский заговор против него и посылает собственника участка в долгую пешую прогулку. А дальше суд.Не буду долго описывать нежные взаимоотношения двух мужчин, но суд закончился плачевно для собственника дома. А именно обязательством об освобождении земельного участка (читать - сносом дома) и отказом в какой-либо компенсации понесенных затрат владельцу дома, ведь собственник участка не заставлял никого ничего строить у него.
В общем,я не кадастровый инженер,я не рекламирую их деятельность. Я просто настоятельно рекомендую не покупать кота в мешке и вообще не совершать каких-либо действий без необходимых кадастровых работ.
Да, собственники участков без координат, даже если вы не планируете продажу/дарение или иное отчуждение участка,я тоже настоятельно рекомендую поставить его на кадастровый учет. Поверьте,очень много случаев,когда муниципалитет, не видя документов (а как их увидеть, особенно если их не передали в свое время тер отделы Роскомзема) продает участок на торгах. Да,вы обратитесь в суд. Но я вам не дам 100% гарантии, что вы его выиграете (а что у час есть,помимо бумажки о праве собственности? чем больше доп документов есть,тем выше ваши шансы). Так что решать вам!