60

Как провести альтернативную сделку?

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру. Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда. Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.


И как это сделать?


Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:


Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.


Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники. Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились. Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.


Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.


Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.


Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.


Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.


В чём минусы?


Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д. Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать. Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.


Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.


В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам. Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении. Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.


В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.


Какие выводы?


1. Альтернативная сделка - это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.


Всем добра и квадратных метров!


Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК, FB

Дубликаты не найдены

+3

Вариант на замену за пару недель - это нереально. Подходящую квартиру с нужными параметрами ищешь месяцами, а иногда и годами. Я свою последнюю квартиру полтора года искала.

+5

Еще всегда удивляли люди, которые продают по альтернативе и ставят цену будто у них свободная продажа. Когда последний раз покупал квартиру насмотрелся на таких. Нахер мне гемор с альтернативой за цену свободной квартиры?! В следующий раз так же с альтернативой связываться не буду. Не понимаю смысла влезать во все это

+2
Про несовершеннолетних требуется уточнение. Опека подключается, только если несовершеннолетние являются собственниками жилья, либо части жилья. Это в последнее время очень распространено, из-за расчетов за приобретаемое жильё материнским капиталом.
В этом случае разрешение опеки на сделку обязательно.
Если несовершеннолетние не собственники, разрешение опеки не требуется.
+1

Вопрос на засыпку: от каких рисков спасает альтернативная сделка и не спасают одновременно две сделки КП?

-1

Поясни некоторые моменты. Что означает "повезло с полимерами"? И если человек уже накопил пару миллионов, то разве этого не хватит на первоначальный взнос, а то и на покупку самой квартиры?

раскрыть ветку 1
+4
повезло с полимерами

Это старый мемчик.

Пары миллионов на покупку квартиры в МСК не хватит.

разве этого не хватит на первоначальный взнос

Могут не одобрить ипотеку, да и человек сам может быть ярым противником кредитов.

Похожие посты
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: