Сдача квартир в аренду (особенно в Москве и других мегаполисах) – море денег. И в нем водятся свои акулы. Зазеваетесь – сожрут. Например, по такому вот варианту…
Арендная плата – несколько меньше, чем по рынку. Улыбки, «мы вам так рады» и т.п. Обвороженный арендатор вносит обеспечительный платеж и не глядя подписывает акт приемки квартиры. Это же просто формальность, не так ли? По окончании срока аренды арендодатель «очень занят», а потому «оставьте ключи в почтовом ящике». Арендатор пожимает плечами, выезжает, бросает ключи в ящик и просит (через мессенджер, естественно) вернуть обеспечительный платеж. А на том конце – тишина…
Но ненадолго. На Госуслуги или в почтовый ящик (или в оба пункта назначения) приходит определение суда о месте и времени судебного разбирательства. Преисполненный праведным гневом, арендатор приходит на так называемую «беседу», где секретарь/помощник судьи вручает ему копию искового заявления. Арендодатель требует взыскать со съехавшего квартиранта стоимость ремонта квартиры. В результате арендатор попадает на деньги. Поскольку не позаботился об оформлении акта сдачи-приемки квартиры. Так арендодатель пропал, какой акт?! Односторонний. Отправленный ценным письмом с уведомлением по адресу арендодателя, указанному в договоре.
Чтобы снизить вероятность подобной ситуации - арендатору было достаточно сделать детальный фотоотчет о состоянии передаваемого помещения и направить его с односторонним актом в адрес арендодателя, указав в нем обстоятельства, которые и стали причиной передачи помещения в одностороннем порядке.
Автор – московский адвокат, стаж с 1995 года.
А теперь – скучный, но полезный текст судебного акта.
Именем Российской Федерации
13 сентября 2023 года город Москва
Таганский районный суд г. Москвы в составе
председательствующего судьи Шаренковой М.Н.
при секретаре Губкиной Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Бриля Дениса Алексеевича к Зяблицкой Ольге Сергеевне о возмещении ущерба и взыскании судебных расходов,
ИП Бриль Д.А. обратился в суд с указанным иском к Зяблицкой (Солдатовой) О.С., мотивируя тем, что 05.08.2019 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения №269, согласно которому истец предоставил во временное владение и пользование (наем) для проживания ответчику квартиру по адресу: г.Москва, ул. Сочинская, д.3, корп.1, кв.56, на срок до 31.07.2020 года. Представитель истца Елизарова А.А. при приемке квартиры после аренды ответчика обнаружила в квартире насекомых (клопов), а также повреждения внешней отделки и предметов интерьера квартиры. 15.09.2020 года произведена дезинфекция квартиры и составлен акт осмотра. 30.04.2021 постановлением УУП ОМВД России по району Некрасовка г.Москвы истцу отказано в возбуждении уголовного дела. Учитывая изложенное, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу:
стоимость восстановительного ремонта – 590 401,75 руб.;
расходы по уплате государственной пошлины – 9 104,02 руб.
После проведения судебной экспертизы истец уточнил требования, просил взыскать с ответчика в свою пользу:
- стоимость восстановительного ремонта – 373 336,50 руб.;
- штраф по договору – 20 000 руб.;
- судебные расходы на оплату услуг представителя – 30 000 руб., на оценку ущерба – 10 500 руб., по уплате государственной пошлины – 6 933, 36 руб.
Истец ИП Бриль Д.А. и его представитель – Коняхин О.Ф. не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчик Зяблицкая О.С. не явилась, ее представители – Билев А.А., Виноградов А.А. явились, просили отказать в удовлетворении иска по доводам письменных возражений. Выразили согласие с судебной экспертизой.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ч.1 и ч.3 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Частями 1 и 2 ст.15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с частями 1 и 2 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 05.08.2019 между ИП Брилем Д.А. (наймодатель) и Зеблицкая (ранее Солдатова) О.С. (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения №269, согласно которому истец предоставил во временное владение и пользование (наем) для проживания ответчику квартиру по адресу: г. Москва, ул. Сочинская, д.3, корп.1, кв.56, на срок с 05.08.2019 по 31.07.2020 с условием об автоматической пролонгации (л.д. 23-36 т.1).
Сторона, желающая расторгнуть договор, обязана сообщить об этом не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты его расторжения.
Согласно п.2.1 Договора стоимость арендной платы составила 34 000 руб. в месяц. В указанную сумму не включены дополнительные платежи, указанные в п. 2.5, 2.6 Договора.
В соответствии с п.2.3 Договора наниматель уплачивает наймодателю обеспечительный платеж в размере 34 000 руб. Обеспечительный платёж возвращается нанимателю за вычетом задолженности нанимателя (п. 2.4 Договора).
С момента подписания акта квартира и имущество считаются переданными нанимателю в нормальном и исправном состоянии и не имеющими видимых дефектов (сколов, пятен, вмятин, трещин и т.п.) (п.5.2 Договора).
Согласно Акту приема-передачи к Договору найма от 05.08.2019 года, наниматель осмотрел квартиру и имущество в ней и подтверждает, что оно находится в полной комплектации, в нормальном и справном состоянии, без видимых дефектов. Что также подтверждается пунктом 5.3. Договора.
В соответствии с п.4.2 Договора Наниматель и/или сонаниматели обязуется (обязуются), в том числе: при возникновении аварийной ситуации незамедлительно проинформировать соответствующие городские и/или коммунальные службы, а также при необходимости МЧС; нести ответственность за вред, причиненный его и/или их действиями или бездействиями при аварийных и прочих нештатных ситуациях.
При выезде из квартиры наниматель обязан произвести уборку, проверить исправность лампочек. Если квартира передана в неубранном состоянии, то наниматель обязан заплатить штраф – 20 000 руб., а также стоимость уборки. При наличии неисправных лампочек – по 500 руб. за каждую лампочку (п. 8.2 Договора).
Квартира и имущество должны быть переданы в том же состоянии, в котором они были переданы в найм с учетом нормального износа. При этом, сколы, царапины, вмятины и трещины не являются нормальным износом (п. 8.5 Договора).
Ответчик согласилась с условиями договора найма, что подтверждается ее подписью.
В исковом заявлении указано, что представитель истца – риелтор Елизарова А.А. при приемке квартиры после аренды ответчика обнаружила в квартире насекомых (клопов), а также повреждения внешней отделки и предметов интерьера квартиры.
30.04.2021 постановлением УУП ОМВД России по району Некрасовка г.Москвы истцу отказано в возбуждении уголовного дела по основаниям п.1 ч.1 ст.24 УПК РФ (отсутствия события преступления), так как причиненный ущерб в соответствии со ст.167 УК РФ не был признан значительным.
Согласно представленной истцом оценке ущерба ООО «Волна М» №51/09-18сч от 18.09.2021, стоимость восстановительного ремонта жилого помещения и предметов интерьера без учета износа составила – 590 401,75 руб. (л.д. 37-94 т.1).
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Сторона ответчика оспаривала вину в причинении ущерба, также не согласилась с суммой ущерба.
По ходатайству представителя ответчика Билева А.А. определением суда от 10.04.2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза для установления причины повреждений, их давности и стоимости ущерба. Расходы по оплате экспертизы возложены на ответчика.
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Какова давность и причина возникновения повреждений движимого и недвижимого имущества в квартире по адресу: г.Москва, ул. Сочинская, д.3, корп.1, кв.56, отраженных в отчете об оценке №51/09-18сч от 18.09.2021, выполненном ООО «Волан М» (л.д. 37-94)?
2. Соответствуют ли эти повреждения нормальному износу предметов и отделки?
3. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры по адресу: г.Москва, ул. Сочинская, д.3, корп.1, кв.56 (без учета износа)?
4. Какова рыночная стоимость поврежденного движимого имущества в квартире по адресу: г.Москва, ул. Сочинская, д.3, корп.1, кв.56 (с учетом износа и без учета износа)?
5. Подлежит ли ремонту поврежденное движимое имущество? Если подлежит, то какова стоимость ремонта и его целесообразность?
Судебной экспертизой установлено (л.д.60 т.2):
Определить давность образования повреждений на движимом имуществе и недвижимом имуществе не представляется возможным ввиду отсутствия соответствующих методик по определению давности повреждений.
Между тем установлено (л.д.10 т.2):
- повреждения межкомнатного полотна двери 800х200 – раскол, являются следствием естественного износ,
- повреждения обоев, как на потолке, так и на стенах квартиры выражены в виде отслоения плотен от основания, вздутий, также местами выявлены пятна на полотнах, преимущественной в углах помещений. Данные повреждения вероятна всего являются следствием нарушения технологии проведения строительно-монтажных работ по оклейке поверхностей обоями, в том числе некачественной подготовкой основания. А пятна на стыках потолка и стен, обнаруженные в коридоре-прихожей, вероятнее всего являются следствием протечки из вышерасположенных помещений.
Повреждения паркетной доски выражены в виде задиров и потертостей, что является следствием естественного физического износа.
Повреждения окраски в ванной комнате и туалете в виде желтых пятен, а также отслоений и вздутий окрасочного слоя могут быть следствием как протечки с вышерасположенных помещений, так и следствием повышенной влажности из-за нарушений естественной циркуляции воздуха (плохо работающая вентиляция).
Соответствуют повреждения нормальному износу предметов и отделки установить невозможно, поскольку для этого необходимо знать срок эксплуатации этого имущества, сведения о котором в материалах дела отсутствуют (л.д.28 т.2).
Рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры истца составляет 343 919, 43 руб.
Рыночная стоимость поврежденного движимого имущества в квартире истца, не подлежащего ремонту, без учета износа составляет – 31 897,80 руб., с учетом износа – 19 718,64 руб.
Стоимость восстановления повреждённого движимого имущества, подлежащего ремонту, составляет – 9 699,50 руб.
Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она проведена в соответствии с требованиями закона, документ составлен экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, квалификация которых сомнений не вызывает, заключение является полным и обоснованным, выводы экспертов представляются ясными и понятными.
В соответствии с п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
Доказательств наличия иного более разумного и распространенный в обороте способа исправления таких повреждений подобного имущества ответчиком не представлено.
Сторонами выводы судебной экспертизы не опровергнуты и могут быть положены в основу решения суда.
Вместе с тем, суд не принимает во внимание выводы досудебной оценки ООО «Волна М» №51/09-18сч от 18.09.2021, поскольку она опровергнута заключением судебной экспертизы.
Согласно п.9.2 Договора Наниматель и/или Сонаниматель несут ответственность за ущерб, причиненный квартире, имуществу и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по любой, в том числе и грубой неосторожности Нанимателя и/или Сонанимателя и/или членов его семьи, его гостей, а также домашних животных, птиц и т.п. При определении ущерба естественный износ не учитывается.
Согласно возражениям ответчика, она решала все вопросы по квартире с Елизаровой А.А. За время проживания в квартире с мужем и ребенком надлежащим образом осуществляла ее уборку, использовала имущество аккуратно и по назначению. Каких-либо насекомых, в том числе клопов, в квартире не заводилось. В день приемки квартиры (30.08.2020 года) приехал помощник Елизаровой А.А., который осмотрел квартиру, при этом акта приемки-передачи у него с собой не было, поэтому его не подписали. Претензий к состоянию квартиру помощник Елизаровой А.А. не выразил. Ответчик считает, что истец умышленно уклонился от приемки-сдачи квартиры.
При этом доказательств того, что квартира была передана в надлежащем состоянии ответчиком не представлено, она самостоятельно односторонний акт не составила, в день приемки-передачи квартиры в адрес истца его не направила.
Анализируя вышеизложенное и оценивая представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая заключение судебной экспертизы, что ответчиком вина в причинении ущерба не опровергнута, суд полагает взыскать стоимость ущерба с ответчика в пользу истца в размере 133 776,71 руб., из них:
- стоимость ущерба движимому имуществу – 41 596,80 руб. = 37 897,80 + 9 699;
- повреждения отделки от залива в коридоре-прихожей – 32 605,41 руб., в ванной – 2 491,89 руб., в туалете – 7 960,21 руб.,
- стоимость прочих работ – 49 122,40 руб.
При этом, суд исключил стоимость работ по ремонту двери на сумму 1 770 руб., демонтажу двери в комплекте стоимостью 523,20 руб., поскольку повреждения двери являются естественным износом и ее ремонт или замена не могут быть возложены на ответчика (л.д. 37 т.2), а также стоимость восстановленного ремонта комнаты 19,0 кв.м на сумму 64 732,30 руб., поскольку согласно судебной экспертизе данные повреждения не относятся к механическим повреждениям.
51 415,60 – 1 770 – 523,30 = 49 122,40
Основания для включения в сумму ущерба повреждений на большую сумму отсутствуют, поскольку доказательств того, что они были причинены вследствие действий ответчика - не представлено.
Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика суммы штрафа в размере 20 000 руб., суд исходит из того, что разделом 8 Договора найма предусмотрена уборка квартиры, т.е. квартира должна быть передана наймодателю в том же состоянии, в котором она была передана в наем с учетом нормального износа. В противном случае наймодатель вправе удержать с нанимателя штраф в размере 20 000 руб. и стоимость услуг за уборку (чистку) квартиры (п.8.2 договора).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 20 000 руб.
При подписании договора найма ответчик была ознакомлена и согласна с его условиями, что подтверждается ее подписью и произведенным ежемесячным платежам. Требования об оспаривании условий договора ответчиком в установленном порядке не заявлены.
Стороны свободный в заключении договора (ст.421 ГК РФ), с точки зрения действующего законодательства договор не противоречит закону.
Учитывая положения ст.48, ст.94, ч.1 ст.98, 100 ГПК РФ, ст.48 Конституции РФ, п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", объеме выполненных работ, степень участия представителя при рассмотрении дела по существу, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы:
- на оценку – 2 379,15 руб. = 10 500 : 590 401,75 х 133 776,71;
- по уплате государственной пошлины – 4 275,53 руб. = (133 776,71 + 20 000 – 100 000) х 2% + 3 200;
- расходы по оплате юридических услуг – 7 557,81 руб. = 30 000 : (590 401,75 + 20 000) х (133 776,71 + 20 000).
В соответствии с ч. 1 ст. 80 ГПК РФ определением суда от 10.04.2023 года расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на лицо, заявившее ходатайство о ее назначении, - ответчика Зяблицкую О.С.
В силу ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу.
Цена судебной экспертизы составила 66 000 руб., ответчиком не произведена оплата экспертизы.
Таким образом, учитывая ст.98 ГПК РФ, в пользу АНО "ЮРИДЭКС" подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы в следующем порядке:
- с истца – 51 045,33 руб.,
- с ответчика – 14 954,67 руб.
66 000 : 590 401,75 х 133 776,71 = 14 954,67
66 000 – 14 954,67 = 51 045,33.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Иск ИП Бриля Дениса Алексеевича – удовлетворить частично.
Взыскать с Зяблицкой Ольги Сергеевны в пользу ИП Бриля Дениса Алексеевича стоимость ущерба – 133 776, 71 руб., штраф – 20 000 руб., расходы на юридические услуги – 7 557,81 руб., на оценку – 2 379,15 руб., по уплате государственной пошлины – 4 275,53 руб.
В удовлетворении остальной части требований - отказать.
Взыскать с Зяблицкой Ольги Сергеевны в пользу АНО «ЮРИДЭКС» стоимость экспертизы – 14 954,67 руб.
Взыскать с ИП Бриля Дениса Алексеевича в пользу АНО «ЮРИДЭКС» стоимость экспертизы – 51 045,33 руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд г. Москвы в течение одного месяца.
