Ссылки на все законы, решения, нормативно-правовые акты будет внизу статьи.

Мужчина купил трехкомнатную квартиру, а точнее, подписал договор долевого участия с застройщиком на трехкомнатную квартиру, а также на нежилое помещение в этом же доме на подземной автостоянке, площадью 9 м2.

Разницу между куплей-продажей и участием в дду мы рассмотрим в следующих статьях, а пока давайте для удобства восприятия называть эти действия покупкой.

Цена за кладовку была символической – всего 1000 рублей, и была обусловлена акцией застройщика в связи с приобретением мужчиной в этом же доме трехкомнатной квартиры. Итак, давайте разберемся, можно ли потерять подаренную или слишком дешевую кладовку, ведь вы за нее ничего не платили?(или же платили какую-то символическую сумму)

Застройщик нарушил сроки передачи квартиры, но, всё же квартиру передал, а вот кладовку, которая стоила по договору всего 1000 рублей не передал вовсе.

Мужчина же рассчитывал иметь в данном доме и квартиру и кладовку, для этого он и заключал данные договоры. Однако, застройщик направил мужчине письмо о невозможности завершения строительства и возвратил мужчине оплаченные им 1000 рублей по договору и смешные проценты за пользование этой тысячей.

Мужчина же с таким поведением застройщика не согласился и направил застройщику уведомление об одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве на кладовку . с требованием о выплате неустойки и разницы рыночной стоимости этой кладовки и ценой в договоре. Стоимость подобной кладовки эксперт оценил в 280 000 руб.

(фото - Alexander Rentsch)

Суд первой инстанции, апелляция и кассация встали на сторону застройщика. Более того, суды усмотрели злоупотребление правом со стороны мужчины в том, что стоимость кладовки по договору была акционной, такая стоимость не является рыночной, а истец просит именно рыночную стоимость аналогичного объекта.

Верховный же суд не согласился с судами нижестоящих инстанций и вот почему:

В силу Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, в случае расторжения договора долевого участия по вине застройщика, последний обязан не только возвратить полученные денежные средства с уплатой процентов, но и возместить убытки сверх этих сумм.

Так как в законе о долевом участии в строительстве нет специальных положений об убытках подлежат применению общие положения о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, установленные Гражданским кодексом.

Согласно ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Также,еслинеисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора

Если кредитор, та сторона, которой должны, не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом различных расходов.

Кроме того, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло досрочное прекращение этого договора.

В данном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой возмещаются независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка

Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (п2 ст3931ГК).

Закон не обуславливает данное право кредитора на возмещение тем, чтобы цена в прекращенном по вине должника договоре соответствовала рыночным ценам на момент его заключения

Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т.п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются.

Кроме того, добросовестность кредитора и вина должника в данном случае предлагаются, пока должником не доказано обратное.

Мужчина указал, что договоры долевого участия как на квартиру, так и на нежилое подсобное помещение в одном и том же доме им были заключены по предложению застройщика и по предложенной им цене, при этом он добросовестно и разумно полагал получить квартиру с подсобным помещением по предложенной ответчиком цене.

Ожидаемого результата истец не получил по вине ответчика, вследствие чего он имеет право получить то, на что рассчитывал.

Дело было направлено на новое рассмотрение с учетом вышеизложенных обстоятельств.

Вероятнее всего, теперь суд учтет необходимость компенсации мужчине стоимости кладовки по рыночной цене.

Спасибо, что дочитали до конца.

Ссылки на законы, решения, нормативно-правовые акты:

1) Определение верховного суда РФ от 9.02.2021г № 45-КГ20-29-К7 ( №2-2599/2019)

2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в тексте - Закон о долевом строительстве). (статья 9, статья 10)

3) Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 10, статья 15, статья 307, статья 3931, статья 404, статья 405)

4) Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за 6 нарушение обязательств»

5) Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Оставаться у нее было проблемой т.к. её хозяйка запрещала кого-либо приводить, но я все же оставался. И одним прекрасным утром случилось то, что я до сих пор вспоминаю с улыбкой. Единственный раз в жизни мне пришлось прятаться в кладовой, не от мужа или парня, а от хозяйки. Это было очень смешно, я как в фильме в панике схватил штаны и один носок и побежал в кладовку, правда меня выдавали кеды и портфель в прихожей, но все обошлось и нас не спалили. "Выходи, давай, хозяйка ушла"

Секс, это конечно хорошо, но у меня начали появляться чувства, а у нее нет. С ее слов нечего она ко мне не чувствовала, Ч. все ещё сохла по-бывшему, мерзкий тип, так и я и не понял чем он ее зацепил. Я все чаще искал предлоги оставаться у нее на ночь, спали мы вместе, всегда в обнимку, ну это мелочь, думаю само собой спать в обнимку после секса.

У Ч. начались проблемы с арендой квартиры, не помню точно почему, но снимать она ее больше не могла. Я предложил пожить вместе, снять квартиру на пополам и жить, Ч. согласилась, но квартиру мы так и не сняли, а начали жить в моей комнате в общаге, сосед уже уехал домой и наша команда идеальна подошла для совместного проживания. Так мы начали жить вместе, все ещё не встречаясь, а может тогда уже не надо было этого пресловутого "давай встречаться", но я уже этого хотел. За все время проведенное вместе мы стали очень близки. Но все мы понимаем если бы все и дальше было хорошо, я бы сделал сейчас нечего не писал.

Я был уверен, что Ч. все же что-то чувствует ко мне. Как можно жить с человеком, делить с ним быт, спать в обнимку, не просто в обнимку, просить обнять, ложиться на плечо когда я приходил поздно с работы и ложился к ней. И я совершил самый грубый поступок который мог. В тот вечер я уехал с друзьями по делам в другой город, Ч. пошла отдыхать со своими друзьями. Приехал я поздно, но Ч. не было дома, я заволновался и начал выяснять где она, ответ меня уничтожил "Ложись спать, я сегодня не приду, переночую у друзей". Все мой мир рухнул, я осознал что я для неё не кто и звать меня не как. Я попросил друга отвести меня к Ч., и мы долго ругались. Я заставлял ее сесть в машину и уехать, а она упорно не понимала почему я это от нее требую. Сора закончилась тем что я уехал, а она все же пришла домой, но наши взаимоотношения, чем бы они не являлись были подорваны мной, достаточно одной фразы из той соры от меня что бы понять какой я тогда был мудак: "Если ты не приедешь домой, я соберу твои шмотки и выставлю их вместе с твоей кошкой у двери, и ищи ее потом где угодно" печально все это вспоминать если честно.

Лето подходило к концу, Ч. было пора съезжать, но с общагой все не срасталось, и она переехала в гостинку на первом этаже моей общаги. Сопровождалось это очередной ссорой, я не помню что там было т.к. отмечал мальчишник одного из коллег, а сразу на утро уехал в другой город на неделю. С Ч. ней не общались, она переносила все свои вещи сама. Мы продолжили заниматься сексом, но это уже даже был не тот секс, что был раньше, это был тупо секс, я был еба*рем. До меня у нее был такой же, но у них там вроде все было немного по другому. Я все ещё думаю, что может если я принимал други решения и по-другому реагировал на нее, то может у нас что-нибудь да сложилось.

Конец нашим взаимоотношениям пришел после того как мы пошли прогуляться и выстрелили какого ее друга, мы поболтали и пошли дальше по своим делам, но что-то в той болтовне меня напрягало. Я знал ее пароль от телефона, и полез в него. Нашел диалог с этим парнем и прочитал примерно следующее:
П: Что за чел с тобой был?
Ч: Да встречаться со мной хочет, зае*ал уже.
П: Ну да мутный какой-то
ВСЕ пелена перед глазами, она спит в моей комнате, на моей кровати, а я читаю эту ху*ню. Я слил с ее телефона обнаженные фотки и разбудил ее. Ох, как мы кричали на кухне, поливали грязью друг друга, я говорил ужасные вещи она отвечала тем же. Я был зол, как не когда, и замахнулся на нее рукой, впервые в жизни поднял руку на девушку, но не ударил, что-то во мне внутри меня остановило. Ч. кричала "Ну ударь же" как будто хотела этот, я ответил "Нет", она развернулась и ушла. Я спустился к гостинке, где она жила. Сидел на полу и ждал ее, мне стало чуть плохо от нервов, ну башка закружилась, Ч. меня успокоила и на этом мы разошлись. Через пару дней она уехала в свою общагу, и мы перестали общаться.

Так закончилась история отношений которые некогда и не были отношениями. А вот НЕТ, впереди было ещё много интересного отложу это все на третью часть.
Конец второй части.