Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, что считают эксперты по поводу снижения ставок по ипотеке к осени 2025 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. За месяц изменений практически не было.

Первичка продолжает ходить по широкому коридору 400–450к. Вторичка в более узком коридоре и почти не меняется уже год.

Сочи:

• Первичка: 441к → 441к (б/и)

• Вторичка: 317к → 317к (б/и)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка остаётся близкой к историческим максимумам.

Москва:

• Первичка: 411к → 415к (+0,9%)

• Вторичка: 355к → 352к (-0,8%)

Чтобы купить в ипотеку под 29% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж почти 300 тысяч. Это не слезы, это ипотечный калькулятор в глаз попал. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 300к (+4к).

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 169к за метр (-2к).

351к за метр в Москве (б/и). Опережает MREDC на 51к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 189к (-2к). Вторичка Москвы по СберИндексу 299к (+1к).

ИРН показывает 274к по Москве (+1к). Новая Москва 204к (б/и). МО 153к (б/и).

В долларах недвижка выросла до 2 919 долларов за метр (+220$ или +8,2%) из-за укрепления рубля.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (б/и). В Москве — 337к (+7к). По данным ЦИАН в Сочи метр в новостройке стоит 443к или 540к с учётом элитной недвижки.

Как снизятся ставки на ипотеку к осени?

Эксперты считают, что к осени ставки по рыночной ипотеке могут снизиться до 23% годовых. Банки будут снижать ставки по рыночной ипотеке вслед за Сбером и ВТБ. Плавного снижения ставок можно ожидать, если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне либо снизит её. Ну а ниже заградительного уровня ставки снизятся через полтора-два года. Сейчас разница между ключом и ипотечной ставкой выше 7%, это обусловлено в том числе непониманием потолка ключа.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,333 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля может быть около 6,6 млн.

По ценам от Домклика получается около 20,8 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и двушкам от 45 метров в Анапе. Только от Анапы далеко до Сочи, если не хочется, чтобы рядом были горы, можно и на Анапу посмотреть. 45 метров — уже вполне неплохо для южной личной резиденции.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Также посмотрел, что нас ждёт в ближайшие 3 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Движения разнонаправленные. Первичка дорожает, вторичка дешевеет.

Сочи: декабрь → январь

• Первичка: 479к → 503к (+5%)

• Вторичка: 432к → 404к (-6,5%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка опять немножко дорожает.

Москва: декабрь → январь

• Первичка: 390к → 395к (+1,3%)

• Вторичка: 438к → 439к (+0,2%)

В Москве продано 44% (-1%) площади, 56% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 23% (-1%), в СПб 38% (-3%), в МО 31% (-5%).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 296к, на 1к выше декабря.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за декабрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 170к за метр (+1к).

348к за метр в Москве (+5к). Опережает MREDC на 52к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (+1к). В МО 190к (+2к). Вторичка Москвы по СберИндексу 297к (-б/и).

ИРН показывает 273к по Москве (+2к). Новая Москва 204к (+1к). МО 153к (б/и).

Но в долларах всё падает. 2 699 долларов за метр (-50).

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (-22к). В Москве — 323к (+2к).

Эксперты IRN отмечают, что вторичка в Москве в 2025 году может подешеветь на 10–15%. Но может и не подешеветь.

Что будет с ценами в ближайшие 3 года?

По итогам 2024 года цены на первичном рынке России в среднем выросли на 9,2%. При годовой инфляции в 9,52% это означает, что в реальном выражении цены почти не изменились.

Дом РФ сделал прогноз, что номинальные цены на новостройки в 2025 году продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке — чуть выше инфляции.

Такая же ситуация будет и в следующие 2 года. Цены будут оставаться под давлением невысокого спроса. По прогнозу объём выдачи ипотечных кредитов в 2025 году может составить до 4 трлн руб. против 4,9 трлн в 2024 году.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 5,575 млн с июля 2021 (данные за 1 января), на 1 февраля будет более 5,95 млн.

По ценам на вторичку от SRG хватает на 22 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Я недавно вернулся с Архыза, куда ездил кататься. Там крупных городов нет, но в двух часах езды на машине находится Черкесск. От него и до Домбая два часа езды. Вот в Черкесске за эти деньги можно купить крутую однушку, сносную двушку или сомнительную трёшку!

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел сентябрь–октябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. Ну и пока ставки заградительные, посмотрим, кто чемпион по росту за последние 3 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

За месяц изменений почти не произошло. Первичка продолжает коррекцию после летнего взлёта, вторичка находится на пиковых значениях.

Сочи: октябрь → ноябрь

• Первичка: 467к → 461к (-1,3%)

• Вторичка: 429к → 429к (+0%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Новостройки продолжают дорожать, вторичка вернулась к пиковым значениям. Но не забываем, что спрос низкий, можно сторговаться. Многие сделки проходят за нал.

Москва: октябрь → ноябрь

• Первичка: 383к → 389к (+1,5%)

• Вторичка: 418к → 424к (+1,4%)

В Москве продано 44% (-1%) площади, 56% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 24% (-1%), в СПб 41% (+1%), в МО 37% (+1%).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 296к, на 1к ниже октября.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за октябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 169к за метр, +1к.

347к за метр в Москве, без изменений, повтор исторического максимума. Опережает MREDC на 51к. По Краснодарскому краю средний ценник 164к (+3к). В МО всего 187к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 298к (+1к).

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений. Новая Москва 204к. МО 153к.

Но в долларах всё падает. 2 800 долларов за метр.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 290 000 рублей. В Москве — 322 000 рублей.

По данным ЦИАН, недвижимость продолжает дорожать, несмотря на то, что эксперты говорят, что она должна дешеветь.

Какие ставки по ипотеке?

28% в среднем, что тут ещё добавить-то. Скоро и 30% будут.

Где недвижимость дорожает быстрее всего?

Сочи и Москве придётся подвинуться, потому что есть регионы, которые развиваются активнее. В первую очередь из-за туристического потенциала. В Дагестане за 3 года цены выросли на 193%, в Калмыкии на 179%, на Алтае на 148%. В среднем по РФ на 74%.

По данным SRG, Махачкала второй месяц подряд стала лидером по росту цен на жильё в России. А что, море тоже есть, хоть и Каспийское. Но ведь и Чёрное море тоже не Средиземное.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,680 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября), на 1 декабря должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, перешагнул за 5 млн).

По ценам на вторичку от SRG хватает на 17 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

За имеющуюся сумму можно купить скромную квартирку в Шерегеше. Там, конечно, холоднее, чем в Сочи, зато снежный сезон длиннее.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.