Самострой, слепленный из двух домов, за 20+ млн. рублей. Зато метро рядом1
Привет, дорогие подписчики и те, кто готовится подписаться в этом году! Всех с наступившим 2023 годом, крепкого здоровья вам и вашим семьям, успехов во всех начинаниях! А я продолжаю свой цикл публикаций про загородное строительство и обследование домов перед покупкой. За этим занятием как-то незаметно прошла очередная годовщина нашей семейной загородной жизни - 16 декабря исполнилось 7 лет с момента нашего переезда в деревню. Об этом и о том, чего мы достигли за эти годы, я напишу позже.
Сегодня же рассказ пойдёт про обследование загородного дома перед покупкой. Дом расположен в черте г. Красногорск, метро в пешей доступности, недалеко ЖД-станция, поэтому стоимость участков там начинается от 10 млн. рублей. Сам дом является сочетанием двух конструктивно разных строений - половина выполнена из бруса, половина из утеплённого кирпича. Эти строения имеют разные входы и проход через мансарду. То есть, чтобы пройти из одной части дома в другую нужно подняться на чердак. Как обычно, сначала окидываем взглядом строение в целом.
Обилие врезок и примыканий кровли уже не нравится, к тому же она имеет интересную конфигурацию - с одной стороны ломанная, с другой скатная. Но вроде бы строитель кирпичного дома понимал, что делал и заложил бордюр-козырёк из кирпича над примыкающими крышами.
Сразу же обращаем внимание на обилие сосулек и поломанные льдом водостоки. А на улице минус 15. О чём нам это говорит?
Правильно, о проблемах теплоэффективности. Как там у группы Серьга было? "Тёплый воздух от крыш - это плата за наши грехи..." - причём в данном случае буквально деньгами за потраченные кубы газа. Кому интересно почему сосульки в мороз (не в оттепель) должны насторожить домовладельца - я написал отдельный пост Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши
Очень интересно наблюдать сосулечный градиент температур - в старой части здания крыша утеплена лучше, поэтому не прогревается и снег благополучно уходит по скату. В новой части утепление хуже, поэтому сосульки растут длиннее.
Обычно я начинаю осмотр с фундамента, но т.к. путь до него лежал через мансарду по двум крутым лестницам, одна из которых - винтовая, решил осмотреть стены и кровлю по пути.
Общая картина в брусовой части дома не удивила - продувания во всех местах, где лаги перекрытия (выполненные также из бруса, традиционно для такого типа зданий) опираются на стены.
Советские окна сифонят по периметру, продуваются углы, местами - стены. В целом, для брусового дома это норма и не прямо ужас-ужас. Он же "дышит" вашими деньгами. Самое интересное ждало нас впереди. Мы поднялись на мансарду и я обнаружил, что кровля хотя и утеплена, но практически не пароизолирована. Точнее, кое-какие попытки сделать это были, но кто-то решил "и так сойдёт!"
Поэтому, на тепловизоре мы видим красивые утечки тепла по всем этим щелям прямо в пирог кровли. И соответственно, сосульки снаружи. Но это ещё не всё. В доме была организована дополнительная "система генерации сосулек", реализованная дырой между скатом кровли и стеной, вдоль которой пущена магистраль отопления.
Таким образом, был воплощён в жизнь главный лозунг щеледомостроителей - "Дом из бруса нормальный, надо только газ на котле посильнее открутить!"
Как видите, местами температура уходит в минус даже у трубы отопления, а ведь в день обследования не было настоящих морозов - обычная Подмосковная зима.
Но на этом сюрпризы не закончились. Мы, наконец, добрались до люка в подпол и как только я его открыл, мне стало понятно, что надо спускаться вниз. Сейчас я обленился и сначала делаю съёмку подпола в режиме ночного видения, потом обычную в подозрительных местах, а потом лезу смотреть детально, если вижу косяки.
Ну, тут с первого взгляда стало понятно, что место подозрительное и второй съёмки через люк не нужно - надо лезть. Ок, переодеваемся и лезем.
И обнаруживаем то, что характерно для домов с малым количеством продухов и затоплением подпола - фактически разложившееся перекрытие. Делаем съёмку всего помещения подпола и фиксируем похожую картину во всех частях здания.
А также, наблюдаем подламывание стяжки пола в подполе и промывы как от плывунов. Дом пережил не один потоп, из-за отсутствия системы дренирования. Точнее, она есть, но по словам хозяйки работает так: "Когда колодец переполняется, муж приносит насос и откачивает воду в дренажную канаву."
Удивительно, как не выпучило фундамент - либо повезло с грунтом, рядом лес и почва лесная, либо он заякорен сваями, либо находится сильно ниже уровня промерзания, но узнать это можно только летом, зимой глубину заложения вычислить сложно.
Радуем хозяев тем, что они живут в ограниченно-работоспособном доме и, как говорится, "на погоны" вешаем граничащий с грунтом деревянный цоколь у сделанного ими пристроя, такой цоколь сгниёт максимум через пять лет, особенно при постоянном поливе.
Хозяева, кстати, сами купили этот дом у прежнего владельца и были очень удивлены всем открытиям. Их не смущали ни расходы на отопление, ни сосульки, ни подрыв отделки цоколя на кирпичной части здания, ни сквозняки из окон. Они были уверены, что в загородном доме так и должно быть.
Итак, что мы имеем на выходе. Космическую цену за дом с гигантскими теплопотерями на грани аварийного состояния, которому требуется замена кровли и перекрытия пола.
За 20+ млн. рублей можно построить рыболовно-охотничью базу на 10 домов, завести фермерское хозяйство со своим трактором, квадроциклом и внедорожником, купить два участка в 15 км от МКАД, построить на них дома 150 кв. метров под ключ на продажу или приобрести вот такой конструктор "сделал сам", в который нужно ещё довложить. Зато участок рядом с метро и при этом есть калитка в лес.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.
