Как купить или продать недвижимость, читайте в этой статье.

Узнать больше о наследовании можно из этой статьи.

По общему правилу при продаже квартиры, садового дома (дачи), земельного участка, иной недвижимости или доли в них нужно задекларировать полученный доход в виде полученной от покупателя суммы договора (т.е. подать в налоговый орган декларацию) и уплатить с него НДФЛ в размере 13%.

Однако в некоторых случаях с таких доходов в виде полученной от покупателя суммы по договору купли-продажи не нужно платить налог.

1. Право на освобождение от уплаты налога

1.1. Право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости зависит прежде всего от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности.

Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока:

• три года, если:

- вы получили недвижимость в порядке наследования;

- вы получили недвижимость по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры);

- вы получили недвижимость в результате приватизации;

- вы получили недвижимость в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением; 

- продается жилое помещение, которое является вашим единственном жильем (включая земельный участок, на котором оно расположено).

Жилье (в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) считается единственным, если на дату гос.регистрации права собственности вашего покупателя на жилье у вас нет на праве собственности (включая совместную собственность супругов) другого жилого помещения или доли в нем.

Если вы купили или ваш супруг приобрел в общую совместную собственность жилье в течение 90 календарных дней до даты гос.регистрации права собственности вашего покупателя на проданное вами жилье, проданное жилье все равно считается единственным и срок владения им должен быть 3 года для освобождения от уплаты налога.

• пять лет – в остальных случаях.

С какой даты начинается этот срок (3 года или 5 лет):

А. Срок владения недвижимостью начинается с даты гос.регистрации вашего права собственности на него (эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке из ЕГРН).

Б. Если вы получили недвижимость в порядке наследования, то она принадлежит вам с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя), независимо от даты гос.регистрации вашего права собственности;

В. При продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, в минимальный срок владения продаваемым объектом учитывается и срок владения освобожденных жилого помещения или доли в нем.

Г. В случае продажи жилого помещения или доли в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе - срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли в нем по договору долевого участия (при этом не учитывается дата доплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства) либо с даты полной оплаты прав требования (если недвижимость приобретена по договору уступки прав требования по договору долевого участия).

1.2. Кроме случая владения недвижимостью больше минимального срока также вы освобождены от налогообложения доходы от продажи жилого помещения (доли в нем), если:

- у вас или вашего супруга 2 или более ребенка до 18 лет (24 лет, если они учатся очно) на дату продажи жилья или если налогоплательщик является одним из указанных детей;

- в том же году либо не позднее 30 апреля следующего календарного года приобретено другое жилье (или доля) и зарегистрировано право собственности по договору купли-продажи (или мены) либо произведена полная оплата по договору долевого участия; 

- общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость больше общей площади в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимости;

- вам, вашему супругу, вашим детям до 18 лет, либо вашим родителям, если вам до 18 лет (либо 24 лет и вы учитесь очно) на дату гос.регистрации права собственности покупателя на проданное жилье не принадлежит более 50 процентов в праве собственности на другое жилье с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилье.

В этих случаях вам не нужно уплачивать налог и подавать декларацию 3 -НДФЛ при продаже недвижимости.

2. Если вы владели недвижимостью меньше минимального срока (3 года или 5 лет).

Если срок владения недвижимостью менее минимального предельного срока владения, то доход от продажи такой квартиры подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

При этом вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества:

2.1. Либо на сумму ваших расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости;

• К таким расходам могут относятся непосредственно расходы на приобретение квартиры (в т.ч. если оплата производилась средствами материнского капитала), услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

Например, если вы купили недвижимость за 3 млн. руб. и в следующем году продали за 4 млн. руб., то налог платится с разницы, т.е. с суммы в 1 млн. руб.

• Если недвижимость вы не покупатели, а получили по договору дарения или по наследству, доход может быть уменьшен:

- на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение (т.е. суммы, за которые даритель или наследодатель купил недвижимость);

- или на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении вами данного имущества.

Например, если вы получили по договору дарения недвижимость не от близкого родственника, то вы получили доход в виде недвижимости, с которой также нужно было уплатить НДФЛ в размере 13%. Если, напр., вам подарили квартиру стоимостью 3 млн. руб., вы должны были уплатить налог на доходы с 3 млн. руб., и если вы продали ее в следующем году за 4 млн руб., то при продаже можете уменьшить свой доход на 3 млн. руб., т.е. заплатить налог с 1 млн. руб.

• При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Таким образом: из суммы продажи вычитаются суммы, за которые была приобретена квартира, и с полученной суммы уплачивается НДФЛ.

2.2. Либо на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. - при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

Например, если вы купили гараж за 100 тыс. руб., а продали в следующем году за 280 тыс. руб., то вы можете воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб., следовательно налог будет платиться с 30 тыс. руб.

• При этом в этих случаях вам необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

• Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем.

• При подаче декларации учитывайте, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если брачным договором не предусмотрено иное), поэтому при продаже такого имущества размер полученного каждым из супругов дохода (и соответствующий ему размер имущественного вычета) определяется по договоренности между ними в любом соотношении.

• При уменьшении суммы дохода на суммы произведенных расходов на покупку к декларации приложите документы по покупке: договоры, акты, документы об оплате.

Нормативные акты: ГК РФ (ст.80, 217, 217.1, 220, 228, 229).