Владельцам загородной недвижимости придется раскошелиться на услуги архитекторов, обмерщиков и юристов
Постройка частного дома или даже простенькой дачи на шести сотках может обернуться юридической миной замедленного действия. Такие предостережения звучат в связи со вступлением в силу соответствующих поправок в Градостроительный кодекс. При этом есть подозрение, что в плюсе от нововведений окажутся гиганты строительного рынка, которым нужна земля под новые многоэтажки в больших городах и в ближайших пригородах. Опросив экспертов, мы попробовали спрогнозировать недалекое будущее малоэтажного строительства в России.
Больше бюрократии
Новый порядок строительства и ввода в эксплуатацию частных домов и садовых домиков начнет действовать с 1 января 2019 года. До этого у частных застройщиков и дачников еще есть возможность успеть завершить планы обустройства своих участков по старым правилам. Что будет дальше, разъяснили, в частности, местные департаменты жилищного и строительного надзора, которым придется работать в новом правовом поле. И эти разъяснения уже озадачили многих, кому приходится иметь дело с загородной недвижимостью.
На первый взгляд, изменения можно только приветствовать. Много лет назад государство практически самоустранилось из индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Была объявлена и многократно продлена так называемая «дачная амнистия». При этом частное домостроение почти полностью утратило строительный надзор со стороны государства. Хорошо это или плохо, можно спорить. Но никуда не деться от того факта, что в результате на шести сотках стали появляться многоквартирные пятиэтажки, магазины и даже небольшие промышленные объекты. Такое строительство нарушает права добросовестных дачников и садоводов, отмечает глава Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. «Поправки направлены на решение проблем самовольных построек, когда собственники возводят незаконные гостиницы и многоэтажные коттеджи, пользуясь отсутствием регулирования сферы», — вторит ему Дмитрий Руханов из LawPro24.ru.
Сейчас этой вольнице пришел конец. Из разъяснений госорганов следует, что вводятся единые требования к строительству индивидуальных жилых домов, в том числе на землях для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов. При этом ранее государство позволило строить на шести сотках не только сезонные садовые домики, но и полноценные жилые дома, в которых можно оформить прописку. Так что новые правила распространяются на недвижимость, возводимую на участках садовых товариществ.
Сомнения и настороженность вызывают прежде всего разрешительные процедуры, которые теперь должны предшествовать началу постройки или даже простой реконструкции уже имеющегося дома или дачи. Как таковое разрешение в исправленном законе не упоминается, но сути это не меняет. Как следует из поступивших разъяснений, задумав строительство или перестройку своего дома или дачи, застройщик будет обязан «надлежащим образом» уведомить о своих планах уполномоченный орган. Как правило, это местная администрация, но, например, в Екатеринбурге, где несколько лет назад произошло перераспределение полномочий между муниципальными и региональными властями, речь идет о министерстве строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.
Если чиновники к вашим намерениям отнесутся благосклонно, решив, что вы не нарушаете местные градостроительные правила, в недельный срок получите ответное уведомление. И 10 лет на то, чтобы спокойно строить или перестраивать. По завершении работ надо будет направить новое уведомление. В ответ на него чиновники за те же семь дней решат, не отступили ли вы от дозволенного. И если все окажется в порядке, они сами обратятся в органы регистрации объектов недвижимости и постановки их на кадастровый учет.
Вроде бы все просто, но детали говорят о том, что разрешительная процедура не будет легкой прогулкой. Землевладельцам, включая простых дачников, придется как минимум изучить местные правила землепользования и застройки. Чтобы подготовить надлежащим образом требуемые уведомления, возможно, придется обращаться к специалисту, полагает Валерий Курганов, советник по правовым вопросам генерального директора компании «Проминстрах». При этом перечень сведений, указываемых в уведомлении о начале строительства, подразумевает, что на руках у частного застройщика должен быть, по сути, полноценный проект.
«Стоимость подготовки бумаг станет, возможно, даже выше стоимости прежнего пакета документов для получения разрешения на строительство», — предупреждает эксперт.
Чтобы ввести построенный объект в эксплуатацию, потребуется подготовить технический план. И так как его нужно заказывать у кадастровых инженеров, это приведет к дополнительным затратам, подтверждает Виталий Гензель, директор направления «Налоги и право» группы компаний SRG. В зависимости от сложности объекта изготовление этой бумаги стоит от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей. Спрос на услуги БТИ возрастет, и это вряд ли позволит им стать дешевле. В общем, заранее стоит готовиться к тому, что бюджет строительства дополнится значительными расходами на бюрократию.
Донос и снос
Еще один важный пункт: теперь Градкодекс предусматривает возможность государственного строительного надзора в отношении объектов ИЖС и дачного строительства, к которым у чиновников возникли вопросы. Возникнуть они могут, например, с подачи вашего соседа, которому давно кажется, что от вашего дома на его участке слишком длинная тень. И хотя, скорее всего, ни одно из ваших капитальных строений, включая жилой дом, не требует государственной экспертизы строительной документации (закон освобождает от этого, если общая площадь объекта не превышает 500 кв. метров), теперь все же будьте готовы однажды встретить на пороге людей с рулетками.
Хорошо, если инспекторы ограничатся проверкой, соблюдены ли положенные отступы от границ участка, а также требования к этажности (не больше трех надземных этажей) и общей высоте дома (не выше 20 метров). Или проверяющие захотят убедиться, что на вашей земле действительно объект ИЖС, а не тайный многоквартирник, гостиница или автомойка. Другое дело, если последуют придирки к другим параметрам застройки, о которых вы, сооружая стены и крышу несколько лет назад, даже не подозревали.
Такое совсем не исключено, особенно если инспектор окажется каким-то образом замотивирован на поиск нарушений, полагают скептики.
Закон, правда, обещает защиту от претензий к объектам, к которым у государства прежде не было вопросов. Но только если это подтверждено, например, документом «дачной амнистии». Как бы там ни было, пока остается неясно, можно ли будет хотя бы теоретически доказать, что объект малоэтажного строительства, построенный без всякой документации и, соответственно, без прохождения госстройэкспертизы, ничего не нарушает, поделился сомнениями со Znak.com член экспертного совета при Комитете по транспорту и строительству Госдумы Илья Пономарев.
При этом он обращает внимание, что цена ошибок и упущений стала куда выше, чем предусмотренный за это административный штраф. Если собственник не выполнит предписания по устранению нарушений, то объект потребуют снести. Если решение о сносе не выполнит сам землевладелец, в дело вступит орган местного самоуправления. Снос самостроя в этом случае стал обязанностью местных властей, а не правом, как раньше. Решение о сносе принимает суд, но из разъяснений госорганов следует, что в некоторых случаях возможен и внесудебный порядок. Причем предусмотрена ускоренная процедура исполнения этого решения…
Цена ошибок и упущений в частном домостроении стала куда выше, чем административный штраф, — снос и даже потеря земельного участка…
Самое пугающее в поправках то, что собственник может утратить права на земельный участок, на котором находится объект, признанный государством самостроем. Илья Пономарев не исключает, что кое-где, например, в Московской области и в других привлекательных регионах, это станет механизмом узаконенного и поставленного на поток земельного рейдерства со стороны крупных застройщиков.
Их юридические службы получат удобный инструмент законного отъема земельных участков у индивидуалов, которые, скорее всего, пока даже не догадываются о нависшей над ними угрозе.
Закон позволяет передать участок с самостроем в третьи руки — при условии, что новый владелец возьмет на себя обязательства по устранению нарушений. Проще говоря, возьмет на себя снос самовольной постройки. Под этим соусом гигантам стройрынка станет проще заезжать своими бульдозерами в бывшие плановые и дачные поселки. Глава Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин, впрочем, не разделяет этой тревоги: как считает эксперт, если у дачника все в порядке с документами, бояться ему нечего.
Цена вопросов
Как ни крути, участникам рынка малоэтажного строительства потребуется определенная квалификация для взаимодействия с органами надзора, поэтому одним из способов профилактики проблем станет привлечение специализированных служб заказчика, полагает Кирилл Рылов, руководитель представительства инвестиционной компании KEY CAPITAL в Екатеринбурге. Но тогда придется смириться и с тем, что это начнет влиять и на стоимость строительства, а значит, скажется и на средней стоимости квадратного метра, и на объёмах ввода индивидуального жилья. Здесь самое время напомнить, что в 2017 году частники построили больше 40% всего жилья в России, а в некоторых регионах доля частного домостроения превысила 90%. К слову, и обсуждаемые поправки вносились как раз в целях упрощения строительства объектов ИЖС — по крайней мере, именно так соответствующий законопроект фигурировал на ресурсах правовой информации.
Александр Пронин, руководитель архитектурного отдела компании «Метрополис», в целом поддерживает изменения, но все же считает избыточным требовать проектную документацию от частников, строящих дома площадью до 500 кв. метров. «Должна быть принята единая простая форма на один или два листа, которую любой дачник мог бы заполнить без помощи профессионалов», — полагает он. Вадим Бурачевский из стройкомпании «Шесть граней» сочувствует и тем, кто строит дома площадью свыше 500 кв. метров. По его словам, большинство таких домов и так строятся по проектам. Они разрабатываются в соответствии с действующими нормами и без проблем пройдут экспертизу. Только теперь частные застройщики будут нести дополнительные расходы - на эту самую экспертизу. В том числе, на банальную взятку чиновнику, который в каких-то спорных ситуациях поможет «правильно» оформить документы. «Дома свыше 500 квадратных метров, как правило, предполагают немалый бюджет, позволить их себе может не каждый, так что новые нормы, по сути, можно назвать „налогом на роскошь“», — иронизирует собеседник.
Справедливо заблокировав возможность строить пятиэтажки на шести сотках, законодатель в то же время сильно осложнил жизнь и тем, кто такими шалостями не занимался, сетуют эксперты
Вице-президент «Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства» Валерий Казейкин напоминает, что сотни компаний в России на землях ИЖС строят сблокированные дома из нескольких секций общей площадью до 1500 метров. До начала действий поправок это был порог, ниже которого не требовалась госэкспертиза проектов и в целом увесистого пакета разрешительных документов. Теперь, заблокировав возможность строить пятиэтажки на шести сотках, законодатель сильно осложнил жизнь и тем, кто такими шалостями не занимался, уверен Казейкин. А адвокат Андрей Потемкин, у которого за плечами много процессов по защите прав от недобросовестных застройщиков, называет напрасными опасения, что изменения в Градостроительном кодексе приведут к уменьшению числа таких малоэтажек. Спрос на них останется, и стройкомпании найдут способ его удовлетворить. При этом есть надежда, что нововведения послужат основной цели, для которой они были приняты: рынок очистится от тех, кто допускает грубые нарушения при возведении таких жилых объектов, надеется эксперт.
