Всем доброго дня! Это мой первый пост, подумал, что будет полезно гражданам, решающим (либо собирающим решать) свои жилищные проблемы.
Прошу продвижения, так как информация носит пользу.
#осторожно_много_букв. Длиннопост
Предыстория.
Сами мы люди деревенские, понаехали в большой город, но в виду условий жизни в съёмном жилье (плохая звукоизоляция; шумные соседи, которых слышно через этаж; играющие дети с 7-8 утра по выходным; добровольно-принудительные взносы на капремонт и т. д. и т. п.), решили-таки после свадьбы с женой обзавестись собственным углом. Ну и естественно, выбор пал на частный дом с земельным участком. Не на какой-то на тот момент конкретный, а просто в целом. По стоимости в городе готовые домики на участках начинаются с 2,5-3 миллионов, но при этом смотреть на них без слёз нельзя. А жить и планировать расширять семью и подавно, поэтому было принято решение о строительстве дома.
Да и по сравнению со стоимостью квартирного жилья, сумма по подсчетам выходила меньшая (полноценный дом с участком против двухкомнатной квартиры в ипотеку на 20 лет явно перевешивал весы в свою сторону). Покупать однокомнатную в ипотеку на 10-15 лет, делать там ремонт под себя, чтобы потом погасить и брать новую для расширения, и снова ремонтировать - тоже перспектива так себе...
Сперва просто присматривали участки для строительства. С районом застройки более-менее определились, уже начали прозванивать объявления по продаже в различных близлежащих СНТ, но это слишком долгое вступление...
По рекомендации бывшего коллеги решили приобрести участок неподалеку от него и строить дом мечты на нем. Но косым взглядом заметили большой недостроенный дом на въезде с баннером «Продам». Достроить оказалось нужно немного, но сумма под 2 миллиона рублей казалась неподъёмной сразу. Начали штудировать банки, рассматривая 2 варианта: с покупкой участка с недостроем, либо самостоятельного строительства с нуля.
Некоторая сумма собственных средств у нас к тому времени уже имелась, но всё равно были нужны заёмные средства. Банки предоставляли кредит на строительство, но тогда требовался залог либо земельного участка (который уже должен был находиться в собственности), либо другого недвижимого имущества, 70% от стоимости которого они бы могли выдать в качестве кредита или ипотеки. Но мы пока что таких вещей пока не нажили.
И вдруг мы наткнулись на Сбербанк, который предлагал одну из программ, с покупкой земельного участка и строительство жилого дома. Позвонили, уточнили. Действительно, возможность есть. По отзывам - много разных, в том числе и негативных, мол, что могут отказать по разным нелепым причинам на последнем этапе. Но выхода не было, платить за съём жилья надоело, и мы решили рискнуть... Какая вырастет из этого эпопея при оформлении, мы пока что не догадывались.
Закружилось-завертелось.
Внятных ответов менеджеров по телефону мы не дождались (возможно, всему виной запись телефонных разговоров) и решили самостоятельно наведаться в банк, чтобы побеседовать со знающим человеком о вероятности отказа и как лучше оформить займ. Да и ситуация сформировалась странная: уже имеющиеся на руках средства мы могли потратить либо на первоначальный взнос, либо на завершение строительства объекта, поэтому требовалась консультация, есть ли возможность как-либо это обыграть.
Обкатав 3 филиала банка по всему городу (а ездили мы в ипотечные отделы, которые адресовали друг к другу) мы наконец выяснили, что знающих консультантов по ипотеке в нашем крупном городе нет. И все вопросы нужно адресовать только на электронный портал, либо на горячую линию того же портала. В банке лишь сказали, что первоначальный взнос в размере 20% обязателен.
Связались с горячей линией «Домклика», нам ответили, что банк не предоставляет средств в рамках одного займа на приведение недостроенного объекта в объект «завершенного строительства».
Отсюда последовал вывод, что нужно как-то завышать оценочную стоимость жилья, так как не хотелось купить дом и достраивать его еще несколько лет. Благо, подсказали знающие люди, как и у кого это сделать.
Начали оформление – выгрузили минимальный необходимый пакет документов для предварительного одобрения кредита (паспорт, трудовая, справка о доходах) на сайт. Удобно, что это можно сделать из дома и без очередей. Нам одобрили некоторую сумму. Посчитали, подумали – хватает.
Второй этап – одобрение объекта.
Выкатили немаленький список юридических документов, касаемо участка и объекта незавершенного строительства.
И тут всевозможные выписки из ЕГРН, разрешения на строительство, свидетельство о праве собственности – это все у собственников было. Объект незавершенного строительства не был зарегистрирован. Собственники пошли навстречу, и готовы были сделать все документы, но условились, что все оформления за наш счёт.
Здесь также играет роль длительность нахождения в собственности у продавца объектов недвижимости, так как различные нюансы закона могут обязать его платить налоги с продажи, поэтому важно обсудить все детали с продавцом и уточнить поправки закона, действующие на конкретно взятый временной этап (год).
Дальше пошла длительная процедура необходимого оформления недостроя… Первое, что нужно было – техпаспорт (ВНИМАНИЕ! НЕ ПУТАТЬ С ТЕХПЛАНОМ! Как это и случилось у нас). Технический план делался около двух недель – 10 000 рублей. Далее на основании его делалась оценка участка с недостроенным домом. Мне поначалу казалось, что это не существенный документ. Однако, получив целый трактат на 60 листов формата А4, с детальным разбором и участка и дома вплоть до сопоставления рыночных цен на недвижимость близлежащих объектов, я удивился. Да это ж целая дипломная работа!
Естественно, не забываем, что оценку нужно было делать с завышением цены, чтобы хватило довести стройку до ума. Начитались отзывов, что Сбер предоставляет займ примерно 80% от стоимости оценки, поэтому трудно было решиться, какую сумму в оценке поставить, но всё-таки решились на сумму, выше одобренного кредита на 200 000 рублей. Конечно же, завышение оценочной стоимости – это двойной тариф (5000 + 5000 рублей).
Далее собрали необходимый перечень, менеджер банка проверил документы, сбросил предварительный договор купли-продажи. Оказалось, нужно было просто заполнить его нужными реквизитами и прикрепить его на сайте. Заполнили, выставили сумму, необходимую нам (ниже оценочной стоимости, и тысяч на 50 ниже одобренной банком). И снова ожидание решения банка. Одобрение занимает от 3 до 5 дней.
Менеджеры назначают дату, до которой они должны позвонить, но звонить приходилось нам самим. И то дозвониться получалось не с первого раза. После 7 (+4 по Москве) вечера по местному времени вообще это сделать не реально.
Звоним по истечении назначенного срока. В трубке голос: «Ой! А мы как раз собирались Вам звонить. У Вас в документах «техплан», а нужен «техпаспорт». Это критичное замечание юр отдела, без его устранения сделка не состоится».
Но была и приятная новость. Изменилась политика банка и нужно было переписать заявление на снижение процентной ставки по ипотеке. Благодаря этому ставку снизили с 12,4 до 10,8%. Но опять же, изменился процент первоначального взноса с 20 до 25%.
Здорово! Чего ж раньше не сказали-то? Звоню собственнику, говорю, что нужно сделать техпаспорт – нет проблем. Еще 6000 рублей. И 10 рабочих дней на его изготовление.
Стоит ли говорить, что все тяжбы по оформлению и сбору документов для банка длились около двух месяцев. И естественно, последний срок изготовления документа на 3 дня превышал срок одобрения кредита. В принципе, не критично, но некоторая тревожность была. Снова звоню в «Домклик». Сказали, что лазейка небольшая есть и можно попробовать за день до окончания срока кредита позвонить, чтобы менеджер повторно отправил весь пакет документов на рассмотрение, которое длится от 3 до 5 дней, а уже потом «в последний вагон уходящего поезда» догрузить техпаспорт и снова позвонить менеджеру, чтобы он в срочном порядке проверил и приобщил его к остальным документам.
Снова тревожное ожидание. И спустя несколько дней, звонит менеджер и поздравляет с одобрением объекта. Нам прикрепляют ответственного за ведение нашего дела сотрудника (дозвониться до которого стало еще более труднее, так как он постоянно был на сделке, либо у него было нерабочее время), с которым мы определяем дату и время сделки.
Вроде как обрадовались, выдохнули, не веря собственному счастью. Получилось… (нет!)
Буквально за 3 дня до получения кредита, звонит менеджер и говорит, что нужно застраховать объект незавершенного строительства. И это тоже обязательное условие для сделки…
И всё. Это оказалось преградой, которую не преодолеть. Застраховать имущество можно только в аккредитованных страховых компаниях, чьи документы принимает Сбербанк. Больше нигде и никак. Несколько дней звонков и визитов в страховые компании ни к чему не привели. Минимальные условия для страхования – заколоченные окна и крыша, которых на нашем объекте не было.
Описать словами наше разочарование, и досаду от потерянных денег, и, самое главное, времени, невозможно (половина строительного сезона прошла)…
И ведь в самом начале оформления документов менеджеры говорили, что страхуется либо земельный участок, либо здоровье и жизнь. Мы бы рады были это застраховать, но банк на уступки не шел. Попытки договориться со страховыми о том, что мы достроим крышу и приедем даже еще раз застрахуем по полной стоимости также ни к чему не привели. Объекты страхования одобряются в главных Московских офисах и их там не пропустят. Все компании удивлялись: «А чего это вас Сбер не страхует, вы же у него ипотеку берете?..»
Смысла тратить деньги на то, чтобы достроить крышу, чтобы переделывать и заново подавать в банк все документы на одобрение нет, так как нет гарантии, что банк еще что-нибудь не выдумает и у нас не будет ни денег, ни жилья.
Вариант по программе «строительство жилья с нуля» мы тоже рассматривать не стали, потому что необходимо предоставлять банку сметы по строительству каждого этапа (фундамент, крыша, стены, отделка и т. д.), а банк в свою очередь по частям выделял бы заветную сумму, учитывая стоимость каждого этапа. Но вряд ли на это пойдет вообще какой-либо продавец.
Начали рассматривать варианты потребительских кредитов, но ни один банк не предоставляет человеку со среднемесячным доходом 30-35 тысяч рублей кредит более 700-800 тысяч рублей на 5-7 лет. А этой суммы не хватило бы, если бы и я и супруга взяли бы такую же сумму каждый.
Так же в отчаянии решили рассмотреть приобретение земельного участка и найма подрядной организации для строительства дома. Фирмы, аккредитованные в Сбербанке, также имеются, и у некоторых есть лазейки для увеличения стоимости ипотеки, дабы хватило денег и на участок (который идёт в залог банку) и на строительство дома. Но этот вариант нам всё-таки не пригодился.
Эпилог.
Нашлись связи, взяли в кредит (естественно, в другом банке) нужную сумму на 7 лет. Продавец понял, что за ипотеку дом не продать и решил уступить в цене, чтобы продать недвижимость побыстрее, так как достраивать и доводить до ума куда труднее и затратнее.
Недавно оформили собственность и начали достраивать. И знаете, стройматериалы куда лучше покупать с запасом, чем потом разоряться на повторной доставке, но это уже другая история…
Спасибо всем, кто дочитал.