Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.

Первичка немного дорожает, вторичка почти на месте. Кроме бокового тренда другого нет.

Сочи:

• Первичка: 440к → 451к

• Вторичка: 305к → 306к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Новостройки ещё немного снизились от недавнего максимума. Вторичка устойчиво держится на одном уровне, в этот раз немного подорожала.

Москва:

• Первичка: 445к → 442к

• Вторичка: 348к → 352к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 23% (месяц назад было 25%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 234 тысячи (254 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 2% или 20 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 308,1к → 303,8к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Первичка

• РФ: 174к → 175к

• Москва: 359к → 362к

• МО: 190к → 190к

• Краснодарский край: 167к → 169к

Вторичка

• РФ: 115к → 116к

• Москва: 310к → 313к

• МО: 149к → 149к

• Краснодарский край: 147к → 145к

Средняя стоимость метра в Сочи составляет 296к по данным Авито Недвижимость.

Данные ИРН

• Москва:  277к → 278к

• Новая Москва: 205к → 205к

• МО: 154к → 153к

В долларах недвижка снизилась с 3 552 до 3 548 долларов за метр.

🏦 Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?

Снижение ключа до 18% естественным образом отразилось на снижении ставок по ипотеке. Они уже в районе 23–24%. Дополнительным фактором стало восстановление конкуренции между банками.

Что касается роста спроса, он постепенно уже начинается, но очень вяло. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ставки по ипотеке к декабрю могут опуститься до 20−21%. Это всё ещё заградительно много. С медианной зарплатой в 60–70 тысяч рублей купить можно разве что конуру.

А полноценное восстановление спроса ожидается лишь при снижении ставок ниже 18−19% годовых, что может произойти лишь к середине 2026 года. Ежемесячный платёж уже будет существенно ниже.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 7,409 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть около 7,8 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 25,16 метра. Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и даже микродвушкам от 25 до 35–40 метров в Геленджике и окрестностях. Но мне Геленджик не нужен, оттуда до гор далеко. Просто хайповое место, и аэропорт там снова работает.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Отпускной сезон проходит спокойно.

Первичка немного дорожает, вторичка немного дешевеет. Кроме бокового тренда другого нет.

Сочи:

• Первичка: 428к → 440к

• Вторичка: 314к → 305к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

За месяц изменения минимальные, но долгосрочный тренд — на повышение.

Москва:

• Первичка: 446к → 445к

• Вторичка: 348к → 348к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере чтобы купить в ипотеку под 25% (как и месяц назад) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 254 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 306,7к → 308,1к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Первичка

• РФ: 173к → 174к

• Москва: 352к → 359к

• МО: 190к → 190к

• Краснодарский край: 167к → 167к

Вторичка

• РФ: 115к → 115к

• Москва: 308к → 310к

• МО: 149к → 149к

• Краснодарский край: 146к → 147к

Средняя стоимость метра в Сочи составляет 357к по данным Домклик.

Данные ИРН

• Москва:  276к → 277к

• Новая Москва: 205к → 205к

• МО: 154к → 154к

В долларах недвижка выросла с 3 434 до 3 552 долларов за метр.

🏦 Насколько снизились ставки по ипотеке?

По данным ЕИСЖС средневзвешенные ставки на городскую недвижимость по рыночной ипотеке за первую неделю июля снизились:

• на 0,43%, до 24,48% — на новостройки

• на 0,33%, до 24,6% — на вторичное жилье

Рыночная ипотека продолжает оставаться неподъёмной. Но к концу года прогнозируют снижение ключа до 16%, возможно, увидим ставки по ипотеке в районе 20%.

Итоговая стоимость метра новостройки с учётом всех выплат по рыночной ипотеке выходит за пределы 1 млн рублей в 10 из 16 мегаполисов. А в Москве она превышает 2 млн рублей. Жесть.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 7,109 млн с июля 2021 (данные за 1 июля), на 1 июля может быть около 7,3 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 23,93 метра. Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и однушкам от 25 до 30–35 метров в Сочи и окрестностях. Это будет не топчик, но и не гараж. В любом случае, этого мало, нужно побольше и получше.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

В этом году День города в Сочи выпадает на 27 мая. В честь этого события подготовили для вас короткую викторину — пишите в комментариях, на сколько вопросов ответили правильно!

Вопрос 1

В этом году город-курорт отмечает юбилей. Как думаете, сколько лет исполняется Сочи?

Правильный ответ: 185 лет

Вопрос 2

Сочи — самый длинный город в Евразии. А какой район города протяженностью более 100 км? Подсказка: он тянется вдоль побережья и считается одним из лучших для летнего отдыха. Пляжи, парки и торговые центры — все в наличии.

Правильный ответ: Лазаревский район

Вопрос 3

А этот район Сочи известен развитой инфраструктурой, архитектурными памятниками и элитным жильем. Также на территории расположены два престижных микрорайона: Заречный и Макаренко.

Правильный ответ: Центральный район

Вопрос 4

На этот вопрос многие знают ответ. В каком из четырех административных районов города проходили Зимние Олимпийские игры 2014?

Правильный ответ: Адлерский район

Вопрос 5

Сочи — город с идеальным субтропическим климатом, чистым морским воздухом и реликтовыми лесами, где круглый год цветут растения. А еще рекордным количеством солнечных дней в году. Догадаетесь, сколько их примерно?

Правильный ответ: 300

Жить у моря круглый год, а не только во время отпуска, — мечта. Через Яндекс Аренду вы можете снять квартиру в понравившемся районе Сочи. Сделать это можно полностью онлайн, а еще заранее изучить интерьер с помощью 3D-туров.

СНЯТЬ ЖИЛЬЕ В СОЧИ

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Вторичка не растёт, чего нельзя сказать о первичке.

Программы по рассрочкам с надеждой на будущее снижение ключа толкают первичку вверх. Вторичка продолжает держаться.

Сочи:

• Первичка: 441к → 456к (+3,4%)

• Вторичка: 317к → 316к (-0,3)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве первичка продолжает бить рекорды, зафиксирован новый исторический максимум. Вторичка отстаёт.

Москва:

• Первичка: 415к → 429к (+0,9%)

• Вторичка: 352к → 352к (-б/и)

Чтобы купить в ипотеку под 28% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 285 тысяч. Снова идём в церковь ставить свечки за разворот ДКП. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 309к (+9к). Тоже рекорд.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (б/и).

351к за метр в Москве (б/и). Опережает MREDC на 42к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 189к (б/и). Вторичка Москвы по СберИндексу 299к (б/и).

ИРН показывает 276к по Москве (+2к). Новая Москва 205к (+1r). МО 154к (+1к).

В долларах недвижка выросла до 3 185 долларов за метр (+266$ или +9,1%).

Как снизились ставки по ипотеке?

1 апреля Сбербанк и ВТБ снизили ставки по рыночным программам. Сбербанк скорректировал вниз ставки на 1,5–2,5% в зависимости от программы, ВТБ — на 1,1–1,6%.

Фактически рыночные ставки по ипотеке вернулись на уровень конца октября-ноября (когда только повысили ключевую ставку до 21%). Если повезёт, можно получить 25–26%. По данным ЕИСЖС, по состоянию на 30 марта средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 28,35%, на вторичку — 28,65%.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,476 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая может быть около 6,5 млн.

По ценам от Домклика получается около 20,43 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 18 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30. Для комфортного отдыха, возможно, и окей, а для комфортной жизни маловато будет.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.