Всем привет! Меня зовут Яков и я сирота. В этом году мне от государства была положена квартира, поскольку именно сейчас мне исполнилось 18 лет.
Этот пост, будет полезен таким же как я ребятам, которые пытаются выбрать квартиру по жилищному сертификату, а не просто ее получить. Мы - первый год кто получает квартиру таким образом, в своем округе (а именно - Люберецком) я вообще самый первый кто получил квартиру и мне есть что рассказать :) Например:
- как правильно оформить документы с нотариусом
- как правильно выбрать квартиру
- сколько денег я потратил и на что
- как правильно проводить осмотр квартиры
- и прочие нежности взрослой жизни
1. Знакомство с заявлением на сертификат
26-го января 2023 мне позвонил куратор из опеки и неожиданно начал разговор про какой-то там сертификат и квартиру. Я конечно знал что квартиру мне должны выдать в этом году, но вот как именно эта процедура должна происходить - ни я, ни кураторы не понимали, поскольку мой куратор - был куратором детей до 18-ти и этими вопросами он не руководил (как я понимаю).
Я пошел в опеку с опекуном и там нам рассказали про сертификат, а именно:
Жилищный сертификат - это сертификат на оплату квартиры (то есть специальные средства), который выдается по желанию всем сиротам, для этого нужно написать заявление. Он имеет твердую сумму в текущем году для нашего округа это было 6 350 000 рублей. Все что больше этой суммы - оплачиваете вы, все что меньше - не возвращается вам.
Можно отказаться от сертификата и выбрать "натуру" просто квартиру от опеки, они сами занимаются подбором и т.д.
Плюсы и минусы сертификата:
+ Квартира после покупки сразу оформляется в собственность
+ Квартиру можно выбрать в любом районе вашего города (например для Мос.области - это вся мос.область, но не Москва)
+ При должном желании можно подобрать и купить квартиру очень быстро, а значит квартиру вы получите в течение месяца со дня получения сертификата (раньше очень маловероятно, но возможно)
- Квартиру необходимо подобрать строго по критериям, она должна быть в вашем городе или области, не менее 27 кв.м, у нее должны быть средства коммуникации (электричество, вода), дом должен быть не старше 40 лет (в моем случае не старше 1984 года постройки), в ней не должны быть прописаны дети (а если они прописаны, то вы должны убедится что их выпишут в другую квартиру, желательно ДО сделки), если есть мат.капитал то дети должны быть с долями не меньшего размера в другой собственности, с полным списком критериев на ваш год вы можете ознакомится в постановлении, которое вам выдадут в опеке ВНИМАНИЕ! ВСЕ КРИТЕРИИ ВАЖНЫ ПРИ ОТСУВСТВИИ ХОТЯ БЫ ОДНОГО КРИТЕРИЯ У КВАРТИРЫ - ВАС НЕ ДОПУСТЯТ ДО НОТАРИУСА
- Всеми документами, такими как: договор залога, тех паспорт, поиск оценщика с сертификатами и лицензией, предварительный договор купли-продажи, акт приема-передачи занимаетесь вы сами. Вам конечно помогут ваши кураторы, но вы должны понимать что в основном это ваша головная боль
- Вы ограничены по времени вам выдается всего 4 месяца со дня получения сертификата, на оплату квартиры
В целом это все основные минусы, но все таки у вас есть возможность получить квартиру от опеки без всей этой истории с документами (если у вас туго с деньгами и опекун не самый прекрасный, то рекомендую этот вариант), но если все у вас замечательно с опекуном, деньгами и временем то вы можете отправляться в путешествие по поиску квартиры
2. Подбор квартиры
Дело, конечно приятное, но достаточно муторное, учтите что вам будет необходимо тратить много времени на дорогу до квартиры и сам осмотр, который в среднем проходит 30-60 минут.
Квартиру я искал только на Циан, вы же можете делать это где угодно, важно чтобы квартира была со ВСЕМИ необходимыми критериями.
Звонок риэлтору
Обычно вы будете общаться с риэлтором, что неплохо в вашей ситуации, так как риэлтор берет составление документации на себя. Основные вопросы риэлтору чтобы не тратить время на просмотр (в скобках "идеальный вариант ответа)":
- Сколько собственников (1)
- Есть ли какие-то обременения (нет)
- Кто прописан (никто)
- Право собственности возникло при покупке (да)
- Можно ли оформить ипотеку (да)
- Готовы ждать (да)
Далее начинается самое интересное и приятное - вы буквально осматриваете квартиру в которой будете жить, это прикольно, но это налагает на вас ответственность по проверке квартиры. Желательно осматривать квартиру с собственником и задать следующие вопросы\выполнить действия:
1) Кто продает квартиру? (С кем заключать договор)
- По доверенности продажа только конкретной квартиры (надо проверять действие доверенности) https://www.reestr-dover.ru/
2) Кто собственник квартиры? Обо всех (Проверка по ЕГРН) https://rosreestr.gov.ru/eservices/
3) * В каком состоянии продавец? Он дееспособный? (Если это не понятно, а про дееспособность лучше уточнить)
4) В браке ли собственник?
5) Какая история у квартиры, сколько владельцев и сделок было?
6) Есть ли на квартире обременения? (Залог, Ипотека, Судебные приставы, Банкротство, Судебные тяжбы)
- ГАС «Правосудие» — нет ли судебных заседаний на имя собственников.
- Сайт судебных приставов — долги собственников.
- Сайт федеральных арбитражных судов — заявления о банкротстве.
- Реестр банкротов — не признали ли собственника банкротом.
7) Кто зарегистрирован в квартире (Если не выпишутся в течении какого-то количества дней, то штраф)
8) Кто может пользоваться квартирой? (Завещательный отказ есть ли)
9) Почему продажа квартиры?
10) * Почему цена такая, если не в рынке?
11) * Как будет происходить расчет?
12) Сколько стоят коммунальные услуги? И есть ли долги?
13) Все ли работает в квартире? (Позвонить в управляющую компанию)
- Перечислить все что входит в сделку (Список)
14) Кто оформляет документы и госпошлины?
15) * Если не раз квартира продавалась то выписка ЕГРП
Ну и сама квартира должна быть в приемлемом для вас состоянии, в зависимости от цены в ней могут быть и минусы, но главное - это отсутствие протечек, наличие хорошей вентиляции в ванной, наличие электричества во всех розетках, остальное решаемо.
Что ж, вот вы и нашли ту самую и сделали ей предложение руки и сертификата, далее вас ждет первая, юридическая брачная ночь и вне зависимости от вашего желания, невестой - скромнягой будете вы, а мужем - качком, будет гос. аппарат и бюрократия. Так что приготовьтесь :)
3. Документы
Самый неприятный этап, это конечно же документы, поскольку их надо много (в худшем случае +- 18 от собственника), советую как можно сразу начинать сбор документов, но лучше это делать после независимой оценки, поскольку по оценке вы можете получить сумму меньше, чем ожидает продавец и все, лавочка закрывается.
Самый первый документ - договор об авансе, всего их 3 вида:
- обеспечительный платеж (мой выбор)
- задаток
- аванс
Подробнее можете прочитать тут https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/avans-ili-zadatok...
Вот на этом этапе вы должны быть готовы к первым тратам, а именно +- 50к рублей (в моем случае было 30к), эти деньги к вам могут вернуться (читать про обеспечительный платеж), а могут и не вернуться, по - крайней мере не все, так что морально советую проститься с ними и не рассчитывать на них.
ВНИМАНИЕ! Требуйте указания во всех документах (аванс, предварительный договор, акт приема-передачи) пунктов о том что вы получаете вместе с квартирой еще и мебель с техникой (если ее согласовали) и в случае, если список мебели или техники изменится, то вы имеете права расторгнуть договор с возвратом средств.
Иначе вас могут обмануть или заставить платить за то чтобы оставили мебель. (такой кейс был, не у меня, но был)
После успешной оценки (для которой вам нужен тех паспорт это еще 5к + сама оценка 5к) вы можете начинать отдыхать. Поскольку остальное необходимо донести собственнику, да-да все 18 документов *в худшем случае. Поэтому сразу знакомьте собственника с куратором и будьте всегда на связи.
Отдыхаете вы недолго, а именно до момента пока вам не стукнет 18, как только стукнуло вы идете в администрацию и заполняете заявление на сертификат, вам его выдадут в течение 14-и дней
Я с сертификатом (справа)
После получения сертификата, вы либо еще ждете пока продавец соберет документы, либо уже подписываете предварительный договор купли - продажи (сертификат мне выдали спустя ровно 14 дней после подачи заявления).
Ну и после подписания договора купли продажи, получения всех документов от собственника вы идете в администрацию снова, дабы заполнить заявление на проверку квартиры самой администрацией. Это делается быстро, обычно в тот же или на следующий день после составления заявления.
Далее, если все окей то вы получаете решение от администрации и с ним уже идете непосредственно к нотариусу, для составление нотариально-заверенной сделки купли-продажи.
Тут есть интересное НО, поскольку для скорости стоило бы отправить все документы нотариусу ДО решения, и потом уже решение. Но это возможно только если ваш нотариус сотрудничает с опекой, если нет, то это может растянуться на достаточно долго время.
В моем случае, между получением сертификата и сделкой у нотариуса прошло 16 дней (у меня в этот день был ЕГЭ, но его пришлось отложить, вот такие вот приколы) ЕГЭ я так и не сдал :)
После подписание договора, вы получаете его на руки, но не сразу, а через какой-то промежуток времени +- неделю. У нотариуса вы получаете и ваш первый ЕГРН. (сама сделка +- 10 000 рублей + ЕГРН +- 1000)
Поскольку ЕГРН выдает нотариус, он делает это в ускоренном формате за где-то 3 дня, вы можете сразу бежать с документами в администрацию, но там тоже будет запрос для получения ЕГРН, где вы собственник. (бюрократия в квадрате)
Что дальше? А дальше вы ждете перечисления средств на счет продавца и после этого можете ждать выселения хозяев и принимать квартиру.
На приемке квартиры самое главное - это проверка целостности техники и того что она вся на месте. (Ну и если вам должны вернуть деньги, то вы должны их получить)
После подписания акта приема - передачи квартира 100% ваша и вы можете устраивать вписку, все замечательно - вы победили.
4. После
Подведем небольшой итог по смете, за все время я потратил +- 0 рублей (если не считать дорогу)
Поскольку все расходы на документы взял на себя продавец + я получил залог обратно в полном объеме. Вы можете так же, если вам попадется нормальный продавец, но лучше отложить 30 - 50 тыс рублей на всю эту авантюру.
Самое первое что вы должны сделать после получения квартиры - сходить в управляющую компанию и перевести коммуналку на себя, а далее или параллельно провести интернет и оплатить долг по коммуналке (если таковой имеется), оплачиваете не вы, конечно же, поэтому сразу выпросите кроны у продавца.
Ну а далее вы покупаете технику, мебель и все что вам нужно, уже за свои деньги + вам необходимо оплачивать ЖКХ и откладывать гроши на налог на недвижимость.
P.S
Очень надеюсь что этот пост поможет попавшим в такую же ситуацию ребятам, поскольку общего представления о процессе у меня не было, как собственно и у кураторов, нам было реально сложно и, выражаясь жаргонно "очко играло", но в целом, ничего страшного в этом нет. Хочу пожелать всем удачи и лучшей жизни!