Риелторское. Про перепланировки.
Обычно к перепланировкам прибегают, чтобы перекроить старую квартиру на современный лад или исправить некоторые недостатки проекта. Я, как риелтор, к перепланировкам отношусь нормально и нейтрально, сделанная по уму перепланировка может в последствии сильно добавить квартире рыночной привлекательности. Но когда квартира перестраивается без учёта логики и здравого смысла — то, порой, это приводит к весьма плачевным ситуациям. Моё мнение такое: делая перепланировку всегда держите в голове — «а как к этому через 5-10 лет отнесется потенциальный покупатель?».
Например: У отнюдь не бедной семьи из мамы, папы и взрослого сына — 82м² трехкомнатная квартира середины 90-х годов: три раздельные спальни, холл, кухня 9м2. Не люксовая, но очень неплохая планировка. Но не люксовая ведь! А хочется как в американском кино! В итоге сносится половина квартиры и кухня объединяется с холлом и одной из спален в единое пространство ≈40м2. Дорогой, качественный ремонт, делался целый проект, ставились колонны, перераспределялась нагрузка...
Проходит какое-то время, в стране кризис, доходы у семьи уже не те, а сын вырос, завел семью и надо разъезжаться. Квартира идёт в продажу и начинается история: тем кто ищет трехкомнатную квартиру — она не интересна, трехкомнатные всё же ищут ради трех раздельных комнат, а не ради бестолковой 40 метровой студии. Тем же кто ищет двухкомнатную — далеко не всегда нужен 82-метровый аэродром с конской ценой (по цене двушки в 54-56м2 хозяева, разумеется, продавать её не собирались). Доходило до абсурда: в этом же доме, через пару этажей, появилась в продаже аналогичная квартира, с намного более простеньким ремонтом, зато без такой вот дурацкой переделки... и продалась в течении полутора месяцев почти по той же стоимости, что хотела эта семья, в то время как их квартира продолжала стоять мертвым колом. Квартира продавалась два года! И не продалась, сын остался в ней жить, родители переехали за город.
Или же просто классика жанра, с таким сталкиваюсь постоянно: в двух или особенно трехкомнатной квартире был тесноватый раздельный санузел, хозяева захотели сделать его современным и просторных — и объединили туалет с ванной. А потом начинается при продаже — «нам всё нравится, но нас четверо и объединенный санузел нам не подходит». И я понимаю покупателей: утро — кто-то собирается в школу, кто-то на работу, кто-то в институт — одного санузла будет мало, и пока один член семьи принимает душ, остальные не могут решить свои физиологические вопросы. Ибо когда люди делают такую вот перепланировку «чтобы как в новых домах!» они забывают, что в новых домах в больших квартирах уже не один, а два санузла (то есть один большой — туалет+ванная и есть ещё один «гостевой» небольшой санузел). Впрочем, тут как повезет. Бывает что покупателям совершенно всё равно — раздельный или совмещенный. Но бывает что это становится решающим фактором чтобы не купить квартиру.
После санузлов следуют балконы и лоджии: окей, я ничего не имею против увеличения жилой площади за счет балконов или лоджий когда их несколько. У меня у самого в квартире балкон ≈7м2 на две комнаты и я подумываю над тем, а не сделать ли мне мой кабинет светлее и больше. Но когда у людей всего один балкон/лоджия и его объединяют с комнатой — это со всех сторон сомнительное решение, особенно в плане санитарии. Потому что приходят в такую квартиру покупатели и задают хозяевам вопрос: а где вы, пардон, белье и вещи сушите? В комнате? Ну ок. И болше им эта квартира не интересна, особенно когда комната одна. То есть нужно четко понимать: 75% покупателей не купит квартиру без балкона! Или в теории-то купят, но совсем за другие деньги (в конечном счете — перегородку можно восстановить, но заплатит за это старый хозяин, очень большой скидкой при продаже).
Ну и хит последних лет: у людей денег в обрез, но хочется именно новостройку. В итоге, вместо того чтобы за эти деньги купить просторную двушку в нестарой вторичке (52-56м2), покупается 42-44м2 однокомнатная в новострое и путем перепланировки из неё выходит убогая двухкомнатная, вплоть до того что либо на кухне не остается окна, либо в одной из импровизированных «комнат». Продать такое в последствии невозможно, либо же потенциальные покупатели затребуют скидку в 15-20%, которая позволит перепланировать всё «как было».
В общем, делая перепланировку по своему вкусу — всё же имейте в виду и других людей тоже. Сегодня вы не собираетесь продавать вашу квартиру, но кто знает — что будет через пять или десять лет?