Made in China. Продается в Ленте.

Вступление: я уверен что в каждой стране/городе/районе свои цены и особенности. Поэтому подгоняйте под свой регион, благо есть много информации в интернете. Условно я назначаю цену в 25 пикабушников/сутки (пкб в дальнейшем). Цена рождается из спроса и конкуренции. А конкуренция у нас жёсткая. Нам нужно максимальное заселение и максимальные доходы - лавируйте между этими фактами.

Статью я сделаю в виде опровержения расхожих мнений об этом бизнесе:

1. Это очень/супер/нииби**ски доходно.

Все кто пытается посчитать прибыль, забывают о главном - стоимости самой квартиры. Даже если Вы получили в наследство с десяток квартир (повезло!), то не учитывать их цену - это преступление против бизнеса как такового.

Цена одной квартиры с ремонтом и техникой, посудой, постельными комплектами и прочим (готовая к запуску) - 34тыс пкб.

Деньги/квартиры Вы инвестируете в свой бизнес, а значит должен быть срок окупаемости. Почему - потому что даже недвижимость не вечна, она теряет в цене, нужно откладывать на пенсию, детей, лечение. Если инвестиции лично ваши - ставим срок 10 лет (что очень много даже по европейским меркам).

34тыс пкб/10 лет/12 месяцев = 283 пкб в месяц - столько должна возвращать Вам квартира чтобы окупить себя через 10 лет.

И это если без процентов и инфляции.

Далее: Обслуживание.

Вы можете делать всё сами на начальном этапе и это здорово сэкономит деньги для развития. А потом с ростом кол-ва объектов цены такие в расчёте на штуку:

Коммунальные - 100 пкб.

Уборка, стирка, глажка (это зарплата работника) - 50 пкб.

Расходники (гигиена + средства уборки) - 25 пкб.

Бензин (тут как повезёт) - 30 пкб.

Ну и прочее (поломки, запчасти, вызов мастера, скрытый ущерб) - 50пкб. Залог мало что покрывает, да и люди не всегда честны. Кажется много, и вправду 11 месяцев может не быть расходов, а потом треснет дорогущяя душевая, или телек накроется, или бойлер потечёт к соседям.

Средний срок службы техники - 5 лет, мебели - 7 лет (если не покупать Китай), сантехники и того меньше. Износ на квартирах всегда намного больше чем дома.

Итого - ещё + 50 пкб. на износ и замену этих вещей.

Получаем - 283+100+50+25+30+50 = 538 пкб.

При 100% заселяемости квартиры и без скидок мы зарабатываем 750 пкб. Нам остаётся 212 пкб. с квартиры.

А теперь появляется государство и скромно просит уплатить налоги чтобы спать спокойно. Мы платим где то 11% с оборота + стандартные отчисления по зарплатам + на недвижимость. Если проводить всё официально то ещё - 100 пкб.

Далее главный двигатель торговли - реклама. У нас выходит (с учётом того, что многое делаем сами) - 20 пкб.

Мобильные разговоры - 5 пкб.

Остаётся нам на мороженку 87 пкб. с квартиры. Я не включил ещё многие расходы по мелочи, типа амортизация машины без бензина, наши силы и здоровье.

Казалось бы зачем тогда начинать это всё? Сдал квартиру долгосрочно и лежишь на диване. Смысл появляется только с 4-5 квартир. Также можно экономить на налогах, работниках (пашем сами круглосуточно) и здравом смысле.

2. Лежишь на диване и плюёшь в потолок.

Из пункта №1 мы видим что чтобы бизнес был доходным, нужно либо много-много квартир, либо большую часть работы брать на себя. Это реклама и продвижение сайта/объявлений, звонки, заселения-выселения, обслуживание.

Каждые сутки простоя квартиры - это минус из ВАШИХ личных денег, а не из оборота.

Хорошо если Вас 2-е таких сумашедших (супруги, друзья, напарники) - потому что Вы 24 часа в сутки на телефоне, в боевой готовности и без больничного. Вы можете работать 4-5 часов в сутки, но это время так разбито интервалами что свободного времени нет. Я с тёплыми чувствами вспоминаю то время, когда подрабатывал на стройке по 12 часов в сутки, но мог отдохнуть вечером и на выходных.

Отдых на море вообще превращается во вселенскую проблему - консервировать квартиры нельзя как мы видим из пункта №1.

Значит всё должно работать без Вас - выкручивайтесь!

3. Это безопасно и стабильно.

Да, вкладывая в недвижимость мы не рискуем потерять 100% вложений, в отличие от тех же продуктовых точек. Но цена на недвижимость тоже может проседать (смотрим на соседей украинцев), вложения огромны, а окупаемость низкая. Размер потока клиентов зависит от времени года, экономики, политики властей страны, политики властей соседних стран и прочих интересных неподконтрольных факторов.

4. Это несложно.

Да, здесь не нужно техническое образование. Но нужны железные нервы для общения с непрекращающимся потоком разных людей. Со временем вы станете хорошим психологом, выучите пару языков на элементарном уровне, станете неплохим электриком и сантехником. Если вас двое - можно распределить навыки. Можно вызывать специалистов, см. П1.

Ну и физ. безопасность - когда ты едешь на заселение человека с акцентом высоких гор, потому что уже полночь, 30% квартир пустые и никому это не доверишь в такое время, то надеешься что это армяне или грузины, потому что иначе ты автоматически "братуха", который должен войти в положение или незаметно исчезнуть чтобы остаться целым.

Ещё есть фактор общения с соседями и убеждения их подарками.

Могу много ещё чего написать, но служба зовёт, на вопросы мог ответить в комментариях.

За ошибки извиняюсь, писал в спешке.

Plymouth Fury Hardtop Coupe (332) '1961

1965 Plymouth Barracuda Sport Coupe

1928 Mercedes-Benz 710 SSK

Chrysler-Plymouth Plainsman Concept Car '1956