Извечный вопрос к лиге юристов о покупке квартиры
Добрый день, уважаемые пикабушники!
Взываю с мольбой о помощи к лиге юристов, да и людей опытных, знающих и сочувствующих прошу не оставить без внимания этот пост.
Самую чуточку предыстории. Уже два с лишним года живем с мужем в городе Зеленоград на съемной квартире. Судьба распорядилась так, что нам пришлось вынуждено и в ускоренные сроки покупать квартиру. Очень ускоренно. Желательно до десятых чисел декабря вступить в право собственности.
И вот мы получили одобрения банка на ипотеку, промониторили рынок продаж однушек в Зеленограде. Убедились, что он крайне скуден, и реально адекватные предложения по соотношению цена/качество уходят в считаные дни. Одно такое мы и выцепили.
Одни взрослый собственник, долгов нет, собираются срочно продавать и покупать квартиру большей площадью. В квартире зарегистрированы трое взрослых и один ребенок этого года рождения. Но (по заверению риэлтора) у них есть еще трешка, они все до сделки из нее радостно впишутся, выписавшись из нашей.
Замечательно! Внесли аванс, получили от риэлтора следующие документы по данному поводу:
1. Соглашение о взаимодействии по организации сделки купли продажи объекта (обозначенных действующие лица, дата и место последующего заключения сделки, передачи правоустанавлиющих документов, особо интересный пункт:
"Посредник (риэлтор) от имени собственника объекта получит от участника (нас) аванс, который входит в стоимость объекта. При этом посредник выдает от своего имени гарантийное письмо о возврате аванса в случае отказа от регистрации перехода права собственности на объект в органах осуществляющих государственную регистрацию прав по Москве/МО. Посредник обязан вернуть аванс полностью в течении трех рабочих дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования");
2. Подтверждение цены (цена и порядок проведения расчета);
3. Подтверждение о согласовании условий предоставлении сделки (факты наличия телефона, ТСЖ, проживающие лица (три взрослых и один ребенок), за которыми сохраняется право пользования объектом до перехода права собственности);
4. Гарантийное письмо (получение денег и гарантия их возврата в случае отказа от регистрации перехода права собственности на объект в органах осуществляющих государственную регистрацию прав по Москве/МО).
А так же справки о прописанных лицах (совпадают с с указанными в п.3), выписка из ЕГРН, копия свидетельства о госрегистрации права собственности, копия договора купли-продажи. Сегодня еще получили расширенную выписку и нотариально заверенное согласие супруга собственника на продажу квартиры.
Мы сделали оценочный альбом и готовы в понедельник выходить на заключение договора купли-продажи. Осталось только получить окончательное одобрение нашего юриста.
Но, барабанная дробь, когда оценочный альбом передан в банк, риэлтор уведомляет о том, что выписался только сын собственника - отец ребенка, остальные выпишутся после перехода права собственности покупателю, и никак по-другому. Риэлтор говорит, дескать, прописывайте в договоре пункт о том, что все жильцы должны быть выписаны. Если даже не выпишутся, то я, как собственник, могу их выписать.
Все замечательно, но после перехода права собственности! Малолетний ребенок!
И тут мы схватились за голову. Выпишут они ребенка, а в течении 7 дней не успеют прописать куда-то, и ребенок снова переходит в уже нашу квартиру. А где ребенок, там и мать, ведь ребенок не может проживать без родителя. А могут вообще отказаться выписываться. Да и мучиться с судом по снятию с регистрации людей, которые не имеют к нам никакого отношения, нет никакого желания.
Итак, вопросы:
1. Возможно ли затребовать у прописантов нотариально заверенное обязательство по выписке из квартиры до/после подписания договора? У будет ли в них толк при возникновении конфликтной ситуации?
2. Эффективно ли будет требование в договоре о выписке в течении определенного срока всех зарегистрированных в квартире жильцов, и правомерен ли будет такой пункт? В качестве его закрепления банк одобрил возможность передачи денег через две ячейки, одна часть - после подписания договора, вторая - после получения справки об отсутствии регистрации левых людей.
3. Могут ли отказать со снятия с регистрации не выписанных жильцов, в том числе ребенка? Какие могут быть проблемы при снятии с регистрации матери и ребенка?
4. В случае упорства риэлтора и собственника в вопросе регистрации - возможно ли вернуть аванс, учитывая приведенные выше пункты? Самое главное - риэлтор не предоставил расписку о получении аванса. Можно ли фактом получения им аванса считать последовательность пунктов соглашения: "Посредник (риэлтор) от имени собственника объекта получит от участника (нас) аванс, который входит в стоимость объекта. При этом посредник выдает от своего имени гарантийное письмо...".