Итак, если у Вас есть дом, подарили, наследовали, купили но земля не оформленная, этот пост для Вас. Когда я получила в наследство домик, стала оформлять все доки, и выяснилось, что земля была в каком то пожизненном бессрочном пользовании моего деда, то есть не в собственности, по завещанию я её не получу. Прошла АДминистрацию, земельный комитет где предложили оформить землю за 40 000р, или взять в аренду (под домом) за 16 000р. Через кадастрового инженера, частная контора, процедуру оформления описывали очень сложной, что по времени пару месяцев, по цене-18 000 р. Итог, нашла документ, а именно акт выдаваемый деду на землю в постоянное бессрочное пользование, пошла в мфц, и за 350 рублей, и 2недели ожидания оформила землю !! Я счастлива)
Тут пошла волна (ну или мне так показалось) про продажу земли и домов без всяких документов. В целом все верно - надо быть прям совсем, мягко говоря, недальновидным человеком, чтобы заплатить деньги за то, на что указал пальцем продавец и думать, что теперь ты собственник недвижимости. Но, как в том анекдоте, есть нюанс. А нюанс этот - выписка из похозяйственной книги. Есть такой документ, так и называется, выдается местной администрацией (сельской). Для дач, конечно, в 99% случаев, не прокатит, а вот для старых домиков в деревне - самое оно.
Суть в том, что продавец может и не иметь никаких документов вообще и продавать землю/землю с домом за копейки, но вы-то можете потратить часок и зайти в местную администрацию и попросить заглянуть в похозяйственные книги. И если там есть фамилия продавца (старый дедушка-бабушка) или его прямого наследника, то вероятность полноценного оформления недвижки стремится к 100%.
После этого нужно за копеечную сумму продажи просто составить грамотную доверенность и в путь. Дело в том, что выписка из похозяйственной книги - документ, на основании которого ставится на кадастровый учет и регистрируется право на землю. А имея землю пока, до марта 2018 года, как минимум, элементарно оформить и дом, который на этой земле стоит. А получается сама выписка крайне быстро и просто. Есть в "амбарной"-похозяйственной книге запись - на тебе бумажку. Причем, в отличие от всяких свидетельств, постановлений, решений и прочего - это реально простенькая такая бумажка. Но, по факту, не простая, а золотая.
Уважаемые юристы! У моих родственников сложилась сложная ситуация с недвижимостью и нужна ваша помощь.
Брат с семьей недавно купил полдома в частном секторе. При покупке спрашивали несколько раз - в собственности ли земля, хозяева отвечали, что да - полдома и участок под огород, все 10 соток. Документы только мельком показывали и там так все запутано написано, что брат толком ничего не понял. После покупки, передачи большей части денег и переезда, от соседа выяснилось, что: во-первых, участок не 10 соток, а 9 и при том, что в собственности только 4,5, а остальное в аренде у государства (а аренда сейчас по закону не выкупается и продляется только на полгода. усугубляется ситуация тем, что дом угловой и арендная земля с доступом с дороги - может любой желающий перекупить и дом себе построить). Во-вторых, так как у них полдома, то оказалось, что она не в их полной собственности, а в долевой с хозяином второй половины дома и даже прописка может быть только с его согласия и с его участием. Но он вроде нормальный мужик и ничему не препятствует. Но теперь уже брат решил переговорить с хозяевами по поводу возврата ими денег, чтобы другой дом купить или снижения цены на несколько сотен тысяч из-за обмана. Те - бабка с братом и риэлторша, их дальняя родственница - сначала ни в какую. Брат пошел к юристам, они сказали, что нужно с ними договариваться и до суда лучше не доводить, а то они ту сумму, которую заплатили уже, могут по 10 рублей в месяц всю жизнь получать... хозяева на снижение тоже не пошли и выставили дом на повторную продажу, но за пару месяцев так никто ни разу и не пришел ом смотреть (дом старый - брат брал с тем, чтобы под себя все переделать, а снохе главное было, чтобы был огород).
Сегодня снова пошли к юристам и с бабкой хозяйкой переговорили по поводу снижения цены и с условием, что она сама разделить долевую собственность за свой счет, а брат требуемую скидку уменьшит), но она что-то тянет с ответом, а юристы сказали, что тогда уже в суд подавать нужно.
У меня к вам вопрос - как можно все это дело наилучшим образом для моих родственников решить?
Спасибо всем заранее!
(извиняюсь за сумбурность изложения - совсем и вообще ничего не понимаю в законах, тем более в земельных).
Друзья, нужен совет. Возможно есть люди которые сталкивались, или которые знают как быть.
Вопрос по недвижимости и наследству. Кому не интересно - прошу не читать, но и не сливать пост. Хотелось бы услышать профессиональное мнение.
Ситуация - есть земельный участок, на нем дом. в 1969 году умирает отец. Наследственное дело не заводилось, фактически в наследство вступили 5 человек - жена, два сына и две дочери. в 80-е умирает один брат, в оставшееся за ним наследство фактически вступает мать (2/5 доли). в 1997 году умирает мать. в 1998 году умирает сестра.
В 2008 году приемные родители сыновей умершей сестры заводят наследственное дело. Нотариус насчитал по 2/10 доли каждому.
Оставшиеся брат и сестра право оформляли уже через суд. Доказывая фактическое вступление в наследство после смерти матери. Суд удовлетворил требования, также признал свидетельство о праве на наследство, по которому племянникам зарегистрировали право на дом - не действительным. Неверно были посчитаны доли. Т.к. племянники в наследство получили по 0.5 доли матери, у которой была 1/3 доля в праве общей долевой собственности.
Это что касается дома.
Земельный участок под ЛПХ, оформлен в собственность не был. В наследуемое имущество не попал.
Племянники в 2009 году зарегистрировали на участок право общей долевой собственности, по выданной администрацией выписке из похозяйственой книги. В выписке - только два племянника. Фактически все это время в доме проживал только их дядя (сын умершей в 1997 году). Племянники же жили с приемными родителями.
Но юстиция зарегистрировала им не по 1/2 доли (как по идее должна была на основании выписки из похозяйственной книги (там доли не указываются, просто два человека), а по 2/10, как было в свидетельстве о праве на наследство (которое позже было судом признано ничтожным).
Собственно вопрос - каким образом зарегистрировать право собственности на участок за братом и сестрой?
Согласно пункту 7 Статьи 25.2 ФЗ о Госрегистрации, по идее, если к ним дом попал по наследству, то они могут сей участок оформить в собственность. Но юстиция, при подаче заявления на регистрацию, вкупе со свидетельствами на дом, с решением суда (по дому, по признанию свидетельство о праве на наследства не действительным) написала приостановку, что мол в соответствии с решением суда по дому и установленными долями, сумма долей не ровна 1, и кроме того, просит предоставить документы, подтверждающие право на земельный участок, хотя в статье написано что при регистрации права на дом должным образом - они вообще впринципе не должны просить какие-либо еще документы.
Как известно земельные участки предоставляются на торгах проводимых в форме аукциона за исключением случаев установленных законов. Среди случаев без проведения торгов преимущественный - владение объектом недвижимого имущества (или его частью). А в остальных добро пожаловать на аукцион. Но сегодня я хотел бы обрисовать еще один гипотетический способ получить землю в собственность или в аренду (за плату конечно же), но без нахождения на таком земельном участке объекта недвижимого имущества. Общий порядок предоставления по средством аукциона вы найдете в ст. 39.12 Земельного кодекса, мне нечего добавить к этому, но сейчас я расскажу о другой, не менее интересной статье - 39.18. Кратко суть, вы можете попросить под цели индивидуального жилищного строительства (не выше трех этажей, гараж, пр), личного подсобного хозяйства и садоводства (дачный домик) земельный участок свободный от прав третьих лиц. Как узнать свободен ли участок? Публичная кадастровая карта (ранее был пост о том как ей пользоваться), местная администрация, росреестр (выписка из ЕГРП) вам в помощь. Найдя участок своей мечты, свободный от прав третьих лиц, вы (предварительно проконсультировавшись с местным органом омс (чтобы избежать не нужных трат времени и сил)) обращаетесь к кадастровому инженеру, человеку обладающим соответствующей лицензией, за составлением схемы расположения земельного участка (с указанием координатных точек, вида разрешенного использования и пр). После чего, вы прикладываете заявление о предварительном согласовании предоставлении земельного участка (в собственность или в аренду) для ижс, согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. К заявлению прикладываете паспорт, схему (3-4экз), указываете для каких целей (вид), указываете телефон ждете. Дальше орган, местный муниципалитет, должен обеспечить публикацию извещения в интернете, в вашей местной газете, о том что формируется и планируется к предоставлению такой-то земельный участок, просим всех написать, хотите ли вы то же поучаствовать. Если кто-то хочет, то это торги, аукцион. Если в течении 30 дней такого желающего не находится, вы выйграли счастливый билет. Далее формирование и предоставление указанного земельного участка с дальнейшим заключением договора аренды, или сразу же выкупом. Стоимость выкупа варьируется от образования к образованию, где-то она может составлять 3 процента, а где-то, скажем в Москве от 50 до 100 процентов кадастровой стоимости. Аренда рассчитывается по коэффицентам (в следующих постах подробнее постараюсь рассказать о том, почему стоит заключать дополнительные соглашения к старым договорам аренды земельных участков, где кадастровая стоимость расчитывается исходя из кадастровой стоимости).
Счастливым билетом я это не просто так назвал, дело в том, что в нашей реальности, все не просто так и есть такой вид бизнеса, который уже не раз описывался, я лишь повторю сказанное. Он заключается в том, что какие-то лица начинают откликаться на заявления, становиться вашими соперниками на аукционе, естественно требуют деньги за отзыв своего заявления. Будьте осторожны. Но если с божьей подачи вы сделали все описанное, публикация прошла, ничто не остановит вас при строительстве на вновь арендуемом участке дома своей мечты.
Теперь часть про ГСК.
ГСК, гаражи, гаражно потребительские кооперативы. Если вы стали обладателем гаража в здании (1,2,3 этажном), не спешите радоваться. Земля по-прежнему вам не принадлежит, или пока не принадлежит. Дело в том, что гараж в таком здании, является помещением (в кадастровом паспорте также указан тип недвижимости - помещение), а как известно, в нынешнем законодательстве, никак кроме 1. решения суда лично для вас ( и то не факт), 2. совместного обращения всех всех собственников (50,100,200 или больше человек) с представлением копий паспортов или доверенности всех на одного, общей схемы, свидетельств и других документов по 39.15 земельного кодекса - оформить не получится.
Первый случай не является каким-то супер средством от всей бюррократической воллокиты связанной с формированием, согласованием, постановкой. Увы, эту кухню все-равно придется проходить - хотя бы по причине, что порядок предоставления земельных участков регулируется не судом, а земельным кодексом. Но если суд признал ваше право на землю под вашим гаражом, ничто не мешает представив схему (обычно суд указывает в решении координаты, а вам нужно только скомпилировать правильно схему расположения) и приложив необходимые документы стать счастливым собственником земли под своим "помещением". Но бывали и такие случаи, что решение суда хоть и содержало в себе описанное решение, но было составлено не грамотно, содержало критическую ошибку для процесса.
А решение было следующим, признать право собственности на гараж, с координатами такими то ... Казалось, что сложного, ну образовываем. Но нет, на деле выходило, что под этими гаражами уже был образован целиковый земельный участок. А как известно земельные участки образуются при разделе, выделе, перераспределении, объединении. Но решения о выделе, как и о разделе существующего земельного участка принято не было. Поэтому, решение положительное, автоматические становилось не выполнимым в силу такого казуса. Грамотный выход из этой ситуации, примерно выглядел как, определение иного суда, или иное толкование решение, или его обжалование, где содержались строки о выделе или разделе уже существующего земельного участка. Мелочь кажется, а в мире законов, важно. Будьте внимательны.
Конечно, если у вас гараж в собственности, но строили его, скажем вы, получили свидетельство, в котором гараж, описан как гараж (а не бокс, или металлический тент), то здесь все довольно просто, вы попросту выкупаете указанный земельный участок занятый гаражом, или даже чуть больше. Проблем в этом случае возникнуть не должно. Но как бы так не было, будь у вас решение суда, или не будь, во всех случаях порядок предоставления будет один, вместе со временем ожидания (90 дней рассмотрения заявления о формировании земельного участка + 45 дней выкуп или аренда). Реальность.
Чтобы я мог посоветовать, чтобы съэкономить ваш бюджет, это перед обращением всегда консультироваться с органом куда вы планируете обращаться, с исполнителями которые будут рассматривать ваше заявление. Не стоит думать, что наняв какого-то юриста, он разрулит ситуацию круто и успешно. Они сами пачками консультируются. Все-таки если Вы сидите на пикабу, я делаю вывод, что вы человек достаточный чтобы самому разобраться с этой рутиной без найма представителя, но хозяин барин как говорится.
Затем, я обратил внимание, что некоторые, если не многие кадастровые компании требуют деньги за каждый экземляр схемы расположения, которую делают заказчику. Здесь, просто получайте в электронном варианте, или в 1 бумажном. Отсканируйте на цветном принтере, или распечатайте на своем. Схемы расположения, вообще могут быть подготовлены вами самостоятельно, важно лишь - координатные точки мск 50, но даже здесь, если из ваших знакомых сечет в координатах, то ничто не мешает вам потратить лишних 30 минут фотошопа или паинта, чтобы красивенько составить схему расположения и распечатать ее. А это съэкономленные ~30-40 т.р.
Еще совет - всегда указывайте номер телефона, мелочь, но бывает необходимо.
Этот год избирательный важный, а значит отношение еще более серьезное к проблемам во всех сферах, воспользуйтесь этим.
Ну вроде бы все, на все вопросы отвечу в комментариях. Спасибо.
Всем привет!
Убедительная просьба, не топить этот пост в минусах, а дать возможность увидеть, тому кому это может понадобиться. Пост полон человеколюбия и будет полон чего вы захотите в будущем. (если вас раздражает земельное право, я введу отдельный тег).
Сегодня я хочу рассказать вам о способах получить в законное пользование больше земли за плату, а в комментариях ниже будут приведены фотографии схемы расположения по образцу 2015 года.
Предыдущие публикации показали интерес людей к бесплатному предоставлению, нежели к общим разъяснениям по вопросам земельного права. В будущем я еще постараюсь вернуться и рассказать о расширенных вариантах предоставления земельных участков бесплатно. Но оговорюсь сразу, такие земельные участки могут быть предоставлены лишь в пользование, но не в собственность (касательно предоставления бесплатно в собственность – разъяснения часть 1.
Для тех кто только начинает свое знакомство с процессом получения или оформления прав на землю предлагаю ознакомиться с другими моим постами, которые выходят с периодичностью в 6-7 дней.
В моей повседневной практике, на горячую линию, а также на личный прием приходят вопросы о том, как нарастить площадь земельного участка, присоединить пустующий участок или кусок земли по соседству. Сегодня я постараюсь максимально просто рассказать об этом.
Как мы уже разобрались в предыдущих постах, существуют несколько механизмов образования земельных участков. Земельные участки могут образоваться в результате:раздела – когда в вашей собственности находится участок площадью скажем 2000 кв.м. – вы можете его разделить на 1000 и 1000, на 1000, 500, 500, при этом вид разрешенного использования будет такой же как и у исходного участка. В последствии вид разрешенного использования (целевое назначение как его еще называют) вы можете поменять обратившись с заявлением в местный орган самоуправления (ОМС). Любые кадастровые работы проводятся кадастровым инженером. Кадастровые работы (работы по межеванию) оформляются в виде межевого дела, куда входит акт согласования границ (при уточнении границ земельного участка), схема расположения (при заявлении о предварительном согласовании, перераспределении, выделе, любых операциях с землей). объединении - когда, у вас в собственности два и более земельных участка расположенные смежно, вы можете объединить такие земельные участки, однако перед этим вид разрешенного использования каждого земельного участка необходимо привести к единому. выделе - когда судом, принимается решение о выделе из общей долевой собственность части земельного участка с самостоятельными границами и видом разрешенного использования. перераспределении - то о чем и пойдем речь сегодня.
Перераспределение – так называется процедура, при которой вы получаете возможность дооформить в свою собственность какую-либо часть незанятой и необремененной правами третьих лиц земли.
Вопрос о том как определить собственника той или иной части земли я поднимал в предыдущих постах (Для ЛЛ – выписка из ЕГРП со схемой по публичной кадастровой карте).
Хочу предостеречь вас от неразумных трат следующим. Перед тем как нанимать кадастрового инженера, готовить схему расположения при перераспределении проделайте лучше следующее. //Для тех новичков (стоимость работ кадастрового инженера составляет в среднем 25-30 т.р). И это не является гарантом того, что вам не придется обратиться к нему снова или вы получите желаемое. //
1. Закажите справку ЕГРП о правах на ту часть земельного участка который вы хотите присоединить (это доступно, можете даже онлайн)
2. Даже если такая земля не обременена третьими лицами, сходите (или напишите) в местный отдел архитектуры и поинтересуйтесь о возможных обременениях этого клочка земли.
//Если вы думаете о том какие могут быть обременения. Рассказываю опыт. Обращение – перераспределение. Кусок расположен у пересечения дорог. Не обремен. НО.
«предоставление такого земельного участка повлияет на безопасность дорожного движения, так как нарушится «треугольник видимости» на такой дороге, что создаст помехи дорожному движению. Таким образом, перераспределение не возможно. Вздох.» - отнеситесь к такому внимательно.
3. Если пересечения дорог нет, а хотите вы себе КУСОЧИЩЕ (на горизонте лес, или речка какая) земли присоединить, то лучше проверьте, а нет ли по ст. 27 чего-нибудь такового. Статья 27 Земельного кодекса РФ – это основная статья, которая подводит красную черту, что в собственность не может быть предоставлено не при каких условиях. Точнее обременения при которых предоставление в собственность не возможно. – только аренда. Скажем, вы слышите тихое журчание речки где-то вдалеке и субботним утром решили стать ближе к этой речке юридически. Так в радиусе 250 метров это водоохранная зона питьевого или хозяйственного водоснабжения, а тот дивный лес – это земли лесного фонда, которыми ОМС не распоряжается, а распоряжается Комитет лесного хозяйства Московской области (согласовывать надо будет с ними, если удастся). кстати несмотря на ограничения в собственность, вы все-равно можете подготовить схему на выдачу разрешения на размещение, без установления сервитутаклик
А если ваш славный магазинчик (из опыта) расположен возле какого шоссе крупного, то вы можете входить в зону реконструкции этого шоссе (увы, тоже нельзя в собственность оформить).
Да, вы потратите на 1-2 недели, может 1 месяц своей драгоценной жизни больше, но это лучше, чем истратив денег получить отказ по «треугольнику видимости», или «зоне реконструкции шоссе», или еще по какому-нибудь поводу.
Если все как никогда удачно складывается, вы сильны духом, храбры, отважны, чувствуете, что вы почти архимед и ищите точку опоры, чтобы перевернуть землю – пишите заявление в ОМС, о перераспределении земельного участка с приложением 4 экземпляров схемы расположения земельного участка, соответствующие требованиям (в комментариях фотографии), правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок (ваш паспорт, свидетельство о праве собственности на землю, на объект недвижимого имущества, совместное заявление (если собственников несколько) и схему). Собственно, все, ждете. Ответ будет дан в течении 30 дней. Кстати, можете подать заявление в ОМС в электронном виде – по e-mail, прикладывайте все описанные документы, вам также на email вышлют ответ, а если нужен будет физический ответ – то укажите адрес куда выслать.
Один небольшой момент. Стоимость. Она установлена Постановлением Правительства Московской области от 20 мая 2015 г. N 364/19 и равняется 50 процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Нынче, все вопросы согласовываются с Министерством имущественных отношений МО, т.е если ОМС одобрило, заявление с пакетом документов поступает выше. Если все удачно, то через 2-3 месяца (в среднем), после подачи заявления, вас пригласят в ОМС, чтобы подписать соглашение о перераспределении земельного участка. После чего вы ОМС относит соответствующие документы в Росреестр.
В результате чего ваша площадь меняется – вам присваивается новый кадастровый номер. Все. Поздравляю.
Кстати! Если границы вашего земельного участка не установлены – вы можете «согрешить» на + 10 процентов, то есть, к своему участку с неоформленными границами в 1000 кв.м., можете 10 процентов прибавить, 1100 кв.м получится. Если интересует где это описано, см. ФЗ «о государственном кадастре недвижимости».
В следующем посте я затрону тему изменения кадастровой стоимости земельных участков в Московской области. Налоговый год близится к завершению, в этом, в следующем году, многие могут не знать, но может прийти завышенный налог на землю, что неприятно ударит по кошельку ваших близких, родных, друзей. Я опишу то, как выгоднее провести оценку земель с минимальными потерями для вашего кошелька.
Спасибо за внимание, буду рад ответить на вопросы в комментариях. Всем добра.
Обращаюсь только к знающим людям с опытом. В РФ существует Земельный кодекс РФ и следуя ему при желании можно отцепить себе "кусочек родины". Очень хочется услышать людей с реальным опытом получения земли в личную собственность от местных органов самоуправления. Как, сколько, кому...
P.S. Диванные теоретики, если нихера не понимаете, то лучше дальше сидите в своих "муравейниках" и онанируйте.