Сделки с недвижимостью. Депозит нотариуса
Депозит нотариуса для расчетов по нотариально удостоверенным сделкам с недвижимостью является, на мой взгляд, наиболее простым и безопасным расчётным инструментом.
Активно набирать популярность депозит нотариуса начал только в последнее время. Сам по себе депозит нотариуса (публичный депозитный счет нотариуса) является банковским счётом и, по ранее действующему законодательству, в случае отзыва лицензии у банка, все находящиеся на этом счёте денежные средства включались в конкурсную массу. Учитывая, что отзыв лицензии у банков не такая уж и редкость, имелся риск неполучения денег по сделке при использовании этого инструмента для расчётов.
С 29.12.2015 года вступили в силу изменения в Закон о банкротстве, согласно которым из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, принятое кредитной организацией по договорам депозитных счетов нотариусов. Таким образом, депозит нотариуса является вполне защищенным инструментом для расчётов по сделкам с недвижимостью.
Внешне депозит нотариуса похож на аккредитив, а основным отличием является то, что функции банка выполняет нотариус. По стоимости данный инструмент может быть несколько дороже аккредитива, однако, проще по оформлению и использованию.
Как же происходит расчёт через депозит нотариуса? На практике это выглядит следующим образом:
• После того как продавец и покупатель договорились обо всех условиях, покупатель вносит/перечисляет денежные средства на публичный депозитный счет нотариуса. Важно в назначении платежа указать, что эти средства предназначены для расчётов по договору купли-продажи объекта недвижимости, также, указать адрес, кадастровый номер приобретаемого объекта недвижимости и ФИО продавца. Если будет допущена ошибка, её можно исправить только через возврат денежных средств покупателю, после чего, покупатель заново перечислит/внесёт их на депозит нотариуса. При этом, необходимо учитывать, что принятие денежных средств на депозит нотариуса и их возврат являются платными операциями, тарифы необходимо уточнять заранее у нотариуса.
• Покупателю необходимо получить справку от нотариуса о поступлении денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса.
• После внесения денежных средств на депозит нотариуса, стороны у нотариуса заключают договор купли-продажи, в котором, в числе прочего, указывается о расчётах через депозитный счет нотариуса, порядок и условия расчётов. Согласно п. 2 ст. 327 ГК РФ, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Далее, документы подаются на регистрацию.
• Нотариус осуществляет перечисление денежных средств продавцу после проверки факта регистрации перехода права собственности на покупателя.
Вместе с тем, после перечисления денежных средств продавцу не предусмотрена обязанность нотариуса выдавать покупателю документ (платёжное поручение) о перечислении денег с депозитного счёта нотариуса на счёт продавца. Этот вопрос решается с нотариусом в индивидуальном порядке. Указанный документ может потребоваться покупателю для подтверждения его затрат по сделке (например, для налоговой). Учитывая, что законодательство периодически изменяется, не лишним будет подстраховаться соответствующими документами. Оптимальным решением будет внесение в договор купли-продажи условия об обязанности продавца предоставить покупателю платежное поручение о поступлении денег на счёт продавца.
Таким образом, депозит нотариуса как форма расчётов достаточно проста и безопасна, а его использование для расчётов по нотариально удостоверенным сделкам позволяет решить все вопросы по сделке в одном месте.
Продолжение следует…