Ответ чиновникам от ЖКХ и политикам, «радеющим» за судьбу отрасли.
Написать эту статью меня побудила информация о различные рода инициативах
Минстроя и Комитета государственной думы, где предлагаются изменения в Жилищный
кодекс, касающиеся порядка проведения общих собраний собственников и полномочий
этих мероприятий.
.
Для работающего «на земле» и непосредственно сталкивающегося с проблемами и
противоречиями в организации управления многоквартирными домами, подобные обсуждения
видятся весьма странными, и вызывают серьезную обеспокоенность: а знают ли там наверху об этих самых реальных проблемах?
Похоже сильно оторвались они от реалий. По сообщениям СМИ вижу, что наше
отраслевое министерство радеет за великое цифровое будущее наших городов, увлечено
тенденциями в урбанизации и фантазиями на тему умного дома. Согласен, это тоже надо. Но, а
как же день сегодняшний? Разве текущие проблемы ЖКХ, о которых сегодня не говорит только
ленивый, это теперь неактуальная, скучная и заезженная тема? Дескать, что там сложного,
кинем пару-тройку изменений закона и рассосется само?
Утверждаю: таким образом проблема точно не рассосется, а скорее после череды ее
«косметического травмирования» законодателями окончательно превратится в инвалида,
требующего пособий.
.
Давайте попробуем что называется «смахнуть пыль с ушей» - пройдемся вновь по всем
этим «скучным» проблемам управления МКД, дабы подсказать отраслевому руководству, где
мы сейчас ожидаем их первостепенных полезных усилий вместо пиаровских футурологических
замыслов и изображения бурной деятельности.
.
Общие собрания.
.
Ну правда, сколько можно уже «толочь воду в ступе» о проведении общих собраний
собственников помещений (далее - ОСС) многоквартирных домов (далее -- МКД)?
Практикам ЖКХ, сталкивающимся с такими собраниями регулярно, давно очевидно, что этот
мертворожденный механизм в системе управления МКД в большинстве случаев не работает.
Основная причина -- менталитет наших собственников жилья: в массе своей они равнодушны к
такой процедуре. Зато та их весьма малочисленная активная часть, которая желает и стремится
к участию в управлении своим домом, зачастую ведет себя излишне эмоционально,
политически безграмотно, сплошь и рядом стремясь к целям, мало общего имеющим к
комфортному и безопасному проживанию в конкретном доме.
.
Как не ужесточай процедуру проведения ОСС, все равно она остается преимущественно
формальной и реально используется только теми, в интересах кого эти собрания проводятся:
органы местного самоуправления, управляющие компании, лихие «активисты» из МКД,
нередко стремящиеся к деньгам населения и иным преференциям, открывающимся при доступе к управлению МКД и прочая, и прочая, и прочая... (За редким исключением, когда путем
неимоверных усилий процедуру ОСС удается все-таки реализовать надлежащим образом
организованным собственникам помещений в доме, где действительно никто не стремится к
удовлетворению своих узкокорыстных политических, управленческих или экономических
амбиций.) Вижу постоянно, как после оценки временных, эмоционально-психологических и
финансовых затрат на проведение таких собраний у многих, участвовавших в них активистов-
жителей надолго, если не на всегда пропадает желание связываться с этим мероприятием.
.
Я предлагал ранее и буду предлагать всегда изменить компетенцию ОСС: убрать из нее
все, кроме выборов представительных общественных органов.
.
Политизация в сфере ЖКХ.
.
Здесь важно подчеркнуть и фактор политизации производственной отрасли, возникший
из-за этих ОСС.
Почему никому из законодателей не приходит в голову мысль о том, что этими
своими выборами управляющих компаний (УК), ТСЖ/ ТСН и советов МКД они по сути дела
сформировали в нашей стране новый политический выборный орган, который в иерархии
государственной политической системы: Президент РФ -- Государственная дума -- субъектные
выборные органы -- муниципальные выборные органы подпирает ее снизу, став таким образом.
первичной выборной ячейкой всей политической системы демократии для граждан нашей
страны.
Но хорошо ли это, когда выборы на ОСС не увязаны законодателем с общей системой
государственных выборов, т.е. «живут своей жизнью» и проводятся «как Бог на душу
положит», а самое главное -- нужны ли эти выборы и такая политизация производственной
сферы управления МКД?
.
Я частенько наблюдаю, как получившие такой мандат своих избирателей УК и ТСЖ,
уверенно выступают в политической борьбе с местными, а иногда и субъектными властями,
мешающими им (в действительности или как им только кажется) осуществлять их
лицензионную деятельность. Того и гляди -- поведут за собой людей на баррикады против
роста цен на ЖКХ, против конкурентных особенностей властей на местах (известны примеры
проведения митингов протеста собственников помещения в Марьино г. Москвы, в г.п.
Октябрьский Люберецкого р-на, в г. Дзержинский, МО при попытках смены управления в МКД
на лояльную властям УК). А нужна ли эта эмоциональная возня в социально важной для
человека (наряду со здравоохранением и образованием) отрасли ЖКХ?
.
Рассказать вам, как, возникающая из-за этого, смута в домах не позволяет осуществлять
сбор платежей населения за предоставляемые услуги, как качество самих услуг УК (далее --
ЖКУ) из-за этого сильно страдает, как когда-то дружные и мирные соседи вдруг превращаются
в непримиримых врагов, со всеми вытекающими последствиями для них и членов их семей?
Поезжайте в г. Дзержинский, МО -- вы все это увидите нынче там! Можно эти картинки найти и
в сетях интернета, но тут есть опасность попасть на пиаровские искривления информационных
войн, которые сейчас идут в ЖКХ -- новая опасная реальность!
.
Информационные войны.
.
Пиар, как известно, является основой любой политики. Вся политическая жизнь вокруг
допуска к управлению МКД выплескивается в СМИ, на поля интернета, нанося тяжелый
имиджевый ущерб ее участникам. Мало кто знает, но в этой сфере уже давно идут
целенаправленные, четко организованные заказные информационные войны, где слабость
законодательства позволяет ее участникам пускать в ход самые низкопробные, оскорбительно-
клеветнические, запугивающие и шельмующие средства.
Где-то даже слышал термин,характеризующий информационно-клетнические и постановочно-заявительные мероприятия --«зерновщина/зерновщинка» по имени известного блогера-клеветника из г.п.Октябрьский Люберецкого района МО О.И.Зернова, принимающего заказы на шельмование в сетях и «жалобах по всем инстанциям» неугодных коммерческих предприятий, особенно в сфере ЖКХ, с преимущественной «специализацией» на управляющих компаниях. Зерновщинкой не брезгуют и местные власти, стремящиеся избавиться от неугодных управляющих компаний, например, в том же г. Дзержинском, МО, в пос. Андреевка, Солнечногорского района, г.п. Октябрьский Люберецкого район, МО, а по стране -- повсеместно!
.
Хочется спросить законодателей: «Вам, что, важно было отвлечь избирателей от других
государственных проблем, вовлекая их в политическую борьбу в ЖКХ, и, если да, то зачем?»
А, может быть, лучше оставить производство жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) населению в
покое от политики?
Это ведь просто -- достаточно отказаться от ОСС, как основы управления в МКД, возможно оставив им единственную компетенцию -- выборы представительного общественного органа контроля и заказа, сформировав из них некий Комитет общественного самоуправления МКД по образу и принципам муниципальных Советов депутатов, передав остальные компетенции кроме помещений МКД (определение УК, утверждение ставки содержания ОИ, перечня основных работ по ней и др. профессиональные вещи) государству, как это определено в нашей стране для остальных форм собственности граждан.
.
Управление МКД в проект застройки.
.
Зная, что проект застройки МКД должен предусматривать вопросы управления домом,
я, тем не менее, хотел бы обратить внимание на проектирование в будущем строительство МКД
таким образом, чтобы управление этим домом или комплексом застройки из нескольких домов
было приемлемо для управляющей компании в качестве единого лота для будущего конкурса
ОМСУ на право управления новостройкой. Такой конкурс, при изменении конкурсных
требований на реальные, и должен в будущем стать основой выбора УК вместо ОСС, где
зачастую вместо реальных выборов УК происходит обычная политическая профанация,
сталкивающая лбами соседей.
При этом проектом застройки важно учесть, что МКД одного куста ЦТП или ГРП, или
др. распределителя коммунальной услуги должны в будущем составлять один лот для
управления УК, дабы не получалось, как сейчас: на одном ЦТП группа домов в одной УК, а
далее по сетям этой же ЦТП -- в другой. Или еще хуже: два дома на общей платформе
инженерных коммуникаций, где часть общих коммуникаций в одном доме, а часть в другом, но
этими домами управляют разные УК, жестко конфликтующие между собой (пример из
Зеленограда -- МКД 2305А и 2305Б района Крюково). Таких примеров масса, когда жители
домов становятся заложниками конкуренции управляющих компаний из-за несовершенства
закона.
.
Огосударствление отрасли.
.
Пора уже признать, что законодательная зарегулированность всех бизнес-процессов
управления МКД и деятельности УК-ТСЖ на сегодня и без того огосударствляет эту сферу.
Вспомните свидетельствующие об этом наиболее яркие законодательные тенденции: стандарт
раскрытия информации, лицензирование деятельности по управлению МКД, переход на прямые
расчеты населения с РСО, а теперь еще и стремление к переводу всех расчетов за ЖКУ
государственным расчетным агентам (МФЦ, ЕИРЦ).
Шутка ли -- в развитие Жилищного кодекса РФ на сегодня принято законодателем свыше двух десятков постановлений Правительства РФ, утверждающих всевозможные правила и регламенты, регулирующие эту сферу. По моим подсчетам, почти сколько же надзорных инстанций действуют в сфере управления МКД, контролируя эту деятельность. В здравоохранении и образовании их тоже много, но все-таки меньше чем в ЖКХ.
.
Я заходил на прошедший в Московском уникальном парке Зарядье урбанистический
форум. Интересно идет дискуссия по развитию городов, какие только темы не обсуждались. Но
почему-то мало говорили о проблемах управления МКД, а подступаясь к ним, старались их
стыдливо обходить или избегать: там ведь не увлекательно, или, как теперь говорят - не вкусно.
А говорить-то надо!
.
Самое интересное, что крупные коммерческие игроки рынка управления МКД в
принципе не против огосударствления своей отрасли, но за цивилизованный подход -- за
нормальное государственно-частное партнерство, какое выстраивается сегодня в выше
упомянутых отраслях: в общегосударственной системе здравоохранения и образования
нашлось место частным клиникам и образовательным учреждениям. Мне частенько приходится
общаться в сфере управления элитным жильем и скажу, что там жители желают только
профессиональное коммерческое управление -- слышать не хотят про ГБУ или МУПы. Они не
только имеют на это право, но и могут себе позволить за свои средства!
.
Рост цен на мусор.
.
Проблемой утилизации бытовых отходов уже озаботился Президент страны вместе с
мэром Москвы и губернатором Подмосковья. Но как? Срочно позакрывали мусорные
полигоны в Подмосковье, не успев толком заложить фундаменты мусороперерабатывающих
заводов на соответствующие объемы переработки. В итоге коллапс -- некуда девать мусор и
скачок цен на утилизацию ТБО на треть, а где-то и вдвое, как вы думаете для кого: для
населения?
.
Ошибаетесь -- для управляющих компаний!
Законодательство приняли быстро: уже в апреле с.г., можно ОМСУ выносить строку «утилизация ТБО» из ставки «содержание и ремонт ОИ». Но для этого необходимо утвердить перечень региональных операторов, возникающих из ныне действующих лицензированных мусоровывозящих компаний, этим быстро рожденным региональным операторам разработать, обосновать и защитить в субъектных комитетах по ценам и тарифам свои тарифы на вывоз отходов и предложить его ОМСУ и УК, а ОМСУ на их основе обязаны вынести эту услугу из ставки содержания ОИ, утвердив своими муниципальными собраниями новые ставки и предложить их УК, кроме тех МКД, где ее будут принимать собственники на своих ОСС (опять ОСС, где-нибудь, кто-нибудь знает случай, чтобы собственники на своих собраниях сами себе повышали цены на ЖКУ? А дай им голосовать за понижение -- доведут эту цену до абсурда!). Но ничего этого нигде пока нет, а значит для населения ничего не изменилось.
.
Зато сильно изменилось для УК! В свое время читал статью зам. мэра г. Дзержинский
по ЖКХ Карпова К.А., где он утверждает сам и цитирует первого зама -- будущего мэра города
Федюшкина Н.В. на «чистом глазу» о том, что проблема роста цен на мусор решается «поиском
внутренних резервов управляющих компаний». Помните, как у Михаила Жванецкого про
начальника транспортного цеха?
.
Откуда долги у УК?
.
Внутри ставки содержания ОИ завышенная цена на мусор убила всю доходность
управляющих компаний, привела их к урезанию расходов на ремонты как раз в период
подготовки домов к зиме (легко догадаться каково будет качество таких работ в этом году),
увеличило долги УК перед ресурсоснабжающими организациями (далее -- РСО) в расчетах за
поставленные коммунальные услуги (далее -- КУ).
Ведь не для кого не секрет в том, что управляющие компании часто брали из ставки часть денег для временного перекрытия финансового дефицита из-за кассового разрыва на разности порядка расчетов за тепло и горячую воду для РСО и УК (для РСО по факту поставки КУ, а для УК -- равномерно в течение года с перерасчетом в конце года), а иначе не выжить, особенно коммерческим УК -- как закономерный итог - банкротство! Государственным УК легче: в таком кризисе их учредитель -- ОМСУ - может подсобить из бюджета.
.
Может и сюда заглянуть законодателю вместо муссирования с умным видом требований
к проведению общего собрания собственников помещений МКД? Поверьте, управляющим
компаниям весьма нескучно, когда, начиная с мая с.г. все ОМСУ разом ополчаются на эти их
долги перед РСО используя в качестве меры давления протокол готовности домов к зиме. Ну
чем не вымогательство, если учесть, что власти прекрасно осведомлены о состоянии
экономики управляющий компаний из-за кассового разрыва на отоплении и горячей воде, а
также о скачках цен на мусор?!
.
Роль крупнейших игроков управления МКД.
.
Считаю, весьма рисковым для государства использовать коммерческие управляющие
компании в качестве «мальчика для битья», пытаясь сваливать на них все свои огрехи и
недоработки. Дав им политическую основу в виде электоральной подпорки, можно получить от
них мощный «пинок под зад», особенно, когда понимаешь тенденции развития этих УК,
порожденные инстинктом выживания на рынке: они сейчас спешат укрупняться, уже
появляются на рынке управления МКД «монстры» с объемами управления в 2 -- 5 -- 10 -- 25
млн. кв. м., смело принимая в управление по 300 -- 500 -- 1000 -- 3000 МКД. Представляете какая
масса электората за ними стоит?
.
Если крупный игрок региональный, то он так или иначе управляет в нескольких
десятках ОМСУ, а возможно и в 2-3-х субъектах РФ, что позволяет ему иметь полное
представление о масштабах и составляющих особенностях отраслевых проблем. Стремление к
выживанию на рынке и имеющиеся финансовые возможности толкают их на серьезную
профессиональную аналитику этих проблем и практическое апробирование разных вариантов
их преодоления и адаптации, в том числе находящиеся на грани фола.
.
Пока министерские специалисты и законодатели витают в футуристических идеях
будущего, крупные отраслевые игроки формируют свои беспрецедентные меры защиты от
искривлений в подходах и законах к управлению МКД, накапливают силы, укрупняются и
укрепляются в защите своего рынка.
Во избежание социального взрыва в этой отрасли властям и законодателям нужно срочно сажать таких игроков за один стол переговоров для совместно поиска гармоничных путей деполитизации отрасли, создания реального государственно- частного партнерства, снижения ответственности за управление своей собственностью с собственников помещений МКД, которой они собственно не особо утруждали себя до сих пор и, применяя сюда модель управления, существующую в здравоохранении и образовании с соответствующими подходами в конкуренции и экономике.
.
Опубликовано в журнале "Коммунальщик XII век", №8-9, 2018 г.
От редакции:
автором статьи является хорошо известный редакции профессиональный специалист,
который долгое время проработал в сфере управления многоквартирными домами. Статья
подписана псевдонимом, из-за любителей вместо принципиального обсуждения переходить на
личности и устраивать базар по типу «сам дурак», достаточно часто встречающихся среди
т.н. «жилищной общественности».
