jeilock2323

Эпоха долевого строительства в России, можно сказать, закончилась: изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ, запрещают застройщикам напрямую привлекать средства граждан. Но что теперь делать человеку со средним достатком, для которого «долевка» была фактически единственным способом приобрести квартиру, пусть и с элементом риска?

Вариант, на самом деле, есть: это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), который скорее всего останется единственным законным инструментом по вложению средств на этапе строительства.

Говоря по-простому, ПИФ недвижимости – это такая своеобразная свинья-копилка, аккумулирующая средства, на которые впоследствии будет построен дом.В нее могут вкладываться как частные инвесторы (рядовые граждане), так и юридические лица.

Деньги хранятся в банке, что гарантирует их сохранность и возврат. Компания, управляющая фондом, имеет ограниченные полномочия по освоению средств (допустимы лишь расходы, связанные со строительством объекта недвижимости плюс небольшой процент за услуги).

Инструмент, судя по всему, пришелся по душе участникам рынка и частным инвесторам: за последние два года доля ПИФов недвижимости в общем пуле инвестфондов увеличилась с 32 до 47 процентов.

На первый взгляд, схема выглядит привлекательно, однако, как и в любом деле, есть нюансы.

Например, такой: управляющая ПИФом компания – это, в первую очередь, профессионалы в управлении финансами, не обладающие полномочиями и компетенциями контролировать качество проектно-сметной документации и самого строительства. И уж совсем далеки они от того, чтобы рассматривать проект нового дома (или даже целого жилого комплекса) в контексте будущего управления им и комфортного проживания его жителей.

*****Три в одном*****

То есть, картина вырисовывается следующая: одна структура аккумулирует финансы и осуществляет контроль над их расходованием, другая занимается проектированием, и третья – строительством. Кто осуществляет при этом общее руководство проектом (и есть ли это руководство вообще) – решительно непонятно. А самое интересное, что результаты труда этих разрозненных структур достаются четвертой стороне – собственникам и управляющей организации, но их участие в разработке проекта почему-то не предусмотрено.

Интересный поворот, не правда ли? Но зачем, спросите вы, учитывать мнение управляющих компаний на этапе проектирования? И – чисто практический вопрос: как рядовому гражданину сориентироваться в многообразии инвестиционных предложений?

Чтобы не заниматься бесплодным теоретизированием, начнем разговор с примера: в Зеленограде есть два рядом стоящих дома. ИТП (инд. тепловой пункт) находится в одном из них, а система его регулировки – в другом. Вышло так, что эти дома оказались в обслуживании у конкурирующих управляющих компаний, и этот факт превратил жизнь его начальников в сущий ад: одна компания не позволяет сотрудникам другой добраться до системы коммуникаций. Итог: вот уже два года системы отопления и горячего водоснабжения этих домов разрегулированы.

В квартирах жарко, когда нужно бы попрохладнее, и наоборот. Аналогичная ситуация и с горячей водой: на первых этажах она как кипяток, а выше - едва теплая…

Первый и главный вывод : если б профессионалы в управлении жилой недвижимостью принимали участие в разработке проекта, они еще на этом этапе исключили бы возможность конфликта. Ведь ситуация, о которой я рассказал – далеко не единичная: многие современные жилые комплексы строятся на общей инженерно-технической базе (запитываются от единого куста), и когда один из домов такого ЖК оказывается в управлении у другой управляющей компании, для его жителей могут наступить очень невеселые времена…

*****Выход есть: думать об эксплуатации на этапе проекта*****

Мы, как управляющая компания, можем предложить следующее инновационное решение: в проект застройки необходимо сразу же закладывать принцип управления новым жилым комплексом.

То есть, еще на этапе проектирования задуматься о том, как он будет эксплуатироваться. Нет возможности сделать все дома автономными? Тогда здания, связанные единой системой коммуникаций, должны выставляться на открытом конкурсе, который проводит местная власть, как один лот – без возможности дробления. П. 6 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» при определенных условиях это допускает.

Я считаю, сейчас сама жизнь диктует необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ: дома, объединенные общими системами коммуникаций, должны обслуживаться одной компанией. Это исключит саму возможность конфликтов. Да и общую систему должны обслуживать одни руки – так она будет работать лучше.

У семи нянек дитя без глаза – помните такую пословицу?

То есть, нужно предусматривать в проекте дома технические помещения, необходимые для его обслуживания – они всегда в дефиците. Где будут работать сотрудники управляющей компании? Где будут располагаться рабочие, их инвентарь? Предусмотрен ли склад под материалы? Во многих современных домах ничего этого нет, и такое положение вещей бьет по качеству управления этим домом.

******От количества к качеству*****

-Безусловно. К сожалению, большинство современных инвестиционно-строительных фондов считает своей единственной задачей контроль над освоением вложенных средств. Но при этом качество строительства, и уж тем более возможность нормального и бесконфликтного управления построенными объектами, фактически остаются «за кадром».

Я же в данном случае – сторонник комплексной стратегии.

Первое: компания, управляющая таким ПИФом, должна участвовать в оформлении исходно-разрешительной документации. А это, как вы понимаете, выстраивание конструктивного диалога с органами власти и всевозможными надзорными инстанциями.

Второе: она должна принимать участие в проектировании - как отдельных домов, так и жилых комплексов в целом. И, как уже говорилось ранее, необходимо учитывать при этом особенности будущего управления объектами недвижимости.

Третье: она обязана контролировать ход строительства – вплоть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. И, разумеется, при всем этом не забывать о контроле над освоением средств пайщиков.

*****Какой ПИФ выбрать?*****

Стоимость жилья зависит в том числе и от качества управления им. Т.е. исходить, в первую очередь, нужно из того, что в приобретенной квартире придется жить. Причем желательно – с комфортом и в безопасности, в чем предусмотреть проблемы способны специалисты – управленцы МКД в ПИФах. Поэтому я бы для управляющей ПИФом компании выделил две, на мой взгляд, самых важных компетенции. Во-первых, она должна иметь опыт управления инвестициями – тут без комментариев. Во-вторых, очень желателен опыт управления/ эксплуатации жилых домов – это, как мы уже говорили, позволит ей «заточить» проект под качественное управление в будущем, а также – профессионально контролировать ход строительства. То есть, выбирать нужно компанию, курирующую дом от и до, а не просто выполняющую роль казначея при проектировщиках и строителях.

Киров Тимур, руководитель ГК "Капитал Инвест"

Новостройка – всегда комплекс проблем и больших, и маленьких, что называется «от рождения». Начиная прямо с заселения, когда при приеме помещений, оборудования и сетей вскрываются недоделки. Кабель не заведен, не работает система пожаротушения, какая-то из коммунальных услуг предоставляется по временной схеме, что-то протекает, унитаза нет, квартира не укомплектована. Также всегда присутствует риск скрытых недоделок или нарушений технологий строительства.

Причины очевидны – застройщик торопится, он скован договорными отношениями, должен сдать дом по графику, плюс ограничен экономикой – пытается заработать, сокращая затраты на материалы, удешевляя проектирование.

При наступлении сроков сдачи любым способом старается договориться с различными стройнадзорами, которые закрывают глаза, на недопустимые вещи. А потом уже управляющие организации принимают дом в управление, жители заселяются, не сумев при осмотре визуально определить скрытые дефекты квартиры. В итоге вместе с управляющей компанией собственники начинают расхлебывать целый ворох проблем.

Здесь стоит отметить, что чаще всего проблемы с эксплуатацией появляются в домах с задержкой сроков сдачи, и у тех девелоперов, которые предлагают цены на квартиры ниже рыночных.

Управляющая компания, стремясь к управлению новостройкой здорово рискует – может так случиться, что вместо беспроблемной и долговременной эксплуатации новых сетей и оборудования, получишь весьма убыточный поток работ, не входящих в расчет по ставке содержания общего имущества дома, и долго будешь работать себе в убыток.

Уже в процессе обслуживания выявляются следующие неприятности. Мы имеем дело с падающими эркерами, незакрепленными элементами фасадов, недостаточностью освещения, трещинами по стенам, отсутствием пожарных гидрантов, а иногда и несобранными системами пожаротушения и дымоудаления, список можно продолжать очень долго.

Например, у нас был случай, когда дом построен на плывунах (на болоте), а его электрощитовые по проекту оказались в подвалах. Соответственно постоянно подтапливались и гидроизоляцию обеспечить было невозможно. Чтобы избежать серьезных аварий, были приняты решения по поиску нового оборудования, свободных помещений, переносу щитовых из подвала на 1-ый этаж, установке насосов для откачки воды из подвалов.

К слову, самих жителей принципиально не интересует, кто будет заниматься работой над дефектами, им главное, чтобы в квартире всё было. Поэтому вся ответственность зачастую ложится на плечи управляющих компаний они же ближе. А те, в свою очередь, разрываются между претензиями собственников, отказывающихся принять реалии российской действительности (ведь в любой новостройке есть период адаптации к проживанию, который иногда затягивается до 3-4-х лет), и между местными властями, которые, бывает, вместо помощи в работе с нерадивым застройщиком, просто самоустраняются и принимают позицию населения: «у нас много другой работы, а вас никто не заставлял брать новостройку в управление!»

Взваливая на себя миссию по устранению недоделок застройщика, управляющая компания осознанно принимает эту опасную игру. Риски для экономики управляющей организации присутствуют в любом доме с момента старта управления. Опытные управленцы знают, что войти в рентабельность управления со старта удаётся лишь через 6-8 месяцев, а иногда и более года пройдет.

Крупные вложения, своего рода инвестиции, отобьются далеко не сразу, а иногда и вообще могут «сгореть», если дом, из-за его инженерно-технических особенностей, является убыточным по ставке содержания. Нормальная «здоровая» новостройка входит в рентабельность обычно спустя 3-5 месяцев, управляющая компания начнет приобретать имидж и уважение жителей за работу по дефектам в новостройках также лишь к этому сроку.

В некоторых случаях инвестиционные затраты можно возместить по решению суда с застройщиком, если, конечно, он не ликвидировался и есть с кем судиться.

Безусловно, бывают и ответственные застройщики, и с ними получается находить общий язык, досудебным порядком проводить гарантийные работы. Например, в Рождествено застройщик «Истринские дали» таким образом провел крышные работы, заасфальтировал дорожку. Правда, после подачи иска в суд, но хоть так.

Однако обратных примеров гораздо больше. Часто бывает, что компания застройщик делает «в полете финт ушами» и ликвидируется сразу после подписания акта приемки. Есть пример известной на всю страну истории с некогда одним из крупнейших застройщиков СУ-155. Они определяли в качестве подрядчика какую-нибудь аффилированную компанию, и после подписания акта госкомиссии подрядчик прекращал существование.

Был и в нашей практике пример в Октябрьском (Московская область), где не только недоделки – на ликвидированном застройщике остались долги по несданной документации, непереданным помещениям.

Застройщик так торопился прекратить свое существование, что «забыл» передать в местный муниципалитет социальное жилье, более 10 квартир только в одном доме. Власти не смогли их принять в отсутствие юридических оснований. Подвисло жилье, его ждут очередники по соцнайму, а УК годами несет расходы на содержание нераспределенного жилья, за которое некому платить. Эта история тянется уже 4 года и такой случай не единичный.

Есть еще один риск управления новостройками – как только болезни неустроенности в них в основном устраняются, тут же появляются конкуренты, претендующие на высокорентабельный рынок. Если управляющая компания к этому сроку не озаботилась позитивным к себе отношением основной части населения дома, конкуренты начнут его раскачивать от лица недовольных. А это в первую очередь большая, кропотливая работа над созданием комфорта для жильцов.

На сегодняшний день спасти ситуацию, обезопасив собственников и сняв нагрузку с управляющих компаний, может помочь ужесточение правил продажи/ приемки квартир в новостройках и возврат к системе обязательного страхования строительно-монтажных рисков застройщиков. Нашумевшая история с «Урбан групп» уже подтолкнула законодателей к отказу от схем долевого участия в строительстве, переход к новым условиям ожидается к 2020 году. А переложить на страховщиков ответственность перед пострадавшими от скрытых дефектов зданий – это цивилизованный рыночный способ возмещения ущерба. Хотя рынок страхования в этой области прекратил существование в 2014 году под предлогом неэффективности, разговоры о возврате нему продолжаются в правительстве уже более года.

Может стоит ускориться?

Тимур Миронович Киров, руководитель группы компаний «Капитал инвест»

Ответ чиновникам от ЖКХ и политикам, «радеющим» за судьбу отрасли.

Написать эту статью меня побудила информация о различные рода инициативах

Минстроя и Комитета государственной думы, где предлагаются изменения в Жилищный

кодекс, касающиеся порядка проведения общих собраний собственников и полномочий

этих мероприятий.

.

Для работающего «на земле» и непосредственно сталкивающегося с проблемами и

противоречиями в организации управления многоквартирными домами, подобные обсуждения

видятся весьма странными, и вызывают серьезную обеспокоенность: а знают ли там наверху об этих самых реальных проблемах?

Похоже сильно оторвались они от реалий. По сообщениям СМИ вижу, что наше

отраслевое министерство радеет за великое цифровое будущее наших городов, увлечено

тенденциями в урбанизации и фантазиями на тему умного дома. Согласен, это тоже надо. Но, а

как же день сегодняшний? Разве текущие проблемы ЖКХ, о которых сегодня не говорит только

ленивый, это теперь неактуальная, скучная и заезженная тема? Дескать, что там сложного,

кинем пару-тройку изменений закона и рассосется само?

Утверждаю: таким образом проблема точно не рассосется, а скорее после череды ее

«косметического травмирования» законодателями окончательно превратится в инвалида,

требующего пособий.

.

Давайте попробуем что называется «смахнуть пыль с ушей» - пройдемся вновь по всем

этим «скучным» проблемам управления МКД, дабы подсказать отраслевому руководству, где

мы сейчас ожидаем их первостепенных полезных усилий вместо пиаровских футурологических

замыслов и изображения бурной деятельности.

.

Общие собрания.

.

Ну правда, сколько можно уже «толочь воду в ступе» о проведении общих собраний

собственников помещений (далее - ОСС) многоквартирных домов (далее -- МКД)?

Практикам ЖКХ, сталкивающимся с такими собраниями регулярно, давно очевидно, что этот

мертворожденный механизм в системе управления МКД в большинстве случаев не работает.

Основная причина -- менталитет наших собственников жилья: в массе своей они равнодушны к

такой процедуре. Зато та их весьма малочисленная активная часть, которая желает и стремится

к участию в управлении своим домом, зачастую ведет себя излишне эмоционально,

политически безграмотно, сплошь и рядом стремясь к целям, мало общего имеющим к

комфортному и безопасному проживанию в конкретном доме.

.

Как не ужесточай процедуру проведения ОСС, все равно она остается преимущественно

формальной и реально используется только теми, в интересах кого эти собрания проводятся:

органы местного самоуправления, управляющие компании, лихие «активисты» из МКД,

нередко стремящиеся к деньгам населения и иным преференциям, открывающимся при доступе к управлению МКД и прочая, и прочая, и прочая... (За редким исключением, когда путем

неимоверных усилий процедуру ОСС удается все-таки реализовать надлежащим образом

организованным собственникам помещений в доме, где действительно никто не стремится к

удовлетворению своих узкокорыстных политических, управленческих или экономических

амбиций.) Вижу постоянно, как после оценки временных, эмоционально-психологических и

финансовых затрат на проведение таких собраний у многих, участвовавших в них активистов-

жителей надолго, если не на всегда пропадает желание связываться с этим мероприятием.

.

Я предлагал ранее и буду предлагать всегда изменить компетенцию ОСС: убрать из нее

все, кроме выборов представительных общественных органов.

.

Политизация в сфере ЖКХ.

.

Здесь важно подчеркнуть и фактор политизации производственной отрасли, возникший

из-за этих ОСС.

Почему никому из законодателей не приходит в голову мысль о том, что этими

своими выборами управляющих компаний (УК), ТСЖ/ ТСН и советов МКД они по сути дела

сформировали в нашей стране новый политический выборный орган, который в иерархии

государственной политической системы: Президент РФ -- Государственная дума -- субъектные

выборные органы -- муниципальные выборные органы подпирает ее снизу, став таким образом.

первичной выборной ячейкой всей политической системы демократии для граждан нашей

страны.

Но хорошо ли это, когда выборы на ОСС не увязаны законодателем с общей системой

государственных выборов, т.е. «живут своей жизнью» и проводятся «как Бог на душу

положит», а самое главное -- нужны ли эти выборы и такая политизация производственной

сферы управления МКД?

.

Я частенько наблюдаю, как получившие такой мандат своих избирателей УК и ТСЖ,

уверенно выступают в политической борьбе с местными, а иногда и субъектными властями,

мешающими им (в действительности или как им только кажется) осуществлять их

лицензионную деятельность. Того и гляди -- поведут за собой людей на баррикады против

роста цен на ЖКХ, против конкурентных особенностей властей на местах (известны примеры

проведения митингов протеста собственников помещения в Марьино г. Москвы, в г.п.

Октябрьский Люберецкого р-на, в г. Дзержинский, МО при попытках смены управления в МКД

на лояльную властям УК). А нужна ли эта эмоциональная возня в социально важной для

человека (наряду со здравоохранением и образованием) отрасли ЖКХ?

.

Рассказать вам, как, возникающая из-за этого, смута в домах не позволяет осуществлять

сбор платежей населения за предоставляемые услуги, как качество самих услуг УК (далее --

ЖКУ) из-за этого сильно страдает, как когда-то дружные и мирные соседи вдруг превращаются

в непримиримых врагов, со всеми вытекающими последствиями для них и членов их семей?

Поезжайте в г. Дзержинский, МО -- вы все это увидите нынче там! Можно эти картинки найти и

в сетях интернета, но тут есть опасность попасть на пиаровские искривления информационных

войн, которые сейчас идут в ЖКХ -- новая опасная реальность!

.

Информационные войны.

.

Пиар, как известно, является основой любой политики. Вся политическая жизнь вокруг

допуска к управлению МКД выплескивается в СМИ, на поля интернета, нанося тяжелый

имиджевый ущерб ее участникам. Мало кто знает, но в этой сфере уже давно идут

целенаправленные, четко организованные заказные информационные войны, где слабость

законодательства позволяет ее участникам пускать в ход самые низкопробные, оскорбительно-

клеветнические, запугивающие и шельмующие средства.

Где-то даже слышал термин,характеризующий информационно-клетнические и постановочно-заявительные мероприятия --«зерновщина/зерновщинка» по имени известного блогера-клеветника из г.п.Октябрьский Люберецкого района МО О.И.Зернова, принимающего заказы на шельмование в сетях и «жалобах по всем инстанциям» неугодных коммерческих предприятий, особенно в сфере ЖКХ, с преимущественной «специализацией» на управляющих компаниях. Зерновщинкой не брезгуют и местные власти, стремящиеся избавиться от неугодных управляющих компаний, например, в том же г. Дзержинском, МО, в пос. Андреевка, Солнечногорского района, г.п. Октябрьский Люберецкого район, МО, а по стране -- повсеместно!

.

Хочется спросить законодателей: «Вам, что, важно было отвлечь избирателей от других

государственных проблем, вовлекая их в политическую борьбу в ЖКХ, и, если да, то зачем?»

А, может быть,  лучше оставить производство жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) населению в

покое от политики?

Это ведь просто -- достаточно отказаться от ОСС, как основы управления в  МКД, возможно оставив им единственную компетенцию -- выборы представительного  общественного органа контроля и заказа, сформировав из них некий Комитет общественного самоуправления МКД по образу и принципам муниципальных Советов депутатов, передав остальные компетенции кроме помещений МКД (определение УК, утверждение ставки содержания ОИ, перечня основных работ по ней и др. профессиональные вещи) государству, как это определено в нашей стране для остальных форм собственности граждан.

.

Управление МКД в проект застройки.

.

Зная, что проект застройки МКД должен предусматривать вопросы управления домом,

я, тем не менее, хотел бы обратить внимание на проектирование в будущем строительство МКД

таким образом, чтобы управление этим домом или комплексом застройки из нескольких домов

было приемлемо для управляющей компании в качестве единого лота для будущего конкурса

ОМСУ на право управления новостройкой. Такой конкурс, при изменении конкурсных

требований на реальные, и должен в будущем стать основой выбора УК вместо ОСС, где

зачастую вместо реальных выборов УК происходит обычная политическая профанация,

сталкивающая лбами соседей.

При этом проектом застройки важно учесть, что МКД одного куста ЦТП или ГРП, или

др. распределителя коммунальной услуги должны в будущем составлять один лот для

управления УК, дабы не получалось, как сейчас: на одном ЦТП группа домов в одной УК, а

далее по сетям этой же ЦТП -- в другой. Или еще хуже: два дома на общей платформе

инженерных коммуникаций, где часть общих коммуникаций в одном доме, а часть в другом, но

этими домами управляют разные УК, жестко конфликтующие между собой (пример из

Зеленограда -- МКД 2305А и 2305Б района Крюково). Таких примеров масса, когда жители

домов становятся заложниками конкуренции управляющих компаний из-за несовершенства

закона.

.

Огосударствление отрасли.

.

Пора уже признать, что законодательная зарегулированность всех бизнес-процессов

управления МКД и деятельности УК-ТСЖ на сегодня и без того огосударствляет эту сферу.

Вспомните свидетельствующие об этом наиболее яркие законодательные тенденции: стандарт

раскрытия информации, лицензирование деятельности по управлению МКД, переход на прямые

расчеты населения с РСО, а теперь еще и стремление к переводу всех расчетов за ЖКУ

государственным расчетным агентам (МФЦ, ЕИРЦ).

Шутка ли -- в развитие Жилищного кодекса РФ на сегодня принято законодателем свыше двух десятков постановлений Правительства РФ, утверждающих всевозможные правила и регламенты, регулирующие эту сферу. По моим подсчетам, почти сколько же надзорных инстанций действуют в сфере управления МКД, контролируя эту деятельность. В здравоохранении и образовании их тоже много, но все-таки меньше чем в ЖКХ.

.

Я заходил на прошедший в Московском уникальном парке Зарядье урбанистический

форум. Интересно идет дискуссия по развитию городов, какие только темы не обсуждались. Но

почему-то мало говорили о проблемах управления МКД, а подступаясь к ним, старались их

стыдливо обходить или избегать: там ведь не увлекательно, или, как теперь говорят - не вкусно.

А говорить-то надо!

.

Самое интересное, что крупные коммерческие игроки рынка управления МКД в

принципе не против огосударствления своей отрасли, но за цивилизованный подход -- за

нормальное государственно-частное партнерство, какое выстраивается сегодня в выше

упомянутых отраслях: в общегосударственной системе здравоохранения и образования

нашлось место частным клиникам и образовательным учреждениям. Мне частенько приходится

общаться в сфере управления элитным жильем и скажу, что там жители желают только

профессиональное коммерческое управление -- слышать не хотят про ГБУ или МУПы. Они не

только имеют на это право, но и могут себе позволить за свои средства!

.

Рост цен на мусор.

.

Проблемой утилизации бытовых отходов уже озаботился Президент страны вместе с

мэром Москвы и губернатором Подмосковья. Но как? Срочно позакрывали мусорные

полигоны в Подмосковье, не успев толком заложить фундаменты мусороперерабатывающих

заводов на соответствующие объемы переработки. В итоге коллапс -- некуда девать мусор и

скачок цен на утилизацию ТБО на треть, а где-то и вдвое, как вы думаете для кого: для

населения?

.

Ошибаетесь -- для управляющих компаний!

Законодательство приняли быстро: уже в апреле с.г., можно ОМСУ выносить строку «утилизация ТБО» из ставки «содержание и ремонт ОИ». Но для этого необходимо утвердить перечень региональных операторов, возникающих из ныне действующих лицензированных мусоровывозящих компаний, этим быстро рожденным региональным операторам разработать, обосновать и защитить в субъектных комитетах по ценам и тарифам свои тарифы на вывоз отходов и предложить его ОМСУ и УК, а ОМСУ на их основе обязаны вынести эту услугу из ставки содержания ОИ, утвердив своими муниципальными собраниями новые ставки и предложить их УК, кроме тех МКД, где ее будут принимать собственники на своих ОСС (опять ОСС, где-нибудь, кто-нибудь знает случай, чтобы собственники на своих собраниях сами себе повышали цены на ЖКУ? А дай им голосовать за понижение -- доведут эту цену до абсурда!). Но ничего этого нигде пока нет, а значит для населения ничего не изменилось.

.

Зато сильно изменилось для УК! В свое время читал статью зам. мэра г. Дзержинский

по ЖКХ Карпова К.А., где он утверждает сам и цитирует первого зама -- будущего мэра города

Федюшкина Н.В. на «чистом глазу» о том, что проблема роста цен на мусор решается «поиском

внутренних резервов управляющих компаний». Помните, как у Михаила Жванецкого про

начальника транспортного цеха?

.

Откуда долги у УК?
.

Внутри ставки содержания ОИ завышенная цена на мусор убила всю доходность

управляющих компаний, привела их к урезанию расходов на ремонты как раз в период

подготовки домов к зиме (легко догадаться каково будет качество таких работ в этом году),

увеличило долги УК перед ресурсоснабжающими организациями (далее -- РСО) в расчетах за

поставленные коммунальные услуги (далее -- КУ).

Ведь не для кого не секрет в том, что управляющие компании часто брали из ставки часть денег для временного перекрытия финансового дефицита из-за кассового разрыва на разности порядка расчетов за тепло и горячую воду для РСО и УК (для РСО по факту поставки КУ, а для УК -- равномерно в течение года с перерасчетом в конце года), а иначе не выжить, особенно коммерческим УК -- как закономерный итог - банкротство! Государственным УК легче: в таком кризисе их учредитель -- ОМСУ - может подсобить из бюджета.

.

Может и сюда заглянуть законодателю вместо муссирования с умным видом требований

к проведению общего собрания собственников помещений МКД? Поверьте, управляющим

компаниям весьма нескучно, когда, начиная с мая с.г. все ОМСУ разом ополчаются на эти их

долги перед РСО используя в качестве меры давления протокол готовности домов к зиме. Ну

чем не вымогательство, если учесть, что власти прекрасно осведомлены о состоянии

экономики управляющий компаний из-за кассового разрыва на отоплении и горячей воде, а

также о скачках цен на мусор?!

.

Роль крупнейших игроков управления МКД.
.

Считаю, весьма рисковым для государства использовать коммерческие управляющие

компании в качестве «мальчика для битья», пытаясь сваливать на них все свои огрехи и

недоработки. Дав им политическую основу в виде электоральной подпорки, можно получить от

них мощный «пинок под зад», особенно, когда понимаешь тенденции развития этих УК,

порожденные инстинктом выживания на рынке: они сейчас спешат укрупняться, уже

появляются на рынке управления МКД «монстры» с объемами управления в 2 -- 5 -- 10 -- 25

млн. кв. м., смело принимая в управление по 300 -- 500 -- 1000 -- 3000 МКД. Представляете какая

масса электората за ними стоит?

.

Если крупный игрок региональный, то он так или иначе управляет в нескольких

десятках ОМСУ, а возможно и в 2-3-х субъектах РФ, что позволяет ему иметь полное

представление о масштабах и составляющих особенностях отраслевых проблем. Стремление к

выживанию на рынке и имеющиеся финансовые возможности толкают их на серьезную

профессиональную аналитику этих проблем и практическое апробирование разных вариантов

их преодоления и адаптации, в том числе находящиеся на грани фола.

.

Пока министерские специалисты и законодатели витают в футуристических идеях

будущего, крупные отраслевые игроки формируют свои беспрецедентные меры защиты от

искривлений в подходах и законах к управлению МКД, накапливают силы, укрупняются и

укрепляются в защите своего рынка.

Во избежание социального взрыва в этой отрасли властям и законодателям нужно срочно сажать таких игроков за один стол переговоров для совместно поиска гармоничных путей деполитизации отрасли, создания реального государственно- частного партнерства, снижения ответственности за управление своей собственностью с собственников помещений МКД, которой они собственно не особо утруждали себя до сих пор и, применяя сюда модель управления, существующую в здравоохранении и образовании с соответствующими подходами в конкуренции и экономике.

.

Опубликовано в журнале "Коммунальщик XII век", №8-9, 2018 г.

От редакции:

автором статьи является хорошо известный редакции профессиональный специалист,

который долгое время проработал в сфере управления многоквартирными домами. Статья

подписана псевдонимом, из-за любителей вместо принципиального обсуждения переходить на

личности и устраивать базар по типу «сам дурак», достаточно часто встречающихся среди

т.н. «жилищной общественности».

Уже в этом году, по прогнозам экспертов, нас ждет «мусорная революция».

Всему виной изменения законодательства, согласно которым в каждом регионе должны появиться естественные монополисты по обращению с ТБО, а также должны быть утверждены новые тарифы для населения. К концу лета процесс перехода игроков мусорного рынка в статус региональных операторов затянулся, а грядущее изменение тарифов грозит населению резким повышением.

Насколько серьезна данная проблема и какие существуют варианты ее решения, рассказал глава одного из крупнейших в России коммунальных холдингов ГК «Капитал Инвест» Тимур Киров:

— Сейчас происходит коллапс. Дело в том, что вывоз и утилизация ТБО пока что входят в ставку технического обслуживания многоквартирных домов, и независимо от того, каков объем этого самого мусора, население платит по нормативу 2,25 руб. с каждого квадратного метра собственной жилой площади.

Но этой весной, после массового закрытия полигонов, себестоимость утилизации мусора выросла в разы и его стало фактически некуда вывозить, что привело к увеличению расходов на транспортировку. Соответственно, компании, которые этим занимаются, стали поднимать тарифы, где-то на треть, а кое-где и вдвое. На сегодняшний день это 5–6 руб. за квадратный метр.

То есть мы уже видим разницу: 2,25 руб. мы получаем от населения и 5–6 руб. должны заплатить за утилизацию. В связи с этим многие УК (управляющие компании) вынуждены урезать расходы на эксплуатацию домов в пользу вывоза мусора, а это наши с вами подъезды, внутренние сети, подготовка к зиме и качественная работа лифтов. И что самое печальное — это не предел мусорного тарифа. По нашим прогнозам, он может достигнуть 10–15 руб. на квадратный метр в течение двух лет.

— Что же делают управляющие компании в этой ситуации?

— На сегодняшний день все УК перешли в режим жесткой экономии, мы же пытаемся производить сортировку мусора на месте — трамбуем его и очень жестким образом контролируем объемы. Но резервы небезграничны. Пока УК еще держатся, но это ненадолго, запас прочности всего на два-три месяца. Данная проблема касается всех без исключения, пострадавшими здесь будут даже не УК, а в первую очередь жители, для которых неизбежно вырастут коммунальные платежи. Допустим, если сейчас они платят за утилизацию ТБО, предположим, 150–200 руб. с двухкомнатной квартиры, то в будущем эта сумма может увеличиться до 1–1,5 тыс. руб.

— Существуют ли варианты решения проблемы?

— Безусловно. Первый — ускорение реформирования системы утилизации ТБО, строительство новых полигонов, мусороперерабатывающих предприятий и необходимой инфраструктуры. Второй — ускорение вывода тарифа за утилизацию ТБО из ставки технического обслуживания многоквартирных домов в отдельное начисление и перевод населения на самостоятельные взаиморасчеты с мусорными компаниями. Третий — субсидии для операторов ТБО со стороны муниципалитетов, которые будут компенсировать разницу между платой, полученной от населения, и фактически понесенными расходами. https://www.kommersant.ru/doc/3719681