pgpartners

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму. Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку. Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое. Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик». То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Отрываю Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 N 1604 (ред. от 03.08.2019) «О перечнях медицинских противопоказаний, медицинских показаний и медицинских ограничений к управлению транспортным средством» и мне это все начинает нравиться все меньше и меньше.

Список примерно такой:

1. Органические, включая симптоматические, психические расстройства F00 - F09

2. Шизофрения, шизотипические и бредовые расстройства F20 - F29

3. Расстройства настроения (аффективные расстройства) F30 - F39

4. Невротические, связанные со стрессом и соматоформные расстройства F40 - F48

5. Расстройства личности и поведения в зрелом возрасте F60 - F69

6. Умственная отсталость F70 - F79

7. Психические расстройства и расстройства поведения, связанные с употреблением психоактивных веществ F10 - F16, F18, F19

8. Эпилепсия G40

9. Ахроматопсия H53.51

10. Слепота обоих глаз H54.0

Если с ахроматопсией или слепотой обоих глаз мы еще могли бы смириться, хотя тоже неясно, как договор заключать, то все остальное – прямая дорога к последующему оспариванию сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ.

Так как в базе судов тексты исков не видны, предлагаю доверителю запросить дополнительное инфо у продавца. Пусть развеет сомнения, представит доки, а мы посмотрим.

Дальше, разумеется, у продавца (точнее, у дочери, т.к. маму мы пока не видели и не слышали), бомбануло, включая все стадии – отрицание, депрессию, торг и гнев, кроме принятия. Сначала, она, конечно же, сказала, что ваш юрист Гусятников – козел (музыка для моих ушей, значит мы все делаем правильно), потому что лезет в чужую частную жизнь и незаконно обрабатывает персональные данные. Дальше начинаются рассказы о том, «что мы даже не знаем, что это за иск». Не знаете – ну ок, ознакомьтесь пожалуйста, это же просто (хотя опять же не верю, раз в статье речь про медицинское освидетельствование, то невозможно не знать о нем и его результатах). Дальше начинается бред из серии «моя мама – нормальный человек», и вообще «я покупала квартиру, там женщине-продавцу было 58 лет, и она была полностью нормальная, а моей маме всего 53». И, наконец, торг – «а давайте я вам продам по доверенности от мамы и никаких проблем не будет» (ага, ну да, только права и обязанности то возникают исключительно у того, кто продал, а не у представителя). Но доки при этом никакие не дает.

В итоге мы переговорили с доверителем и отказались от объекта – слишком мутная история, выбрали другой объект, в том же поселке. Кстати, маму продавца потом прав лишили, значит все основания у прокурора были. Тем не менее, я не сомневаюсь, что при том уровне проверок, которые делают подавляющее большинство риэлторов и банков (ну то есть примерно никакие), она покупателя найдет.

Кейс второй – Нарния в отдельно взятом коттеджном поселке

Бывает иногда такое, что вроде бы с виду все нормально, а потом открываешь шкаф, а там – Нарния. Ну или хотя бы пресловутый скелет и, часто, не один. Приходит доверитель, по рекомендации от знакомых и хочет купить дом в поселке. Как часто бывает, деньги жгут ляжку надо срочно-срочно, уже сегодня типа еду авансировать, очень классный объект, вдруг уйдет бла- бла-бла (тут лирическое отступление – сейчас не такой рынок, чтобы бежать покупать прямо здесь и сейчас, есть из чего выбрать, да и вообще, если Вы не олигарх, то наверное стоит чуть меньше торопиться с выбором недвижимости, в которой Вы будете жить 10-20-30 лет, а, вероятно, и более).

Ну ладно, договариваемся, что он пересылает хоть какие-то доки от продавца, я хотя бы поверхностно посмотрю, что там с продавцом и объектом, а письменное заключение сделаем позже в течение 1-2 дней, как обычно. Смотрю по ФИО и адресу регистрации продавца – вроде судов нет, по ФССП и Федресурсу все чисто, то есть нет явных непогашенных долгов и не банкрот. Хотя бы уже полдела. Клиент едет смотреть объект и фотографировать правоустанавливающие доки, авансировать я ему пока не рекомендую, ну или авансировать какую-то символическую сумму, которую, если что, не жалко.

Доверитель едет, фотографирует правоустановку, смотрит объект, еще больше в него влюбляется, но, к счастью, не авансирует. Дальше, мы берем документы в работу и начинаем, как обычно, портить нашему клиенту идиллию, причем реально скелеты из шкафа начинают лезть как в фильме «Зловещие мертвецы».

Во-первых, выясняется, что продавец (как физлицо) должен доблестной Истринской налоговой инспекции более 7 миллионов рублей, причем как налоговый агент (не понимаю до конца, как это у него вышло, в подробностях не разбирался), тем не менее 7 миллионов – это такая сумма, с которой налоговая может и забанкротить неудачливого налогоплательщика.

Во-вторых, выясняется, что продавец получил этот дом и участок по договору дарения от какого-то физлица, назовем его Ашот, которое не является ее родственником (подозрительно). Дальше начинаем смотреть базу судов и находим 6 судебных споров, из которых 2 еще идут, а 4 уже состоялось, причем там творится какой-то треш. В одном деле Ашот просит суд расторгнуть аналогичные договоры дарения продавцу по другим участкам и домам в этом же поселке. Суд отказывает (что логично, т.к. доказать что «я на самом деле не хотел дарить» сложно). Дальше Ашот просит расторгнуть договоры купли-продажи каких-то других домов и участков, тоже с продавцом и в том же поселке (большой поселок видимо был). Тут суд удовлетворяет – оплат по договору не было. Продавец в эти 2 судебных процесса не является.

Далее, есть еще 2 дела – там продавец судится со своим мужем, тоже по домам, тоже в этом поселке (это уже какие-то третьи дома, поселок то большой). Причем тут продавец в суд почему-то является и иск мужа признает (классический «самострел», когда истец и ответчик проворачивают некую хрень и потом «подтверждают» ее судебным решением).

Еще 2 дела рассматривается, в одном какая-то групповуха Ашота продавца и мужа, а еще одно дело – некая управляющая компания с продавца и Ашота хочет взыскать какие-то коммунальные платежи (размер неясен, но видимо за все дома в поселке, который большой).

На фоне всего этого треша моему доверителю предлагается купить дом и участок и присоединиться к групповухе с Ашотом.

Разумеется, мы ему не разрешили, причем потом он честно рассказал, что «почему-то этот объект продавался примерно на 2 миллиона дешевле, чем соседние, поэтому мне он очень понравился». Продавец, кстати, ушла в глухую несознанку и сказала, что вообще в первый раз слышит про какие-то суды (ага, особенно про те, в которые она являлась и иски признавала).

Опять же, точно знаю, что награда найдет героя и кто-то это обязательно купит. Цену только надо поставить повыше, чтобы подозрений не вызывало.

Короткий бонус трек – пакет стоимостью 100.000 рублей

Столкнулся недавно со странной штукой из 90-х. Доверитель поехал авансировать объект самостоятельно. Ну и наподписывал соответственно. Внес аванс в агентство (просто запомните первое правило клуба – никаких авансов в агентства, все авансы только продавцу), причем взамен денег ему выдали какое-то «соглашение», по которому он передал агентству не деньги, а «ценный пакет, который стороны оценили в 100.000 рублей и который будет храниться в офисе агентства до завершения сделки». Слава богу, сделка состоялась – если бы нет, то мы бы устали этот ценный пакет вытрясать из агентства. Точнее получили бы пакет с фигой нарисованной или с конфетти, который стороны в 100к оценили.

Удачных вам сделок, господа, и будьте предельно внимательны на этапе выбора объекта!

Плохо или хорошо, но сейчас это так...

После вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2020 № 991 "Об утверждении Положения об особенностях исполнения договора воздушной перевозки пассажира…» вернуть деньги за отмененные рейсы стало невозможно в течение 3-х лет.

Согласно постановлению, перевозчик имеет право в одностороннем порядке изменить условия договора перевозки или отказаться от его исполнения при угрозе чрезвычайной ситуации, в том числе при введении режима повышенной готовности.

В свою очередь, перевозчик может отменить рейс и вернуть пассажиру деньги в порядке и сроках, установленных Правительством РФ.

Таким образом, до истечения 3-летнего периода пассажир может воспользоваться ваучерами, на которые будет зачислена сумма за неиспользованные билеты, для оплаты перевозок в другие даты по всем направлениям перевозчика.

При этом ваучер действует для оплаты билетов только той авиакомпании, рейс которой был отменен. Например, если вашим перевозчиком по отмененному рейсу был Аэрофлот, в ближайшие 3 года вы можете использовать ваучер для покупки билетов только у Аэрофлота. Переход ваучеров между перевозчиками не предусмотрен.

Более того ваучер действует для покупки билета только на имя того пассажира, который являлся владельцем неиспользованного билета. Например, у вас был билет на имя Иванова Петра Ивановича, за ваучер вы сможете купить другой билет только не него же, потратить деньги на Иванову Наталью Семеновну вы уже не сможете.

До 8 июня (дата вступления в силу Постановления Правительства) вернуть реальные деньги за неиспользованные авиабилеты было возможно со ссылкой на закон «О защите прав потребителей», при условии, что пассажир обратился в суд и решение по делу было вынесено до 8 июня.

Что делать пассажиру, чтобы вернуть деньги? Либо ждать 3 года, либо воспользоваться ваучерами.

Сегодня интересная и непростая тема про доли в общем имуществе. По статистике более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказал, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой возникает закономерный вопрос: как продать свою долю?

Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу.

Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помещать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли. Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику. Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки. Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло. Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения. При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников. Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй - женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискована для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре. Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда цена на такие варианты ничтожно мала.

Продолжается время офигительных историй о том, как страшно жить.

Сразу скажу, что эта история – не моя, т.к. если бы мы эту сделку сопровождали на стороне покупателя квартиры, то или бы мы не разрешили нашему доверителю покупать эту квартиру или же подробно проговорили бы с ним потенциальные риски и далее он бы волевым решением эту квартиру бы купил под свою ответственность (но мы бы попытались все-таки его переубедить).

Для начала пара вводных, чтобы было ясно, что произошло.

Первое – есть у нас такая народная забава, как приватизация квартиры. Точнее забава – не сама приватизация, а то, что происходит перед этим. Что такое приватизация? Это когда квартира на основании договора передачи передается в собственность всем тем, кто в этой квартире зарегистрирован (сейчас не будем усложнять про отказников от приватизации, про тех, кто использовал свое право на приватизацию и т.д.). То есть, грубо, зарегистрировано в квартире 5 человек – значит каждый из 5 человек получит по 1/5 доли. Если зарегистрировано трое – то каждый из троих получит по 1/3.

И тут как раз и начинается народная забава – выпиши своего родственника из квартиры)). В общем, классика: квартирный вопрос испортил москвичей (и не только их).

На основании чего можно выписать (юридически правильно: снять с регистрационного учета) другого человека из квартиры?

Если он собственник – то этого сделать, конечно же, нельзя. Но если это именно неприватизированная квартира (юридически правильно: жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма), то можно, через суд. Основание – ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, если этот человек добровольно выехал в другое место, то договор социального найма с ним является расторгнутым, причем с момента выезда. Обычно это удается, с учетом того, что, как правило, так оно и есть - половина людей, зарегистрированных в квартире, уже лет 20 проживают по другому адресу и тому есть доказательства. Мы таких дел провели вагон и маленькую тележку, с этим все просто и понятно.

Вторая вводная – у нас есть такая вещь, как «заочное решение суда». То есть бывает «обычное», «очное» решение суда, когда обе стороны присутствовали в судебном заседании и суд вынес решение. А есть ситуации, когда ответчик неизвестно где, и в суд не является, суд может предложить истцу вынести заочное решение суда. В этот момент истец может согласиться (ст. 233 ГПК РФ), а может все же потребовать еще раз отложить заседание, известить ответчика и вынести решение уже в обычном порядке.

В некоторых очень редких ситуациях, со стратегической точки зрения, может иметь смысл соглашаться на заочное решение, но в подавляющем большинстве случаев надо отказываться.

Это первое, чему мы учим юристов, которые устраиваются к нам на работу: первое правило клуба – никому не рассказывать о клубе никогда не брать заочных решений.

Заочное решение плохо тем, что это мина замедленного действия, причем на годы (не шучу).

Отменить заочное решение можно, в соответствии со ст. 237 ГПК РФ, в течение 7 дней с момента вручения ответчику копии этого решения. А дальше, спустя годы, ответчик приходит в суд и начинает плакать и нести всякую чушь насчет того, что он решение не получал, поэтому просит выдать его сейчас и сразу же на коленке пишет заявление об отмене этого решения.

Районный суд общей юрисдикции (в простонародье – «общага») – это прибежище для всех сирых, убогих, введенных в заблуждение бабушек, обманутых дольщиков и потому часто идет навстречу и отменяет заочное решение (снова подчеркну – спустя годы). Кто не верит, заочное решение о взыскании долга 2002 года было отменено судом первой инстанции в 2010 году (определение Верховного Суда РФ от 29.03.2011 № 14-Г11-9). Спустя 8 лет, как тебе такое, Илон Маск?

Далее, после отмены заочного решения рассмотрение дела в суде начинается с самого начала, ответчик начинает тащить какие-то новые доказательства и результат уже может быть совсем другим. Поэтому надо всегда рассматриваться в обычном порядке, далее у ответчика месяц на обжалование и все, game over.

И вот в этом деле, с которым я столкнулся, люди собрали комбо из двух этих ситуаций. Бабушка Б. продавала квартиру, а госпожа К. решила ее купить. По документам все было прекрасно – один собственник (бабушка Б.), приватизация (опять же только на неё), зарегистрирована только она. Риэлтор на стороне госпожи К. посмотрел документы и сказал, что все ОК, хорошие сапоги, надо брать. Сделку провели, право собственности на квартиру перешло к К., оплата бабушке была произведена через аккредитив, стоимость рыночная, к самой сделке не подкопаешься.

Спустя пару месяцев на горизонте появляется господин С. (сын бабушки Б.).

Оказывается (сюрприз, хотя при должной проверке это бы сюрпризом не было), он был в этой квартире зарегистрирован с 80-х годов, но бабушка Б. год назад, перед приватизацией, сняла его с регистрационного учета через суд, причем заочным решением (помните, да, народная забава – гораздо веселее приватизировать квартиру на одного человека, чем на двоих).

С. идет в суд, плачется, что заочное решение не получал, и суд заочное решение отменяет. Новые собственник, госпожа К., конечно же в полном шоке, но сделать ничего нельзя, надо судиться.

Далее, правда, суд первой инстанции, все же признает, что С. действительно выселился уже очень давно в другое место и признает С. утратившим право пользования квартирой и, как следствие, его необходимо снять с регистрационного учета. С. не сдается и идет в апелляцию и далее происходит то, чего никто не ожидал. Мосгорсуд говорит, что ребята, у вас ненадлежащий истец. Иск то подавала бабушка Б., а она теперь вообще в этой квартире никто и давно выписалась в другое место. Кроме того, теперь квартира приватизирована и принадлежит К.

В итоге Мосгорсуд отменяет решение первой инстанции и С. теперь снова, по сути, имеет право пользования квартирой и, как следствие, снова может зарегистрироваться в квартире (на самом деле никогда, формально, и не утрачивал регистрацию, т.к. решение, на основании которого это произошло, отменено). Кассация оставляет определение Мосгорсуда в силе.

Госпожа К. в еще большем шоке – она вообще-то за эту квартиру заплатила и там никого в этот момент зарегистрировано не было кроме Б., а наш красавчик С. не теряет времени и подает самостоятельный иск в «общагу» о признании недействительным договора купли-продажи между Б. и К., признании недействительным договора передачи (приватизации квартиры бабушкой Б.) и заодно о вселении его в квартиру. Сейчас это дело еще рассматривается в суде первой инстанции.

Я, если честно, не завидую в этой ситуации госпоже К. Вполне реально, суд признает недействительным договор передачи (ведь С. в ней не участвовал), и, как следствие, признает недействительным и договор купли-продажи. Да, надо ссылаться на то, что К. – добросовестный приобретатель, но там по материалам дела не все так однозначно.

А далее, происходит двусторонняя реституция – то есть квартира возвращается назад (в итоге даже не к бабушке Б., а вообще в муниципальную собственность), а бабушка Б. должна вернуть К. уплаченные за квартиру деньги. Только вот с бабушками обычно работает система «ниппель», т.е. денег у нее уже нет, подарены детям, внукам, на них куплена новая квартира, опять же детям, внукам (охотно верю). Так что можно будет что-то из пенсии у нее удерживать принудительно, но чтобы вытрясти из нее стоимость квартиры, пройдет сотня-другая лет. Не уверен, что она столько протянет, при всем уважении.

Все это можно было увидеть невооруженным глазом еще до сделки – просто проверив базу судов по месту нахождения квартиры и увидев там заочное решение.

Расскажу несколько историй о том, как страшно становится жить, если ты знаешь, что может произойти. После моей прошлой статьи о сопровождении сделок прочитал несколько комментариев из серии «да я уже сто раз что-то покупал и продавал, и было все нормально, если голова на плечах, то никто не нужен, сам справлюсь». Ну-ну, значит настало время офигительных историй.

Итак, история о том, как хипстер Л. решил купить Ауди ТТ.

Не знаю, почему мне кажется, что он хипстер, но однажды ему пришла в голову светлая мысль купить недорогую Ауди ТТ на Авто.ру.

Все совпадения в этой истории не случайны, в самом конце будет ссылка на реальный судебный акт, который обжаловался, но вышестоящие инстанции, разумеется, оставили его в силе.

Итак, Л. порылся на сайте Авто.ру, нашел несколько объявлений, съездил пару раз на просмотры и нашел неплохой вариант. Стоила машина недорого, была в хорошем состоянии и, главное, черная, короче варик был норм, надо было брать.

Как будет потом сухо указано в решении суда:

«Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Должником и Л. заключен Договор купли-продажи транспортного средства от 01.07.2018 г., согласно которому Должник продал, а Ответчик приобрел автомобиль Ауди ТТ, VIN TTUZZZ8J891000999, 2008г.в., цвет черный. Цена автомобиля составила 700 000 руб. 00 коп».

Тот, кого назвали в решении Должником, господин Г. был неплохим человеком и некоторое время назад даже был успешным бизнесменом, но вот беда – с годами у него появились различные пристрастия, которые требовали все больше и больше денег. В какой-то момент он понял, что не вывозит и на горизонте замаячило банкротство, в том числе, и личное, так как он, как и подавляющее большинство бизнесменов, поручился за долги своего бизнеса.

Первая же, и не менее светлая мысль, которая пришла в голову господину Г. и которая приходит почти всем потенциальным банкротам (особенно, если перед этим почитать советы в интернете) – рассовать свое имущество по родственникам, знакомым, несовершеннолетним детям. Что-то подарить, что-то продать по заниженной стоимости – с недвижимостью он так и сделал (это тема для отдельной статьи, «как не надо готовиться к банкротству»).

Десятилетний же автомобиль был ему не очень нужен, а деньги в тот момент – очень. Поэтому они не могли не встретиться – пылкий юноша Л. и матерый бизнесмен и будущий банкрот Г.

Что было дальше? Посмотрим судебные акты.

«Оспариваемая сделка совершена 01.07.2018 г., производство по делу о банкротстве Должника было возбуждено 07.08.2018 г., т.е. за 1 месяц и 7 дней до совершения сделки.
Также 05.07.2018 г. сам Должник опубликовал сообщение на Федресурсе № 03236565 о намерении подать заявление о собственном банкротстве и 06.07.2018 г. аналогичное сообщение было опубликовано кредитором - «СДМ-Банк» (ПАО)».

При таких обстоятельствах Арбитражный суд города Москвы был безжалостен к Л.:

«Признать Договор купли-продажи транспортного средства от 01.07.2018 г. недействительным. Применить последствия недействительной сделки. Обязать Л. возвратить автомобиль Ауди ТТS, VIN TTUZZZ8J891000999, 2008г.в., цвет черный в собственность (конкурсную массу) Г. Взыскать с Л. в пользу Г. государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.».

То есть господин Г. продает ничего не подозревающему Л. автомобиль, а через 4 дня публикует сообщение о том, что собирается банкротиться, и еще через 15 дней реально начинает процедуру банкротства. Л. действительно купил автомобиль (точнее воображал, что купил), честно оплатил его господину Г., они никак не были аффилированы, то есть это не фейковое «переписывание» имущества на родственников и знакомых, но итог все равно один и тот же: хипстер Л. остался и без автомобиля и без денег (у него теперь только право требования к банкроту, ценность которого невелика).

Что же произошло?

Открываем закон о банкротстве, главу III.1, статью 61.2 и читаем: «Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)».

Что все это означает?

Очень просто – если за 1 год до принятия судом заявления о признании банкротом господина Г. он что-то продал по цене существенно ниже рыночной, то неважно кому он это продал, был ли покупатель как-то знаком или аффилирован с должником или нет. Важно только одно – то, что цена была существенно ниже. Существенность в данной ситуации – понятие очень растяжимое.

Вернемся все к тому же грустному судебному акту.

«По мнению финансового управляющего, цена реализации имущества не соответствует рыночной и явно занижена. Финансовым управляющим в обоснование доводов о неравноценном встречном исполнении представлен отчет об оценке № 828, подготовленный Специализированной оценочной компанией ООО «Агентство Оценки», согласно которому рыночная 3 стоимость автомобиля на дату его отчуждения (01.07.2018г.) составляла 1 155 000р., что на 455 000р. или на 65% выше цены продажи».

То есть когда начинается банкротство, появляется злодей (финансовый управляющий). На самом деле, он просто делает свою работу – нужно вернуть назад максимум имущества, распиханного по друзьям и родственникам должника. И чем лучше финансовый управляющий делает эту работу, тем больший он злодей в глазах этих людей.

Так вот, финансовый управляющий приходит и говорит: Л. купил тачку у Г. за 700 000 р., и да, он ее оплатил, но я сделал оценку (спустя год, и не видя самой тачки, чисто по документам) и считаю, что тачка стоила 1 155 000 р., что на 65% выше цены продажи. Господа математики, всем молчать, т.к., конечно же, проценты корректно считать не от 700 000 р., а от 1 155 000 р., но тогда это будет всего 39%, а не 65%, что тоже много, но не так драматично.

Суд соглашается, признает сделку подозрительной, переписывает все доводы в судебный акт и Л. становится невинной жертвой обстоятельств – без денег, без тачки и не понимая до конца, что же вообще произошло.

Главный вопрос – в другом, можно ли был было предвидеть такую ситуацию? В большинстве случаев – да.

Если бы Л. проверил Г. должным образом, включая риски, связанные с его бизнес-деятельностью, он бы увидел определенные предпосылки. Конкретно в этой истории, к господину Г., как к физическому лицу на момент продажи автомобиля, исков не предъявлялось, но у контролируемой им группы юридических лиц уже было некоторое количество судов.

Наличие проблем у юридического лица часто говорит о том, что скоро они станут проблемами его контролирующих лиц – учредителей, генерального директора и даже возможно тех, кто просто рядом стоял. Именно тогда может прийти злодей (финансовый управляющий) и потребовать честно купленное назад.

Для сомневающихся: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/6fec7e57-9f43-4a7e-8753-6cf2ea61dc2f/87662484-906c-4000-93b7-1109166a73b0/A40-151530-2018_20190909_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Ни в коем случае не хочу начать холивар «чужой против хищника» «юристы против риелторов» (наоборот, готов обоснованно подискутировать на эту тему), но думаю, что статья будет полезна тем, кто хочет купить квартиру или продать и при этом не хочет платить большую комиссию риелтору.

Мы в PG Partners сопровождаем довольно много сделок, примерно 40-50 в год, поэтому я хорошо представляю себе всю специфику. Отмечу, что в целом, уровень юридической грамотности риелторов (да и уровень общей адекватности тоже) – днище донское. Сразу же оговорюсь, что то же самое можно сказать про средний уровень юристов, особенно если брать различного рода «адвокатов по алиментам» или «юристов по жкх».

При этом я несколько раз встречал очень грамотных и очень приятных риелторов, основательно подходящих к своему делу и реально нацеленных на то, чтобы не «как можно быстрее затолкать продавца и покупателя в сделку, а дальше гори оно все синим пламенем», а именно отстаивающих интересы своего клиента. Но это скорее исключение, обычно это жуткий, дикий, беспросветный колхоз.

С учетом сложившейся на рынке ситуации, вполне реально купить или продать квартиру без риелтора. Это достаточно простой квест, состоящий из трех пунктов:

- найти квартиру (если покупаешь) или покупателя (если продаешь);

- проверить квартиру (или покупателя – с совсем стремными я бы дело иметь не стал);

- провести сделку;

… PROFIT!

Опять же оговорюсь, что с уважением отношусь к труду тех риелторов, кто любит свою работу, любит своих клиентов и делает для них все возможное, активно ищет лучшие объекты, сбивает цену, полноценно проверяет юридическую чистоту и т.д. Но это, повторю, единицы.

Собственно, самая долгая часть квеста – это как раз найти квартиру. Да, это работа, причем с неопределенным итогом – неясно, сколько показов нужно сделать риелтору, чтобы свести продавца и покупателя и выйти на сделку. Но, с учетом того, что сейчас вся информация доступна всем (времена элитного WinNER, доступного только богам-риелторам прошли), и, в целом, рынок сейчас является рынком покупателя, квартиру можно подобрать самому. Надо просто взять ЦИАН (Авито и др.), составить шорт-лист, выделить несколько дней, пройтись ножками до каждого объекта, посмотреть на продавцов, отсеять самых стремных (и объекты и продавцов) и, вуаля – объект выбран. А вот этапы «проверить квартиру» и «провести сделку» лучше пройти с юристом.

Да, если нужно найти какой-то особенный объект или продать какой-то особенный объект, тут риелтор понадобится обязательно, т.к. конверсия показов в сделку будет очень низкой.

Также наверняка у риелторов есть хорошая ниша в элитной недвижимости, где клиентам просто некогда заниматься отсевом или они привыкли все делегировать. Но если стоит простая задача – купить типовую квартиру с примерно такими-то характеристиками, то это можно сейчас сделать самому, и именно поэтому у нас в PG Partners очень большое количество обращений именно по проверке юридической чистоты сделок и дальнейшему их сопровождению, при этом объект уже клиентом подобран.

Как продать квартиру самостоятельно

Продать квартиру самостоятельно не так уж и сложно. Если вы знаете, что такое ЦИАН и Aвито, в состоянии сделать адекватные фотографии и разместить их в интернете – полдела уже сделано. Можно размещать объявления о продаже также на других, более мелких ресурсах, которых существуют сотни, в том числе и в газетах, и на заборе, но, скорее всего, покупатель придет именно с указанных двух площадок.

Оценить квартиру самостоятельно тоже не составит большого труда. На начальном этапе для этого не требуется заказывать у оценщика отчет об оценке стоимости квартиры. Чтобы приблизительно понять стоимость недвижимости, достаточно зайти на те же сайты, найти жилье со сходными параметрами и оценить ценовую вилку. Как правило, в зависимости от состояния, разброс цен на примерно одинаковые квартиры может составлять 200-500 тыс. рублей.

Отталкиваться от кадастровой стоимости, независимо от того выше она или ниже рыночной, не стоит, этот параметр совсем не показателен. Также не следует исходить из личных нужд – для рынка не имеет значения, сколько денег вам нужно выручить в тот или иной момент (как в анекдоте: «мед обычный, просто деньги очень нужны»).

Также не стоит надеяться, что вы сможете сильно повысить цену на жилье при наличии качественного, дорогого ремонта в типовой квартире. Как правило, покупатель готов заплатить за него лишь чуть больше, чем средняя температура по больнице. Более того, многие покупатели выбирают квартиры с прицелом на последующий ремонт «под себя» сразу после покупки. Поэтому вкладываться в ремонт перед продажей, в надежде хотя бы отбить его, точно не стоит.

Насколько ваша цена соответствует рынку, вы поймете по количеству звонков и просмотров. Если их нет совсем, наверное, вы переборщили, и надо немного снизить стоимость, если их слишком много – цену можно повысить. Реальный фактический спрос – единственный критерий, по которому стоит делать выводы.

Ни ваши обстоятельства, ни советы специалистов, ни «ценовые хотелки» не помогут вам продать квартиру – только адекватное соотношение цена/качество с учетом спроса, имеющегося именно здесь и сейчас.

Если вы все еще верите в то, что риелторы чудесным образом материализуют покупателей из воздуха, успокойтесь, они сделают все то же самое, что и вы – разместят объявления на нескольких площадках и будут ждать звонка от потенциального покупателя. Только вам придется заплатить им за это комиссию.

Риски для продавца при проведении сделки купли-продажи всегда минимальны, потому что в случае расторжения договора он получит обратно свою недвижимость, а вот покупателю придется возвращать назад деньги, которых, вполне вероятно, у продавца давно уже нет в наличии.

Единственное – я бы не стал в любом случае проводить сделки с заведомо подозрительными покупателями – теми, за кем тянется шлейф судов, исполнительных производств, уголовки, с потенциальными банкротами. Поэтому мы всегда делаем письменное подробное заключение по покупателю, даже если мы сопровождаем сделку на стороне продавца.

Разумеется, производить расчеты надо или через ячейку (для наличных расчетов) или через аккредитив (для безналичных). Причем тренд явно в сторону безналичных денег, ходить с сумками кэша в 2020 году не комильфо, сделок с занижением стоимости тоже все меньше, многие банки отказываются от депозитариев (тот же Сбер) и загоняют всех в безналичные расчеты.

Плюс помощь юриста точно понадобится на этапе подготовки документов – договор на аванс или ПДКП, сам ДКП плюс присутствие на сделке – это важно, т.к. кто-то должен понимать, что происходит (продавец и покупатель обычно не понимают) и юрист должен быть именно на вашей стороне.

Риелтору все же сложно оставаться полностью независимым – у него конфликт интересов, ему надо завершить сделку и только после этого он получает свою комиссию. Иногда ради этого можно и закрыть глаза на косяки в документах.

Кроме того, риелтор вообще не понимает, что может происходить после сделки – от слова «совсем», потому что просто с этим не сталкивается: его работа заканчивается в момент завершения сделки. Я много сделок оспорил по совершенно различным основаниям и много квартир вернул первоначальным владельцам – у нас были и кремированные бабушки, и закопанные в лесу дедушки, и пытавшаяся продать квартиру председательница лиги бомжей Курского вокзала с подтвержденным диагнозом «шизофрения». Когда начинаешь об этом рассказывать, многие не верят, что такое бывает и что такое возможно. Про сложные юридические конструкции типа оспаривания сделок по банкротным основаниям через 3 года я вообще молчу – такого уровня погружения в юриспруденцию у риелторов нет.

Как купить квартиру самостоятельно

Купить квартиру самостоятельно несколько сложнее, точнее надо более тщательно подойти к делу. Здесь существует огромное количество рисков, так как вы отдаете деньги, и продавец уезжает с ними в закат, а на квартиру потом могут покушаться какие-то непонятные люди.

В подавляющем большинстве случаев опять же риелтор хоть и декларирует безопасность сделки и юридическую проверку, но он не проверяет ничего больше чем соответствие номеров регистрационных записей тем, что указаны в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН.

В моей практике было достаточное количество случаев, когда мы успешно оспаривали сделки, причем заключенные с участием риелторов и даже удостоверенные нотариально (кстати, многие нотариусы тоже абсолютно безграмотны, образованных умничек, которые реально являются еще и юристами, можно пересчитать по пальцам). Поэтому проверять покупаемый объект надо очень тщательно.

Минимальные риски имеет первичное жилье от застройщика, так как у него нет никакой предыстории.

Здесь надо проверять только документы застройщика, которые практически всегда находятся в открытом доступе. Главное помнить, что недвижимость стоит приобретать только по ДДУ с оплатой после регистрации сделки (всякие стремные схемы типа заключения ПДКП могут иметь место, но только иногда и только с привлечением юриста и пониманием всех возможных рисков). Также обязательно проверить, не является ли он потенциальным банкротом в ближайшем будущем (сюрприз, но судьба очень многих застройщиков завершается именно так, привет Урбан Группу, Экспертстрою, Томстрою и многим другим).

Но первичка не всегда подходит – по разным критериям (район, параметры жилья, планируемые сроки сдачи, сроки ожидания после планируемых, так как подавляющее большинство объектов в срок не сдаются), поэтому вторичка очень часто становится более приемлемым и желанным вариантом для покупателей. К некоторым рискам вторичного жилья можно отнести также и покупку по переуступке по ДДУ, так как в отношения «покупатель-застройщик» вклинивается первоначальный дольщик, уступающий свое право требования к застройщику.

Подобрать интересующую квартиру на вторичке опять же не составит труда, воспользовавшись теми же сайтами ЦИАН, Aвито и др. На первом этапе отсева можно самостоятельно отобрать объекты, которые не только подошли по параметрам и устроили внешне, но и наиболее беспроблемны по документам. Для этого достаточно задать продавцу несколько простых вопросов и получить на них внятные ответы:

- Прямая продажа или альтернатива? (Если совсем просто – хочет ли человек получить за свою квартиру деньги или другую квартиру. Если второй вариант – то будет более сложная сделка, завязанная на другую сделку (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца. Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил);

- Основание возникновения права собственности? (ДКП, наследство, приватизация, договор дарения, ДДУ);

- Есть ли несовершеннолетние собственники? (Если есть – необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев);

- Срок владения недвижимостью? (Срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, составляет 3 года, но опять же все очень относительно с этими сроками);

- Есть ли на квартире обременение? (Ипотека и т.д., если да, то в каком банке и в каком объеме – тогда сделка усложняется, надо согласовывать ее, в том числе и с банком, погашать остаток долга банку и снимать обременение);

- Использовался ли при покупке материнский капитал? (Так как несовершеннолетнему положена доля, и если родители ее не выделили, и хотят продать квартиру, такую сделку можно будет оспорить в будущем);

- Полная ли сумма в ДКП? (Часто те, кто продает собственность, срок владения которой менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения в период действия старого или нового закона) не хотят платить НДФЛ в размере 13%, например, если купили год назад квартиру за 7 млн., а сейчас продают за 9 млн., поэтому просят указать в ДКП 7 млн., а остальное оформить распиской. Это не очень страшно, и с этим можно работать);

- Есть ли перепланировка и узаконена ли она? (Надо понимать, что это все становится вашей проблемой в будущем – как при владении, так и при последующей продаже).

- Будет ли собственник (собственники) присутствовать на сделке и лично подписывать ДКП или сделка будет по доверенности? (Тут спорно, юридически это законно на 100%, если доверенность не отозвана, но я бы не рисковал);

Самая хорошая история – ДКП более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, когда история полностью отслеживается до самой постройки дома. Самые «темные» истории – свежее наследство, приватизация с непонятными отказниками, снятие с регистрационного учета родственников по заочному решению и последующая приватизация и т.д.

Наличие несовершеннолетних собственников усложняет любую сделку, но это не повод отказываться от хорошего варианта. Процесс покупки будет более долгим, но юридических препятствий здесь нет. Многие боятся рассматривать квартиры, в которых просто прописаны несовершеннолетние, которые не являются собственниками. Здесь нет вообще никаких проблем, и разрешения органов опеки на такие сделки не требуется.

Соглашаться на неполную стоимость в ДКП или нет – выбор покупателя. На юридическом уровне в этом нет ничего криминального. Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Здесь есть несколько способов реализации сделки, можно подобрать наиболее удобный.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой я бы советовал хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку (банку чаще всего по барабану), но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно.

Сделки по доверенности относятся к наиболее рискованным. В любой ситуации лучше настаивать на личном присутствии собственника, но есть ситуации, когда это физически невозможно. Такую недвижимость тоже можно приобретать, но проверять ее, в том числе и тех лиц, на которых выдана доверенность, надо наиболее тщательно.

Когда объект недвижимости прошел первичный отбор, вы его посмотрели и вас все устраивает, можно начинать более детальную проверку. Здесь уже вряд ли получится обойтись своими силами – вы не знаете, что смотреть, где смотреть, что является важным, а что – нет.

У нас базовая юридическая проверка будет состоять из следующих параметров:

1. Проверка правоустанавливающих документов. Мы сами получаем расширенные выписки и сопоставляем их с представленными документами.

2. Участие продавца в судебных процессах в мировых и районных судах.

3. Наличие незавершенных исполнительных производств у продавца.

4. Наличие сведений о возможном введении процедуры банкротства в отношении продавца (может это уже «dead man walking»).

5. Риски, связанные с предпринимательской деятельностью продавца (вдруг его как физическое лицо утянут на дно долги бизнеса).

Пример типового заключения можно посмотреть по ссылке https://www.pgpartners.ru/pdf/apartment_check.pdf

Я бы хотел обратить особое внимание на важность пунктов со 2-го по 5-й. Далеко не каждый юрист, даже который «постоянно сопровождает сделки», смотрит что-то кроме правоустанавливающих документов, а между тем, это лишь часть айсберга.
Даже с идеальными правоустанавливающими документами покупателя могут подстерегать неожиданные риски.

Например, согласно положениям Закона о банкротстве допускается признание сделки купли-продажи недействительной по специальным основаниям, если продавец в течение трех лет после ее совершения был признан банкротом. Что это значит? Для покупателя ничего хорошего. Это значит, что у него могут отобрать честно купленную недвижимость, если продавец в течение трех лет с момента ее продажи окажется неплатежеспособным. Вам кажется, что это вопиющая несправедливость? Да, так оно и есть, но таков закон.

Также бывают ситуации, когда продавец идеален и к нему у кредиторов никаких претензий нет, судов нет, но со стороны его бизнеса надвигается «идеальный шторм» – уже есть десятки судов к юридическим лицам, где продавец или учредитель, или генеральный директор, а это значит, что через год-другой юридические лица обанкротят, а продавца привлекут к субсидиарной ответственности, и кредиторы придут за его имуществом.

Именно поэтому я настаиваю на максимально подробной проверке продавца по обозначенным критериям. Предугадать банкротство заранее достаточно сложно, но все же возможно. Именно проверка по указанным основанием помогает сделать вывод – есть риски или их практически нет. Почему нельзя сказать, что они нулевые? К сожалению, гарантировать того, что случится или не случится в будущем, не может никто. Действительно, бывают ситуации, когда добросовестный продавец продал недвижимость, куда-то вложил деньги, а через пару лет прогорел. Но чаще всего, нет дыма без огня, и предпосылки к банкротству видны сильно заранее.