Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости как юридическая услуга⁠⁠

Ни в коем случае не хочу начать холивар «чужой против хищника» «юристы против риелторов» (наоборот, готов обоснованно подискутировать на эту тему), но думаю, что статья будет полезна тем, кто хочет купить квартиру или продать и при этом не хочет платить большую комиссию риелтору.

Мы в PG Partners сопровождаем довольно много сделок, примерно 40-50 в год, поэтому я хорошо представляю себе всю специфику. Отмечу, что в целом, уровень юридической грамотности риелторов (да и уровень общей адекватности тоже) – днище донское. Сразу же оговорюсь, что то же самое можно сказать про средний уровень юристов, особенно если брать различного рода «адвокатов по алиментам» или «юристов по жкх».

При этом я несколько раз встречал очень грамотных и очень приятных риелторов, основательно подходящих к своему делу и реально нацеленных на то, чтобы не «как можно быстрее затолкать продавца и покупателя в сделку, а дальше гори оно все синим пламенем», а именно отстаивающих интересы своего клиента. Но это скорее исключение, обычно это жуткий, дикий, беспросветный колхоз.

С учетом сложившейся на рынке ситуации, вполне реально купить или продать квартиру без риелтора. Это достаточно простой квест, состоящий из трех пунктов:

- найти квартиру (если покупаешь) или покупателя (если продаешь);

- проверить квартиру (или покупателя – с совсем стремными я бы дело иметь не стал);

- провести сделку;

… PROFIT!

Опять же оговорюсь, что с уважением отношусь к труду тех риелторов, кто любит свою работу, любит своих клиентов и делает для них все возможное, активно ищет лучшие объекты, сбивает цену, полноценно проверяет юридическую чистоту и т.д. Но это, повторю, единицы.

Собственно, самая долгая часть квеста – это как раз найти квартиру. Да, это работа, причем с неопределенным итогом – неясно, сколько показов нужно сделать риелтору, чтобы свести продавца и покупателя и выйти на сделку. Но, с учетом того, что сейчас вся информация доступна всем (времена элитного WinNER, доступного только богам-риелторам прошли), и, в целом, рынок сейчас является рынком покупателя, квартиру можно подобрать самому. Надо просто взять ЦИАН (Авито и др.), составить шорт-лист, выделить несколько дней, пройтись ножками до каждого объекта, посмотреть на продавцов, отсеять самых стремных (и объекты и продавцов) и, вуаля – объект выбран. А вот этапы «проверить квартиру» и «провести сделку» лучше пройти с юристом.

Да, если нужно найти какой-то особенный объект или продать какой-то особенный объект, тут риелтор понадобится обязательно, т.к. конверсия показов в сделку будет очень низкой.

Также наверняка у риелторов есть хорошая ниша в элитной недвижимости, где клиентам просто некогда заниматься отсевом или они привыкли все делегировать. Но если стоит простая задача – купить типовую квартиру с примерно такими-то характеристиками, то это можно сейчас сделать самому, и именно поэтому у нас в PG Partners очень большое количество обращений именно по проверке юридической чистоты сделок и дальнейшему их сопровождению, при этом объект уже клиентом подобран.

Как продать квартиру самостоятельно

Продать квартиру самостоятельно не так уж и сложно. Если вы знаете, что такое ЦИАН и Aвито, в состоянии сделать адекватные фотографии и разместить их в интернете – полдела уже сделано. Можно размещать объявления о продаже также на других, более мелких ресурсах, которых существуют сотни, в том числе и в газетах, и на заборе, но, скорее всего, покупатель придет именно с указанных двух площадок.

Оценить квартиру самостоятельно тоже не составит большого труда. На начальном этапе для этого не требуется заказывать у оценщика отчет об оценке стоимости квартиры. Чтобы приблизительно понять стоимость недвижимости, достаточно зайти на те же сайты, найти жилье со сходными параметрами и оценить ценовую вилку. Как правило, в зависимости от состояния, разброс цен на примерно одинаковые квартиры может составлять 200-500 тыс. рублей.

Отталкиваться от кадастровой стоимости, независимо от того выше она или ниже рыночной, не стоит, этот параметр совсем не показателен. Также не следует исходить из личных нужд – для рынка не имеет значения, сколько денег вам нужно выручить в тот или иной момент (как в анекдоте: «мед обычный, просто деньги очень нужны»).

Также не стоит надеяться, что вы сможете сильно повысить цену на жилье при наличии качественного, дорогого ремонта в типовой квартире. Как правило, покупатель готов заплатить за него лишь чуть больше, чем средняя температура по больнице. Более того, многие покупатели выбирают квартиры с прицелом на последующий ремонт «под себя» сразу после покупки. Поэтому вкладываться в ремонт перед продажей, в надежде хотя бы отбить его, точно не стоит.

Насколько ваша цена соответствует рынку, вы поймете по количеству звонков и просмотров. Если их нет совсем, наверное, вы переборщили, и надо немного снизить стоимость, если их слишком много – цену можно повысить. Реальный фактический спрос – единственный критерий, по которому стоит делать выводы.

Ни ваши обстоятельства, ни советы специалистов, ни «ценовые хотелки» не помогут вам продать квартиру – только адекватное соотношение цена/качество с учетом спроса, имеющегося именно здесь и сейчас.

Если вы все еще верите в то, что риелторы чудесным образом материализуют покупателей из воздуха, успокойтесь, они сделают все то же самое, что и вы – разместят объявления на нескольких площадках и будут ждать звонка от потенциального покупателя. Только вам придется заплатить им за это комиссию.

Риски для продавца при проведении сделки купли-продажи всегда минимальны, потому что в случае расторжения договора он получит обратно свою недвижимость, а вот покупателю придется возвращать назад деньги, которых, вполне вероятно, у продавца давно уже нет в наличии.

Единственное – я бы не стал в любом случае проводить сделки с заведомо подозрительными покупателями – теми, за кем тянется шлейф судов, исполнительных производств, уголовки, с потенциальными банкротами. Поэтому мы всегда делаем письменное подробное заключение по покупателю, даже если мы сопровождаем сделку на стороне продавца.

Разумеется, производить расчеты надо или через ячейку (для наличных расчетов) или через аккредитив (для безналичных). Причем тренд явно в сторону безналичных денег, ходить с сумками кэша в 2020 году не комильфо, сделок с занижением стоимости тоже все меньше, многие банки отказываются от депозитариев (тот же Сбер) и загоняют всех в безналичные расчеты.

Плюс помощь юриста точно понадобится на этапе подготовки документов – договор на аванс или ПДКП, сам ДКП плюс присутствие на сделке – это важно, т.к. кто-то должен понимать, что происходит (продавец и покупатель обычно не понимают) и юрист должен быть именно на вашей стороне.

Риелтору все же сложно оставаться полностью независимым – у него конфликт интересов, ему надо завершить сделку и только после этого он получает свою комиссию. Иногда ради этого можно и закрыть глаза на косяки в документах.

Кроме того, риелтор вообще не понимает, что может происходить после сделки – от слова «совсем», потому что просто с этим не сталкивается: его работа заканчивается в момент завершения сделки. Я много сделок оспорил по совершенно различным основаниям и много квартир вернул первоначальным владельцам – у нас были и кремированные бабушки, и закопанные в лесу дедушки, и пытавшаяся продать квартиру председательница лиги бомжей Курского вокзала с подтвержденным диагнозом «шизофрения». Когда начинаешь об этом рассказывать, многие не верят, что такое бывает и что такое возможно. Про сложные юридические конструкции типа оспаривания сделок по банкротным основаниям через 3 года я вообще молчу – такого уровня погружения в юриспруденцию у риелторов нет.

Как купить квартиру самостоятельно

Купить квартиру самостоятельно несколько сложнее, точнее надо более тщательно подойти к делу. Здесь существует огромное количество рисков, так как вы отдаете деньги, и продавец уезжает с ними в закат, а на квартиру потом могут покушаться какие-то непонятные люди.

В подавляющем большинстве случаев опять же риелтор хоть и декларирует безопасность сделки и юридическую проверку, но он не проверяет ничего больше чем соответствие номеров регистрационных записей тем, что указаны в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН.

В моей практике было достаточное количество случаев, когда мы успешно оспаривали сделки, причем заключенные с участием риелторов и даже удостоверенные нотариально (кстати, многие нотариусы тоже абсолютно безграмотны, образованных умничек, которые реально являются еще и юристами, можно пересчитать по пальцам). Поэтому проверять покупаемый объект надо очень тщательно.

Минимальные риски имеет первичное жилье от застройщика, так как у него нет никакой предыстории.

Здесь надо проверять только документы застройщика, которые практически всегда находятся в открытом доступе. Главное помнить, что недвижимость стоит приобретать только по ДДУ с оплатой после регистрации сделки (всякие стремные схемы типа заключения ПДКП могут иметь место, но только иногда и только с привлечением юриста и пониманием всех возможных рисков). Также обязательно проверить, не является ли он потенциальным банкротом в ближайшем будущем (сюрприз, но судьба очень многих застройщиков завершается именно так, привет Урбан Группу, Экспертстрою, Томстрою и многим другим).

Но первичка не всегда подходит – по разным критериям (район, параметры жилья, планируемые сроки сдачи, сроки ожидания после планируемых, так как подавляющее большинство объектов в срок не сдаются), поэтому вторичка очень часто становится более приемлемым и желанным вариантом для покупателей. К некоторым рискам вторичного жилья можно отнести также и покупку по переуступке по ДДУ, так как в отношения «покупатель-застройщик» вклинивается первоначальный дольщик, уступающий свое право требования к застройщику.

Подобрать интересующую квартиру на вторичке опять же не составит труда, воспользовавшись теми же сайтами ЦИАН, Aвито и др. На первом этапе отсева можно самостоятельно отобрать объекты, которые не только подошли по параметрам и устроили внешне, но и наиболее беспроблемны по документам. Для этого достаточно задать продавцу несколько простых вопросов и получить на них внятные ответы:

- Прямая продажа или альтернатива? (Если совсем просто – хочет ли человек получить за свою квартиру деньги или другую квартиру. Если второй вариант – то будет более сложная сделка, завязанная на другую сделку (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца. Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил);

- Основание возникновения права собственности? (ДКП, наследство, приватизация, договор дарения, ДДУ);

- Есть ли несовершеннолетние собственники? (Если есть – необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев);

- Срок владения недвижимостью? (Срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, составляет 3 года, но опять же все очень относительно с этими сроками);

- Есть ли на квартире обременение? (Ипотека и т.д., если да, то в каком банке и в каком объеме – тогда сделка усложняется, надо согласовывать ее, в том числе и с банком, погашать остаток долга банку и снимать обременение);

- Использовался ли при покупке материнский капитал? (Так как несовершеннолетнему положена доля, и если родители ее не выделили, и хотят продать квартиру, такую сделку можно будет оспорить в будущем);

- Полная ли сумма в ДКП? (Часто те, кто продает собственность, срок владения которой менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения в период действия старого или нового закона) не хотят платить НДФЛ в размере 13%, например, если купили год назад квартиру за 7 млн., а сейчас продают за 9 млн., поэтому просят указать в ДКП 7 млн., а остальное оформить распиской. Это не очень страшно, и с этим можно работать);

- Есть ли перепланировка и узаконена ли она? (Надо понимать, что это все становится вашей проблемой в будущем – как при владении, так и при последующей продаже).

- Будет ли собственник (собственники) присутствовать на сделке и лично подписывать ДКП или сделка будет по доверенности? (Тут спорно, юридически это законно на 100%, если доверенность не отозвана, но я бы не рисковал);

Самая хорошая история – ДКП более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, когда история полностью отслеживается до самой постройки дома. Самые «темные» истории – свежее наследство, приватизация с непонятными отказниками, снятие с регистрационного учета родственников по заочному решению и последующая приватизация и т.д.

Наличие несовершеннолетних собственников усложняет любую сделку, но это не повод отказываться от хорошего варианта. Процесс покупки будет более долгим, но юридических препятствий здесь нет. Многие боятся рассматривать квартиры, в которых просто прописаны несовершеннолетние, которые не являются собственниками. Здесь нет вообще никаких проблем, и разрешения органов опеки на такие сделки не требуется.

Соглашаться на неполную стоимость в ДКП или нет – выбор покупателя. На юридическом уровне в этом нет ничего криминального. Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Здесь есть несколько способов реализации сделки, можно подобрать наиболее удобный.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой я бы советовал хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку (банку чаще всего по барабану), но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно.

Сделки по доверенности относятся к наиболее рискованным. В любой ситуации лучше настаивать на личном присутствии собственника, но есть ситуации, когда это физически невозможно. Такую недвижимость тоже можно приобретать, но проверять ее, в том числе и тех лиц, на которых выдана доверенность, надо наиболее тщательно.

Когда объект недвижимости прошел первичный отбор, вы его посмотрели и вас все устраивает, можно начинать более детальную проверку. Здесь уже вряд ли получится обойтись своими силами – вы не знаете, что смотреть, где смотреть, что является важным, а что – нет.

У нас базовая юридическая проверка будет состоять из следующих параметров:

1. Проверка правоустанавливающих документов. Мы сами получаем расширенные выписки и сопоставляем их с представленными документами.

2. Участие продавца в судебных процессах в мировых и районных судах.

3. Наличие незавершенных исполнительных производств у продавца.

4. Наличие сведений о возможном введении процедуры банкротства в отношении продавца (может это уже «dead man walking»).

5. Риски, связанные с предпринимательской деятельностью продавца (вдруг его как физическое лицо утянут на дно долги бизнеса).

Пример типового заключения можно посмотреть по ссылке https://www.pgpartners.ru/pdf/apartment_check.pdf

Я бы хотел обратить особое внимание на важность пунктов со 2-го по 5-й. Далеко не каждый юрист, даже который «постоянно сопровождает сделки», смотрит что-то кроме правоустанавливающих документов, а между тем, это лишь часть айсберга.
Даже с идеальными правоустанавливающими документами покупателя могут подстерегать неожиданные риски.

Например, согласно положениям Закона о банкротстве допускается признание сделки купли-продажи недействительной по специальным основаниям, если продавец в течение трех лет после ее совершения был признан банкротом. Что это значит? Для покупателя ничего хорошего. Это значит, что у него могут отобрать честно купленную недвижимость, если продавец в течение трех лет с момента ее продажи окажется неплатежеспособным. Вам кажется, что это вопиющая несправедливость? Да, так оно и есть, но таков закон.

Также бывают ситуации, когда продавец идеален и к нему у кредиторов никаких претензий нет, судов нет, но со стороны его бизнеса надвигается «идеальный шторм» – уже есть десятки судов к юридическим лицам, где продавец или учредитель, или генеральный директор, а это значит, что через год-другой юридические лица обанкротят, а продавца привлекут к субсидиарной ответственности, и кредиторы придут за его имуществом.

Именно поэтому я настаиваю на максимально подробной проверке продавца по обозначенным критериям. Предугадать банкротство заранее достаточно сложно, но все же возможно. Именно проверка по указанным основанием помогает сделать вывод – есть риски или их практически нет. Почему нельзя сказать, что они нулевые? К сожалению, гарантировать того, что случится или не случится в будущем, не может никто. Действительно, бывают ситуации, когда добросовестный продавец продал недвижимость, куда-то вложил деньги, а через пару лет прогорел. Но чаще всего, нет дыма без огня, и предпосылки к банкротству видны сильно заранее.