Как страшно жить (часть вторая) – Как остаться без квартиры?
Продолжается время офигительных историй о том, как страшно жить.
Сразу скажу, что эта история – не моя, т.к. если бы мы эту сделку сопровождали на стороне покупателя квартиры, то или бы мы не разрешили нашему доверителю покупать эту квартиру или же подробно проговорили бы с ним потенциальные риски и далее он бы волевым решением эту квартиру бы купил под свою ответственность (но мы бы попытались все-таки его переубедить).
Для начала пара вводных, чтобы было ясно, что произошло.
Первое – есть у нас такая народная забава, как приватизация квартиры. Точнее забава – не сама приватизация, а то, что происходит перед этим. Что такое приватизация? Это когда квартира на основании договора передачи передается в собственность всем тем, кто в этой квартире зарегистрирован (сейчас не будем усложнять про отказников от приватизации, про тех, кто использовал свое право на приватизацию и т.д.). То есть, грубо, зарегистрировано в квартире 5 человек – значит каждый из 5 человек получит по 1/5 доли. Если зарегистрировано трое – то каждый из троих получит по 1/3.
И тут как раз и начинается народная забава – выпиши своего родственника из квартиры)). В общем, классика: квартирный вопрос испортил москвичей (и не только их).
На основании чего можно выписать (юридически правильно: снять с регистрационного учета) другого человека из квартиры?
Если он собственник – то этого сделать, конечно же, нельзя. Но если это именно неприватизированная квартира (юридически правильно: жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма), то можно, через суд. Основание – ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, если этот человек добровольно выехал в другое место, то договор социального найма с ним является расторгнутым, причем с момента выезда. Обычно это удается, с учетом того, что, как правило, так оно и есть - половина людей, зарегистрированных в квартире, уже лет 20 проживают по другому адресу и тому есть доказательства. Мы таких дел провели вагон и маленькую тележку, с этим все просто и понятно.
Вторая вводная – у нас есть такая вещь, как «заочное решение суда». То есть бывает «обычное», «очное» решение суда, когда обе стороны присутствовали в судебном заседании и суд вынес решение. А есть ситуации, когда ответчик неизвестно где, и в суд не является, суд может предложить истцу вынести заочное решение суда. В этот момент истец может согласиться (ст. 233 ГПК РФ), а может все же потребовать еще раз отложить заседание, известить ответчика и вынести решение уже в обычном порядке.
В некоторых очень редких ситуациях, со стратегической точки зрения, может иметь смысл соглашаться на заочное решение, но в подавляющем большинстве случаев надо отказываться.
Это первое, чему мы учим юристов, которые устраиваются к нам на работу: первое правило клуба – никому не рассказывать о клубе никогда не брать заочных решений.
Заочное решение плохо тем, что это мина замедленного действия, причем на годы (не шучу).
Отменить заочное решение можно, в соответствии со ст. 237 ГПК РФ, в течение 7 дней с момента вручения ответчику копии этого решения. А дальше, спустя годы, ответчик приходит в суд и начинает плакать и нести всякую чушь насчет того, что он решение не получал, поэтому просит выдать его сейчас и сразу же на коленке пишет заявление об отмене этого решения.
Районный суд общей юрисдикции (в простонародье – «общага») – это прибежище для всех сирых, убогих, введенных в заблуждение бабушек, обманутых дольщиков и потому часто идет навстречу и отменяет заочное решение (снова подчеркну – спустя годы). Кто не верит, заочное решение о взыскании долга 2002 года было отменено судом первой инстанции в 2010 году (определение Верховного Суда РФ от 29.03.2011 № 14-Г11-9). Спустя 8 лет, как тебе такое, Илон Маск?
Далее, после отмены заочного решения рассмотрение дела в суде начинается с самого начала, ответчик начинает тащить какие-то новые доказательства и результат уже может быть совсем другим. Поэтому надо всегда рассматриваться в обычном порядке, далее у ответчика месяц на обжалование и все, game over.
И вот в этом деле, с которым я столкнулся, люди собрали комбо из двух этих ситуаций. Бабушка Б. продавала квартиру, а госпожа К. решила ее купить. По документам все было прекрасно – один собственник (бабушка Б.), приватизация (опять же только на неё), зарегистрирована только она. Риэлтор на стороне госпожи К. посмотрел документы и сказал, что все ОК, хорошие сапоги, надо брать. Сделку провели, право собственности на квартиру перешло к К., оплата бабушке была произведена через аккредитив, стоимость рыночная, к самой сделке не подкопаешься.
Спустя пару месяцев на горизонте появляется господин С. (сын бабушки Б.).
Оказывается (сюрприз, хотя при должной проверке это бы сюрпризом не было), он был в этой квартире зарегистрирован с 80-х годов, но бабушка Б. год назад, перед приватизацией, сняла его с регистрационного учета через суд, причем заочным решением (помните, да, народная забава – гораздо веселее приватизировать квартиру на одного человека, чем на двоих).
С. идет в суд, плачется, что заочное решение не получал, и суд заочное решение отменяет. Новые собственник, госпожа К., конечно же в полном шоке, но сделать ничего нельзя, надо судиться.
Далее, правда, суд первой инстанции, все же признает, что С. действительно выселился уже очень давно в другое место и признает С. утратившим право пользования квартирой и, как следствие, его необходимо снять с регистрационного учета. С. не сдается и идет в апелляцию и далее происходит то, чего никто не ожидал. Мосгорсуд говорит, что ребята, у вас ненадлежащий истец. Иск то подавала бабушка Б., а она теперь вообще в этой квартире никто и давно выписалась в другое место. Кроме того, теперь квартира приватизирована и принадлежит К.
В итоге Мосгорсуд отменяет решение первой инстанции и С. теперь снова, по сути, имеет право пользования квартирой и, как следствие, снова может зарегистрироваться в квартире (на самом деле никогда, формально, и не утрачивал регистрацию, т.к. решение, на основании которого это произошло, отменено). Кассация оставляет определение Мосгорсуда в силе.
Госпожа К. в еще большем шоке – она вообще-то за эту квартиру заплатила и там никого в этот момент зарегистрировано не было кроме Б., а наш красавчик С. не теряет времени и подает самостоятельный иск в «общагу» о признании недействительным договора купли-продажи между Б. и К., признании недействительным договора передачи (приватизации квартиры бабушкой Б.) и заодно о вселении его в квартиру. Сейчас это дело еще рассматривается в суде первой инстанции.
Я, если честно, не завидую в этой ситуации госпоже К. Вполне реально, суд признает недействительным договор передачи (ведь С. в ней не участвовал), и, как следствие, признает недействительным и договор купли-продажи. Да, надо ссылаться на то, что К. – добросовестный приобретатель, но там по материалам дела не все так однозначно.
А далее, происходит двусторонняя реституция – то есть квартира возвращается назад (в итоге даже не к бабушке Б., а вообще в муниципальную собственность), а бабушка Б. должна вернуть К. уплаченные за квартиру деньги. Только вот с бабушками обычно работает система «ниппель», т.е. денег у нее уже нет, подарены детям, внукам, на них куплена новая квартира, опять же детям, внукам (охотно верю). Так что можно будет что-то из пенсии у нее удерживать принудительно, но чтобы вытрясти из нее стоимость квартиры, пройдет сотня-другая лет. Не уверен, что она столько протянет, при всем уважении.
Все это можно было увидеть невооруженным глазом еще до сделки – просто проверив базу судов по месту нахождения квартиры и увидев там заочное решение.