Как варился ипотечный кризис США 2007 года. Часть 2.
Первый пост http://pikabu.ru/story/kak_varilsya_ipotechnyiy_krizis_ssha_...
Продолжим про кризис.
Из-за чего раздулся и лопнул ипотечный пузырь, который повлёк за собой финансовый кризис? Постараюсь кратко, насколько это можно, донести ключевые идеи.
Пузырём в экономике называется ситуация, при которой какой-то товар торгуется на рынке по цене, существенно отличающейся от справедливой цены на этот товар (люди активно начинают что-то покупать, а продавцы, видя это, начинают поднимать цены… ну если покупают, то почему нет). Что же вообще означает фраза «ипотечный пузырь лопнул»? Идеологически всё просто: цены на недвижимость долго-долго росли, а потом резко обвалились. В период 1997-2006 гг. общая стоимость недвижимости выросла на 124%. В такой ситуации роста цены на недвижимость и практическое отсутствие роста средней заработной платы получилось, что к 2001 году стоимость жилья была примерно в 3 раза выше обще годового дохода семьи, а к 2006 уже в 4 раза выше. Общая растущая тенденция на рынке привлекала иностранных инвесторов из Азии и из стран-экспортёров нефти, что сильно разогнало обороты строительного бума и как следствие роста рынка первичного жилья (новостроек): компании всё строили и строили.
Эти факторы наряду с низкой ставкой рефинансирования (годовой процентная ставка, по которой центральный банк даёт кредиты кредитным организациям) привели к возникновению множества частных кредитных организаций, занимающихся ипотеками.
Появление большого количества плохо регулируемых компаний повлекло падение качества оценки кредитоспособности. Сначала начало снижаться количество проверяемых документов и справок для подтверждения платёжеспособности, а закончилось тем, что ипотеку выдавали иммигрантам, у которых не было даже разрешения на пребывание в стране… про справку с работы даже не говорю.
Наблюдая за постоянным ростом цен, люди соглашались на новые условия и предложения на рынке кредитования, получая деньги по субстандартным условиям, основной особенностью которых можно смело считать плавающие кредитные ставки. Их «соль» в том, что первые 2 года люди обязаны выплачивать пониженные проценты, а после вступают в силу обще рыночные процентные ставки, и иногда объём выплат просто удваивался. Люди надеялись, что по прошествии первых лет им удастся получить рефинансирование, то есть пересмотр условий кредитования (снижения процентной ставки). Но так как к 2006 году ипотечный рынок начал насыщаться и рост цен на недвижимость замедлился, банкам было абсолютно не выгодно рефинансирование. Из-за увеличение процента по ипотеке, люди больше не имели возможности платить за жильё, и оно отчуждалось в пользу кредитора, что привело к увеличению рынка вторичного жилья, то есть выставлению всё большего количества жилья на продажу, а следовательно к переизбытку пустующих домов в стране.
В период 1980-1994 гг. жильё в собственности имели около 64% семей, а к 2004 году этот процент вырос до 69,2. После чего процент отчуждения жилья начал активно расти.
При этом агенты, которые втюхивали субстандартные условия кредитования были сильно мотивированы огромными бонусами, и их особо никак не парило, что люди не смогут выплачивать деньги. Эти кредиты выкупались крупными банками для создания ипотечных ценных бумаг, о которых я частично рассказывал в предыдущем сообщении.
Падение спроса повлекло снижение цены, которая в итоге и рухнула (пузырь лопнул). Очень важно отметить, что из-за падения цен на недвижимость даже «хорошие» заёмщики перестали платить по кредиту, потому что их жильё уже не стоило тех денег, которые они должны были отдавать банку по изначальным условиям, что ввело рынок в ещё большую задницу.
Резюмируя, можно сказать, что это был порочный круг: новое жильё строилось, так как рос спрос, но потом люди банкротились, лишались жилья, и на рынке появлялось всё больше и больше объектов, которые больше не приобретались, что повлекло снижение уровня цен на 20%. Это привело к падению цен на ипотечные ценные бумаги, что в итоге вылилось в кризис финансовой системы, но об этом следующий раз.
А в телеграм канале @gorodskazka в следующем посте расскажу, как моего друга украли бомжи прямо из метро :) Присоединяйтесь :)
Всем весёлой пятницы.