При оспаривании торгов по продаже недвижимого имущества возникает вопрос, в какой суд следует подать иск: по общему правилу (по месту нахождения ответчика) или по исключительной подсудности (по месту нахождения недвижимого имущества)? Верховный Суд РФ разъяснил данный вопрос.

Так, в рамках исполнительного производства были проведены торги по продаже незавершенного строительством объекта.

Претендент, который не был допущен к участию в торгах, обратился с иском о признании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными, а также о применении последствий недействительности договора. Иск подан по общему правилу - по месту нахождения ответчика - организатора торгов (г. Ростов-на-Дону).

Однако суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, возвратил иск. По мнению судов, иск следует подать по месту нахождения предмета торгов (г. Сочи). Суды пришли к выводу, что истец фактически оспаривает право на недвижимое имущество (признание торгов недействительными и применение последствий недействительности договора купли-продажи повлечет переход права собственности на недвижимое имущество). Поэтому иск должен рассматриваться по исключительной подсудности (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

⚖️ Однако Верховный Суд РФ пришел к выводу, что в результате признания недействительными торгов и договора купли-продажи истец восстановит право на участие в торгах, а не приобретет право на недвижимое имущество. Поэтому правила исключительной подсудности не применимы к иску.

🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.05.2022 № 41-КГ22-12-К4.

✅ Таким образом, иск об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи предъявляется по общему правилу – по месту нахождения ответчика (статья 28 Гражданского процессуального кодекса РФ).

✏️ Если честно мне ближе позиция нижестоящих судов. Можно было бы согласиться с Верховным Судом РФ, если бы оспаривались только торги. Однако в ситуации, когда заключен договор купли-продажи и тем более зарегистрирован переход права собственности к победителю торгов, признание недействительным договора и применение последствий его недействительности повлечет прекращение права собственности и внесение соответствующих изменений в ЕГРН. Следовательно, будут иметь место классические последствия иска о правах на недвижимое имущество. В такой ситуации факт того, что истец не приобретет право собственности, не имеет решающего значения для квалификации иска.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь и здесь). Так, единственное жилье может быть реализовано на торгах, если:

• В применении исполнительского иммунитета отказано (когда жилье обременено ипотекой либо допущено злоупотребление правом – жилье стало единственным искусственно).

• Исполнительский иммунитет ограничен (когда жилье является "роскошным" - его размеры существенно превышают нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма). Конституционный Суд РФ отметил, что в этом случае исполнительский иммунитет не исключает возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи (постановление от 26.04.2021 № 15-П). Соответственно, должнику и членам его семьи вместо "роскошного" жилья предоставляется замещающее жилье.

🔥 Условия предоставления замещающего жилья:  

🔻 Замещающее жилье предоставляется в пределах того же населенного пункта. Однако это не препятствует должнику согласиться на изменение населенного пункта.

🔻 Замещающее жилье должно быть не меньшей площадью, чем по нормам предоставления на условиях социального найма (рассчитывается не только для должника, но и членов его семьи).

🔻 Замещающее жилье:

• Предоставляется кредитором/кредиторами (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы); либо

• Приобретается за счет выручки от продажи "роскошного" жилья на торгах. В этом случае право собственности должника на "роскошное" жилье прекращается не ранее возникновения его права собственности на замещающее жилье.

🔻 Предоставление замещающего жилья должно иметь реальный экономический смысл – должно являться эффективным способом удовлетворения требований кредиторов:

• Сначала необходимо определить рыночную стоимость "роскошного" жилья и замещающего жилья (провести судебную экспертизу), а также учесть издержки по продаже "роскошного" жилья и приобретению замещающего жилья.

• Затем следует определить сальдо между продажей "роскошного" жилья и покупкой замещающего жилья, то есть сумму, на которую пополнится конкурсная масса, и проверить, не будет ли сальдо малозначительным.

• В Положении о продаже "роскошного" жилья следует предусмотреть "цену отсечения" - прекращение торгов, когда цена снизится настолько, что пополнение конкурсной массы станет неэффективным.

🔻 Вопросы о признании жилья "роскошным", а также об условиях и порядке предоставления замещающего жилья решаются арбитражным судом (после предварительного обсуждения на собрании кредиторов).

🔽 См.: определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761, от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2) и от 24.12.2021 № 309-ЭС21-14612.

***

О публичных торгах в Telegram.

1️⃣ Если имущество продается на банкротных торгах, то НДС не уплачивается (подпункт 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ).

2️⃣ Если имущество продается на торгах в рамках исполнительного производства (торгах арестованным имуществом):

• если должник является физическим лицом - НДС не уплачивается;

• если должник является юридическим лицом – уплата НДС зависит от системы налогообложения должника. В этом случае в договоре купли-продажи должно быть указано на уплату НДС или об освобождении от НДС.

🔥 Однако, если должник является плательщиком НДС, но ни в договоре купли-продажи, ни в документации о торгах ничего не указано об НДС (включен НДС в цену или нет), то Верховный Суд РФ разъяснил, что в таком случае считается, что НДС включен в цену.

Верховный Суд РФ сослался на пункт 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость".

⚡️ Также Верховный Суд РФ указал, что при реализации имущества во исполнение решения суда управление Росимущества является налоговым агентом, который должен удержать и перечислить в бюджет НДС (пункт 4 статьи 161 Налогового кодекса РФ).

При этом Верховный Суд РФ сослался на пункт 8 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ, в котором разъяснено, что при решении вопроса о том, кто именно является налоговым агентом на торгах – управление Росимущества (публичный орган, принимающий решение о реализации имущества) или организатор торгов (лицо, фактически проводящее торги), необходимо исходить из того, что таковым является тот, кому первоначально поступают денежные средства от продажи имущества.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 № 309-ЭС16-17994.

***

О публичных торгах в Telegram

Недавно мне показали эти два лота (№ 1 и № 2) и спросили, нормально ли, когда публичное предложение длится больше года (в этих двух случаях - до ноября 2024 года и июля 2025 года, соответственно)?

🔥 Верховный Суд РФ разъяснял, что конкурсное производство является ликвидационной процедурой. Поэтому в целях недопущения наращивания текущей кредиторской задолженности эффективный арбитражный управляющий обязан с соблюдением всех необходимых процедур (поиск, инвентаризация, оценка имущества и т.д.) произвести отчуждение имущества должника в разумный срок.

При затягивании реализационных процедур происходит неоправданное увеличение текущих, в том числе эксплуатационных расходов, которые погашаются за счет конкурсной массы и, соответственно, перекладываются на кредиторов, что не согласуется с целями законодательного регулирования банкротства.

В случае превышения арбитражным управляющим разумного срока реализации имущества сумма необоснованно понесенных платежей подлежит вычету из средств, направляемых на выплату вознаграждения арбитражному управляющему.

🔽 См.: определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.06.2017 № 306-ЭС17-782 и от 26.12.2016 № 305-ЭС15-10377(4,5), а также пункт 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017.

✅ Таким образом, Закон о банкротстве не устанавливает конкретных сроков, в течение которых должны быть проведены торги. Вместе с тем Верховный Суд РФ ориентирует на то, чтобы торги проводились в разумный срок. При этом ответственность за соблюдение данного срока возлагается на арбитражного управляющего.

***

О публичных торгах в Telegram.

Право постоянного (бессрочного) пользования является "рудиментом" советской системы, поэтому земля на этом праве должна быть переоформлена на право аренды или приобретена в собственность.

Ранее Президиум ВАС РФ разъяснил, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, так как его переоформление в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого могут быть удовлетворены требования кредиторов. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не отнесены Законом о банкротстве к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы (постановление от 20.09.2011 № 4344/11).

⚡️ На днях Верховный Суд РФ заинтересовался похожим делом.

Так, федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие, подведомственное Минобороны России (бывший совхоз), было признано банкротом. Ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок площадью 312 га. Однако приказом Минобороны России это право было прекращено в одностороннем порядке "в связи с отсутствием доказательств использования земельного участка по назначению".

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании действий Минобороны России, оформленных этим приказом, недействительной сделкой, причинившей вред имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).

Суды удовлетворили заявление, поскольку действия Минобороны России по безвозмездному изъятию земельного участка повлекли утрату кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований за счет реализации этого земельного участка на торгах в составе предприятия.

🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы Минобороны России о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нельзя рассматривать как актив, так как должник не вправе самостоятельно распоряжаться этим правом. Поэтому земельный участок не может быть отчужден на торгах с целью удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, оспариваемые действия Минобороны России не могли причинить вред кредиторам.

📆 Судебное заседание назначено на 27.11.2023.

🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 20.10.2023 № 303-ЭС23-15595.

✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит два интересных вопроса:

• Является ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком активом, имеющим ценность для должника? Интересно, будет подтверждена или, напротив, пересмотрена позиция Президиума ВАС РФ?

• Может ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком включено в состав имущественного комплекса (предприятия) должника и, соответственно, продано в его составе на торгах?

***

О публичных торгах в Telegram.

Именно на этой новости мы вчера увидели такой рост биткойна, после обнародования решения.

По мнению судей, SEC должна пересмотреть предложение Grayscale по ETF, сказала Дженн Розенталь, глава отдела коммуникаций Grayscale.

В заключении суд особо рассмотрел отношение SEC к спотовым биткойн-ETF и биткойн-фьючерсным ETF. Суд так же заявил, что SEC не объяснила, почему она по-разному относилась к этим продуктам, одобрив листинг двух фьючерсных продуктов на биткоин и отклонила спотовое предложение от Grayscale.

Позже в постановлении указывалось, что проблема заключалась не в отклонении SEC заявки, а в неспособности агентства должным образом объяснить себя.

Grayscale продемонстрировала, что предложенный ею ETP биткойн существенно похож, по соответствующим регулятивным факторам, на утвержденные ETP фьючерсов на биткойн, - говорится в постановлении. Во-первых, базовые активы – биткоин и фьючерсы на биткоин - тесно взаимосвязаны. И, во-вторых, соглашения о совместном наблюдении с CME идентичны и должны иметь одинаковую вероятность обнаружения мошеннического или манипулятивного поведения на рынке биткойнов и фьючерсов на биткойны.

Grayscale привела достаточно аргументов в пользу того, что предлагаемый ею ETF был похож на недавно одобренные продукты Teucrium и Valkyrie bitcoin futures, что гарантирует "одинаковый режим регулирования", говорится в приказе.

Представитель Grayscale назвала этот шаг "монументальным шагом вперед для американских инвесторов", добавив, что команда юристов изучает заключение и "предпримет следующие шаги совместно с SEC".

Теперь регулятор SEC должен повторно пересмотреть заявку Grayscale на конвертацию ее ETF.

Источник: №1