Привет всем! После 5 лет работы "в собственном бизнесе" - привет всем ИПшникам - проверив на собственной шкуре все стереотипы, мемы, анекдоты, ошибки, взлеты, падения и тд, попал в долговую яму, лишился бизнеса, подвел много людей. Никого не виню, никакие факторы объективно не погубили сосбтвенное дело, просто допускал ошибки, верил в невозможное, амбиции не подкреплял фактами, делал все один. Не хватило мозгов, не хватило фарта, не хватило усердия. В общем, в совокупности, получилось то, что получилось.

Начну знаново с частично понятной мне тематики рынка, буду работать на компанию, а не на себя, буду учиться рынку и его особенностям, буду добиваться результата, чтобы закрывать долги и налаживать жизнь. Буду ошибаться, пробовать снова, набираться опыта и на основе допущенных ошибок ранее, стараться дойти до нового уровня и, как говорится, сохраниться на чек-поинте. Да, потерянные годы, да опыт, да все что нас не убивает делает сильнее, да еще не старый, вон тот известный чувак добился первого результата к 50, а тебе еще и 40 нет. Тем не менее - одному всегда тяжелее.

Если кому--то будет интересно обмениваться опытом в сфере недвижимости, будет желание что-то совместное попробовать обсудить и сделать, может просто понаблюдать за этапами становления, как в вечернем шоу, то всегда открыт к диалогу. Может научусь чему-то большему у тех, кто уже в тематике недвижимости приуспел, может сможем сотрудничать, может создадим что-то интересное, а может просто заработаем, оказав качественный сервис какому-то человеку из города А, который решил купить недвижимость в городе Б, а я буду полезен с точки зрения знаний о локации, подводных камнях, опасностях и рисках.

Проект интеллектуально-развлекательный для знакомства с городами черноморского побережья и параллельно для помощи в выборе проверенного объекта недвижимости для инвестиций с подтвержденной доходностью на побережье.

Мониторю рынки, собираю базу, публикую проверенные и интересные объекты, консультирую, сравниваю, езжу в отделы продаж и на сами объекты и по видео-конференции вместе с условным потенциальным клиентом с севера мучаем застройщика на юге любыми вопросами. Задача рассказать и показать рынок, чтобы лапши на уши не навешали в разных агентствах и на красивых картинках не напихали чего-то - да, народ у нас в стране дружный, но некоторые личности в сфере недвижимости любят наебать приукрасить факты. Проверять будете факты сами. Принимать решение тоже. КРУТОЙ БРОКЕР - не тот, кто продал, а тот, кто отговорил от неправильной покупки и сохранил деньги. А если смог рекомендовать грамотный объект и продавить там скидку, то он вдвойне ценнее.

В общем, пост ни для нытья, ни для прямой рекламы, ни для поиска донатов, ни для желания нахаляву что-то получить для работы. Максы приходят, Ватсапы уходят, колеса Телеги крутятся, а Пикабу вечен, так как у него есть сила.

Вкратце о проекте:
😎Добро пожаловать в интеллектуально-развлекательный проект КРУТОЙБРОКЕР.
😎Каждый день ТОПовые эксперты по недвижимости, представители застройщиков и наши партнеры с черноморского побережья будут знакомиться с вами и публиковать здесь 2 утверждения, а вам нужно будет выбрать какое из них является правдой, а какое нет.
😎Параллельно с этим мы периодически будем знакомить вас с самыми привлекательными инвестиционными проектами побережья, а вы сможете обсуждать их реальные плюсы и минусы.

#крутойброкер #факты #недвижимость #фэйки #море #горы #сочи #крым #краснаяполяна #инвестиции #современнаяпенсия #гостиницы #отели

Наблюдать за проектом или стать его частью: t.me/krutoybroker

Кому интересно, пишите тут или подпишитесь на проект. Все идеи готов обсуждать, внедрять, развивать совместно с теми, кто действительно хочет что-то делать, а не сидеть на месте, врастая в диван. Здесь не расположен виджет для донатов. Максимум можете поддержать подпиской или голосом, но все по желанию. Кому это не надо - там в комментариях напихайте в 2 панамки - одна моя, вторая запасная, и идите с миром.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, что считают эксперты по поводу снижения ставок по ипотеке к осени 2025 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. За месяц изменений практически не было.

Первичка продолжает ходить по широкому коридору 400–450к. Вторичка в более узком коридоре и почти не меняется уже год.

Сочи:

• Первичка: 441к → 441к (б/и)

• Вторичка: 317к → 317к (б/и)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка остаётся близкой к историческим максимумам.

Москва:

• Первичка: 411к → 415к (+0,9%)

• Вторичка: 355к → 352к (-0,8%)

Чтобы купить в ипотеку под 29% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж почти 300 тысяч. Это не слезы, это ипотечный калькулятор в глаз попал. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 300к (+4к).

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 169к за метр (-2к).

351к за метр в Москве (б/и). Опережает MREDC на 51к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 189к (-2к). Вторичка Москвы по СберИндексу 299к (+1к).

ИРН показывает 274к по Москве (+1к). Новая Москва 204к (б/и). МО 153к (б/и).

В долларах недвижка выросла до 2 919 долларов за метр (+220$ или +8,2%) из-за укрепления рубля.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (б/и). В Москве — 337к (+7к). По данным ЦИАН в Сочи метр в новостройке стоит 443к или 540к с учётом элитной недвижки.

Как снизятся ставки на ипотеку к осени?

Эксперты считают, что к осени ставки по рыночной ипотеке могут снизиться до 23% годовых. Банки будут снижать ставки по рыночной ипотеке вслед за Сбером и ВТБ. Плавного снижения ставок можно ожидать, если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне либо снизит её. Ну а ниже заградительного уровня ставки снизятся через полтора-два года. Сейчас разница между ключом и ипотечной ставкой выше 7%, это обусловлено в том числе непониманием потолка ключа.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,333 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля может быть около 6,6 млн.

По ценам от Домклика получается около 20,8 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и двушкам от 45 метров в Анапе. Только от Анапы далеко до Сочи, если не хочется, чтобы рядом были горы, можно и на Анапу посмотреть. 45 метров — уже вполне неплохо для южной личной резиденции.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, каким сейчас получается ежемесячный платёж по ипотеке за однушку в городах-миллионниках.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления Домклик)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. И по Сочи, и по Москве я теперь буду брать данные Домклик, которые, по мнению экспертов, ближе к реальности.

Первичка продолжает ходить по широкому коридору 400–450к, вот подорожала. Вторичка в более узком коридоре и почти не меняется уже год.

Сочи:

• Первичка: 405к → 441к (+8,9%)

• Вторичка: 318к → 317к (-0,3%)

Москва (объявления Домклик)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка остаётся близкой к историческим максимумам.

Москва:

• Первичка: 413к → 412к (-0,2%)

• Вторичка: 359к → 355к (-1,1%)

В Москве продано 44% (б/и) площади, 56% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 22% (-1%), в СПб 40% (+2%), в МО 32% (+1%).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 296к (+2к).

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (+1к).

351к за метр в Москве (+5к). Опережает MREDC на 55к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 191к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 298к (+1к).

ИРН показывает 273к по Москве (б/и). Новая Москва 204к (б/и). МО 153к (б/и).

Но в долларах всё падает. 2 699 долларов за метр (б/и).

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (б/и). В Москве — 330к (+7к).

По данным ЦИАН в Сочи метр в новостройке стоит 443к или 540к с учётом элитной недвижки.

Какой платёж по ипотеке в 2025?

К февралю 2025 года ежемесячные платежи за однокомнатную квартиру в новостройках мегаполисов выросли на 32,3% по сравнению с платежами в конце 3К2024.

За 4 месяца ежемесячный ипотечный платёж за однокомнатную квартиру в городах-миллионниках для новых заемщиков увеличился на 14–44к, или 32,3%, подсчитала РБК-Недвижимость.

Цены на первичную однушку в Москве (в среднем 35 кв. м) составили 12,34 млн, месячный платёж 211к. В СПб 9,67 млн, платёж 165,9к. В Казани 7,49 млн, платёж 128,4. В Нижнем Новгороде 6,12 млн, платёж 104,9к. Самый дешёвый миллионник — Волгоград: квартира за 3,97 млн, платёж 68,1к. Моего пассивного дохода (64к в месяц) почти хватает на однушку в Волгограде!

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 5,947 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля), на 1 марта будет около 6,4 млн.

По ценам на вторичку от SRG хватает на 23,7 метра (по Домклику 20 метров). Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно выдвигаться в Сочи. По объявлениям на Домклике за эти деньги можно выбирать среди множества студий и небольшого числа однушек площадью от 18 до 25 метров, даже с ремонтом. Маловато, конечно.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.