longlivetale

Важно понимать, что если вы идёте в такую идею инвестирования, то рассчитывайте на очень низкую арендную доходность. По крайней мере сейчас, после безудержного роста стоимости жилья. Арендная доходность в больших городах (в процентном соотношении к стоимости актива) находится на уровне ниже инфляции (ниже банковских вкладов). Да, недвижимость растет в цене, она росла последние несколько лет. Но для кого-то может стать откровением, что недвижимость не всегда растет в цене. Если взять достаточно длинный промежуток времени, то цены на недвижимость растут. Но есть локальные временные периоды, когда цены не растут. Если вам не повезет и вы вложились в этот период (это может длиться 3-5-10 лет), то вы прогадали со своей инвестицией.

Способ 2. Купить коммерческое помещение

Купить коммерческое помещение для сдачи в аренду под бизнес (магазин, салон красоты и т.п.).

Плюсы похожи на способ 1.

Минусы: 1. Высокая стоимость покупки. 2. Накладные, трансакционные издержки, например взаимодействие с контролирующими органами; взаимодействие с жильцами (соседи, ТСЖ и т.п.) если помещение является частью жилого дома. Заниматься коммерческой недвижимостью несомненно сложнее, чем сдавать в аренду квартиру. Это отнимает силы, время и потребляет дополнительные деньги (ваши деньги). И это определенно не пассивная история.

Способ 3. Купить землю (участок земли)

Нельзя сказать, что земля - это неликвидный актив, однако без сомнений это сильно менее ликвидный актив чем квартира. Если квартиру можно продать достаточно быстро, то с землей так не получится.

Земля, как правило, не дает арендного дохода (арендный доход с земли - это редкие случаи). Покупка земли - это либо вложения в долгосрочное сохранение капитала, либо чисто спекулятивная история. Т.е. арендного дохода не будет и вы можете рассчитывать только на разницу в цене. Купил за 100, продал за 130.

Цена на землю далеко не всегда растёт, земля может падать в цене. Собственно, как и любой другой актив. Стагнация или падение цены может локально длиться 3-5-10 лет, а вам деньги позарез нужны прямо сейчас. В этот период продать землю по хорошей (для себя) цене вы никак не сможете.

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

Если говорить про доходность. В долгосрочном периоде доходность недвижимости уступает другим инвестиционным инструментам. Анализ Роберта Шиллера цен на недвижимость в США и других развитых странах на долгих промежутках времени (свыше ста лет) показал, что в среднем они растут примерно со скоростью инфляции – будем считать это нижней границей для нашей прикидки доходности.

Вы можете возразить. Я буду заниматься коммерческой недвижкой, работать с арендаторами, делать ремонты, найму сотрудников и тп. Но тогда это уже не инвестиция, это работа и бизнес. Это совсем другое.

Но инвестиции в недвижимость никогда не потеряют своей привлекательности :)

Доходность недвижимости остается на относительно неплохом уровне. Кроме того, если в стране настанет какой-нибудь неприятный системный кризис с гиперинфляцией и прочими прелестями – то реальный актив в виде четырёх стен и крыши должен неплохо защитить вложения от полного обесценивания.

Это материальный актив, который можно "пощупать", а не какие-то эти ваши бумажки или циферки в приложении.

Из неочевидных плюсов. Недвижимость - это самый простой способ передать активы наследникам. В итоге, в некоторых странах семьи уже сотни лет владеют недвижимостью.

Из неочевидных мыслей. Мы помним, что основная идея инвестиций - попытаться сохранить покупательскую способность денег в будущем. Недвижимость - это один из наиболее очевидных способов купить актуальный "товар" из будущего. Простая инвестиционная идея:

Абсолютно не важно, что будет происходить в мире, но я точно знаю что в этом конкретном месте аренда однушки будет равна половине базовой зарплаты. И в этом месте на аренду одной однушки можно будет как-то прожить. Если ты старость собираешься встречать в этом месте, то на деньги от аренды можно будет прожить. Пара однушек в этом месте тебя точно прокормят, чтобы не происходило в этом месте.

Из комментариев читателей "Любите недвижимость - дык, любите, кто ж мешает, но зачем стены то покупать, это ж столько лишнего геммороя". В следующем посте рассмотрим способы инвестирования в недвижимость.

Бонус-трек. Дэшборд на коленке (или "мамкина" аналитика). Упражняюсь в создании дэшбордов и аналитических таблиц. По ссылке - сравнительный анализ динамики цен на недвижимость и акции некоторых российских компаний для любознательных. Смотреть лучше с монитора (с телефона для беглого обзора - тоже ок)

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

Для начала посмотрим на стандартные формы. Свёл их в гугл-таблице для удобства.

Можно прямо сейчас брать упрощённую форму бухгалтерского баланса и пробовать заполнять на сегодняшнюю дату по своим данным. Искомый капитал, о котором писал выше, прячется в строке "Капитал и резервы".

Важный момент про валюту. Тут не вижу иных вариантов кроме как приводить стоимость всех активов/пассивов к одной валюте по курсу на дату составления баланса. Я для себя привожу к нескольким валютам (рубли, доллары, евро, юани). Удобно понимать как меняется баланс в каждой из валют.

Для тех, кому всё еще непросто разобраться в составлении баланса по упрощенной форме, попробуем рассмотреть этот процесс на примере в одном из следующих постов.

#учетфинансов

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

Варианты здесь - приобрести ПИФы (паевые инвестиционные фонды) или БПИФы (биржевые паевые инвестиционные фонды). По сути единственная существенная разница между ними состоит в том, что БПИФ – это фонд, который торгуется только на бирже, и для покупки такого пая обязательно требуется наличие брокерского счета. В то время как для покупки ценной бумаги открытого паевого инвестиционного фонда этот пункт необязателен.

Покупка паев - это быстрый вариант получить доступ к большому перечню акций. Т.к. стратегии фондов открытые (так же как и доходность, которую они демонстрируют), ты можешь выбрать фонд по душе и купить его паи.

Но нужно понимать, следующее. Ты не можешь влиять на стратегию фонда, ты соглашаешься с той, которая у фонда есть. Фонды не занимаются благотворительностью. Для тебя это всегда что-то будет стоить. Как правило, это определенный % от общей стоимости актива за период (в год, например).

Еще один вариант - нанять себе персонального управляющего, который будет собственно управлять всеми твоими активами на основании стратегии, которую вы согласуете (я надеюсь). Конечно же, это также будет стоить тебе денег на оплату услуг этого самого управляющего.

И еще один вариант для достаточно обеспеченных людей - создать так называемый семейный фонд (family foundation). Семейный фонд - это юридическое лицо, созданное для управления семейными активами. Он и будет заниматься всеми вопросами, связанными с вашими активами.

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

Ценность денег на счету в том, что это низкорисковый высоколиквидный актив. Ты в любой момент снял сколько тебе нужно и потратил куда тебе хочется. И не думаешь о том, что что тебе надо что-то продать, а момент невыгодный и т.п.

Почему люди боятся денег на счету?

Это зуд виртуального заработка. Положим, лежит у тебя несколько миллионов на счету. В какой-то момент ты берешь калькулятор и считаешь: если бы они лежали в облигациях (или акцих, например), то ты бы заработал миллион рублей. И у тебя возникает ощущение, что пока ты не вложил эти деньги в облигации, ты будто потерял этот миллион рублей. У тебя начинает свербить. Я теряю деньги, я теряю деньги.

В какой-то момент тебе становится совсем некомфортно и ты идешь на фондовый рынок. При этом ты забываешь про риски (а инвестиции на фондовом рынке - это всегда риски) и забываешь про ликвидность того, что ты купил.

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

Есть интересная конспирологическая теория.

Где-то в 1970-х у "топ 1%" в США (а потом повсеместно в мире) появилась великолепная идея по мягкому, но эффективному, ограничению вертикальной социальной мобильности:

1. Через СМИ и инфлюенсеров установить для низших слоев социальный стандарт, основанный на (желательно в кредит) имитации потребления (но не способов заработка) высших слоев общества.

2. Создать негативный имидж для тех, кто не тратит, а именно пытается аккумулировать активы, приносящие доход или хотя бы защищающие от инфляции.

Иногда кажется, что всё получилось )

Ну и напоследок. Многие под капиталом часто понимают исключительно финансовый капитал. Но немаловажную роль в жизни человека играет социальный капитал (друзья, знакомства, связи) и человеческий капитал (знания, умения - компетенции). Которые также нужно накапливать и сохранять от инфляции. Ведь даже обнулив первый (финансовый капитал) при наличии накопленного второго и третьего, у тебя хорошие шансы если не быстро, то уверенно встать на ноги.

- еще минимум 100 лет людям будут нужны углеводороды (в портфеле должны быть акции нефтяных или газовых компаний). Их буду держать 40%.

- есть супер-крутые технологические компании, которые хоть сейчас и не платят дивиденды, но скоро будут стоить космические деньги. Их оставлю 20%.

Далее.

Направления (отрасли) определили. Теперь надо выбрать компании. Непонятно какие компании покупать не будем, а будем искать хорошие компании - крупные, устойчивые, которые зарабатывают деньги, имеют хороший менеджмент, понятных собственников и долгую историю.

Так вы самостоятельно по крупицам собираете свой портфель акций. Это долго, сложно. Не всегда возможно реализовать в полной мере. Т.к. некоторые акции стоят дорого и у вас может в текущий момент не быть нужной суммы для покупки этой конкретной компании.

Тем не менее, вы уже готовы. Вы сузили выбор до конкретных компаний в нужных отраслях и готовы к покупке. А дальше дело техники.

Какие есть альтернативы собственному портфелю акций?

А они есть - это коллективные биржевые фонды (ETF, БПИФ). За вас уже кто-то подумал и собрал всевозможные акции в один фонд. Вы на бирже покупаете не сами акции, а долю в этом фонде.

О коллективных биржевых фондах мы поговорим в другой раз.

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)

#покупаюакцию