a9111

Я наконец-то набрался сил и готов делать посты с ответами на Ваши вопросы. Ниже Ваши вопросы и мои ответы) В комментах задавайте вопросы, буду отвечать отдельными постами, надеюсь кому-то это сильно поможет )))

1. Не бывает так, что платит застройщик, а работаем в интересах клиента, мотивация явно сбита.

Бывает. Бывает не приятно продавать, то за что действительно платят больше, потому что ты знаешь, что всё не совсем хорошо у застройщика. Помимо этого, ни один менеджер в новостройках не хочет работать за бесплатно, напоминаю ВСЮ работу нам оплачивает застройщик, для клиента это БЕСПЛАТНО. Чем хуже застройщик тем дольше придется ждать от него вознаграждение, и вообще не факт, что он его перечислит. Таким образом он автоматически попадает в ЧС агенств недвижимости. Так же  по рынку Питера, сейчас у всех почти одинаковое вознаграждение, поэтому уже больше на репутацию проводятся сделки в агенствах, чтобы не было претензий от покупателя и были рекомендации.

2. Агенту чаще всего перепадает пропорционально тому, сколько получает агентство. Если один застройщик дает 8%, а другой 4%, то выбор вполне очевиден. Особенно, если первый еще крупно не провалился яму долгостроя.

Вознаграждений в 8% уже далеко нет) Только если подрядные квартиры, но тут выигрывает больше клиент, так как квартира дешевле изначально. Что касается долгостроя, нужно при покупке обращать внимание на репутацию застройщика, как он сдавал ранее объекты и сколько их было, и самое важное на текущую стадию строительства и срок сдачи.

3. С риэлтерами по первичке вся та же печаль, что и со всем остальным. Какой застройщик даст комиссию больше, тот и лучший. Поэтому, как и со вторичкой и с арендой, вперед идет всякое говно. Нормальный качественный продукт сам по себе продается. Ну то есть как всегда. :)

Любой продукт продаётся если его реклмировать, какой бы он не был. Армия агенств недвижимости это неиссякаемый поток рекламы за минимальную комиссию. Это гораздо дешевле, чем продать квартиру самостоятельно застройщику своим отделом продаж.

4. Почему у риэлторов такие комиссии конские за работу?

При покупке новостройки, комиссия для Вас 0%, а так же возможность сэкономить, читайте предыдущие посты, как это сделать.

5. Как выбить дополнительные скидки при покупке квартиры?

Обязательно, уточняйте про дополнительные регламентные скидки, такие как скидка региональным покупателям, скидка за рекомендацию, возможно вы сотрудник компании партнёра застройщика, может быть застройщик даёт скидки клиентам определённых банков. Обязательно уточняйте про постоянные скидки, которых сейчас нет в цене. Как пример существующих написал выше.

6. В чем разница между договором и переуступкой?

Тут как я понимаю был вопрос между куплей продажей договором и переуступкой. Переуступку можно сделать пока объект строится и не подписан акт-приёма передачи. Купля продажа это, когда квартира уже в собственности. По переуступке точно квартира будет стоить дешевле, это главное отличие. Риски есть и тут и там

7. Хочу купить квартиру, в только построенном доме или вторичное. В ипотеку, вот тут косяк. Справки на работе могут дать только на небольшую сумму (официальные, и по форме банка, пофиг) Есть ли выход из ситуации?

Выход есть всегда, самый простой привлечь созаёмщика с доходом. Маму, папу, супругу.

Или увеличить первый взнос, чтобы банк рассмотрел без справок о доходах.

8. Как раз хочу купить квартиру, но в этом совсем профан,я даже начать с чего не знаю(((

Как минимум стоит:

- Определиться с бюджетом

- Районом города

- Сроками, когда заехать в квартиру.

А вообще есть хороший чек-лист по выбору квартиры в новостройке, на что обращать внимание)) Будет нужен пишите на почту a9111044401@gmail.com вышлю всем кому интересно)

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал — это средства, которые государство дает на поддержку семей с детьми. Деньги могут получить семьи, в которых родился либо был усыновлен второй ребенок. Или третий и последующие, если до этого ее семья не воспользовалась своим правом на маткапитал.

Ребенок должен быть гражданином России.

Программа материнского капитала начала действовать с 1 января 2007 года, поэтому воспользоваться ею могут только семьи, где второй, третий или последующий ребенок родились после 1 января 2007 года.

Материнский капитал – это не наличные деньги, их нельзя просто получить в банке и потратить на что угодно. Это финансовый актив, который можно потратить на определенные в законе нужды: на улучшение жилищных условий, образование ребенка или на родительскую пенсию. Любые схемы обналичивания незаконны, и владелец сертификата, согласившийся принять участие в такой схеме, может быть признан соучастником преступления по факту нецелевого использования государственных средств. Когда этот факт вскроется, органы ПФР потребуют вернуть незаконно полученную сумму. А если в действиях владельца будет усмотрено мошенничество, его привлекут к уголовной ответственности.

Сколько денег я получу?

Чтобы помощь государства не обесценилась из-за роста инфляции, размер пособия ежегодно пересматривают. На 2019 год установили сумму в размере 453 000 рублей — это почти в два раза больше, чем в 2007.

Если размер капитала меняется, менять сертификат не нужно.

Что нужно, чтобы получить сертификат?

В первую очередь надо получить сертификат в Пенсионном фонде. Сделать это можно в любое удобное для вас время, но только после рождения или усыновления ребенка.

Подготовьте документы, которые надо будет приложить к заявлению:

· паспорт заявителя;
· свидетельства о рождении или усыновлении всех детей;
· подтверждение российского гражданства ребенка: штамп, вкладыш в свидетельство или указание на гражданство родителей;

Подайте заявление. Его можно отнести в территориальный орган ПФР, отправить почтой, подать в МФЦ, отправить через личный кабинет на сайте Госуслуг или в информационной системе ПФР.

Дождитесь ответа. Если пакет документов окажется неполным, вам позвонят или напишут в течение 5 дней после обращения. Если комплект документов в порядке, решение о выдаче сертификата примут в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Кто может подать заявление?

По общему правилу подать заявление на получение сертификата может только мать, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка, но для особых случаев предусмотрены исключения.

Как использовать деньги?

Можно улучшить жилищные условия: купить жилье, построить или сделать реконструкцию в жилом объекте, внести первоначальный взнос при получении кредита или займа на приобретение или строительство жилья, погасить основной долг и проценты по таким кредитам или займам, оплатить участие в долевом строительстве.

Жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей.

Можно оплатить образование ребенка: детский садик, школу, а также проживание и коммунальные услуги в общежитии, если ребенок поедет учиться в другой город.

Можно сформировать накопительную пенсию матери: если на момент назначения пенсии материнский капитал не будет потрачен на другие нужды, женщина сможет учесть его в составе пенсионных накоплений.

Можно приобрести товары и услуги для детей-инвалидов: средствами материнского капитала можно компенсировать расходы на покупку товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации инвалидов. Семья тратит на такую покупку собственные деньги, потом предоставляет в ПФР документы, подтверждающие приобретение товара, и получает компенсацию затрат.

Можно ежемесячно получать выплату — ее дадут, если в месяц на всех членов семьи приходится доход меньше, чем полтора прожиточных минимума, установленного за II квартал предыдущего года в том регионе, где проживает семья. Выплату можно будет получить с первого дня рождения ребенка, если родители обратились за ее назначением в течение полугода с момента рождения, или со дня обращения, если написали заявление позже. Получать эти деньги семья может до того момента, как ребенку исполнится полтора года.

Материнский капитал можно использовать частями. Допустим, часть на улучшение жилищных условий, а другую часть — на образование детей.

Когда я получу доступ к деньгам?

По общему правилу использовать средства материнского капитала можно только после того, как ребенку исполнится три года, но в некоторых случаях закон допускает обращение за указанными средствами и раньше. Досрочно можно воспользоваться деньгами для:

· погашения уже полученного кредита на жилье;
· внесения первого взноса по ипотеке;
· оплаты займа, полученного на строительство жилья или его реконструкцию.

Можно погасить материнскими деньгами основную сумму займа и проценты, а вот пени и штрафы за просрочку платежей оплачивать из средств маткапитала запрещено.

Материал взят с сайта https://vk.com/@pan_spb-materinskii-kapital-otvety-na-glavny...

Готов ответить на Ваши вопросы)

Агенство недвижимости составило рейтинг основных причин отказов банков

в ипотеке:

1. Так, на первом месте - отказ из-за плохой кредитной истории.

По данным риелторов, четверть от общего количества клиентов получают отказ из-

за плохой кредитной истории. На  незначительные просрочки по прежним

кредитам (одна-три просрочки на два-три дня) банки могут закрыть глаза, но вот

задолженность сроком более 90 дней они уже не прощают.

В этом случае можно попробовать обратиться к ипотечному брокеру - его опыт,

знания и тесное взаимодействие с банком существенно увеличивает шансы

заемщика на получение если не ипотечного, то хотя бы потребительского кредита.

2. На втором месте в рейтинге отказов - закредитованность потенциального

заемщика.

Решившись на ипотеку, многие зачастую не задумываются, что у них и без того

полно обязательств. Ведь даже обычная кредитная карта - это по факту кредитный

лимит. Иногда в подобной ситуации банк может одобрить клиента, но с

отлагательным условием - закрыть карту. На отказы по этой причине также

приходится порядка 25% от общего числа заявок.

Все кредитные карты следует закрыть перед обращением в банк за ипотекой.

3. На третьем месте - отказ из-за того,что человек трудится в сомнительной

компании.

Отказы по этой причине в последнее время довольно частое явление - порядка 10%

от общего числа заявок. Дело в том, что когда для оформления кредита заемщик

предоставляет справку по форме банка, то по указанным там реквизитам банк

довольно серьезно проверяет компанию, в которой работает заемщик. Является ли

она лояльным налогоплательщиком, платит ли налоги в полном объеме, была ли

компания ответчиком в судебных разбирательствах... И если по какому-либо пункту

компания вызывает у банка сомнения, заемщику будет отказано.

4. Могут отказать и из-за того,что заявка не соответствует требованиям банка.

Во всех банках есть определенные требования к заемщикам. Например, один банк

рассматривает заемщиков от 18 лет, а другой - только от 22. Нужно очень

внимательно читать требования банков, чтобы не тратить лишнее время на

оформление заявки.

5. Еще одна из главных причин отказов - опасная профессия.

Есть банки, которые могут отказать представителям опасных профессий.

Каскадеры, промышленные альпинисты, шахтеры, водолазы, сотрудники ЧОП - вот

неполный перечень таких профессий.Что делать? Вариант разрешения подобной

ситуации - такой же, как и по пункту 3 - взять созаемщика и сделать его основным

заемщиком.

Пост носит информативно-познавательный характер)

Больше полезных постов связанных с покупкой квартиры  Вы можете найти в моём инстаграм аккаунте https://www.instagram.com/stukman.realty/

Сегодня про чистомэна услышали одновременно 14.000 человек, это уже не прост человек из поста) Это вдохновитель многих людей, это отдельная лига с комиксами, историями, и пользой для окружающих )

Для понимания масштаба мероприятия)

Наверняка вы не раз слышали леденящие душу истории о долгостроях и обманутых дольщиках. Я искренне не хочу, чтобы вы стали участниками одной из таких баек, поэтому составил небольшой чек-лист для быстрой и правильной проверки застройщика. Пользуйтесь на здоровье!

Если пост зайдёт, сделаю полноценный материал.

1. Изучите информацию о девелопере в открытых источниках: на сайтах, форумах, в СМИ и соцсетях. Чему стоит уделить особое внимание:

⠀

2. Как быстро застройщик сдавал предыдущие объекты, частота и сроки переносов сдачи;

⠀

3. Насколько открыта информация о спорах, документации, быстро ли она предоставляется;

⠀

4. Налажены ли отношения с дольщиками, в каком ключе с ними общается застройщик;

⠀

5. Проверьте разрешение на строительство и проектную декларацию (должны быть на сайте застройщика) и сведения о земельном участке (на сайте Росреестра).

⠀

6. В общероссийской базе Арбитражных судов проверьте, не участвует ли застройщик в деле о банкротстве.

⠀

7. Обратите внимание, какие у застройщика банки и финансовые организации в партнерах, застрахован ли он в организации из списка Центробанка.

⠀

8. Посмотрите фотоотчет или онлайн-трансляцию строительства.

⠀

9. Из технических деталей важны качество окон, дверей, лифтов, фурнитуры, наличие паркингов, схема отопления, общая материально-техническая база.

«Риэлтор на рынке новостроек» это уже далеко не агент из 90х. В основной массе сотрудники это молодые люди в пределах 25-35 лет. Это совершенно иная деятельность, которая кардинально отличается от риэлтора по вторичке.

Менеджер по продаже новостроек в агенстве, не будет заставлять Вас подписывать договор, который обязует Вас платить комиссионные. Мало кто верит в это, но нам всю работу оплачивает застройщик, как удалённому отделу продаж. Для застройщика это наиболее выгодная схема заплатить пару % с продажи квартиры, чем содержать огромный штат из 500 человек персонала. Для потенциального же покупателя, несомненно, удобнее приехать в офис Агенства и получить все предложения на руки по интересующим параметрам , согласитесь.

Следующий Важный момент: в Санкт-Петербурге, да и в любом крупном мегаполисе, огромное количество застройщиков. Некоторые из них строят в срок, некоторые находятся в проблемном состоянии. Приходя к застройщику, Вы будете слышать, что темпы строительства отличные, что проблем нет, проект отличный, да еще и скидки максимальные . Зачастую клиент попадает в ловушку опытного менеджера, теряя бдительность под напором опытного продавца. Всегда обращайте внимание на наличие разрешительных документов у застройщика, вчитывайтесь в ДДУ, смотрите средние задержки по остальным проектам и это далеко не весь перечень , как можно проверить надежность девелопера.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге более 70 процентов сделок проходят с использованием ипотечного кредитования . Потенциальный заемщик, не всегда самостоятельно может корректно сориентироваться в продуктах Банков (которых на рынке около 30) ! В большинстве случаев рекламные баннеры с низкой ставкой не будут предоставлены клиенту ,так как требуют доп.условий (например двое детей, первый взнос от 30 % и более ),перечислять можно долго. Сколько времени нужно потратить чтобы найти самое выгодное для Вас предложение?

Менеджер банка не всегда может рассказать про самые выгодные программы. Оформляя же ипотеку через партнеров,Вы можете сэкономить и получить ставку ниже, так как у банка действуют эксклюзивные программы для продвижения своего продукта среди партнеров , что дает возможность покупателю уменьшить ставку по кредиту. А это огромный плюс!

Страховка в банке всегда дороже, чем у партнерских страховых компаний, их перечень можно запросить у менеджера в банке или найти на сайте банка. Покупатель данном случае может сэкономить десятки тысяч рублей и выбрать самый выгодный вариант.

Итак, выделим основные плюсы работы с агентом

1. Менеджер в агенстве, НИКОГДА не берет комиссию за продажу квартиры от застройщика. При этом если Вам нужно продать старую квартиру, чтобы купить новую, требуйте скидку за услуги по продаже квартиры во вторичке. Ведь агенство всё равно получит деньги от застройщика

2. Агент поможет разобраться в надежности застройщика , и расскажет на практике репутацию каждого (от качества строительства и до добросовестности выплаты пенни за просрочки). Позднее опишу на какие документы или отсутствие иных нужно смотреть при выборе строительной компании. Также всегда проверяйте темпы строительства других проектов девелопера. Никогда не ведитесь на самую низкую стоимость в локации.

3. Если Вы приобретаете квартиру в ипотеку через агенство, Вы имеете полное право выбрать страховую компанию самостоятельно, не покупая страховку именно у банка, она всегда дороже.

Эти три момента, сэкономят Ваше время, деньги и бесконечное ожидание, когда застройщик передаст Вам ключи.