Как и обещала, в очередной серии к посту http://pikabu.ru/story/moshennichestvo_v_sfere_nedvizhimosti... продолжаем познавать Дзен рынка недвижимости Сочи.
Дорогие подписчики, я постаралась как можно в большей мере учесть ваши пожелания, поэтому данный материал будет посвящен мошенничеству в сфере продаж.
Затронем в теме, по большей части, новостройки, и сейчас объясню почему.
Вторичный рынок в Сочи практически не работает. В городе каждый день появляется новый застройщик, предлагающий не постылые глазу и сердцу «панельки», а сверкающие монолитные дома с панорамным остеклением. Рынок держится и процветает, в основном, благодаря приезжим. Как думаете, что выберет человек, прибывший в курортный город из далекой провинциальной глубинки: панельный серый дом, или поражающую своим видом новенькую высотку с видом из окон квартир на море и горы?
Теперь приступаем к самому интересному: устраивайтесь поудобнее и начинайте рисовать в своем сознании картинку. Все совпадения с реальными людьми и названиями случайны.
Возьмем, к примеру, некого вполне себе абстрактного Васю из промышленного Челябинска. Вася располагает определенной суммой, которая по челябинским меркам прямо толкает к буйной фантазии на тему квартиры прям на побережье моря, у подъезда растут пальмы, щебечут на абрикосовых деревьях диковинные птицы, Вася выбегает из подъезда, ныряет сразу в море, плещется в ласкающих тело волнах, песок в плавках и прочие прелести курортной беззаботной жизни.
Вася плохо знает рынок, и, основываясь на фейках в «Афито» (в 85% случаев так и бывает), наш герой уже распилил свои два миллиона на покупку квартиры в Центре у моря и на ремонт, ну мебель там еще, ну и на погулять и отметить новоселье.
Вася самостоятельный малый — Челябинский воздух и нравы закалили его характер и нервы, научили решать вопросы самостоятельно, и Вася решает, что сможет сделать все без лишней помощи.
Пропустим моменты Васиного путешествия маршрутом Челябинск-Адлер в плацкартном вагоне и перейдем к сути.
Вася идет уверенным шагом в шлепках и гавайских шортах к застройщику, номер которого он с таким трудом отыскал в интернете. Застройщик, с акцентом продавца арбузов на челябинском продуктовом рынке, обещает Васе притворить его мечту в жизнь, и даже услужливо помогает сэкономить.
Сразу оговорюсь: сэкономить на новостройке реально можно и нужно! Многие инвесторы скупают в домах, которые представляют из себя пока что только котлован, целые этажи. Пока дом еще не возведен, цена на квадратный метр в два-три, а то и в четыре раза ниже, чем на момент сдачи дома. Но есть одно большооое «НО!» (как же без этого?:) Об этом поговорим чуть позже, а пока вернемся к нашему Василию.
Итак, Вася танцует довольный джигу-дрыгу на котловане, из которого вскоре вырастет дом с его квартирой, раскидывая вокруг себя свои кровные два миллиона, которые по купюре, ползая вокруг Василия, собирает застройщик и хищно скалится в улыбке своими золотыми зубами. Правда, дом не совсем у моря (хотя, когда ты в Сочи, до моря тебе гораздо ближе, чем если ты на Урале), и не совсем квартира просторная, но и 30 квадратных метров — это отлично!
Вася еще не знает, что эту джигу-дрыгу, но уже не так весело, он продолжит танцевать еще на протяжении пары лет в судах, у закрытых дверей офиса застройщика, в администрации города, да где угодно! Возможно, и на том же самом котловане, из которого, как ни поливай его слезами, дом не вырастет.
Для города Сочи этот вопрос стоит наиболее остро, нежели для других городов. Здесь есть различные виды собственности земли, на которых возводятся дома, есть строгие ограничения по количеству этажей, есть четыре статуса для объектов жилой недвижимости (квартира, жилое помещение, апартаменты, жилой гараж — дада, ЖИЛОЙ ГАРАЖ), и есть просто нечестные застройщики, которые бросают свои объекты на половине готовности, и дольщики после напоминают ту старуху из сказки про «Рыбака и рыбку», что плачет горькими слезами у разбитого корыта. Сэкономили, кароч.
Когда меня спрашивают, как определить на глаз, что объект сдастся, я не дам универсального ответа, ибо его не существует. Даже лучшие из лучших «Битвы экстрасенсов» окажутся в тупике, подойди к ним с этим вопросом.
Но как же тогда покупать квартиры? Если вы решили продать свою недвижимость и переехать в Сочи на ПМЖ, то, прошу, поменьше самостоятельности! (в ближайшее время планируем снять видео об объектах, которые так и остались недосданные и давно заселены, но и сносить их не имеют права — это будет лучшее подтверждение моим словам). Пояснение для тех, кто думает что риелтор зарабатывает на вас и уже начал плеваться: застройщик при продаже квартир УЖЕ закладывает в ее стоимость агентское вознаграждение, и даже если вы придете самостоятельно, цена квартиры ниже не станет. Просто застройщик заработает больше на вас, и все. Это тоже самое, что собственник уже включает в стоимость квартиры агентские, и если вы пришли сами, как думаете, скинет ли он лишние пару десятков тысяч?
Все сотрудники агентств недвижимости под страхом смертельной казни заучивают каждый день недобросовестных застройщиков (а они растут как грибы после дождя, как было сказано выше), чтобы не дай бог не продать такой объект, т.к. если объект в черном списке, то после совершения сделки ОБЭП может расценить данные действия как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, ст. 159 УК РФ. Вот тогда по жопе попадет всем, причем неслабо... И, да — ОБЭП очень любит устраивать контрольные закупки в агентствах под видом покупателей, специально интересуясь проблемными домами. Попался, начинай сушить сухари. А сидеть мало кто хочет, тем более что не проблемных объектов хватает, выбор есть, хоть и цена немного выше. Риелторы с опытом, коих, благо, большинство, со многими застройщиками работают уже не первый год, и сувать вам сомнительные объекты не в их интересах.
Кстати, щас вот прям очень разочарую тот контингент людей, которые любят покататься с риелтором по новостройкам, а потом придти туда же с победным лицом, думая, что надули всех и вся. У каждого застройщика есть договора с агентствами. И каждого клиента, который пришел с тем, либо иным риелтором, они записывают. Так что свою комиссию агент получит в любом случае.
Ремарка: я прям сейчас вижу, как один из ста читателей, после прочтения абзаца выше, встал, молча пошел и налил себе горячительного напитка, сел за стол, уткнул лоб в ладонь и с отсутствующим взглядом уставился в пустоту.
Теперь самое неприятное: какие последствия ждут дольшика, связавшегося с недобросовестным застройщиком.
1. Дом построен, но отделка не завершена. Вы бывали на стройках? Если да, то представьте, что на такой стройке живут люди, подъезд весь в цементной пыли, дери стоят только на 50% квартир, которые дольщики решили привести от безысходности в божеский вид своими силами. Большая часть окон сверкают бездушными темными глазницами: ни остекления вам, ли лифта — только шахта. Все устанавливайте сами. Такое милое гетто на фоне пальм, солнца и синего-синего моря. см. фото ниже.
2. Дом и вовсе не будет построен. Да, и такое бывает. А деньги уже собрали и скрылись в неведомых далях, но не в таких далеких, в какие после будут посылать застройщиков дольщики.
3. Дом будет достроен не на всю высоту. Есть такая практика в Сочи, брать землю в аренду, строить разрешенные три этажа и, как бы увлекшись, достраивать еще этажей 10. Разрешение есть только на три, остальные этажи приходится разбирать по решению суда, а квартиры-то уже распроданы. Когда вы вернете свои деньги, одному... да никому не известно.
4. Дом в обременении, к примеру в аресте, заложен и так далее.
5. Застройщик продал одну и ту же квартиру двум и более людям.
В львиной доле случаев, когда приезжие в курортном городе самостоятельно пытаются приобрести дешевую квартиру в новостройке, эффект получается тот же самый, как, допустим, если поставить меня перед автомобилем, дать мне в руки инструменты и попросить определить, что же в нем сломано? Можно и заводить авто, и проехаться на нем, и с умным видом заглянуть под капот, нюхать его, лизать боковые зеркала, но хоть убейте, я не смогу определить поломку. Да, я не специалист в этом плане, и какие бы ресурсы мне не дали, не дождетесь, когда я пойму, что ОКААЗЫВАЕТСЯ нужно поменять подшипники, да и шарнир регулировки угловых скоростей «хрустит».
Рынок Сочи специфичен и без его должного изучения не стоит уповать на удачу. Если решили самостоятельно заняться покупкой, проштудируйте все "интернеты", просмотрите всю информацию, которую сможете найти о выбранном вами объекте! Однако, зачастую о том или ином доме есть только рекламная информация, и то не в полном объеме, либо с искаженными данными.
Рисков много, и они есть в любом деле, но инвестиции при понимании того, что ты делаешь и зачем, себя оправдывают. К примеру, сейчас активно продается объект в центре города, клубный дом, возведены только опорные стены. Все разрешения уже получены, и на данной стадии квартиры стоят от 60 000 рублей за квадратный метр, но когда дом будет сдан, цена возрастет минимум в два раза.
Даже если риелтор знает застройщика, как маму родную, все равно проверяет каждый его новый объект по всем фронтам перед тем, как показывать его людям. Также у риелторов есть незаменимая вещь — WhatsApp. Каждый из агентов состоит как минимум в пяти группах, чтобы ежедневно мониторить рынок и обмениваться информацией о только что появившихся на рынке застройщиках и их объектах.
И эта только верхушка айсберга. Задавайте вопросы, буду отвечать по возможности, или объединю ответы в отдельный материал.
П.С. Сегодня мы подослали нашего хорошего друга к информационщикам, о которых говорилось в посту http://pikabu.ru/story/moshennichestvo_v_sfere_nedvizhimosti... и засняли все на видео. Скоро будет, как только замажем лица главных героев квадратиками. Сейчас думаем, как их при помощи видеозаписи выжить. Люди продолжают идти к ним нескончаемым потоком, в общем, не зарастет, видимо, народная тропа...