Сдающая апартаменты компания судится с администрацией города из-за ставок на земельные участки

Сын главы Росгвардии Виктора Золотова недоволен арендной ставкой за землю под двухэтажным коттеджем на территории гранд-отеля «Поляна» в Сочи. С ним солидарны и другие обладатели шикарных апартаментов, среди которых — мать гимнастки Алины Кабаевой и топ-менеджеры «Газпрома». Дело дошло до суда с администрацией Сочи. Подробности — в расследовании PASMI.

Элите от Газпрома

Гранд-отель «Поляна» появился в Адлерском районе Сочи после того, как Россия получила право на проведение Зимней Олимпиады-2014. Гостиничный комплекс раскинулся на территории горно-туристического центра «Газпрома» — госкомпания инвестировала в строительство ряда объектов в Красной поляне. В 2015 году «Новая газета» рассказала, что сыну Виктора Золотова Роману принадлежит коттедж площадью в 188 кв. м, расположенный прямо на территории пансионата «Поляна».

«Этот мини-поселок на территории отеля «Поляна» можно считать закрытым VIP-клубом современной элиты России», — подчеркивали журналисты и называли соседями Золотова-младшего мать Алины Кабаевой Любовь Кабаеву и чуть ли не весь топ-менеджмент «Газпрома».

Ненормативные цены

Спустя четыре года управляющее гранд-отелем «Поляна» и горно-туристическим центром «Газпрома» ООО «Свод Интернешнл» через Арбитражный суд Краснодарского края потребовало признать недействительными «ненормативные правовые акты», принятые администрацией Сочи. Речь идет о дополнительных соглашениях к договорам аренды земельных участков от 2010 года.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлекались Роман Золотов, топ-менеджеры «Газпрома», включая главу совета директоров Виктора Зубкова, Любовь Кабаева и приближенный к бывшему руководителю Минсельхоза Александру Ткачеву предприниматель из Геленджика Александр Скок.

«Свод Интернешнл» оспаривала годовую плату за аренду земли, посчитав ее завышенной. Как следует из материалов суда, в 2010 году фирма получила в аренду три земельных участка общей площадью в 51 тыс. 375 кв. м (5,1 га), на которых располагаются олимпийские объекты. За них компания ежегодно платила порядка 305 тыс. рублей.

Спустя шесть лет администрация Сочи подписала постановление о новом порядке расчета регулируемой арендной платы за участки, отданные без проведения торгов. Согласно документу, плата устанавливалась в размере 1,5% от рыночной стоимости земли.

Привлеченные властями города-курорта эксперты из ООО «Южная консалтинговая группа» и ООО «ЮАГрупп» оценили арендную плату в 8,4 млн рублей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков под Олимпийскими объектами, по мнению местных оценщиков, составляла 560 млн рублей.

В договоре аренды между администрацией Сочи и «Свод Интернешнл» еще в 2010-м прописывалось, что власти города-курорта могут в одностороннем порядке пересмотреть стоимость арендной платы. Они так и сделали: в результате с 2017 по 2018 годы появились несколько дополнительных соглашений.

В «Свод Интернешнл» посчитали, что повышение стоимости аренды основано на заключениях, в основе которых «имеются существенные нарушения законодательства», и потребовали признать их недействительными.

Скидки от суда

29 апреля Арбитражный суд Краснодарского края встал на сторону «Свод Интернешнл», защищавшей в споре с администрацией Сочи, в том числе, интересы российской элиты. Проверяется это легко: в суде компанию и третье лицо — Любовь Кабаеву, — представлял один и тот же юрист.

Все дополнительные соглашения, принятые администрацией Сочи для повышения ставки по аренде земель, признаны недействительными. Вынося решение, суд опирался на результаты экспертизы, проведенной «Центром экономических и инженерных экспертиз “Стандарт”». Специалисту Андрею Корнейчуку поручили изучить отчет коллег из «ЮАГрупп» и «Южной консалтинговой группы», подготовленный по поручению властей Сочи перед тем, как повысить арендную плату «Свод Интернешнл».

Корнейчук пришел к выводу, что предыдущий отчет не соответствует требованиям законодательства. Рыночную стоимость спорных земельных участков, арендуемых «Свод Интернешнл», эксперт оценил в 383 млн рублей — почти на 200 млн рублей ниже, чем эксперты «ЮАГрупп» и «Южной консалтинговой группы».

Судья Андрей Семушин, рассматривавший арбитражное дело, не смог усомниться «в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта» Корнейчука.

«Эксперт является дипломированным специалистом <…> Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным», — говорится в решении Арбитражного суда Краснодарского края.

Исходя из оценки Корнейчука, по подсчетам PASMI, «Свод Интернешнл» обязана платить за аренду 5,1 га земли ежегодно по 5,7 млн рублей. Однако из судебного решения не следует, что договор аренды от 2010 года будет пересмотрен. Таким образом, арендная плата будет составлять 305 тыс. рублей.

При всем этом кадастровая стоимость трех участков значительно превышает указанную экспертами и составляет 1,3 млрд рублей. PASMI направило запрос в «Газпром» с просьбой дать свою оценку стоимости земель, на которых находятся построенные госкомпанией объекты. Еще до проведения Зимней Олимпиады стоимость трат «Газпрома» оценивалась в $2 млрд.

Сколько стоит вид и воздух

Любопытно, что указанные коттеджи не стоят на кадастровом учете, хотя с Google Maps или «Яндекс.Карт» их отчетливо видно: дома расположены по обе стороны гранд-отеля «Поляна».

Из выписок Росреестра следует, что участки принадлежат Сочи, однако с 2010 года отданы на 49 лет «Свод Интернешнл» на условиях аренды «с множественностью лиц на стороне арендатора».

Кадастровая стоимость участка под коттеджами Кабаевой, Золотова и менеджмента «Газпрома» площадью в 3,1 га составляет почти 997 млн рублей. Рыночная, по утверждению эксперта-оценщика Корнейчука, — 241 млн рублей. После решения суда за ее аренду элита будет отдавать жалкие 187 тыс. рублей. Если ориентироваться хотя бы на кадастровую стоимость, то платить за этот участок Золотов, Кабаева и «газпромщики» каждый год должны минимум 14,8 млн рублей.

Чтобы понять, какова приблизительная стоимость аренды домов, достаточно изучить предложения, размещенные как на сайте гранд-отеля, так и на ЦИАН. На ЦИАН двухэтажную виллу площадью в 200 кв.м некий частник сдает за 20 тыс. рублей в сутки.

«Панорамный вид на Кавказские хребты, чистейший горный воздух и сдержанная красота первозданной природы сделают дни, проведенные здесь, незабываемыми», — обещают потенциальным арендаторам домика.

На сайте «Поляны» цены выше, чем на ЦИАН: в прошлом году стоимость проживания в вилле, вмещающей до семи человек, составляла 35 тыс. рублей в сутки. За большое число постояльцев взималась дополнительная сумма.

PASMI не удалось связаться с компанией «Свод Интернешнл»: в ее головном офисе не отвечали на звонки. Мы также направили в администрацию Сочи официальный запрос с просьбой сообщить, будет ли Департамент имущественных отношений оспаривать решение АС Краснодарского края и попробует ли вновь пересчитать арендную ставку «Свод Интернешнл».

Ссылка